אנו מובילים משקיעים לביצועים מוצלחים להשקעות נדל"ן בארה"ב!
הגיוס עד מאי 2023
הזדמנות השקעה בקרן מולטיפמילי ארה"ב בניהול מלא שלנו עם בטוחות
גגות : דוח הפקח מציין כי גג המבנה וגם גג החנייה במצב תקין. גיל גג מוערך 3-5 שנים.
מערכות מכניות: בוילר מים וHVAC הוחלפו לפני 5 שנים. לפי דוח הפקח גיל המזגן כ20 שנים – תוקצב בתכנית CAPEX.
שבילי גישה ושביל חנייה: תקין
21251 S Lake Shore Blvd, Euclid, OH 44123📍 21251 S Lake Shore Blvd, Euclid, OH 44123 — Euclidניתוח עסקה נדל"ן$154,876סה"כ עלות השקעה$72,129הון עצמי (לאחר מימון)$10,612הכנסה שנתית נטו$3,986תזרים מזומנים (CoC)6.9%החזר השקעה (ROI)16.4%תשואה על ההון (RoE)1הדמנות השקעהEstimated Investment Costsעלויות השקעהEstimated investment costsמחיר הנכס המבוקשAsking price $139,900 הצעת מחיר / בפועלMax. offer price $131,000 בדיקת פקחHome inspection $450 עלויות סגירה טייטלClosing Costs $700 שיפוץRenovation costs $13,926 שיפוץ אופציונליRenovation optional $0 עלויות החזקהHolding costs $650 ניהול פרויקט / ייעוץProject management $7,900 בדיקת פקח סיום שיפוץInspection post reno $250 סה"כ עלות השקעה $154,876 סכום הלוואהLoan amount $91,700 עלויות הלוואהLoan costs -$8,953 הון עצמי בהשקעה $72,129 דרישות נזילותLiquidity Requirements $23,314 ערך שוק נכס משופץ (ARV)After Repair Value $139,900 2פרוט הכנסות והוצאותRoutine Income & ExpensesהכנסותIncomeפריט חודשי שנתי שכר דירה ברוטו $1,550 $18,600 ניכוי בית ריק (5%) ($78) ($930) הכנסה נטו $1,473 $17,670 תשואה ברוטו על השכירות (ROI) 11.4% הוצאותExpensesפריט חודשי שנתי חברת ניהול (10%) ($147) ($1,767) חידוש חוזה דייר ($15) ($175) מס נכס (ארנונה) ($282) ($3,386) רישיון השכרה ($17) ($200) ביטוח נכס ($50) ($600) הקצאות לתחזוקה (5%) ($78) ($930) סה"כ הוצאות ($588) ($7,058) 3ביצועי השקעהInvestment Performanceפריט חודשי שנתי רווח תפעולי נטו (NOI) $884 $10,612 שירות חוב (משכנתא) ($552) ($6,626) תזרים מזומנים לחלוקה $332 $3,986 החזר שנתי Cash on Cash 6.3% רווח הון שנתי (קרן) 4.2% עליית ערך ממונפת (3%) 5.8% תשואה כוללת על ההון (ROE) 16.4% 4הנחותAssumptionsקצב השבחה 3% 3.0% אינפלציה 5% 5.0% יחס הלוואה לשווי (LTV) 70.0% ריבית הלוואה 6.0% תקופת ההלוואה / פריסה 30 שנה עלויות מכירה 7% 7.0% Bתחזית השקעה והשכרהInvestment & Rental Forecast (Cash on Cash)פריט / שנה 1 2 3 4 5 10 20 30 שכ"ד ברוטו $18,600 $19,530 $20,507 $21,532 $22,608 $28,855 $47,001 $76,560 בית ריק (5%) ($930) ($977) ($1,025) ($1,077) ($1,130) ($1,443) ($2,350) ($3,828) הכנסה נטו $17,670 $18,554 $19,481 $20,455 $21,478 $27,412 $44,651 $72,732 סה"כ הוצאות ($7,058) ($7,411) ($7,781) ($8,171) ($8,579) ($10,949) ($17,835) ($29,052) NOI $10,612 $11,143 $11,700 $12,285 $12,899 $16,463 $26,816 $43,680 שירות חוב ($6,626) ($6,626) ($6,626) ($6,626) ($6,626) ($6,626) ($6,626) ($6,626) תזרים מזומנים $3,986 $4,517 $5,074 $5,659 $6,273 $9,837 $20,190 $37,055 CoC שנתי % 6.3% 7.1% 8.0% 9.0% 9.9% 