הסכם שותפות משקיעים עשוי לכלול מודל השקעה המגדיר יעד הצלחה. יעד ההצלחה יהיה שיעור תשואה מוסכם למשקיעים.

הסיבה שיעד הצלחה נקרא משוכה היא כי זהו למעשה שיעור סף התשואה המינימלי שעל היזם להשיג עבור המשקיעים בפרויקט.

יעד ההצלחה משמש כמשוכה במובן שכל עוד התשואה בפרויקט בפועל נמוכה מיעד תשואת ההצלחה אזי המשקיעים יהנו ממודל חלוקות רווחים גבוה ואו מועדף על המנהל. מצד שני כאשר תשואת הפרויקט בפועל מעל סף המשוכה אז היזם מקבל שיעור חלוקת רווחים גבוה כדמי הצלחה ליזם.

ככלל, ככל שהסיכון גבוה יותר, כך שיעור משוכה להגדרת יעד ההצלחה צריכה להיות גבוהה יותר. תפקיד המשקיע לבדוק זאת כחלק מבדיקות הנאותות לפני החלטת השקעה וכפרמטר של השוואת חלופות השקעה.

מודל משקיעים בשותפות השקעה בפרויקט מולטי פמילי בנדל"ן בארצות הברית כולל באופן שכיח יעד הצלחה כזה שבו המשקיעים מקבלים מפל חלוקות רווחים עם CATCH UP עד לתשואת יעד הצלחה, ולאחר מכן ישנה חלוקת רווחים כזו שבה היזם מקבל דמי הצלחה ואו המשך מפל חלוקת רווחים בין היזם למשקיעים באחוז חלוקה נמוך יותר למשקיעים על יתרות רווחים מעל תשואת יעד ההצלחה.

נניח שמשקיע שוקל לרכוש נכס מולטי פמילי בסך הכל עלות של $1,000,000. המשקיע צופה שהנכס יניב לו תשואה שנתית של $100,000. עלויות המימון של המשקיע הן $50,000 בשנה, והוצאות אחרות הן $20,000 בשנה. שיעור המיסוי של המשקיע על ההכנסה מהנכס הוא 30%.

חישוב שיעור המכשול: שיעור מכשול = (תשואה שנתית צפויה – עלויות מימון – הוצאות אחרות * (1 – שיעור מס)) / עלות הנכס שיעור מכשול = (100,000 – 50,000 – 20,000 * (1 – 0.3) / 1,000,000 שיעור מכשול = 4.2% במקרה זה, שיעור המכשול הוא 4.2%. המשמעות היא שהמשקיע זקוק לתשואה שנתית של לפחות 4.2% על ההשקעה שלו כדי שהפרויקט ייחשב כדאי.

ממה להיזהר כאשר בוחרים השקעה פסיבית בשותפות נדל"ן על בסיס תשואת הצלחה גבוהה ?

יזם נדל"ן מקצועי ואמין יציע מודל משקיעים עם משוכת יעד הצלחה נכונה בהתחשב בתזרים ההשקעה הצפוי ובנוסף בהתחשב באופן סביר בפוטנציאל רווחי ההון במימוש. עם זאת, מודל משקיעים נוצץ ושיווקי עשוי שלא להיות מבוסס כלל על תהליכים מיטביים בקביעת תשואת יעד לפרויקט, אלא מבוסס על הרצון למשוך משקיעים לפרויקט שיקבלו החלטה על בסיס מודל השקעה עם תשואת יעד אטרקטיבית. בדקו את הטראק רקורד של היזם בהשקעות קודמות ובקשו להשוות את התשואה בפועל לתשואות היעד שהוצגו בתכנון.

כדי ללמוד עוד על חישוב תשואה פשוט בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית צפו בסרטון הבא: