פוסטים

מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה ההסתברות לכך?

פינוי דייר מנכס שבבעלותנו אפשרי מסיבות רבות. אחת מהן היא הקושי לגבות ממנו שכר דירה וזה נובע כתוצאה מאיכות השוכר שמאופיין בפרופיל סוציו-אקונומי נמוך ובעל היסטוריית השכרה אישית שלילית. על מנת שנוכל להפחית את הסיכון הזה עלינו לפעול בארבעה רבדים בסדר כרונולוגי: הבנת מיקום הנכס, רכישת מיומנות מקצועית בסינון שוכרים, ניהול הדיירים בצורה הנכונה ולבסוף, ניהול נכון של תהליך הפינוי במידת הצורך. חשוב לציין כי לגבי תהליך הפינוי יש מדינות שבהן תהליך הפינוי ידידותי יותר לבעל הנכס ויש כאלו שפחות ידידותיות אליו באותו הקשר. רוצים לדעת עוד על פינוי אפשרי של דייר מהנכס? על כל זאת במאמר הבא. 

פינוי דייר מנכס (Eviction):  במה מאופיין התהליך ומה הסיכוי שיקרה?

פינוי דייר מנכנס, ובאנגלית- Eviction, הינו תהליך אשר בסופו תיתכן אירוע פינוי של הדייר השוכר את הכנס אשר יבוצע על ידי רשות האכיפה המקומית (שריף) ובאמצעות צו שופט. ההסתברות לכך בהחלט אפשרית, אך ישנם פרמטרים עיקריים אשר יכולים להעריך מה הסיכוי שיידרש תהליך משפטי לפינוי דייר.

הפרמטר המנבא הטוב ביותר להערכת הסתברות הפינוי היא איכות הדייר. זאת אומרת, איכות הדייר מתבטאת בפרופיל הסוציו-אוקונומי של הדייר ולהיסטוריית השכירות שלו. בהתאם לכך, ישנם שני מפתחות להערכת ההסתברות לפינוי הדייר: הראשון הוא המיקום של הנכס והשני הוא ניהול הנכס בעזרת חברת ניהול מקצועית.

המפתחות להערכת הסתברות: מיקום וניהול הנכס

  • מיקום:  בהתאם למיקום הנכס שרכשת קבעת בהסתברות גבוהה את הפרופיל הסוציו-אקונומי של השוכר הצפוי לגור בנכס שלך. אגב, מיקום הנכס מאופיין לא רק בסביבה שלו (חשוב לדעת את ההבדל בין מיקום וסביבה), אלא גם במיקום של המבנה עצמו על תצורתו (דירה בבניין, בית 2 חד, בית 4 חד, בית במצב מוזנח או שמור היטב) וגם המצב בו נמצא הנכס חשוב מאוד. בקשר לכך, פרסמנו סרטון המלמד שיטה מקצועית לבדיקת הנכס. למרות זאת, רוב המשקל ניתן לסביבה, לבלוק בו נמצא הנכס. על זה נאמר- ” אי אפשר לעשות ארוחה טובה מזבל”. משקיעים רבים נופלים בטעות הזו ועל מנת לא לטעות בך כדאי לשמוע ממשקיעים שכבר רכשו נכסים באזורי אוכלוסיה קשה ואו באזורי פשיעה. לכן, חשוב לומר שוב, מומלץ מאוד להכיר היטב את השטח של ההשקעה לפני הרכישה ועל כך פרסמנו מאמר רחב.
  • ניהול הנכס בעזרת חברת ניהול: חברת הניהול היא אך ורק מנגנון FALSE PROOF. כלומר, לא יעזור לך לקנות במיקום גרוע ולצפות שעם חברת ניהול נהדרת תשכך את הסיכון בצורה גבוהה, וזאת מפני שהמיקום קובע ברובו את פרופיל הדייר הצפוי לנכס ולא בחירה של חברת ניהול כזו או אחרת. אז מה כן תפקיד המפתח של חברת הניהול? להוריד את הסיכון לקבל דייר לא טוב במיקום שנבחר נכון ובקפידה. לכן, התייחסנו למשל להיסטוריית השכירות של הדייר שהינה במהותה אפשרית לבדיקה.

