פוסטים

בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח – ראיון עם סוכן ביטוח

בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

בסרטון המצורף בסוף המאמר אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו הרביעי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה. (אם לא קראתם את הבלוג הקודם, כדאי-מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? )

מה השיקולים לפני שמגישים תביעה?

בחלק זה אנחנו מדברים על היבט התביעה עצמה, מה הם השיקולים לפני שמגישים תביעה? מה הבירוקרטיה והעלויות הצפויות? למה ניתן לצפות?

דילן מתחיל להסביר על ידי דוגמה- נניח שיש נזק של 2000$ לנכס. סכום כזה לרוב יעיד שיש נזק קל, משהו מקומי ולא חמור מידי במבנה. מה הם השיקולים שלי כאשר אני רוצה להחליט האם להגיש תביעת ביטוח?
ראשית חשוב להבין, התביעות מיוחסות לנכס הספציפי, ולא לבעלים. במסגרת הפוליסה תופיע הכתובת המדויקת של הנכס, וההסתכלות הביטוחית עליו תהיה על כלל ההיסטוריה של הנכס ולא רק בזמן תקופת הבעלות של הבעלים הנוכחים.
כלומר, יכול להיווצר מצב שכאשר נגיש תביעת ביטוח, נגלה כי על הנכס שלנו בוצעו תביעות בעבר ואז יגדל התעריף משמעותית. 

בנוסף, אנחנו עלולים להגיע למצב שאף חברת ביטוח לא תרצה לחדש לנו פוליסה ולבטח אותנו. כמובן, במקרים קיצוניים יותר מאשר תביעת פוליסה אחת.

פעמים רבות, אם יש לכם חברת ניהול טובה, הם יוכלו לבצע את התיקונים בפחות ממה שהעריך הביטוח וכך משתלם יותר לטווח הארוך לשלם בעצמנו על תיקונים בסדר גודל כזה. כדאי לתבוע במקרים בהם הסכום הצפוי לפיצוי הוא גדול משמעותית. 

האתגרים של פוליסת ביטוח

אחד מן הקשיים מבחינתנו של שוק הביטוחים הוא חופש המידע. המידע הפרטי שלנו והיסטוריית התביעות שלנו חשופה בפני כלל חברות הביטוח. כך, במידה ונקבל סירוב לביטוח בעקבות ריבוי תביעות, ככל הנראה גם שאר חברות הביטוח לא יסכימו לבטח אותנו וכך נשאר קרחים משני הצדדים.

נושא נוסף שדיברנו עליו בראיון היה ביטוח אובדן שכר דירה. לגבי ביטוח זה יש תפיסה מוטעית בקרב רוב הלקוחות.
אנשים נוטים לחשוב שבמידה ורכשנו ביטוח אובדן שכר דירה ויצא הדייר הנוכחי מהנכס, נוכל עכשיו במשך 3 חודשים לחפש בשלווה דייר חדש ונקבל את הפיצוי בהתאם. אז זהו, שלא.

דילן מסביר, ביטוח שכזה הוא בעצם כיסוי. כלומר, אובדן דמי שכירות תלוי בשכר שאבד בזמן בו היו דיירים בבית. במידה וקרה דבר לנכס בזמן שיש בו דיירים משלמים, ואלו היו צריכים להתפנות- רק אז נקבל את הפיצוי.
את הפיצוי נקבל עד החזרת הנכס למצב ראוי למגורים. לרוב, השיפוי שנקבל יהיה לערך עד 45-60 יום, בהתאם לפוליסה הספציפית. 

מתי להתחיל הליך ביטוחי?

נניח ואני מתחיל לחפש נכס/ השקעה, מתי אני אמור להתחיל את ההליך הביטוחי?

דילן טוען שאין תשובה פשוטה לשאלה הזו, כל מקרה לגופו וכך גם ההמלצות שלו.
חלק מן השיקולים יהיו מצב הנכס והאם יש בו דיירים שגרים בו.
במידה וישנם דיירים, אך אלו צריכים לצאת מהנכס כדי שאנחנו נכין אותו מחדש להשכרה, לרוב לא יהיה כדאי לרכוש או להפעיל פוליסת אובדן שכר דירה. במידה וההליך עתיד להתרחש מעל חודשיים, נשקול לרכוש פוליסת נכס פנוי.
במידה והנכס ריק מדיירים ואנו יודעים כי ייקח מעל ל-60 יום לשפץ את הנכס ולמצוא לו שוכרים, נרכוש את פוליסת הנכס הפנוי.  יתרון בפוליסה זו היא היכולת לשנות אותה לפוליסה “רגילה” או שנוכל לבצע שכתוב אוטומטי של הפוליסה ולהתאים אותה לצרכינו החדשים. 