15.6% 32.0% 58.7% 4הנחותAssumptionsקצב השבחה 3% 3.0% אינפלציה 5% 5.0% יחס הלוואה לשווי (LTV) 70.0% ריבית הלוואה 6.0% תקופת ההלוואה / פריסה 30 שנה עלויות מכירה 7% 7.0% 1הדמנות השקעהEstimated Investment Costsעלויות השקעהAnnual Return on Investmentמחיר הנכס המבוקשAsking price $139,900 הצעת מחיר / בפועלMax. offer price $131,000 בדיקת פקחHome inspection $450 עלויות סגירה טייטלClosing Costs $700 שיפוץRenovation costs $13,926 שיפוץ אופציונליRenovation optional $0 עלויות החזקהHolding costs $650 ניהול פרויקט / ייעוץProject management $7,900 בדיקת פקח סיום שיפוץInspection post reno $250 סה"כ עלות השקעה $154,876 ערך שוק נכס משופץ (ARV)After Repair Value $139,900 2פרוט הכנסות והוצאותRoutine Income & ExpensesהכנסותIncomeפריט חודשי שנתי שכר דירה ברוטו $1,550 $18,600 ניכוי בית ריק (5%) ($78) ($930) הכנסה נטו $1,473 $17,670 תשואה ברוטו על השכירות (ROI) 11.4% הוצאותExpensesפריט חודשי שנתי חברת ניהול (10%) ($147) ($1,767) חידוש חוזה דייר ($15) ($175) מס נכס (ארנונה) ($282) ($3,386) רישיון השכרה ($17) ($200) ביטוח נכס ($50) ($600) הקצאות לתחזוקה (5%) ($78) ($930) סה"כ הוצאות ($588) ($7,058) 3הכנסות ותשואהRental Income & ROIסיכום הכנסותRental Incomeהכנסה ברוטוGross Rental Income $18,600 הכנסה נטו (כולל הוצאות)Net Rental Income (After Expenses) $10,612 תשואה מסכמתReturns Summaryתשואה ברוטו (ROI)Gross ROI (NOI) 12.0% תשואה שופנת נטוNet ROI (after expenses) 6.9% עליית ערך אחוזיתAppreciation 3.0% תשואה מצרפיתTotal ROI 9.9% Cתחזית תשואה לטווח ארוךLong-Term Yield Forecast (Cap Rate)פריט / שנה 1 2 3 4 5 10 20 30 שכ"ד ברוטו $18,600 $19,530 $20,507 $21,532 $22,608 $28,855 $47,001 $76,560 בית ריק (5%) ($930) ($977) ($1,025) ($1,077) ($1,130) ($1,443) ($2,350) ($3,828) הכנסה נטו $17,670 $18,554 $19,481 $20,455 $21,478 $27,412 $44,651 $72,732 סה"כ הוצאות ($7,058) ($7,411) ($7,781) ($8,171) ($8,579) ($10,949) ($17,835) ($29,052) NOI $10,612 $11,143 $11,700 $12,285 $12,899 $16,463 $26,816 $43,680 Cap Rate % 6.9% 7.2% 7.6% 7.9% 8.3% 10.6% 17.3% 28.2%
הפחתת סיכונים לבעל הנכס
תחזוקה יזומה מונעת נזק למבנה
שיפור איכות הנכס למגורים
מוכנות להשכרה (Lease Ready)
שלב הפרויקט: שיפוץ והכנה להשכרה
במהלך שיפוץ הנכס ביצענו ביקורת התקדמות (Rehab Governance) באמצעות הצוות המקומי של נדלניר בשטח בקליבלנד.
בדיקות ביקורת אלו מאפשרות לזהות בעיות שלא תמיד מופיעות בבדיקת הנכס לפני הרכישה.
בפרויקט זה זוהו מספר תיקונים נוספים:
לאחר פירוק המיקרוגל התגלה כי הקיר מאחוריו במצב ירוד.
בבדיקת הנכס המקורית הדבר לא היה ניתן לזיהוי משום שהאזור היה מוסתר.
הפתרון: התקנת חיפוי אחורי לכיריים (Backsplash) אשר:
הבחנה למשקיעים:
אזורים מוסתרים במטבח הם אחד המקומות הנפוצים בהם מתגלים ליקויים רק לאחר תחילת עבודות השיפוץ.
במהלך עבודות השיפוץ התגלה כי כיור האמבטיה התחתון אינו נתמך כראוי.
ללא תיקון, הדבר עלול להוביל לשבר בכיור או לנזק לצנרת.
הפתרון: התקנת רגלי תמיכה לכיור.
