אנו מובילים משקיעים לביצועים מוצלחים להשקעות נדל"ן בארה"ב!
אנו מובילים משקיעים לביצועים מוצלחים להשקעות נדל"ן בארה"ב!
גגות : דוח הפקח מציין כי גג המבנה וגם גג החנייה במצב תקין. גיל גג מוערך 3-5 שנים.
מערכות מכניות: בוילר מים וHVAC הוחלפו לפני 5 שנים. לפי דוח הפקח גיל המזגן כ20 שנים – תוקצב בתכנית CAPEX.
שבילי גישה ושביל חנייה: תקין
| מחיר הנכס המבוקשAsking price | $139,900 |
| הצעת מחיר / בפועלMax. offer price | $131,000 |
| בדיקת פקחHome inspection | $450 |
| עלויות סגירה טייטלClosing Costs | $1,100 |
| שיפוץRenovation costs | $13,926 |
| שיפוץ אופציונליRenovation optional | $0 |
| עלויות החזקהHolding costs | $650 |
| ניהול פרויקט / ייעוץProject management | $7,900 |
| בדיקת פקח סיום שיפוץInspection post reno | $250 |
| סה"כ עלות השקעה | $155,276 |
| סכום הלוואהLoan amount | $91,700 |
| עלויות הלוואהLoan costs | -$8,953 |
| זיכוייםCredits | $0 |
| מזומן עבור סגירת עסקה | $72,529 |
| דרישות נזילותLiquidity Requirements | $23,314 |
| ערך שוק נכס משופץ (ARV)After Repair Value | $159,900 |
| פריט | חודשי | שנתי |
|---|---|---|
| שכר דירה ברוטו | $1,595 | $19,140 |
| ניכוי בית ריק (5%) | ($80) | ($957) |
| הכנסה נטו | $1,515 | $18,183 |
| תשואה על הכנסה אפקטיבית | 11.7% | |
| פריט | חודשי | שנתי |
|---|---|---|
| חברת ניהול (10%) | ($152) | ($1,818) |
| חידוש חוזה דייר | ($15) | ($175) |
| מס נכס (ארנונה) | ($282) | ($3,386) |
| רישיון השכרה | ($17) | ($200) |
| ביטוח נכס | ($50) | ($600) |
| הקצאות לתחזוקה (5%) | ($80) | ($957) |
| סה"כ הוצאות | ($595) | ($7,136) |
| פריט | חודשי | שנתי |
|---|---|---|
| רווח תפעולי נטו (NOI) | $921 | $11,047 |
| שירות חוב (משכנתא) | ($552) | ($6,626) |
| תזרים מזומנים לחלוקה | $368 | $4,421 |
| החזר שנתי Cash on Cash | 6.1% | |
| רווח הון שנתי (קרן) | 4.2% | |
| עליית ערך ממונפת (3%) | 6.6% | |
| תשואה כוללת על ההון (ROE) | 16.9% | |
| קצב השבחה | 3% | 3.0% |
| אינפלציה | 5% | 3.5% |
| יחס הלוואה לשווי (LTV) | 70.0% | |
| ריבית הלוואה | 6.0% | |
| תקופת ההלוואה / פריסה | 30 שנה | |
| עלויות מכירה | 7% | 7.0% |
| פריט / שנה | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 10 | 20 | 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שכ"ד ברוטו | $19,140 | $19,810 | $20,503 | $21,221 | $21,964 | $26,086 | $36,797 | $51,905 |
| בית ריק (5%) | ($957) | ($990) | ($1,025) | ($1,061) | ($1,098) | ($1,304) | ($1,840) | ($2,595) |
| הכנסה נטו | $18,183 | $18,819 | $19,478 | $20,160 | $20,865 | $24,782 | $34,957 | $49,310 |
| סה"כ הוצאות | ($7,136) | ($7,386) | ($7,645) | ($7,912) | ($8,189) | ($9,726) | ($13,720) | ($19,353) |
| NOI | $11,047 | $11,433 | $11,834 | $12,248 | $12,676 | $15,056 | $21,237 | $29,957 |
| שירות חוב | ($6,626) | ($6,626) | ($6,626) | ($6,626) | ($6,626) | ($6,626) | ($6,626) | ($6,626) |
| תזרים מזומנים | $4,421 | $4,808 | $5,208 | $5,622 | $6,051 | $8,430 | $14,612 | $23,332 |
| CoC שנתי % | 6.1% | 6.6% | 7.2% | 7.8% | 8.3% | 11.6% | 20.1% | 32.2% |
| קצב השבחה | 3% | 3.0% |
| אינפלציה | 5% | 3.5% |
| יחס הלוואה לשווי (LTV) | 70.0% | |
| ריבית הלוואה | 6.0% | |
| תקופת ההלוואה / פריסה | 30 שנה | |
| עלויות מכירה | 7% | 7.0% |
| מחיר הנכס המבוקשAsking price | $139,900 |
| הצעת מחיר / בפועלMax. offer price | $131,000 |
| בדיקת פקחHome inspection | $450 |
| עלויות סגירה טייטלClosing Costs | $1,100 |
| שיפוץRenovation costs | $13,926 |
| שיפוץ אופציונליRenovation optional | $0 |
| עלויות החזקהHolding costs | $650 |
| ניהול פרויקט / ייעוץProject management | $7,900 |
| בדיקת פקח סיום שיפוץInspection post reno | $250 |
| סה"כ עלות השקעה | $155,276 |
| ערך שוק נכס משופץ (ARV)After Repair Value | $159,900 |
| פריט | חודשי | שנתי |
|---|---|---|
| שכר דירה ברוטו | $1,595 | $19,140 |
| ניכוי בית ריק (5%) | ($80) | ($957) |
| הכנסה נטו | $1,515 | $18,183 |
| תשואה על הכנסה אפקטיבית | 11.7% | |
| פריט | חודשי | שנתי |
|---|---|---|
| חברת ניהול (10%) | ($152) | ($1,818) |
| חידוש חוזה דייר | ($15) | ($175) |
| מס נכס (ארנונה) | ($282) | ($3,386) |
| רישיון השכרה | ($17) | ($200) |
| ביטוח נכס | ($50) | ($600) |
| הקצאות לתחזוקה (5%) | ($80) | ($957) |
| סה"כ הוצאות | ($595) | ($7,136) |
| הכנסה ברוטוGross Rental Income | $19,140 |
| הכנסה נטו (כולל הוצאות)Net Rental Income (After Expenses) | $11,047 |
| תשואה ברוטו (ROI)Gross ROI (NOI) | 12.3% |
| תשואה שופנת נטוNet ROI (after expenses) | 7.1% |
| עליית ערך אחוזיתAppreciation | 3.0% |
| תשואה מצרפיתTotal ROI | 10.1% |
| קצב השבחה | 3% | 3.0% |
| אינפלציה | 5% | 3.5% |
| עלויות מכירה | 7% | 7.0% |
| פריט / שנה | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 10 | 20 | 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שכ"ד ברוטו | $19,140 | $19,810 | $20,503 | $21,221 | $21,964 | $26,086 | $36,797 | $51,905 |
| בית ריק (5%) | ($957) | ($990) | ($1,025) | ($1,061) | ($1,098) | ($1,304) | ($1,840) | ($2,595) |
| הכנסה נטו | $18,183 | $18,819 | $19,478 | $20,160 | $20,865 | $24,782 | $34,957 | $49,310 |
| סה"כ הוצאות | ($7,136) | ($7,386) | ($7,645) | ($7,912) | ($8,189) | ($9,726) | ($13,720) | ($19,353) |
| NOI | $11,047 | $11,433 | $11,834 | $12,248 | $12,676 | $15,056 | $21,237 | $29,957 |
| Cap Rate % | 7.1% | 7.4% | 7.6% | 7.9% | 8.2% | 9.7% | 13.7% | 19.3% |
| קצב השבחה | 3% | 3.0% |
| אינפלציה | 5% | 3.5% |
| עלויות מכירה | 7% | 7.0% |
הפחתת סיכונים לבעל הנכס
תחזוקה יזומה מונעת נזק למבנה
שיפור איכות הנכס למגורים
מוכנות להשכרה (Lease Ready)
שלב הפרויקט: שיפוץ והכנה להשכרה
במהלך שיפוץ הנכס ביצענו ביקורת התקדמות (Rehab Governance) באמצעות הצוות המקומי של נדלניר בשטח בקליבלנד.
בדיקות ביקורת אלו מאפשרות לזהות בעיות שלא תמיד מופיעות בבדיקת הנכס לפני הרכישה.
בפרויקט זה זוהו מספר תיקונים נוספים:
לאחר פירוק המיקרוגל התגלה כי הקיר מאחוריו במצב ירוד.
בבדיקת הנכס המקורית הדבר לא היה ניתן לזיהוי משום שהאזור היה מוסתר.
הפתרון: התקנת חיפוי אחורי לכיריים (Backsplash) אשר:
הבחנה למשקיעים:
אזורים מוסתרים במטבח הם אחד המקומות הנפוצים בהם מתגלים ליקויים רק לאחר תחילת עבודות השיפוץ.
במהלך עבודות השיפוץ התגלה כי כיור האמבטיה התחתון אינו נתמך כראוי.
ללא תיקון, הדבר עלול להוביל לשבר בכיור או לנזק לצנרת.
הפתרון: התקנת רגלי תמיכה לכיור.