באופן כללי, כאשר אנו רוכשים נכס בוודאי ובוודאי אם הוא בחו”ל, נבצע כמה שיותר בדיקות ולמידה כדי להבין שאנו מודעים לכל התרחישים והסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו. נתייעץ עם אנשי מקצוע, סוכני ביטוח וניצור את ההגנה הביטוחית הטובה ביותר עבורנו. ישנן המון אופציות עם הרבה דקויות, כדאי להיעזר באדם חיצוני מקצועי.

זהו חלקו הרביעי של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל”ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א’ : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב’ : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג’ : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?

מחפשים מישהו שיפתח לכם את הדלת? רוצים להשקיע בארה”ב ולא יודעים איך? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם 🙂 

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


    ****מתנה ממני ניר בבג’ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

    לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


    ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

    https://www.youtube.com/channel/UClic


    קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

    רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c

    מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? – ראיון עם סוכן ביטוח

    איך להשקיע בנדל”ן

    בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח.
    זהו חלקו השלישי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה (אם לא קראתם את הבלוג הקודם, מומלץ מאוד- ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית)

    מזעור סיכונים בעת השקעה בנדל”ן

    החלטה על השקעה היא קשה ומורכבת. לא תמיד נוכל להבין במלואם את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים לביטוח (יודע מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון) שיאפשר לנו וודאות מסוימת. 

    אחת מאפשרויות הביטוח עבורנו היא ביטוח שכירות לבעל הנכס. בביטוח זה נמצא תנאים כמו הסיכונים, רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה.

    אנשים רבים נוטים להתבלבל בהשוואה בין סיכונים לכיסויים. מה ההבדל ביניהם ומהי השתתפות עצמית?

    דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לפי דבריו זהו הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסה.

    השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות. 

    לדוגמה, נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ’ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן. 


    מהם הכיסויים בפוליסת הביטוח?

    אלו הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח.

    לדוגמה מגורים, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש. 

    כל אחד מרכיבי הפוליסה ניתן להגדרה של העלויות הכרוכות בו. חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מכסה במפורש את כלל הדברים בנכס כמו גדר, מכשירי חשמל שהגיעו עם הבית (רכוש אישי) שאנו רוצים שיכללו. 

    מהו סעיף הסכנות בתוך פוליסת ביטוח?

    זהו סעיף המסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה.

    הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו. 

    הסכנות שיוצגו לרוב הן ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים וונדליזם. 

    ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס ל-“איך קרה” הנזק, הגורם, ומנגד סעיף הכיסויים מתייחס ל-“מה קרה”, מה הנזק. מעין יחסים של סיבה ותוצאה. 


    מה לא נכלל בביטוח נדל”ן בארה”ב?

    הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק.
    הביטוח יגדיר את “מחיר ההחלפה”, כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור)  ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו. 

    מה ההבדל בין שווי שוק לעלות  החלפה בביטוח נכס?

    שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור. 

    ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח:
    פוליסת החזר שווי מזומן- פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית. 

    פוליסת החזר שווי החלפה- פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.


    לסיכום, דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.

    לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.

    יש לכם עוד שאלות? מחפשים עזרה? אני כאן בשבילכם.

    רוצים ללמוד עוד? הנה מאמר על 5 טיפים איך להצליח בעולם הנדל”ן.

    זהו חלקו השלישי של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל”ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
    המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א’ : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
    המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב’ : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
    המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד’ : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

    רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

    רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


      ****מתנה ממני ניר בבג’ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

      לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


      ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

      https://www.youtube.com/channel/UClic


      קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

      רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c

      ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית – ראיון עם סוכן ביטוח

      בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

      בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו השני שלי הריאיון שערכתי איתו לאחרונה.

      ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית

      ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. 

      זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.

      כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית?
      דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים:
      1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק.
      2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא. 

      אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – “הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש“).
      פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה. 

      בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.

      בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו’) אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.

      במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל “מתי קרה הנזק ולמה” ואחריות תתמקד ב- “מה הנזק”.


      ביטוח רכוש

      ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד. 

      עבור בתי מגורים של עד 4 משפחות (single family home , דופלקס, triplex , fourplex) ישנה פוליסת ביטוח DP (פוליסת מבנה Dwelling Policy) כאשר היא מחולקת לרמות כיסוי DP1 , DP2 או DP3 :

      DP1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.

      DP2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.

      DP3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים. 

      סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה”ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות.

      בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2.
      מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי?
      ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.

      בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים.
      הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.


      מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?

      במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד.
      קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע”מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה “קו הגנה” נוסף בפני הסיכונים.

      זהו חלקו השני של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל”ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
      המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א’ : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
      המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג’ : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
      המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד’ : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

      רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

      רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


        ****מתנה ממני ניר בבג’ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

        לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


        ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

        https://www.youtube.com/channel/UClic


        קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

        רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c


        המדריך לביטוח נכס בארצות הברית

        בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

        בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת

        מה ההבדל בין סוכנות ביטוח לספקי ביטוח?

        ברמה הבסיסית, סוכן/ סוכנות ביטוח הם האנשים המקשרים בין לקוח הקצה לספקי הביטוח.

        סוכן קיים כדי לעזור לנו ולענות על השאלות.

        דילן מספר כי בארה”ב ישנם אנשים רבים שקונים ביטוחים ישירות דרך האינטרנט ללא התייעצות או השוואה נכונה וכך מקבלים הרבה פעמים תעריפי פוליסות גבוהים ולא כדאיים.

        חשוב להתייעץ עם סוכן ביטוח לפני כל רכישת פוליסה. אם אינך מיומן או מקצוען בתחום, לא תוכל לעשות הערכת וניהול סיכונים כמו שעושים סוכני הביטוח ותחשוף את עצמך לסיכון מיותר.

        סוכן ביטוח נכס בארצות הברית

        סוכן הביטוח הוא האיש של המשקיע ומייצג את האינטרסים שלו. במקרה של תביעה, חיובים וכדומה, סוכני הביטוח יכולים לטפל בבעיה ולעבוד מתוך המערכת בשביל המשקיע. 

        הם מכירים את המערכת מלפני ומלפנים.

        בסוכנות פטרון באוהיו מומחים בקהל המשקיעים הישראלי. במשרד כיום יש כ-200 לקוחות ישראלים שרוכשים ביטוח דרך הסוכנות. שתיים מהסיבות המרכזיות לפנייה לסוכנות ביטוח היא המרחק ומחסום השפה.

        מרחק- המרחק שלנו מהנכס הוא משמעותי ליכולת השליטה והתגובה שלנו. כאשר אנו נמצאים כמו במקרה זה במרחק של אלפי קילומטרים, אנו נשאף שיהיו לנו “אנשים בשטח” שרואים את טובתינו מול העיניים וייצגו את האינטרסים שלנו במקרה הצורך.

         

        שפה- מחסום השפה הוא משמעותי גם במדינה דוברת אנגלית כמו ארה”ב.

        מחסום השפה מקשה על הבנת הפרטים הקטנים, זיהוי המכשולים בדרך וניהול משא ומתן בצורה מיטבית.

        גם אם אנו דוברי אנגלית רהוטה, הבדלי התרבויות והגישה יקשו עלינו להשיג את התוצאות האופטימאליות.

        חשוב שיהיו לנו מקצוענים מקומיים שייצגו אותנו בצמתים החשובים.

        מהו ביטוח לנכס?

        מהות הביטוח היא הגנה על הנכס. כאשר אנו מבצעים השקעה, אנחנו רוצים לוודא שכמות הסיכון שאנחנו לוקחים היא מינימלית. כדי להבטיח זאת אנחנו אומנם גורעים מהרווח הצפוי שלנו אך מוודאים שלא יהיו “הפתעות” בהמשך הדרך שיהפכו את ההשקעה ללא כדאית כלל.

        ביטוח נכס יכול להיות ביטוח לכל סוג של נכס- זה יכול להיות בניין מסחרי, בית מגורים או כל סוג אחר של נדל”ן.

        בעזרת הביטוח אנו נגן על הנכס מפני שריפה, רוחות או נזקים אחרים שעלולים להיווצר.

        הביטוח גם נועד כדי להגן על האחריות של המשקיע כלפי הנכס.

