פוסטים

הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

מה מבדיל בין משקיע מצליח במימון עסקאות נדלן לבין רוב המשקיעים אשר טועים מפסידים כסף ועסקאות טובות?
כדי לבצע עסקאות נדל”ן ממונפות מוצלחות, חשוב מאוד להכיר את אפשרויות מינוף הנדל”ן בארצות הברית. דוח שמאות הנדל”ן קובע את מסלול הלוואה שאותו המלווה יאשר לעסקה.  במאמר זה נפרט כיצד הליך אישור מסלול המימון מתבצע באמצעות שמאי להערכת שווי הנכס ודירוג הנדל”ן.


בדיקת נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב

בארצות הברית בשונה מנדל”ן מישראל, הבנייה היא מגוונת יותר כגון בנייה מעץ, בלוקים ואבן. לכן, לעתים קרובות יש פער בין הנראות של הבית ובין הערך האמיתי כנגזרת ממצב הבית בפועל. כך לדוגמה, במקרים מסוימים, יש מרתף עם בעיית אטימות למים, סדקים ביסודות של הבית, מערכות ניקוז קלוקלות ואו בעיות תשתית אחרות שיכולות להפוך נכס מעולה לכזה שאסור להתקרב אליו.

במקרה של משקיע מישראל קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה. לכן, על המשקיע מרחוק להיעזר בפקח מקצועי ואמין מהסביבה שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס. בנוסף, חשוב שהפקח בו תיעזרו בשירותיו יגיע עם המלצות מלקוחות עבר וחשוב יותר – שיש לכם המלצה עליו מחברת הניהול המקומית בה אתם נעזרים בהשקעת הנכס.


הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי מומחה

בניגוד לפקח מבנים , אינספקטור, אשר תפקידו לספק הערכה באשר למצב הפיזי של המבנה באמצעות בדק בית, תכלית תפקידו של השמאי להעריך את שווי הנכס. הפקח והשמאי הם בעלי מקצוע שונים. הערכת שווי הנכס תלויה כמובן במצב הנכס הפיזי, אך מעבר לכך ישנם פרמטרים נוספים כמו מיקום הנכס, תצורתו ומצב השוק אשר כולם משפיעים על הערכת שווי הנכס אותה מספק שמאי הנכסים. שמאות להערכת שווי הבית לפני השקעה מתבצעת במרבית המקרים כדרישה הכרחית של בנק או גורם מלווה אחר, כחלק מתהליך אישור קבלת הלוואה למינוף עסקת נדלן.
לכן, ישנה חשיבות יתרה להבנת מרכיבי דוח שמאות הנכס מעל ומעבר למחיר הנכס הסופי שמספק השמאי בהערכת שווי הנדל”ן.
זאת מפני שסיווגי השמאי למשל לגבי מצב הנכס, יכולים לקבוע אילו אפשרויות מימון ניתן לקבל למינוף השקעות הנדל”ן שלך.
למשל, מצב הנכס משפיע על סכום ההלוואה אשר המלווה יהיה מוכן לתת בעבור הנכס. המלווה קובע את סכום ההלוואה ביחס להערכת שווי הנכס. יחס זה נקרא LOAN TO VALUE או בראשי תיבות LTV.

