פוסטים

מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה ההסתברות לכך?

פינוי דייר מנכס שבבעלותנו אפשרי מסיבות רבות. אחת מהן היא הקושי לגבות ממנו שכר דירה וזה נובע כתוצאה מאיכות השוכר שמאופיין בפרופיל סוציו-אקונומי נמוך ובעל היסטוריית השכרה אישית שלילית. על מנת שנוכל להפחית את הסיכון הזה עלינו לפעול בארבעה רבדים בסדר כרונולוגי: הבנת מיקום הנכס, רכישת מיומנות מקצועית בסינון שוכרים, ניהול הדיירים בצורה הנכונה ולבסוף, ניהול נכון של תהליך הפינוי במידת הצורך. חשוב לציין כי לגבי תהליך הפינוי יש מדינות שבהן תהליך הפינוי ידידותי יותר לבעל הנכס ויש כאלו שפחות ידידותיות אליו באותו הקשר. רוצים לדעת עוד על פינוי אפשרי של דייר מהנכס? על כל זאת במאמר הבא. 

פינוי דייר מנכס (Eviction):  במה מאופיין התהליך ומה הסיכוי שיקרה?

פינוי דייר מנכנס, ובאנגלית- Eviction, הינו תהליך אשר בסופו תיתכן אירוע פינוי של הדייר השוכר את הכנס אשר יבוצע על ידי רשות האכיפה המקומית (שריף) ובאמצעות צו שופט. ההסתברות לכך בהחלט אפשרית, אך ישנם פרמטרים עיקריים אשר יכולים להעריך מה הסיכוי שיידרש תהליך משפטי לפינוי דייר.

הפרמטר המנבא הטוב ביותר להערכת הסתברות הפינוי היא איכות הדייר. זאת אומרת, איכות הדייר מתבטאת בפרופיל הסוציו-אוקונומי של הדייר ולהיסטוריית השכירות שלו. בהתאם לכך, ישנם שני מפתחות להערכת ההסתברות לפינוי הדייר: הראשון הוא המיקום של הנכס והשני הוא ניהול הנכס בעזרת חברת ניהול מקצועית.

המפתחות להערכת הסתברות: מיקום וניהול הנכס

  • מיקום:  בהתאם למיקום הנכס שרכשת קבעת בהסתברות גבוהה את הפרופיל הסוציו-אקונומי של השוכר הצפוי לגור בנכס שלך. אגב, מיקום הנכס מאופיין לא רק בסביבה שלו (חשוב לדעת את ההבדל בין מיקום וסביבה), אלא גם במיקום של המבנה עצמו על תצורתו (דירה בבניין, בית 2 חד, בית 4 חד, בית במצב מוזנח או שמור היטב) וגם המצב בו נמצא הנכס חשוב מאוד. בקשר לכך, פרסמנו סרטון המלמד שיטה מקצועית לבדיקת הנכס. למרות זאת, רוב המשקל ניתן לסביבה, לבלוק בו נמצא הנכס. על זה נאמר- ” אי אפשר לעשות ארוחה טובה מזבל”. משקיעים רבים נופלים בטעות הזו ועל מנת לא לטעות בך כדאי לשמוע ממשקיעים שכבר רכשו נכסים באזורי אוכלוסיה קשה ואו באזורי פשיעה. לכן, חשוב לומר שוב, מומלץ מאוד להכיר היטב את השטח של ההשקעה לפני הרכישה ועל כך פרסמנו מאמר רחב.
  • ניהול הנכס בעזרת חברת ניהול: חברת הניהול היא אך ורק מנגנון FALSE PROOF. כלומר, לא יעזור לך לקנות במיקום גרוע ולצפות שעם חברת ניהול נהדרת תשכך את הסיכון בצורה גבוהה, וזאת מפני שהמיקום קובע ברובו את פרופיל הדייר הצפוי לנכס ולא בחירה של חברת ניהול כזו או אחרת. אז מה כן תפקיד המפתח של חברת הניהול? להוריד את הסיכון לקבל דייר לא טוב במיקום שנבחר נכון ובקפידה. לכן, התייחסנו למשל להיסטוריית השכירות של הדייר שהינה במהותה אפשרית לבדיקה.

פינוי הדייר: חומרת האירוע והשוני בין המדינות בארה”ב:

חומרת אירוע הפינוי משתנה באזור ההשקעה ותלוי בחוקי המדינה. למשל, לפנות דייר בקליפורניה צפוי להיות תהליך ארוך יותר מפינוי בקליבלנד, שם תהליך שמנוהל נכון אורך בין 30 ימים ל45 ימים אשר בסיומם מגיע שריף וארבעה אנשים ומוציאים את השוכר החוצה. על פי ניסיון רב השנים שלנו, אנו יכולים לומר כי באזורים כמו אטלנטה, דטרויט וקליבלנד ניתן לשכך את הסיכון שבפינוי דייר בצורה די גבוהה אם פועלים נכון, וספציפית ניתן לעשות זאת גם באזורים בהם מחירי הנכסים נעין בין 50 אלף דולר ל-100 אלף דולר. עם זאת, אנו ממליצים למשקיע הישראלי המתחיל שמנהל השקעות מרחוק להימנע ככל היותר מלהתחיל להשקיע בקצה התחתון של טווח מחירים זה מכיוון שבמחירים הנמוכים האלה גוברים ההסתברות לאירועים מסוג זה.