        במידה ומוגשת תביעה כנגד הנכס, אזי הביטוח נכנס לתמונה ויקח על עצמו (לא כולל השתתפות עצמית) את משמעויות התביעה.


        אז למה בכלל לבטח את הנכס?

        בגלל שאחרת אנחנו משאירים את עצמנו חשופים לתביעות ועלויות גדולות שעלולות לשנות את מהות ההשקעה.

        בגלל שאנחנו רוצים מקצוען בצד שלנו ובשטח.


        חלק ב- ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית

        ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. 

        זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.

        כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית?
        דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים:
        1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק.
        2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא. 

        אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – “הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש“).
        פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה. 

        בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.

        בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו’) אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.

        במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל “מתי קרה הנזק ולמה” ואחריות תתמקד ב- “מה הנזק”.


        ביטוח רכוש

        ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד. 

        עבור בתי מגורים של עד 4 משפחות (single family home , דופלקס, triplex , fourplex) ישנה פוליסת ביטוח DP (פוליסת מבנה Dwelling Policy) כאשר היא מחולקת לרמות כיסוי DP1 , DP2 או DP3 :

        DP1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.

        DP2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.

        DP3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים. 

        סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה”ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות.

        בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2.
        מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי?
        ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.

        בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים.
        הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.


        מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?

        במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד.
        קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע”מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה “קו הגנה” נוסף בפני הסיכונים.


        חלק ג – מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?

        החלטה על השקעה היא קשה ומורכבת. לא תמיד נוכל להבין במלואם את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים לביטוח (יודע מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון) שיאפשר לנו וודאות מסוימת. 

        אחת מאפשרויות הביטוח עבורנו היא ביטוח שכירות לבעל הנכס. בביטוח זה נמצא תנאים כמו הסיכונים, רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה.

        אנשים רבים נוטים להתבלבל בהשוואה בין סיכונים לכיסויים. מה ההבדל ביניהם ומהי השתתפות עצמית?

        דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לפי דבריו זהו הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסה.

        השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות. 

        לדוגמה, נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ’ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן. 


        מהם הכיסויים בפוליסת הביטוח?

        אלו הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח.

        לדוגמה מגורים, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש. 

        כל אחד מרכיבי הפוליסה ניתן להגדרה של העלויות הכרוכות בו. חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מכסה במפורש את כלל הדברים בנכס כמו גדר, מכשירי חשמל שהגיעו עם הבית (רכוש אישי) שאנו רוצים שיכללו. 

        מהו סעיף הסכנות בתוך פוליסת ביטוח?

        זהו סעיף המסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה.

        הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו. 

        הסכנות שיוצגו לרוב הן ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים וונדליזם. 

        ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס ל-“איך קרה” הנזק, הגורם, ומנגד סעיף הכיסויים מתייחס ל-“מה קרה”, מה הנזק. מעין יחסים של סיבה ותוצאה. 


        מה לא נכלל בביטוח נדל”ן בארה”ב?

        הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק.
        הביטוח יגדיר את “מחיר ההחלפה”, כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור)  ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו. 

        מה ההבדל בין שווי שוק לעלות  החלפה בביטוח נכס?

        שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור. 

        ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח:
        פוליסת החזר שווי מזומן- פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית. 

        פוליסת החזר שווי החלפה- פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.


        לסיכום, דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.

        לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.


        חלק ד- בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

        בחלק זה אנחנו מדברים על היבט התביעה עצמה, מה הם השיקולים לפני שמגישים תביעה? מה הבירוקרטיה והעלויות הצפויות? למה ניתן לצפות?

        דילן מתחיל להסביר על ידי דוגמה- נניח שיש נזק של 2000$ לנכס. סכום כזה לרוב יעיד שיש נזק קל, משהו מקומי ולא חמור מידי במבנה. מה הם השיקולים שלי כאשר אני רוצה להחליט האם להגיש תביעת ביטוח?
        ראשית חשוב להבין, התביעות מיוחסות לנכס הספציפי, ולא לבעלים. במסגרת הפוליסה תופיע הכתובת המדויקת של הנכס, וההסתכלות הביטוחית עליו תהיה על כלל ההיסטוריה של הנכס ולא רק בזמן תקופת הבעלות של הבעלים הנוכחים.
        כלומר, יכול להיווצר מצב שכאשר נגיש תביעת ביטוח, נגלה כי על הנכס שלנו בוצעו תביעות בעבר ואז יגדל התעריף משמעותית. 

