פוסטים

נדל”ן בארה”ב בצל הקורונה: הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול

נדל”ן בארה”ב בצל הקורונה: הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול

איך מתוך משבר מצאנו דרך לשפר את היחסים ואת דרך המעקב שלנו על חברת הניהול שמנהלת את הנכסים שלנו?

למרות שאני מניח שגם לכם, כמו לי, כבר קצת נמאס לשמוע את מילת ה”ק” שהגיחה אלינו מכל כיוון, הנה עוד השלכה של המצב שתרמה לעסק שלנו ובעצם גילמה סוג של ‘מעז יצא מתוק’.


אי ודאות בשל נגיף הקורונה

הסיפור מתחיל עם נכס שאיתרתי יחד עם המשקיע, קרוב לתחילת השנה האזרחית זמן מה לפני ההשפעות הכלכליות של המגפה.

איתרנו, בדקנו, קנינו, העברנו אותו בטייטל, התחלנו את השיפוץ וכמו כל חוק מרפי טוב, בדיוק ברגע שיצאנו להשכיר את הנכס –  הגיחה לה הקורונה ושלחה אותנו למקום שכולו אי-וודאות.

ואותה אי וודאות התחילה להכות בנו חזק, המשקיע שאל אותי האם זה באמת זמן טוב להשכיר עכשיו? ואולי כדאי להשאיר את הנכס ריק? כי מה יקרה אם הדייר יפוטר או יצא לחל”ת, ולא נוכל לפנות אותו החוצה בכלל בגלל החוקים הפדרלים החדשים?

ומה לגבי הכסף? מה זה בעצם אומר חבילת הסיוע? האם השוכר שלנו יקבל סיוע או לא וגם במצב בעייתי נהיה מכוסים?

סינון שוכרים בנכס נדל”ן בתקופת משבר

הודיתי למשקיע על האמת. שאני לא יודע. הכל רק יצא עכשיו החוצה. למעשה אלה היו שאלות נהדרות. אחרי שנתנו על זה את הדעת. הבנתי שאנחנו לא מסוגלים להגיע להחלטה בעצמנו.

הבנתי שזאת בעיה שצריכה עוד צדדיים שיעזרו לנו, והחלטתי לערב את חברת הניהול שלנו בתהליך.

עליתי לשיחת ועידה עם מנהל הליסינג ובעלת החברה והתחלנו לדון בנושא ולעשות סוג של “חישוב מסלול מחדש”/

אחרי שבחנו את כל האפשרויות הגענו למסקנה, האם לפסול או לקבל אדם על בסיס תנאים שאנחנו רגילים לעבוד איתם? למה שלא נסנן הפעם גם לפי מקור הפרנסה? הרי ברור שהסבירות שיפטרו את האנשים או יוציאו לחל”ת תלויה בסיווג העסק. קליבלנד למשל זאת עיר המרפאות.

ייצור ודאות בצל משבר הקורונה

הקטע עם אמריקאים לפעמים, ואני אומר את זה לחיוב, שהם קצת יותר סגורים מאיתנו הישראלים לדבקות בתהליכים ממוסגרים. כך שהכנתי עצמי לשיחה מתוך הנחת עבודה, שחברת ניהול עלולה לגלות התנגדות לשינויים בפרוטוקול סינון שוכרים. כאן נכנס הקשר האישי ועם כל הכבוד גם כוח הקבוצה ולכן ביקשתי לשיחה את מנהלת החברה.

הסכמנו שחברת הניהול יעבירו לבעל הנכס דיירים מפרופיל תעסוקה יציב. ולא עבר זמן רב והדיירת שבחנו לגבי הכניסה לנכס עבדה במקצוע שחשבנו כיציב מספיק. מורה!

הדיירת כמובן שלא הייתה מודעת לשיקולים שלנו ולמעשה הגישה מועמדות על סמך המחיר המקורי, ואז בעצם הרווחנו פעמיים!

כי לא רק שלקחנו הימור מושכל על דיירת (שטפו טפו טפו משלמת בבטחה עד רגע זה מאז ההשכרה) אלא אפילו לא היינו צריכים להיות “אטרקטיביים” ולהוריד את המחיר של השכר דירה שלנו בכלל.

הצלחנו לייצר וודאות בתקופה של חוסר וודאות. המשקיע ואני, חברת הניהול והדיירת, יצאו כולם מרוצים.

למעשה, הרעיון היה כל כך רלוונטי שהחלטנו לאמץ אותו מעכשיו אותו עם כל דייר חדש שמגיע להשכיר את אחד הנכסים שלנו.