הבחנה למשקיעים:
לעיתים בעיות מבניות קטנות בחדרי רחצה אינן מתגלות בבדיקת נכס בסיסית, אך הן מתגלות כאשר מבצעים עבודות שדרוג או פירוק.
בבדיקה במהלך השיפוץ התברר ששני שסתומי המים בכיור האמבטיה במצב בלוי.
שסתומים ישנים הם מקור נפוץ לנזילות בעתיד.
הפתרון: החלפת שני שסתומי מים.
הבחנה למשקיעים:
החלפת שסתומים בזמן שיפוץ היא פעולה קטנה וזולה יחסית, אך יכולה למנוע קריאות תחזוקה ונזקי מים בעתיד.
סיכום מקרה בוחן: ניהול סיכונים בפרויקט שיפוץ נכס
1– ניהול סיכונים בתכנון. בהשקעות נדל"ן להשכרה: בדיקת נכס (Inspection) וביצוע בדיקות נוספות מקיפות יביאו לצמצום אירועים בלתי מתוכננים בהמשך הפרויקט.
במקרה זה, סך התגליות הסתכמו ב630 דולר, שונות של כ5% ביחס לתקציב השיפוץ המתוכנן.
2– ניהול סיכונים בביצוע. לעתים ליקויים נוספים מתגלים לאחר שמתחילים לעבוד בנכס בפועל.
לכן ניהול שיפוץ עם צוות מקומי ובקרה שוטפת הוא מרכיב קריטי בהשקעה.
ביצענו בדיקות ביקורת סדירות במהלך פרויקט שיפוץ הנכס לאחר הרכישה וזיהינו פגמים נוספים שהיו ברובם סמויים בשלב בדיקות הנאותות לפני הרכישה (צנרת אחורית, שסתומי אינסטלציה). סך התיקונים הנוספים הסתכמו בעלות כוללת של כ 600 דולר, 5% סטייה תקציבית בלבד מהתכנון, מה שמדגיש את חשיבות תהליך ניהול הסיכונים בהשקעה לצמצום שונות תכנון מול ביצוע בפרויקט.
הפרויקט מנוהל באמצעות תהליך ליווי משקיעים הכולל שישה שכבות פיקוח ובקרה:
1– בדיקת שטח מקדימה – הערכת תכנית שיפוץ ראשונית בשלב סינון עסקאות לפני חוזה.
2– בדיקות נאותות מבנה – לאחר שהנכס תחת חוזה ולפני סגירת עסקת נדל"ן. צפו בדוח נדלניר סיכום ממצאי בדיקות מבנה פקח, צנרת, קבלן, עירייה, בדיקת שטח, חברת ניהול.
3– עדכון תכניתפרויקט מדויקת – בהתאם לממצאי בדיקות נאותות
4– ביקורות שטח במהלך השיפוץ – פיקוח התקדמות השיפוץ
5– בדיקת נכס בסיום הפרויקט – פיקוח על ביצוע כלל התיקונים
6 -ביטוחים – כיסוי ביטוחי מתאים לפרויקט לאורך כל שלבי ההשקעה
גישה זו מאפשרת לצמצם סיכונים ולהגביר יציבות השקעה לאורך זמן.
קראו סקירה מקיפה שהכנו במיוחד למשקיעים ישראלים על היתרונות והחסרונות בהשקעות נכסים מניבים בקליבלנד – סקירת שוק הנדל"ן של קליבלנד אוהיו
אסטרטגיית BRRR היא דרך פעולה אפשרית להשקעות נדל"ן בארצות הברית שיכולה להתאים במיוחד למשקיעים ישראלים המעוניינים להשקיע עם מימון אמריקאי זמין למשקיעים זרים. כדי ללמוד עוד קראו את מדריך השקעות BRRRR בארה״ב | תהליך, תכנון וניהול סיכונים
לקבלת פרטים נוספים על תכנית ליווי משקיעים של נדלניר לרכישת נכס מניב בקליבלנד אוהיו ארה"ב
פתחו עכשיו צ'אט שירות משקיעים של נדלניר בוטסאפ לתשובה מיידית לכל שאלה. שירות צ'אט נדלניר למשקיעים מתחילים ניתן ללא עלות וללא התחייבות עד 10 שאלות.
לחילופין, ניתן לקבוע שיחת יעוץ נדל"ן בתשלום. שיחת יעוץ נדלן ארהב למשקיעים מתחילים עם ניר בבג'ני
אתם הבעלים. נדלניר מובילים את התהליך.
השקעה ישירה בבעלות מלאה של המשקיע.
ליווי משקיעים בארה"ב על בסיס ניסיון מקצועי מאז 2012 הכולל יותר מ־300 עסקאות נדל״ן.