פינוי הדייר: חומרת האירוע והשוני בין המדינות בארה”ב:

חומרת אירוע הפינוי משתנה באזור ההשקעה ותלוי בחוקי המדינה. למשל, לפנות דייר בקליפורניה צפוי להיות תהליך ארוך יותר מפינוי בקליבלנד, שם תהליך שמנוהל נכון אורך בין 30 ימים ל45 ימים אשר בסיומם מגיע שריף וארבעה אנשים ומוציאים את השוכר החוצה. על פי ניסיון רב השנים שלנו, אנו יכולים לומר כי באזורים כמו אטלנטה, דטרויט וקליבלנד ניתן לשכך את הסיכון שבפינוי דייר בצורה די גבוהה אם פועלים נכון, וספציפית ניתן לעשות זאת גם באזורים בהם מחירי הנכסים נעין בין 50 אלף דולר ל-100 אלף דולר. עם זאת, אנו ממליצים למשקיע הישראלי המתחיל שמנהל השקעות מרחוק להימנע ככל היותר מלהתחיל להשקיע בקצה התחתון של טווח מחירים זה מכיוון שבמחירים הנמוכים האלה גוברים ההסתברות לאירועים מסוג זה.

לסיכום,

ישנם עוד סיכונים בהקשר של פינוי דייר מנכס שבבעלותנו וזאת מפני שמדובר בתהליך ולא באירוע בודד. למשל, ההסתברות לסיים תהליך פינוי בהוצאת דייר תוך זמן סביר או ההסתברות לסיים את התהליך ללא נזק לבית ועוד.

אתם רוצים שאנו נלווה אתכם ונדע לאתר עבורכם את הנכסים השווים ביותר שלהם יש סיכוי נמוך להגיע לפינוי הדייר?

פנו אלינו, לצוות נדלניר, ונשמח לבדוק בשבילכם היכן נמצאים הנכסים עם פוטנציאל רווח גבוה ועם הכי פחות סיכונים מבחינת האוכלוסייה באזור הנכס שאיתה תתמודדו!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

נדל”ן להשקעה בארה”ב: חתול בשק או נכס עם רווח עתידי?

כאשר אנו דנים ברכישת נכס נדל”ן להשקעה בארה”ב, בין הפרמטרים החשובים ביותר לבחירת הנכס הינם פוטנציאל הרווח העתידי והכרת האוכלוסייה שתגור בנכס שלנו. בהתאמה לכך, ישנם אזורים הנראים לעין כשווים להשקעה מכיוון שהם נמצאים בפיתוח אזורי, אך הדיירים הגרים באותו אזור יכולים להוות בעיה ולהפוך את הנכס ל”חתול בשק”. בשביל שתוכלו להבין עוד קצת בנוגע לבחירת הנכס להשקעה, כתבנו מאמר זה.

נדל”ן להשקעה בארה”ב: מה צריך להבין בבחירת הנכס?

משקיעים רבים, בהחלטתם ברכישת הנכס הנכון להשקעה בארה”ב, מסתכלים על האזורים בארה”ב ברמת המאקרו כשהם מנסים למצוא את המחירים הטובים ביותר בשוק מול המחירים במחזור הכלכלי. למרות שהמחשבה הזו נכונה היא לא מספיקה וחשוב לרדת לרמת המיקרו ולבדוק גם בפרטים הקטנים כדי שלבסוף המשקיע ידע היכן טמונות הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר. לאור זאת, כאשר המשקיע בודק את הפרטים הקטנים לגבי ההשקעה, בין הפרטים החשובים נמצאים פוטנציאל הרווח והאוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס. אם המשקיע לא יבדוק את הפרטים הללו, ההשקעה שלו עלולה לרדת לטמיון והוא יפסיד כספים רבים.