הדבר הטוב יותר שקרה כתוצאה מכך שבחודשים האחרונים התחלנו במיקוד שיווק על מרפאות. למשל במיקוד חבר מביא חבר או ליתר דיוק שוכר מביא שוכר. אני לא נביא, אבל במשבר בריאותי כנראה שתעשיית הרפואה תהיה האחרונה להיפגע כלכלית. הפנמנו את הרעיון הזה של סיווג התעסוקה.


לסיכום, מה מוסר ההשכל?

ראשית, בכל תהליך יש מקום לחדש, לעדן או לעדכן. תמיד בדקנו מה מקור הפרנסה של השוכר. ועם זאת, כנראה שבלי הקורונה מעולם לא הייתי חושב לסנן לפי מקור הפרנסה של השוכרים

שנית, בכל עסק במצב רגיל ובטח ובטח במשבר, שיחה צפופה עם הצוות יכולה להוביל לפתרונות יצירתיים והצלחות. זו נקודת מבחן לצוות שלך.

והנה מפרט העסקה של הנכס:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

השקעה בנדל”ן בחו”ל בתקופת הקורונה

השקעה בנדל”ן בחו”ל בתקופת הקורונה

עקב משבר הקורונה נוצרה האטה כלכלית גלובלית. משבר זה מייצר הזדמנות בשווקי הנדל”ן בארצות הברית. במאמר זה נסביר איך נהנים מההזדמנות שנוצרה בעקבות משבר הקורונה ואיך להשקיע נכון בהתחשב בנסיבות השוק.

ירידה בשוק ההון עקב משבר הקורונה

כמו כל משבר אחר שוק ההון מגיב בתזזיתיות מיידית. מעבר להשלכות הבריאותיות, עקב השפעות החברתיות-כלכליות של קורונה נוצרה אי וודאות בקרב משקיעים. אי הוודאות נוצרה בעקבות חוסר היכולת לדעת בין השאר מתי מגפת הקורונה תסתיים ובאיזה אופן.

משבר הקורונה הביא לירידות שערים חדות בשוק ההון. שוק הנדל”ן אינו משוכלל ומייצר יותר משמעת כפויה על קונים ומוכרים, כך שאין רואים מיידית ירידות מחירים. עם זאת, כבר כעת נראים סימנים גם בשוק הנדל”ן וישנם הזדמנויות  הצפויות להימשך בעתיד הנראה לעין עליהם נסביר במאמר זה.

ירידה בשוק הנדל”ן – הזדמנות להשקיע

בתחום הנדל”ן, משבר הקורונה מביא למצב של מוכרים בעלי מוטיבציה למכור בהקדם. בעלי נכסים עם חשש שלא תהיה יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא. משפרי דיור אשר רכשו בית ולא מכרו את נכס הנדל”ן בבעלותם עד כה. אירועי החיים ממשיכים כרגעל בינהם נכסים בירושה, נכס למכירה לאחר גירושין ועוד. מוכרים אלה פוגשים שוק קר, מכיון שישינה האטה משמעותיתי בפעילות שווקי הנדל”ן בעת הנוכחית. מוכרים אלו חוששים מאובדן ערך של הנכסים בזמן המשבר מפני שאין ברצונם או ביכולתם לדחות את המימוש לטווח זמן עד אשר שווקי הנדל”ן יתאוששו. הלחץ של המוכרים מהווה מנוף אדיר לקונים, אשר משתמשים בחוסר הוודאות בשוק להפעלת מנוף להורדת המחירים. עקב כך נוצרה הזדמנות להשקיע בשוק הנדל”ן- דווקא בזמן משבר.

האבחנה היא כי תמיד יש אנשים שצריכים למכור נכסים בטווח זמן קצר מסיבות כאלה ואחרות, כעת מוכרים אלו בעמדת נחיתות . לכן, מי שבוחר להשתתף בשוק ולבחון עסקאות טובות – יש לו יתרון בתקופת משבר הקורונה.

למשל, באזור קליבלנד-אוהיו, עקב חוסר הוודאות שיש סביב משבר הקורונה, בהנחה ויש לך המיומנות לאיתור מוכרים בעלי בתים בלחץ למכור את הנכסים שלהם. אז במבן המעשה הצלחנו להשיג עסקאות בהנחות משמעותיות על נכסים בשווי 100-150 אלף דולר, השגנו במחיר רכישה של 65-85 אלף דולר בהתאמה.

מה ההבדל בין מחיר לערך?