חשיבות דו”ח שמאי בעת השקעת נדל”ן בארה”ב

כאשר משקיעים בנדל”ן בארצות הברית ניתן להשתמש פרקטית במסלולי מימון נדל”ן שונים ומגוונים. למשל בהשקעות נדל”ן להשכרה ניתן לבחור מסלולים לטווח ארוך כמו:
1- הלוואות רכישה מותאמות למינוף רכישת נדלן במצב מבני חיובי
2- הלוואות מותאמות למינוף עסקאות שיפוץ נדלן והשבחת מצב המבנה הירוד
במסלול הראשון של הלוואות להשקעות נדל”ן, תנאי הלוואה מותאמים למצב שבו המלווה מעריך שיש סיכון נמוך. הסיכון הנמוך גלום בדירוג חיובי של מצב המבנה הפיזי. במצב כזה, המלווה יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כלומר LTV גבוה יותר.
לעומת זאת, במצב בו דוח השמאי מצביע על סיווג מצב נכס ירוד, המלווה יציע הלוואה במסלול השני המתאים להשבחת נדל”ן.
כלומר, המלווה האמריקאי הסטנדרטי יהיה מוכן לתת מימון לטובת השיפוץ, אך מצד שני לא יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה ביחס לשווי הנכס הנוכחי, כלומר LTV נמוך יותר, בגלל מצבו הירוד. לחילופין או בנוסף לכך, המלווה יתנה את ההלוואה בקבלת הערכות על שווי הנכס הצפוי לאחר השיפוץ הנקרא ש-AFTER REPAIR VALUE או בראשי תיבות ARV, ויתנה את מתן ההלוואה בכך שיש מרווח ביטחון בין סכום ההלוואה המקסימלי לבין ה-ARV.
למה חשוב להבין מראש את מסלולי ותנאי ההלוואה לעסקת הנדל”ן?
תהליך בדיקות הנאותות בהשקעה, כולל עלויות בדק הפקח ועלויות שמאי. לכן אנו כמשקיעים רוצים לצמצם את הסיכון לדחיית ההלוואה, מפני שאחרת עלויות הבדיקה האלה ירדו לטמיון. לכן כדאי לבצע את הבירור המוסבר מעלה מראש כדי לא להיות מופתעים שתנאי ההלוואה אשר ציפינו לקבל אינם תקפים, או גרוע מכך שאין באפשרותנו להשלים את העסקה בתנאי ההלוואה במסלול שבו המלווה מוכן לעבוד.

למה אפשרויות המימון קשורות לדו”ח השמאות של נכס הנדל”ן?

כמו שלמדנו בחלקים אחרים בתהליך ההשקעה, המפתח לצמצום הסיכונים עובר דרך יסודיות ושליטה בפרטים. יש לאסוף את כל פרטי ההלוואה ולא להסתפק רק בנתונים הבסיסיים כמו אחוז הריבית על ההלוואה, ה-LTV ועלויות הסגירה בעסקאות נדל”ן ממונפות.
למשל, בנוסף לכך יש לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים, ולהבין מה הקריטריונים המשמשים לסיווג כל מסלול הלוואה. אל תניחו שבאפשרותכם לבחור את מסלול ההלוואה, אלא חקרו את הפרטים, האילוצים וההתניות של המלווה עבור אישור כל מסלול הלוואה.
בהקשר של הדוגמא על מצב המבנה, כדאי לשלוט בסיווג השמאי באשר למצב הנכס C1 עד C6, מפני שמלווים רבים מסווגים את מסלולי ההלוואות בהתאמה לסיווגי מצב הנכס.
הנה טבלה של סיווגי מצב הנכס:
C1 – השיפורים נבנו ממש לאחרונה ולא הותאמו בעבר. המבנה כולו וכל הרכיבים חדשים והדירה אינה כוללת פחת פיזי.
C2 – השיפורים אינם כוללים תחזוקה נדחית, פחת פיזי מועט או ללא, ואינם דורשים תיקונים. כמעט כל רכיבי הבניין חדשים או שתוקנו לאחרונה, שופצו או שוקמו לאחרונה. כל הרכיבים והגימורים המיושנים עודכנו ו / או הוחלפו ברכיבים העומדים בתקן הנוכחי. דירות בקטגוריה זו הן כמעט חדשות או שופצו לחלוטין לאחרונה והן דומות במצב לבנייה חדשה.
C3 – השיפורים מתוחזקים היטב וכוללים ירידת ערך פיזית מוגבלת בגלל בלאי רגיל. רכיבים מסוימים, אך לא כל מרכיב בניין מרכזי, עשויים להתעדכן או להשתקם לאחרונה. המבנה נשמר היטב.
C4 – השיפורים כוללים מעט תחזוקה נדחית והידרדרות פיזית עקב בלאי רגיל. הדירה תוחזקה כראוי ודורשת תיקונים מינימליים בלבד לרכיבי בניין / מערכות מכניות ותיקונים קוסמטיים. כל מרכיבי הבניין העיקריים נשמרו כראוי והינם תפקודיים.
C5 – השיפורים כוללים תחזוקה נדחית ברורה והם זקוקים לתיקונים משמעותיים. רכיבי בניין מסוימים זקוקים לתיקונים, שיקום או עדכון. התועלת הפונקציונלית והמחיה הכוללת פחתו מעט בגלל המצב, אך הדירה נותרה שמישה ופונקציונלית כבית מגורים.
C6 – לשיפורים נזק משמעותי או תחזוקה נדחית עם ליקויים או ליקויים חמורים מספיק כדי להשפיע על בטיחותם, תקינותם או תקינותם המבנית של השיפורים. השיפורים זקוקים לתיקונים ושיקום משמעותיים, כולל מרכיבים רבים או עיקריים.