פוטנציאל הרווח והאוכלוסייה באזור הנכס

מרכיב זה הינו בעל משקל רב ביותר בהחלטה היכן לקנות דירה להשקעה. לפני שמחליטים על העיר או היישוב בו אנו מעוניינים להשקיע חשוב לבחון לעומק את כל נתוני ההשקעה האפשריים ולנסות לנתח ולהעריך מה צפוי לקרות לנכס שקניתם בטווח זמן בינוני של מספר שנים קדימה. האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל משכר הדירה החודשי, הוא להשקיע בנכס שיצליח להשביח את עצמו (להגדיל את ערכו) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול. לרוב, הגורמים שיכולים להוביל לערך הנכס לגדול הינם שיפורים באזור שלו, כגון: הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה, הקמת קניון חדש, הקמת אזור תעשייה וגם מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור ההשקעה. כפי שציינו קודם לכן, לצד זה, חשוב לבדוק גם מי האוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס שאיתה נתמודד כאשר הנכס יהיה בבעלותנו.

אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית עשויה להניב תשואה גבוהה יותר לעומת השקעה בערים שהינם ממעמד סוציו-אקונומי גבוהה, וזאת בעיקר בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות. למרות זאת, אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מטעמי תשואה מכיוון שיש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות מכשול משמעותי ולגרום לבעיות. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסייה יציבה ומבוססת יותר.

מקרה בוחן: השקעות של אמזון והשפעותיה על נכסי הנדל”ן.

בהתאם לפרמטרים שצוינו קודם לכן, דוגמא טובה להסתכל עליהן היא ההחלטה של אמזון להקים מרכז עבודה חדש בצפון מזרח אוהיו. בשנת 2017 אמזון החליטה להקים באזור צפון רנדל אשר נמצאת בצפון מזרח אוהיו מרכז מרכז עבודה חדש אשר יצור 2000 מקומות עבודה חדשים. המשמעות היא שרבים מן העובדים יחפשו לגור בשכונות הסמוכות למרכז החדש של אמזון. מתוך כך, הערים הסמוכות, warrensville heights ו- Garfield Heights שמציעות מחירי נכסים נמוכים יחסית הופכות ליעד נחשק להשקעה. אם זאת, חשוב לדעת שישנה מורכבות להשקיע באזורים אלו וצריך להבין שככל שהאזור פחות איכותי עולה הסבירות לאתגר בהתמודדות וניהול עם השוכר בנכס עד כדי גירוש מהנכס. עם זאת, ישנם אזורים פוטנציאליים אשר נחשבים טובים יותר שלא כוללים פשיעה ואוכלוסייה בעייתית ויחד עם צירוף הסמיכות לפרויקט אמזון החדש ישנה סבירות גבוהה שהם יהנו מעליית ערך הדירות ומכניסת ביקוש של שוכרים איכותיים יותר להגיע לגור במקום. הפרויקט החדש של אמזון הינה דוגמא מצוינת ברמת המיקרו לאזורים שאנו מבצעים ניתוח מדוקדק לבחינת התמורות הכלכליות, כניסת מקומות תעסוקה, מצב סוציו -אקונומי וגם יכולת ניהול שוכרים בסביבה.

רוצה שאנו נלווה אתכם ונדע לאתר עבורכם את הנכסים השווים ביותר?

פנו אלינו, לצוות נדלניר, ונשמח לבדוק בשבילכם היכן נמצאים הנכסים עם פוטנציאל רווח גבוה ועם הכי פחות סיכונים מבחינת האוכלוסייה באזור הנכס שאיתה תתמודדו!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לבצע רכישת נכס בחו”ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה

אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל”ן בחו”ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. במאמר זה נסקור ונסביר כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות.

נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לניהול הנכון

בארה”ב פועלות חברות ניהול נכסים. ישנן חברות ניהול נכסים מורשות וישנן שאינן מורשות. מבין חברות ניהול הנכסים המורשות ישנן טובות יותר ולעומתן יש חברות טובות פחות. על כך, הקדשנו מאמר נפרד המסביר כיצד לאתר ולסנן חברת ניהול טובה. לאחר שסיננתם חברת ניהול טובה, ישנם חששות הנפוצים וכעת, אנו נציע את דרכי הפעולה להתמודד איתם בקלות:

האתגר הראשון בניהול הנכס מרחוק הוא וידוא אמיתות הממצאים. ביום בהיר או מעונן, משקיע מקבל הודעה מחברת ניהול על צורך בביצוע תיקונים בבית. הסיבה יכולה להיות תלונה של דייר והיא יכולה להיות גם דיווח של חברת הניהול שנכנסה לבית של דייר שעזב ומצאה בעיות.

על המשקיע שקיבל את ההודעה מחברת הניהול לשאלות את עצמו מספר שאלות:

  • האם זה אמיתי? האם זה באמת הנכס שלי? התשובה לכך היא שבקלות קל לוודא זאת. בעת רכישת הנכס מומלץ שתבצעו בדיקת פקח מוסמך ותבקשו שהוא יספק לכם מאות תמונות של הנכס. לאחר מכן יש לבקש את מהפקח את המספר הסידורי של המערכות היקרות בבית, כגון: מערכות חימום אויר, קירור אויר וחימום מים. לגבי אלה, אין לכם מה לדאוג. חברת ניהול מסודרת איכותית עם רישיון תדאג לספק לכם תמונות של הממצאים אשר תומכים בטענתם לגבי הליקויים. השוואה אל דוח הפקח שביצעתם לפני הרכישה, כמו גם התמונות, יעזרו לכם לוודא בקלות האם מדובר בנזק שהיה קיים קודם או שמא זה נזק שהתרחש בזמן שבו היה הדייר.
  • האם יש אחריות לתיקונים? התשובה היא שתמיד כדאי להבין, בהתאם לטיב הנזק, מה סיבת השורש לליקוי. האם זה כתוצאה מבלאי טבעי או נזק שנעשה באחריות הדייר. בהתאם לכך, חברת ניהול מסודרת תחזיק ברשותה פיקדון של הדייר אשר ישמש כנגד נזקים באחריותו.
  • מה הצורך בטיפול? לחברת הניהול יש אינטרס לבית מתוקתק. ככל שהבית במצב טוב יותר תהיה להם עבודה יותר קלה להשכיר את הנכס במחיר המקסימלי ומבלי לשמוע מהדייר. האינטרס הזה קרוב מאוד לאינטרס שלכם כבעל הנכס, אך אינו זהה. משקיע המעוניין בנכס מניב איכותי, ירצה שקט תעשייתי ונכס במצב טוב. עם זאת, עדיין ישנו השיקול הקוסט-אפקטיבי. אנו לא בהכרח מעוניינים להפוך נכס לחדש וגם בכל הקשור לקוסמטיקה ישנה רמת גימור או בלאי מסוים שהם בגדר סביר ומקובל לאזור. בהקשר לכך, כאן נכנס האתגר מול חברת הניהול להבין מה הצורך בתיקון המבוקש. כמובן שיכולים להיות סיבות נוספות לצורך בתיקונים, כמו בדיקת פקח עירייה תקופתית. לכן העיקרון הוא להבין מה סיבת השורש בגינה מתבקש הטיפול, ובהתאם להחליט על הצורך.
  • התגובה המיטבית לבעיה? כאשר ישנו ליקוי כלשהו בנכס, פעמים רבות, ייתכן שישנן מספר דרכי פעולה אפשריות. תגובה אחת יכולה להיות טיפול פלסטר שטחי, תגובה אחרת יכולה להיות טיפול שיפתור את הבעיה מהשורש, ולעומתן, תיתכן ותהיה תגובה שתהיה מאופיינת בתיקון של מערכת לקויה או לחלופין החלפתה. יש לבחון בהתאם למקרה הספציפי מה התגובה המיטבית לליקוי וחברת ניהול טובה תפקידה לסייע לכם בכך. למשל, כאשר מערכת חימום האוויר מתקלקלת כדאי לשים לב מה הרכיב שהתקלקל ומה גיל המערכת. בהתאם לכך, ישנה נקודת זמן שעלות הטיפול הגבוהה, בשקלול העובדה שהמערכת הגיעה למיצוי זמן החיים שלה, תביא אותנו להעדיף להשקיע במערכת חימום אוויר חדשה. לרוב, זו נקודה שאנו בוחנים בתכנית הCAPEX עוד לפני רכישת כל נכס ונכס כמו בחינה של כל שאר המערכות היקרות בנכס. חשוב להדגיש כי עיקרון זה נכון גם למערכות אחרות בנכס כמו הגג של הנכס. בהקשר הזה ישנו מושג בשמאות נדל”ן הנקרא גיל אפקטיבי של הנכס, והוא שונה משנת הבנייה של הבית. בחלק מן המקרים בירור התגובה המיטבית לבעיה יתבצע כחלק משליחת על מקצוע לנכס, אשר יספק הצעה כיצד לתקן ויחד עם עלות תיקון להצעתו.