אמנם יש הנחות מחיר על נכסים והסברנו מדוע.
עם זאת, בהתבוננות על השפעות המשבר, הערך של בית  רק עולה.
ברמת מאקרו הנדל”ן בארצות הברית נמצא בגירעון היצע של כמעט 4 מליון בתים עוד לפני הכניסה למשבר הקורונה, ועם ביקוש שנתי של כמיליון בתים נוספים בשנה. התוצאה הישירה של משבר הקורונה תהא האטה בקצב יצירת היצע של בתים חדשים.
מצד שני משוואת הביקוש מתחזקת מכמה סיבות. השימושיות של הבית עולה, אנשים נמצאים יותר זמן בבית ועובדים יותר מהבית. עבר לכך, דוגמא אשר ממחישה את העניין היא פידבקים מתושבים במספר שכונות בארה”ב אשר מספרים שניתן לראות כי תושבים יותר מטפלים בגינה שלהם, מטפחים אותה יותר ואפילו מגדלים ירקות.
ללא תלות במשך זמן המשבר דבר אחד כבר בטוח. התקשורת והממשלות צורבות תודעה שהבית הוא המקום הכי בטוח. הבית הוא המפלט בתקופת התפשטות נגיף הקורונה. לכן, ייתכן מאוד שבטווח זמן בינוני-ארוך המחירים צפויים לעלות ולהיות גבוהים יותר מאשר מחירי הבתים שהיו לפני משבר הקורונה.

הזדמנויות וסיכונים ברכישת נדל”ן בזמן משבר הקורונה ואחריו

במידה ומשקיע חושב ששוק הנדל”ן בירידה ושוקל להשקיע בנכס זול שנמצא באזורים זולים בארה”ב, זה יכול להיות סיכון מאוד גדול שלא מתאים לתקופה. מי שרוצה להשקיע מומלץ לחפש איזון בין השאלה איפה נמצאת ההזדמנות להנחות גבוהות ולבין השאלה באילו אזורים צפויים הסיכונים הגבוהים ביותר?  האסטרטגיה שאנו מציעים היא לאזן בין שני אלמנטים אלו כדי להציב את עצמנו בעמדה מאוזנת ונבונה לנצל את ההזדמנות מיטבית.

המצב הנוכחי בשוק מוכיח שיש פחות השתתפות בשוק הנדל”ן. זאת בשל הסיבה שאנשים מפחדים להשקיע אבל לא פחות מהסיבה שאנשים יותר מוגבלים להתעסק בשוק הנדל”ן בתקופת משבר הקורונה. בין היתר בגלל שאנשים לא יוצאים מהבתים. כאמור, עקב כך משקיעים בעלי מערכת פועלת בשטח המסוגלים להיות פעילים בתקופה הנוכחית, ימצאו בעמדת יתרון תחרותית בפעילות בשוק לא מושכלל ומדולל יותר עם כוח חזק יותר למשקיעים בעלי יכולת רכישת בתים במזומן. דוגמא מוחשית לכך היא מוכר בעיר סאוט יוקליד אוהיו. המוכר היה צריך למכור את הבית אבל לא היו כמעט מעוניינים, אז נוצר מצב שהוא היה צריך להוריד במחיר כדי למכור את הנכס למשקיע שלנו במזומן שהיה המציע היחידי והסכים לסגור את העסקה במזמומן ובמהירות. מי שמרוויח ממצב זה בעיקר, אלה המשקיעים שפעילים בשוק בזמן זה. על כן, עצם ההשתתפות בשוק הנדל”ן יוצרת הזדמנות למינוף כוח הרכישה במשא ומתן מול המוכר. עזרנו למוכר למלא את הצורך שלו, המוכר התחשב באי הודאות כרגע בשוק ובאילוץ שלו למכור, והסכים להנחה משמעותית. המוכר הבין והסכים שעליו ליצר הזדמנות למשקיע הרוכש ממנו בעת הזו.

מצד שני ישנם גם סיכונים. כאשר מתמקדים בנדל”ן להשכרה, סיכון בתקופת המשבר הנוכחי הוא איבוד הכנסה משכר דירה. הדרך בה נתמודד עם הסיכון הזה היא סינון שוכרים מתאים. בדרך כלל אין בעיה למצוא שוכר. השאלה החשובה היא מהי איכות השוכר? בתקופה הנוכחית ישנו יתרון גדול מכיוון שניתן למצוא שוכר איכותי באמצעות סינון חכם. שוכר שהעיסוק שלו למשל הוא עובד בבית החולים המקומי, בין אם זו אחות או השרת,  ייתן וודאות לגבי היכולת שלו לשלם שכר דירה בתקופה הקרובה. זוהי אחת הדוגמאות שאנו מבצעים בשטח להשקיע באזור זול יחסית בסמוך אל בית חולים. במקרה זה נרוויח כפליים. גם אזור בו נמצא נכס במחיר נמוך וגם נגישות אל אוכלוסיה שיש לה את היכולת בזמן הקרוב לשלם שכירות. כך נוצרת הזדמנות.

בצל הקורונה – דווקא עכשיו השקעה בנדל”ן

למרות המשבר הכלכלי הגלובלי שנוצר בעקבות נגיף הקורונה, שוק הנדל”ן למגורים אינו צפוי להיפגע כמו שאר התחומים בנדל”ן כמו נדל”ן מסחרי בעת שבה בעלי עסקים קטנים ומסחר אינם פועלים, וכמובן נדל”ן לתיירות ומלונאות. הביקוש למגורים אינו מושפע ישירות ממחלות המתפרצות בכל העולם, מה שכן מושפע הוא יכולת התשלום בעד המגורים ועל כך הסברנו ברמת השלכות בטווח זמן הקצר. כיוון שהצורך במגורים הוא בסיסי. הביקוש לדיור זה לא משהו שהולך להיעלם. בארה”ב זה כל כך בולט עד שישנם מקומות למשל בקליבלנד אוהיו שתחום הנדל”ן מוגדר כעת כתחום חיוני למרות הסגר שהוטל על האזרחים. ניתן ללכת לראות בתים, צוותי שיפוץ עובדים, יש פגישות בין משכירים ושוכרים, משרדי חברות הניהול פועלים. על כן, במקרה ויהיה משבר בתחום הנדל”ן הוא צפוי להיות קצר טווח וצפוי לעליית ערך בטווח זמן הבינוני-ארוך.

בנוסף, על-פי שקלול של נתונים מהעבר ניתן לראות כי שוק הנדל”ן בארה”ב כמעט ולא מושפע כאשר יש משברים כלכליים גלובליים. בתקופת המשבר הפיננסי בשנים 2007-2009 היתה פגיעה משמעותית רבה מעבר למשברים כלכליים קודמים, גם במשבר זה שוק הנדל”ן בארה”ב ירד בממוצע כלל ארצי ב15 אחוז. זוהי דוגמא הממחישה את העובדה כי שליש משווקי הנדל”ן נפגעו קשות אך יתר שווקי הנדל”ן הפגינו יציבות יחסית. ההזדמנויות גלומות בפרטים. ההיסטוריה מוכיחה שגם אם יש ירידות בשוק ההון זה לא תמיד הולך יחד ומשפיע על שוק הנדל”ן.

בעת בה ממשלות מייצרות תמריצים במיליארדי שקלים, מוזרם כסף נוסף לשוק. במקביל, בתקופה בה הכלכלה בהאטה, היצע הסחורות אינו גדל, ובתעשיות מסוימות בהאטה או עצירה. שילוב זה של יותר כסף בשוק עם פחות סחורות, מייצר סבירות לרמות אינפצליציה מוגברות. לכן, יש לקחת בחשבון שכוח המזומן עלות להשחק, נדל”ן כנכס ריאלי מהווה לא רק הזדמנות לרווח אלא הגנה על הערך הריאלי הנוכחי של הכסף.

לסיכום,

הקורונה מייצרת הזדמנויות טובות יותר להשקעה. עם זאת, יש לקחת בחשבון מכלול של פרמטרים על מנת שההשקעה תהיה מוצלחת. על מנת למנף את הרווחים מומלץ להשתמש בליווי של חברות ניהול נדל”ן שילוו אותך לאורך התהליך, בייחוד בעת הזו בה אי הודאות דורשת רמות דיוק מוגברות וצוות חזק שמסוגל לפעול בשטח בעת הזו. בנוסף, תקופת האי ודאות היא הזמן הנכון ללמוד ולהכיר את השוק לעומק.

עקב המצב שנוצר בעקבות נגיף הקורונה אנחנו מציעים את האפשרות ללמוד נדל”ן מהבית באמצעות קורס מקוון. הגענו למסקנה במיוחד עכשיו, כשהמשבר מטלטל את השוק ותוקע אותנו בבית,
כי זה הזמן הכי טוב להתפתח ולשפר מיומנויות רכישה של נדל”ן מרחוק בארה”ב!

במידה ותרצו לקרוא מידע נוסף בסרטון הבא בו ישנו דיון בהשקעה בנדל”ן בארה”ב לאור משבר הקורונה: https://bit.ly/34uDPcl

מעוניינים להתייעץ איתנו כדי לנצל את חלון ההזדמנויות? פנו אלינו לצוות נדלניר ונוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה מספרים מהשטח אנשי נדל”ן בארה”ב
היערכות להשקעה בעקבות משבר הקורונה