לרוב מצב C1 עד C4 נחשב כמצב מבנה סביר ומעלה ויתאימו למסלול הראשון.
סיווגים C4 – C6, לרוב מסווגים כמצב מבני סביר ומטה ויתאימו למסלול השני.
מן הסתם כל מלווה יסווג את מסלולי מימון הנדל”ן המוצעים למשקיעים כראות עיניו.
שמאי מקצועי נדרש לקבוע בדוח השמאות את דירוג המבנה אשר משקף בצורה הטובה ביותר את הנכס בכללותו. לתאר את נכס הנושא נכון לתאריך ההערכה השמאותי על בסיס מוחלט, כלומר יש לדרג את הנכס לגופו. אנו מציינים זאת כי נתקלנו במצבים בהם השמאי עלול לקבוע את הדירוג על בסיס יחסי, כלומר הוא לא מדרג על פי האופן שבו הנכס מתייחס אלא משווה לנכסים אחרים בשכונה. בנוסף, דירוג המצב והאיכות של נכסים דומים חייבים להיעשות על בסיס מוחלט (שוב, כל נכס השוואתי לגופו), ולא על בסיס יחסי, ולשקף את הנכס נכון למועד המכירה של אותו נכס מקביל. הכרת הפרטים יכולה להיות ההבדל עבורך בביצוע אתגר על בעלי המקצוע ומניעת נפילת העסקה, לכן חשוב להכין שאלות לבירור מול השמאי להערכת הניסיון והמקצועיות לפני ביצוע השמאות.

לסיכום,

מינוף עסקאות נדלן להשקעה בארצות הברית דורש היערכות. בפרט, הכנת שיעורי בית והיכרות עם אנשי מקצוע מקומיים, מקצועיים ובדוקים חשובה כמהלך מקדים לביצוע העסקה. בין אם זה פקח שיבדוק את מצבו הפיזי של המבנה ובין אם זה שמאי מקצועי שיעריך את שווי הנכס. במהלך השנים צברנו ניסיון של מאות עסקאות נדלן ודרכם רכשנו את הניסיון והקשרים לקדם את העבודות הנדרשות בנכסים אשר רכשנו עבור עצמנו ועבור לקוחותינו.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

    איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

    איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

    שאלה שנשמעת קצת יומרנית נכון?

    בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל”ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום “תפוז” להשקעות

    בתחום הנדל”ן בארה”ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל”ן שונות ויכולתי לראות קוים משיקים שהתקיימו בעסקאות שהצליחו ולא התקיימו בעסקאות שנכשלו (ולא רק אצל אחרים אלא גם בהשקעות שלי!). בגלל שאני פריק של ניתוח ותהליכים הרמתי את הכפפה ופיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל”ן!

    עכשיו, אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל”ן או באמצעות חברת נדל”ן שעושה את העבודה בשבילך.

    ולדעתי לא משנה באיזה שוק אתם פועלים, חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.