ניהול נכס בחו”ל: שקלול עלויות התיקונים וביצועם

לאחר ביצוע הצעדים הקודמים, הגענו לתובנה מה הבעיות אשר דורשות תגובה, וכמו כן מה היא התגובה הכדאית לבעיה. בהתאמה, יש בידינו גם הצעת מחיר לתיקונים הנדרשים. בהתאם לכך, ישנן מספר דרכי פעולה פשוטות מאוד על מנת לוודא שהצעות התיקון המדוברות מתומחרות נכון.

ראשית, יש לבקש פרטים מזהים בהתאם לצורך, כמו מספר הדגם והפרטים המזהים שלו. כאשר מדובר בעלויות של ציוד ואו חומרים נרכשים אזי ניתן לבדוק בקלות בחיפוש גוגל מה טווח המחירים של הציוד ברגע שברשותכם מידע זה. בנוסף לזאת, ישנם אתרים כמו HOME DEPO המרכזים מידע לרוב הציוד המכשירים והחומרים הנדרשים בתחום זה.

לגבי עלויות עבודה, ניתן להשתמש בכלים כמו https://www.homewyse.com/.באתר זה ניתן לבחור את תיאור העבודה, ולקבל מה הערכת העלות עבורה.

כפי שהסברנו במאמר לגבי חברת ניהול טובה, חברה כזו תדאג להפעיל קבלנים ובעלי מקצוע אשר אינם מועסקים שלה, כך שלא יהיה ניגוד אינטרסים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכסים לקבלת שירות תיקונים מבעלי המקצוע הטובים ביותר, ואנו מדגישים את המילה טובים ולאו דווקא זולים. לבסוף, לאחר ביצוע העבודה של התיקונים, יש לוודא שיש ברשותכם קבלה על העבודה מבעל המקצוע, כמו גם תמונות רלוונטיות לאחר התיקון. במידה ונרכש ציוד או מכשירים אחרים לבית יש לבקש עותק של האחריות למכשירים מאת היצרן.

לסיכום,

אז איך אפשר לעבוד בתהליך כזה בקלות ובעקביות?המפתח לעבודה בהליך כזה בצורה קלה ופשוטה היא לעבוד עם חברת ניהול איכותית אשר תדאג ממילא שהתהליך יבוצע בצורה טובה וכל מה שישאר לכם לעשותהוא להיות בעמדת בקרה, לקבל את המידע, את התמונות, וכן גם לקבל את הקבלות והאחריות על העבודה ולתעד הכל אצלכם. אם לא היה ברור עד כה, מצוינות בניהול הנכסים היא הכרחית למען השקט בתפעול השוטף!

אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.

רוצה שאנו נלווה אתכם וננהל את העסקה יחד עם חברות הניהול הטובות ביותר? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו”ל?

אם אתם מחזיקים נכסי נדל”ן בחו”ל, אתם בוודאי נעזרים בשירותים של חברות ניהול נכסים. זאת, משום שאתם לא יכולים להיות לצד הנכס כל הזמן כאשר עיקר החיים שלכם בישראל. ובאמת, חברות ניהול נכסים מעניקות שירותים חשובים מאוד עבור משקיעי נדל”ן מעבר לים בכך שהן מאפשרות לנו, למשקיעים לנצל הזדמנויות במיקומים אטרקטיביים ובלי כאב ראש מיותר.