הבחנה למשקיעים:
לעיתים בעיות מבניות קטנות בחדרי רחצה אינן מתגלות בבדיקת נכס בסיסית, אך הן מתגלות כאשר מבצעים עבודות שדרוג או פירוק.
בבדיקה במהלך השיפוץ התברר ששני שסתומי המים בכיור האמבטיה במצב בלוי.
שסתומים ישנים הם מקור נפוץ לנזילות בעתיד.
הפתרון: החלפת שני שסתומי מים.
הבחנה למשקיעים:
החלפת שסתומים בזמן שיפוץ היא פעולה קטנה וזולה יחסית, אך יכולה למנוע קריאות תחזוקה ונזקי מים בעתיד.
סיכום מקרה בוחן: ניהול סיכונים בפרויקט שיפוץ נכס
1– ניהול סיכונים בתכנון. בהשקעות נדל"ן להשכרה: בדיקת נכס (Inspection) וביצוע בדיקות נוספות מקיפות יביאו לצמצום אירועים בלתי מתוכננים בהמשך הפרויקט.
במקרה זה, סך התגליות הסתכמו ב630 דולר, שונות של כ5% ביחס לתקציב השיפוץ המתוכנן.
2– ניהול סיכונים בביצוע. לעתים ליקויים נוספים מתגלים לאחר שמתחילים לעבוד בנכס בפועל.
לכן ניהול שיפוץ עם צוות מקומי ובקרה שוטפת הוא מרכיב קריטי בהשקעה.
ביצענו בדיקות ביקורת סדירות במהלך פרויקט שיפוץ הנכס לאחר הרכישה וזיהינו פגמים נוספים שהיו ברובם סמויים בשלב בדיקות הנאותות לפני הרכישה (צנרת אחורית, שסתומי אינסטלציה). סך התיקונים הנוספים הסתכמו בעלות כוללת של כ 600 דולר, 5% סטייה תקציבית בלבד מהתכנון, מה שמדגיש את חשיבות תהליך ניהול הסיכונים בהשקעה לצמצום שונות תכנון מול ביצוע בפרויקט.
הפרויקט מנוהל באמצעות תהליך ליווי משקיעים הכולל שישה שכבות פיקוח ובקרה:
1– בדיקת שטח מקדימה – הערכת תכנית שיפוץ ראשונית בשלב סינון עסקאות לפני חוזה.
2– בדיקות נאותות מבנה – לאחר שהנכס תחת חוזה ולפני סגירת עסקת נדל"ן. צפו בדוח נדלניר סיכום ממצאי בדיקות מבנה פקח, צנרת, קבלן, עירייה, בדיקת שטח, חברת ניהול.
3– עדכון תכניתפרויקט מדויקת – בהתאם לממצאי בדיקות נאותות
4– ביקורות שטח במהלך השיפוץ – פיקוח התקדמות השיפוץ
5– בדיקת נכס בסיום הפרויקט – פיקוח על ביצוע כלל התיקונים
6 -ביטוחים – כיסוי ביטוחי מתאים לפרויקט לאורך כל שלבי ההשקעה
גישה זו מאפשרת לצמצם סיכונים ולהגביר יציבות השקעה לאורך זמן.
קראו סקירה מקיפה שהכנו במיוחד למשקיעים ישראלים על היתרונות והחסרונות בהשקעות נכסים מניבים בקליבלנד – סקירת שוק הנדל"ן של קליבלנד אוהיו
אסטרטגיית BRRR היא דרך פעולה אפשרית להשקעות נדל"ן בארצות הברית שיכולה להתאים במיוחד למשקיעים ישראלים המעוניינים להשקיע עם מימון אמריקאי זמין למשקיעים זרים. כדי ללמוד עוד קראו את מדריך השקעות BRRRR בארה״ב | תהליך, תכנון וניהול סיכונים
לקבלת פרטים נוספים על תכנית ליווי משקיעים של נדלניר לרכישת נכס מניב בקליבלנד אוהיו ארה"ב
פתחו עכשיו צ'אט שירות משקיעים של נדלניר בוטסאפ לתשובה מיידית לכל שאלה. שירות צ'אט נדלניר למשקיעים מתחילים ניתן ללא עלות וללא התחייבות עד 10 שאלות.
לחילופין, ניתן לקבוע שיחת יעוץ נדל"ן בתשלום. שיחת יעוץ נדלן ארהב למשקיעים מתחילים עם ניר בבג'ני
אתם הבעלים. נדלניר מובילים את התהליך.
השקעה ישירה בבעלות מלאה של המשקיע.
ליווי משקיעים בארה"ב על בסיס ניסיון מקצועי מאז 2012 הכולל יותר מ־300 עסקאות נדל״ן.
רוצים לראות איך זה עובד בפועל? ליווי משקיעים לנכס מניב בקליבלנד אוהיו