    למעשה, מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל”ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר , בעזרת המפתחות הבאים:

    1. סביבת נכס הנדל”ן

    כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?

    לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה.

    2. השוק – ניתוח שוק הנדל”ן

    חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל”ן?

    יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל”ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל”ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל”ן.  לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל”ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל”ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל”ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל”ן.  

    3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל”ן

    גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?

    תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל”ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.

    השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל”ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.

    4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל”ן בארה”ב

    איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל”ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל”ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.

    5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל”ן

    איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.

    כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן  מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל”ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל”ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.

    כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

    רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


    רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

      איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל”ן לא טובות?

      כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל”ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית “מציאה”. אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו.

      מה זו עסקת מציאה?

      בהגדרה עסקת מציאה זו עסקה של קניית נכס במחיר שהוא מתחת למחיר השוק.

      עם זאת, צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זווית ראייה, מפני שעסקת מציאה יכולה להיות טובה, אך ניתן גם להפסיד הרבה בעסקת מציאה אשר מתגלה כעסקה לא טובה.

      מה זה עסקה טובה/ לא טובה?

      פה למעשה נשאלת השאלה: האם עסקת מציאה זו עסקה טובה? לאו דווקא נכון. זאת משום שישנם מקרים בהם אפשר לקנות נכס מתחת למחיר השוק אבל המשקיע לא יצליח להשכיר את הנכס, יכניס שוכר גרוע, או במקרה אחר בו המשקיע יסתבך עם נכס הדורש שיפוץ עמוק שיצריך משאבים, זמן, השקעה והכי חשוב – ניסיון במורכבות של שיפוץ נכס נדל”ן בארה”ב, שהם מעבר למה שרצית או יכולת לבצע לטובת ההשקעה.

      ולכן, כדי לענות על השאלה האם העסקה טובה, פה נכנס המרכיב חשוב ביותר- מי הוא המשקיע?

      לשם הדגמה בואו נשווה בין משקיע מתחיל אשר לרוב גם ישקיע בנכס שלט רחוק אל מול קבלן מקומי.

      הקבלן המקומי יידע להתמודד עם השיפוץ משום שהוא בעל ניסיון ואמצעים להתמודד עם שיפוץ נכס מורכב. כלומר יש הלימה בין הבעיה בעסקה ליכולות הפתרון של רוכש העסקה במקרה הזה.

      לעומת זאת, משקיע מתחיל מרחוק (משקיע ישראלי במקרה שלנו) יכול לעשות חישובים “על הנייר”, יראה את הנתונים של הנכס כולל עלויות השיפוץ שקיבל מקבלן מקומי שנשלח מטעמו לנכס, יתפתה לעסקת מציאה שכזו ויסגור את העסקה. המשקיע הזה חשוף יותר להפסיד בעסקה בה הנכס מצריך שיפוץ מורכב.

      זו דוגמא אחת מבין רבות שבה אי יכולת להעריך ברמת דיוק גבוהה את הבעיות ואת הנדרש לפתרונן יותר חשיפה לעסקה שיכולה להסתבך. דוגמא נוספת היא השקעות באזור אוכלוסייה חלשה ואו אזורי פשיעה.

      על כן, ניתן להיכשל גם בעסקת מציאה. כלומר עסקת מציאה יכולה להתברר כעסקה לא טובה. זאת מכיוון שלמעשה התוצאה פה קובעת את טיב העסקה. הצלחה בהשכרה והעסקה טובה או מכירת הנכס במחיר הפסד ולאחר בזבוז זמן, כסף ומאמצים על שיפוץ הוא כישלון.

      ולכן האבחנה החשובה לתהליך איתור עסקאות ומציאת העסקה המתאימה עבורך היא שיש לבחון את כל המרכיבים של העסקה ולא רק את המחיר. ההמלצה העיקרית היא לא להתפתות תמיד למחיר מציאה.