אבל, לא תמיד הכל וורוד. לא מעט משקיעים מתלוננים על כך שחברת הניהול עושקת אותם בעלויות מיותרות ואו מבצעת עבודה חלקית ואו גרועה שפוגעת בנכסיהם. אז, איך בוחרים חברת ניהול נכסי נדל”ן שאכן תספק את המענה המלא והמיטבי לצרכים שלכם? על כך במאמר זה.

ניהול נכסים בחו”ל

זה לא סוד שיותר ויותר משקיעים מישראל בוחרים להשקיע את כספם בחו”ל ובארצות הברית בפרט. שילוב של יכולת השקעה בתקציב נמוך יותר לצד צפי לתשואה גבוהה יותר גורמים לכך שכל משקיע חכם נוטל את כספו ומבצע רכישותיו מעבר לים. אך, לצד ההזדמנויות הבלתי נגמרות בעולם כולו, ישנם קשיים לא מעטים בניהול נכסים שאינם בשליטתנו במרבית הזמן.

הפתרון בדמות חברת ניהול נכסים בהחלט קוסמת למשקיעים רבים. אבל יש מספר בעיות נפוצות שהם לא לוקחים בחשבון:

  • עלויות גבוהות בתיקונים תדירים בנכס.
  • חוסר יכולת לזהות ולאמת בעיות הדורשות תיקונים בנכס.
  • קשיים ומורכבויות בפינוי שוכרים מהנכס.
  • ועוד..

חלק מהקשיים נובעים מכך שיש ניגוד אינטרסים בין המשקיע לחברת הניהול. כך לדוגמה, יש שני סוגי חברות ניהול נכסים:

  1. שירותי תיקון ותחזוקה מתוך צוות חברת ניהול הנכסים.
  2. שירותי תיקון ותחזוקה על ידי גורם צד שלישי מחוץ לחברת ניהול הנכסים.

באפשרות הראשונה, החברה תוכל לרוב להוזיל עלויות על ידי שימוש באיש מקצוע פנימי אך במקביל תוכל להמציא תקלות שאינם בהכרח דורשים תיקון כדי להצדיק את החזקת עובדי התחזוקה. באפשרות השנייה, כל תיקון צפוי לעלות הרבה יותר כסף אך אין לחברה כל אינטרס לייצר עבודה לעצמה ועלויות נוספות למשקיע.

אז מה עושים? איך בוחרים חברת ניהול נכסים בחו”ל?

להלן כללי ברזל שיש לתייק ולשמור טרם ובעת התנהלות עם חברת ניהול נכסים:

  1. בחרו חברת ניהול נכסים שעליה קיבלתם המלצות ממשקיעים אחרים!
  2. חפשו ברשת חברות ניהול נכסים בסביבת הנכס שלכם, קראו המלצות אודותיהם!
  3. בחנו את דרכי העבודה שלהם: מערכת ניהול, דוחות, פידבק מהדיירים ועוד!
  4. שימו לב לרמת השירות האישי – האם יש מענה מהיר ומקצועי לפניותיכם!
  5. בררו מי החברה – כמה עובדים, וותק החברה, מספר נכסים בניהול ועוד!
  6. בקשו רישיונות מתאימים לתחומי השירות המוצעים לכם!
  7. וודאו שאתם חותמים על חוזה ניהול שמקיף את כל הצרכים שלכם!

כאשר מדובר בחברת ניהול נכסים אשר קיימת זה זמן ומעסיקה מספר עובדים שאחראים לניהול מספר גדול של נכסים, ניתן לרוב להיות יותר רגועים בכך שיש להם אינטרס לשמור על שמם הטוב. יתרה מזאת, חברה אשר מנהלת מספר רב של נכסים תזכה לאזכורים והמלצות שונות ברשת ואו ממשקיעים נוספים אשר היו שביעי רצון. כלומר, ככל שמדובר בחברה טובה, וותיקה ויציבה יותר, כך תזכו להיחשף ליותר אינדיקציות אודות כדאיות ההתקשרות מולה.