        בנוסף, אנחנו עלולים להגיע למצב שאף חברת ביטוח לא תרצה לחדש לנו פוליסה ולבטח אותנו. כמובן, במקרים קיצוניים יותר מאשר תביעת פוליסה אחת.

        פעמים רבות, אם יש לכם חברת ניהול טובה, הם יוכלו לבצע את התיקונים בפחות ממה שהעריך הביטוח וכך משתלם יותר לטווח הארוך לשלם בעצמנו על תיקונים בסדר גודל כזה. כדאי לתבוע במקרים בהם הסכום הצפוי לפיצוי הוא גדול משמעותית. 

        האתגרים של פוליסת ביטוח

        אחד מן הקשיים מבחינתנו של שוק הביטוחים הוא חופש המידע. המידע הפרטי שלנו והיסטוריית התביעות שלנו חשופה בפני כלל חברות הביטוח. כך, במידה ונקבל סירוב לביטוח בעקבות ריבוי תביעות, ככל הנראה גם שאר חברות הביטוח לא יסכימו לבטח אותנו וכך נשאר קרחים משני הצדדים.

        נושא נוסף שדיברנו עליו בראיון היה ביטוח אובדן שכר דירה. לגבי ביטוח זה יש תפיסה מוטעית בקרב רוב הלקוחות.
        אנשים נוטים לחשוב שבמידה ורכשנו ביטוח אובדן שכר דירה ויצא הדייר הנוכחי מהנכס, נוכל עכשיו במשך 3 חודשים לחפש בשלווה דייר חדש ונקבל את הפיצוי בהתאם. אז זהו, שלא.

        דילן מסביר, ביטוח שכזה הוא בעצם כיסוי. כלומר, אובדן דמי שכירות תלוי בשכר שאבד בזמן בו היו דיירים בבית. במידה וקרה דבר לנכס בזמן שיש בו דיירים משלמים, ואלו היו צריכים להתפנות- רק אז נקבל את הפיצוי.
        את הפיצוי נקבל עד החזרת הנכס למצב ראוי למגורים. לרוב, השיפוי שנקבל יהיה לערך עד 45-60 יום, בהתאם לפוליסה הספציפית. 

        מתי להתחיל הליך ביטוחי?

        נניח ואני מתחיל לחפש נכס/ השקעה, מתי אני אמור להתחיל את ההליך הביטוחי?

        דילן טוען שאין תשובה פשוטה לשאלה הזו, כל מקרה לגופו וכך גם ההמלצות שלו.
        חלק מן השיקולים יהיו מצב הנכס והאם יש בו דיירים שגרים בו.
        במידה וישנם דיירים, אך אלו צריכים לצאת מהנכס כדי שאנחנו נכין אותו מחדש להשכרה, לרוב לא יהיה כדאי לרכוש או להפעיל פוליסת אובדן שכר דירה. במידה וההליך עתיד להתרחש מעל חודשיים, נשקול לרכוש פוליסת נכס פנוי.
        במידה והנכס ריק מדיירים ואנו יודעים כי ייקח מעל ל-60 יום לשפץ את הנכס ולמצוא לו שוכרים, נרכוש את פוליסת הנכס הפנוי.  יתרון בפוליסה זו היא היכולת לשנות אותה לפוליסה “רגילה” או שנוכל לבצע שכתוב אוטומטי של הפוליסה ולהתאים אותה לצרכינו החדשים. 

        באופן כללי, כאשר אנו רוכשים נכס בוודאי ובוודאי אם הוא בחו”ל, נבצע כמה שיותר בדיקות ולמידה כדי להבין שאנו מודעים לכל התרחישים והסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו. נתייעץ עם אנשי מקצוע, סוכני ביטוח וניצור את ההגנה הביטוחית הטובה ביותר עבורנו. ישנן המון אופציות עם הרבה דקויות, כדאי להיעזר באדם חיצוני מקצועי.


        אולי יכול לעניין אותך לקרוא את המאמר בחלקים:
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א’ : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב’ : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג’ : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד’ : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

        רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

        רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


          ****מתנה ממני ניר בבג’ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

          לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


          ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

          https://www.youtube.com/channel/UClic


          קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

          רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c


          רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!