      איך מבדילים בין עסקה טובה לעסקה לא טובה?

      המפתח הוא יכולת אפיון של הבעיה בעסקה. זה למעשה ההבדל בין עסקה טובה לבין השקעה לא טובה. צריך לדעת להגיד מראש מה האתגרים בעסקה מסוימת. להבין מה הבעיה ולדעת לפתור אותה. פה נכנס מרכיב סינון העסקאות המקצועי.

      מי שמומחה בנדלן באמת יודע לשאול שאלות ולזהות מראש את המורכבויות בעסקה, אבל בנוסף לכך יודע אילו מורכבויות הוא יודע לפתור ואילו מורכבויות להימנע מהן. זו המומחיות. המומחיות אינה רכישה של כל עסקה מתחת למחיר השוק, אלא התמחות ביכולת פתרון מגוון מסוים של בעיות, כך שאיתור העסקאות היא זיהוי עסקאות המתומחרות בהנחה בעלות מאפיינים המתאימים למטרת ההשקעה למשל מיקום הנכס ותצורתו, ותהליך סינון העסקאות המקצועי הוא למעשה תהליך שבו נבצע בדיקות נאותות במטרה לזהות ברמת דיוק גבוהה את האתגרים בעסקה ולהעריך את יכולת הפתרון שלנו לעומתה.

      צריך לדעת לאילו עסקאות להיכנס מראש ולאיזה לא להיכנס. צריך לדעת מה מפסידים. מחיר הטעות אינו נמדד רק בהפסד כסף. זה יכול להיות למשל גם הפסד זמן, כאבי ראש, מאמצים.


      איך אתה מסנן עסקאות נדל”ן לדעת מה רלוונטי?

      ראשית כל כדי לסנן עסקה צריך לאתר עסקאות משתלמות. עליך להגדיר מראש אזור מטרה למשל על בסיס אוכלוסייה של הסביבה, אזורי תעסוקה סמוכים, רמות הכנסה, רמות שכירות, רמת פשיעה, סיכוני מזג אויר וכיוצא בזה. ככל שאתה יותר מקצועי אפשר לדעת לעשות זאת ביעילות רבה יותר. בקורס של נדלניר אני מלמד שיטה כיצד לזהות עסקאות בתוך דקות ספורות.
      כעת כאשר יש בידך עסקאות פוטנציאליות מתחיל שלב סינון עסקאות. הניסיון יעזור לך לדעת לשאול את השאלות הנכונות בשלב הזה כמו: מה הבעיה בעסקה? מה נדרש כדי לפתור את הבעיה במונחים של כסף, מיומנויות, בעלי מקצוע. כך ביכולתך להעריך את מידת ההתאמה של יכולת הפתרון שלך לבעיה הנתונה. גם היום אני לא אקח פרויקט שבו איני יודע שהצוות שלי מסוגל לפתור אותה.
      באופן זה ניתן להעריך ברמת דיוק גבוהה אם נכון או לא נכון להשקיע בעסקה.  ככל שאספת יותר נתונים, ביצעת הערכות מקצועיות, ערכת חישובים ואיזנת הכל נכון כך יש יותר סיכוי שתיקח החלטות השקעה נכונות יותר. התוצאה בהמשך תקבע אם ההשקעה תתברר כעסקה טובה או עסקה לא טובה.

      איך ניתן לסנן עסקאות בהתאמה ללקוחות ספציפיים למה שטוב למשקיע? מה השיקולים?

      טיב המציאה תלויה בשאלה- מי הוא המשקיע?