בחברות ניהול מבוססות, יש דרכי עבודה קבועים ומסודרים הן בשטח והן להתנהלות מול בעלי הנכסים. ניתן להרגיש זאת מהרגע הראשון ומהאופן בו אתם זוכים לקבל מענה ושירות עוד בטרם חתימה על חוזה שירות. בחברות אלו, לא יעשו כל פעולה בנכס מבלי לקבל את אישורכם לכך מראש (וודאו שסעיף זה מופיע בחוזה!) אלא אם כן מדובר במקרה חירום. מכך שלא יחייבו אתכם על תיקונים שלא היו ואו לא חייבו עבודה בפועל.

תשלומים ועמלות לחברת ניהול הנכסים:

חשוב לקרוא היטב את חוזה השירות ולבחון את סעיפי התשלומים והעמלות שנדרשים מחברת ניהול הנכסים. במקרים מסוימים, השירות זול מידי ואו אינו ראלי וניתן להסיק מכך שהעלויות יגבו מכם בדרכים עקיפות ויש לא מעטים כאלו.

להלן נושאים שיש לשים עליהם דגש:

  • בהירות ההסכם – האם תנאי ושירותי חברת הניהול ברורים ועונים על כך הדרישות? (SLA).
  • אופן החיוב הקבוע – האם מנהל הנכסים מקבל אחוזים מהרווח או שכר קבוע מראש? (אינטרס לתפוסה מלאה).
  • מתי נדרש אישור לתיקון – מאיזה סכום, על מנהל הנכסים לקבל אישור מהמשקיע? (מה קורה עם שישי-שבת-ראשון).
  • גביה על ניהול תיקונים – האם יש וכמה עולה ניהול התקשורת עם איש המקצוע שמגיע לתיקון (ישנם חברות שגובות על כך).
  • אחריות על פינוי דייר – האם חברת הניהול מכינה הכל למעט חתימה עו”ד או שיש הוצאה משמעותית נוספת?
  • עמלות חידוש/שכירות – האם חברת ניהול נכסים גובה עמלה על כל חידוש חוזה/איתור שוכר חדש לדירה?
  • מועדי קבלת תשלומים – מי מחזיק בפיקדונות השוכרים ומה הם מועדי העברת דמי השכירות החודשיים?
  • תנאי סיום התקשרות – איך ובאיזו התראה ניתן יהיה לסיים התקשרות ומעבר לחברת ניהול חלופית? (עם או בלי דייר בדירה)

מסקנות בהמשך לאמור מעלה:

כמו בכל שירות אחר שאתם צורכים ומקבלים מבעלי מקצוע, גם שירותי ניהול נכסים בחו”ל דורשים מעקב, ניהול והקפדה על הפרטים הקטנים ביותר בצורה שוטפת. כלומר, רוצים לקבל יותר מחברת הניהול? מעוניינים שחברת הניהול תעשה עבודתה נאמנה? הדרך הטובה ביותר להשיג יעדים אלו היא לדרוש זאת באופן קבוע ומפורש מחברת הניהול בתחילת ההתקשרות ובאופן שוטף במהלכה.

בחברות הניהול יש שני סוגי לקוחות:

  1. לקוחות ניהול רדומים – לקוחות שלא פעילים ולא דורשים יותר מידי, מקבלים שירות מינימלי.
  2. לקוחות ניהול אקטיביים – לקוחות פעילים שרוצים הוכחות למתן שירות, מקבלים שירות מקסימלי.

היו לקוחות אקטיביים והבטיחו תועלת מקסימלית!!!!

לסיום, במידה ואתם מנהלים נכסים בחו”ל, נשמח אם תמלאו סקר קצר:

אנו מקווים שמאמר זה הועיל לכם, נשמח שתשתפו משקיעים נוספים כך שגם הם ייהנו מהתוכן ששיתפנו וישתתפו בסקר מעלה.

בברכה,

צוות נדלניר


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: