פוסטים

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.

בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

האם השקעות נדל”ן בחו”ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל”ן בישראל?

משקיעים רבים חולמים על ביצוע השקעות נדל”ן בחול והשקעות נדל”ן בארצות הברית בפרט. אבל, אותם משקיעים חוששים לעבור לשלב הבא מאחר והם שמעו בעבר על לא מעט עקיצות ורמאויות לצד חצאי אמיתויות והסיכון נראה להם גדול מידי. ובצדק, השקעה מרוחקת הנה פתח לסיכונים חדשים שעלינו להתמודד עמם אך התמורה למתמודדים גדולה במיוחד.

השקעות נדל”ן בחו”ל או השקעות נדל”ן בישראל?

לפני שניתן יהיה לקבוע את התשובה לשאלה זו, עלינו להבין מה גורם למשקיעים לשקול בכלל את ביצוע ההשקעות מעבר לים. להלן מקצת הסיבות:

  1. רף כניסה נמוך יותר – ניתן לקנות נכסי נדל”ן במאות אלפי שקלים בלבד.
  2. רף תשואה גבוה יותר – ניתן ליהנות מתשואה כפולה ומשולשת ביחס לישראל.
  3. פיזור סיכונים – ניתן לפזר חלק מההון בישראל וחלק בחו”ל לתשואה אופטימלית.

ובכן, ברמת הכדאיות הכלכלית, בוודאי שעדיף לפנות להשקעות נדל”ן בחו”ל. ברמת הסיכונים אליהם אנו נחשפים, אכן יש אתגרים שונים אך בפעילות נכונה ומדויקת, ניתן לצמצם את הסיכונים לרמות דומות לאלו בישראל. במילים אחרות, עדיף להשקיע בחו”ל על פני השקעה בישראל.

אין ויכוח על כך שיש אתגר לא פשוט בהשקעות נדל”ן במדינות אחרות, אך משקיעים מנוסים רבים עושים זאת בהצלחה יתרה פעם אחר פעם ומתעשרים כהוגן מכך. לכן, אין סיבה לוותר על שוק רחב זה אלא יש להיכנס אליו בהינתן מספר כללי ברזל:

כללי ברזל להקטנת סיכון בהשקעות נדל”ן בארצות הברית:

  1. התנהלות נכונה:
    • תכננו את מהלך ההשקעה ופעלו בצורה מסודרת!
    • התייעצו והיעזרו באנשי מקצוע עם ניסיון בעסקאות מאין אלו!
    • העבירו כספים אך ורק דרך חשבון נאמנות של עו”ד טייטל אמריקאי רשום!
    • עבדו עם חברת ניהול נכסים עם ניסיון וקבלות לעבודה מוצלחת בעבר!
  2. בדיקת האזור:
    • בדקו את הסביבה המידית והקרובה של הנכס בדגש על האוכלוסייה.
    • בדקו את הנתונים ההיסטוריים למחירי הנכסים בסביבת הנכס.
  3. בדיקת הנכס:
    • בדקו שאין כשלים בטיחותיים ואו בעיות נסתרות בנכס. (בדיקת פקח)
    • בדקו שהעלות המוצגת לכם לנכס אכן נכונה ואמיתית.

סרטון קצר המסביר איך מאתרים סביבת השקעה בטוחה:

כמו בישראל, ישנו סיכון בכל השקעה כספית גם בארצות הברית. אך, בארצות הברית יש תהליך רכישה סטנדרטי הכולל ביטוח נגד עקיצות מוכרים וכנגד נכסים משועבדים כך שניתן לבצע רכישה של בית בארצות הברית עם סיכון נמוך במיוחד אך כל זאת במידה ופועלים נכון ומבצעים עסקה ברכישה ישירה ובבעלות מלאה הישר ממוכר הנכס.

בשלב ראשון, חשוב לשנן את ההמלצות שלנו להתנהלות נכונה. לאחר מכן, ביכולתכם לצלול פנימה ולחפש סביבה נוחה ובטוחה לביצוע השקעה. כך לדוגמה, במידה ותמצאו סביבה עם מקומות עבודה רבים, אוכלוסייה איכותית ונקייה מפשיעה לצד שירותים ציבוריים איכותיים, הרי שתנאי הפתיחה שלכם דומים לאלו הקיימים בישראל ומכך שהסיכון קטן ולא משמעותי.

בשלב שני, כדאי לא להתקמצן ולהשקיע מעט כסף בקבלת סיוע מאנשי מקצוע שיבדקו עבורכם האם הערך המבוקש על הנכס אכן נכון והגיוני והאם ניתן לבצע שיפוץ בנכס לשם השבחתו. לאחר שהסקתם שמדובר בעסקה טובה, חשוב מאוד להביא פקח מקצועי שיבצע בדיקה מקיפה ויכין עבורכם דו”ח מסודר לתקינות הנכס וזאת טרם ביצוע הרכישה בפועל.

טיפ: בקשו ממתווך מקומי דו”ח נקרא COMPS או דו”ח מסוג CMA (נתונים השוואתיים לעסקאות דומות באזור)!

אז האם אתם מוכנים לביצוע השקעה בחו”ל?

כפי שהצגנו מעלה, ניתן ואפשרי לחלוטין לבצע עסקאות נדל”ן בארצות הברית מבלי להיחשף לסיכוני עוקץ ואו רמאויות אחרות בדרך. הדרך לביצוע השקעה מוצלחת שתפתח את הדלת עבורכם לביצוע עוד ועוד השקעות עם תשואות דו ספרתיות מתחילה בבחירת גורם מקצועי לליווי בתהליך כולו ובכך בעצם לצמצום הסיכונים לממדים מזעריים.

אנו בנדלניר ביצענו השקעות עצמאיות בהיקף משמעותי ובעקבות ההצלחה התרחבנו והתחלנו להעניק שירותי ליווי בביצוע השקעות נדל”ן גם לאחרים. אנו עובדים בתהליך מסודר ומדויק ובסביבה מעולה וכמובן שאנו כבר מחזיקים ברשימת אנשי מקצוע עליהם אנו סומכים ויכולים להמליץ ומכך שאתם יכולים להשיג את כל היתרונות שבהשקעה בארצות הברית עם הסיכונים הנמוכים שקיימים בהשקעות נדל”ן בישראל!

איך מתקדמים?

פנו אלינו להתייעצות לא מחייבת. תשאלו אותנו את כל השאלות, תציפו את כל החששות, אנו נעשה כמיטב יכולתנו לסייע לכם להשיג הצלחה במינימום סיכון.


מעוניין להתייעץ איתנו ואו ללמוד עוד על השירות שלנו? פנה אלינו:

שם פרטי ושם משפחה:

מספר הטלפון שלך:

דואר אלקטרוני שלך:

מתי לחזור אליך?