      כאשר משקיע חשוב במונחים של עסקה הכי זולה ותשואה הכי גבוהה זה לא מספיק טוב. צריך לדעת לענות על שאלות מסוימות נוספות כמו:
      • מה תקציב ההשקעה?
      • האם הכסף הפנוי אותו הוא משקיע הוא האחרון?
      • מה היכולת של המשקיע להתמודד עם התחייבויות כספיות עתידיות של ההשקעה?
      • מה התחייבויות אחרות שיש למשקיע? הלוואות?
      • האם המשקע רוכש נכס בודד או מתכוון לבנות תיק נכסים מושכרים?
      • עד כמה המשקיע זקוק להכנסה השוטפת לצריכה חודשית וכמה היציבות של ההכנסה חשובה?
      • תוך כמה זמן המשקיע צריך להגיע למצב של תזרים מזומנים חיובי מהעסקה?
      אלה מספר דוגמאות שאני שואל כל משקיע כי על-פי התשובות לשאלות הללו ניתן להתאים עסקאות אליך למה שנכון לך באמת ולא לפי סיסמאות שיווקיות נפוצות כגון הזדמנות השקעה בנכס זול מתחת למחיר השוק והתפתות לתשואה דו ספרתית על הנייר.

      למה על הנייר? כי למשל למשקיעים ישראלים מתחילים מרחוק לא מומלץ לקנות נכס באזור פשיעה קשה. זאת מכיוון שהוא לא ירצה להתעסק, להשקיע זמן ולהיות מופתע בסוף התהליך. בנוסף, צריך לדעת לגדר אזורים. לא להשקיע גם באזורים יקרים מידי. צריך למצוא את האיזון.

      ככל שהמשקיע יידע יותר פרטים על העסקה מעבר למספרים עצמם, יכול להיות שכאשר תבין מה פרופיל השוכרים, מידע מקיף על המבנה ועך השיפוץ,  כך תהיה פחות מופתע. אפשר לדעת את זה מראש באמצעות תהליך השקעה נכון.


      בנימה אישית מהניסיון שלי דוגמא נוספת ללא נכון/ נכון ומה לא טוב/טוב:

      אפשר לקנות נכס באזור עם פשיעה קשה אבל השוכר משלם כמו שצריך ובזמן אבל בהמשך אפשר להיות מופתע. מניסיון שלי בתחילת דרכי בהשקעות רכשתי נכס באטלנטה באזור עם פשיעה קשה. השוכר שילם בזמן ולא עשה בעיות. סיפרתי למעגלים הקרובים שלי שזה הצליח וחשבתי שאני חכם גדול.

      כאשר שיתפתי חברים ובני משפחה בתוצאות קנינו יחד נכסים נוספים כאלה. בהמשך הדרך עם הזמן ועם הגדילה בכמות הנכסים התחלנו לגלות בעיות שלא צפינו בשנה הראשונה. היה לי מקרה זכור בו שוכר נכנס למעצר והיה נדרש תהליך פינוי משפטי מורכב. כדי לפתור את התקלה הזו ועוד דומות שהצטברו נאלצתי להשקיע מאמצים, זמן, כסף, טיסות לארה”ב ועוד מעבר למה שתכננתי מראש. באותו זמן התחרטתי שהשקעתי בנכסים האלה ושלא שמתי לב לבור העמוק שהתגלה בשלב מאוחר יותר. בדיעבד היום אני שמח כי מההתעסקות הזו התמחיתי והקמתי את נדלניר.

      המסקנה מההשקעה הזו באטלנטה היא שישנם מקרים שיש נכס “מציאה” אבל לא נכון אסטרטגית להשקיע בנכס הזה כי התוצאה לטווח הארוך תהיה לא טובה.


      לסיכום

      ככל שאתה יותר מקצועי ומנוסה כך תדע לקבל החלטות נכונות יותר ולהיערך בהתאם. ככל שאתה יותר מדויק להעריך מה הבעיה שצריך לפתור והיכולת שלך לפתור מתאימה כך אתה תגיע לעסקאות מצוינות. כלומר, צריך לדעת להתאים בין הרמה התפעולית שלך להעניק פתרונות לבין המורכבות והבעיה שיש בנכס. ההתאמה תלויה מי אתה בתור משקיע.

      על כן, צריך לדעת 2 דברים: להבין ההשקעה וחשוב מכך לדעת מי אתה בתור משקיע.

      רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


      רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!