לסיכום,

ישנם עוד סיכונים בהקשר של פינוי דייר מנכס שבבעלותנו וזאת מפני שמדובר בתהליך ולא באירוע בודד. למשל, ההסתברות לסיים תהליך פינוי בהוצאת דייר תוך זמן סביר או ההסתברות לסיים את התהליך ללא נזק לבית ועוד.

אתם רוצים שאנו נלווה אתכם ונדע לאתר עבורכם את הנכסים השווים ביותר שלהם יש סיכוי נמוך להגיע לפינוי הדייר?

פנו אלינו, לצוות נדלניר, ונשמח לבדוק בשבילכם היכן נמצאים הנכסים עם פוטנציאל רווח גבוה ועם הכי פחות סיכונים מבחינת האוכלוסייה באזור הנכס שאיתה תתמודדו!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו”ל?

אם אתם מחזיקים נכסי נדל”ן בחו”ל, אתם בוודאי נעזרים בשירותים של חברות ניהול נכסים. זאת, משום שאתם לא יכולים להיות לצד הנכס כל הזמן כאשר עיקר החיים שלכם בישראל. ובאמת, חברות ניהול נכסים מעניקות שירותים חשובים מאוד עבור משקיעי נדל”ן מעבר לים בכך שהן מאפשרות לנו, למשקיעים לנצל הזדמנויות במיקומים אטרקטיביים ובלי כאב ראש מיותר.

אבל, לא תמיד הכל וורוד. לא מעט משקיעים מתלוננים על כך שחברת הניהול עושקת אותם בעלויות מיותרות ואו מבצעת עבודה חלקית ואו גרועה שפוגעת בנכסיהם. אז, איך בוחרים חברת ניהול נכסי נדל”ן שאכן תספק את המענה המלא והמיטבי לצרכים שלכם? על כך במאמר זה.

ניהול נכסים בחו”ל

זה לא סוד שיותר ויותר משקיעים מישראל בוחרים להשקיע את כספם בחו”ל ובארצות הברית בפרט. שילוב של יכולת השקעה בתקציב נמוך יותר לצד צפי לתשואה גבוהה יותר גורמים לכך שכל משקיע חכם נוטל את כספו ומבצע רכישותיו מעבר לים. אך, לצד ההזדמנויות הבלתי נגמרות בעולם כולו, ישנם קשיים לא מעטים בניהול נכסים שאינם בשליטתנו במרבית הזמן.

הפתרון בדמות חברת ניהול נכסים בהחלט קוסמת למשקיעים רבים. אבל יש מספר בעיות נפוצות שהם לא לוקחים בחשבון:

  • עלויות גבוהות בתיקונים תדירים בנכס.
  • חוסר יכולת לזהות ולאמת בעיות הדורשות תיקונים בנכס.
  • קשיים ומורכבויות בפינוי שוכרים מהנכס.
  • ועוד..

חלק מהקשיים נובעים מכך שיש ניגוד אינטרסים בין המשקיע לחברת הניהול. כך לדוגמה, יש שני סוגי חברות ניהול נכסים:

  1. שירותי תיקון ותחזוקה מתוך צוות חברת ניהול הנכסים.
  2. שירותי תיקון ותחזוקה על ידי גורם צד שלישי מחוץ לחברת ניהול הנכסים.

באפשרות הראשונה, החברה תוכל לרוב להוזיל עלויות על ידי שימוש באיש מקצוע פנימי אך במקביל תוכל להמציא תקלות שאינם בהכרח דורשים תיקון כדי להצדיק את החזקת עובדי התחזוקה. באפשרות השנייה, כל תיקון צפוי לעלות הרבה יותר כסף אך אין לחברה כל אינטרס לייצר עבודה לעצמה ועלויות נוספות למשקיע.

אז מה עושים? איך בוחרים חברת ניהול נכסים בחו”ל?

להלן כללי ברזל שיש לתייק ולשמור טרם ובעת התנהלות עם חברת ניהול נכסים:

  1. בחרו חברת ניהול נכסים שעליה קיבלתם המלצות ממשקיעים אחרים!
  2. חפשו ברשת חברות ניהול נכסים בסביבת הנכס שלכם, קראו המלצות אודותיהם!
  3. בחנו את דרכי העבודה שלהם: מערכת ניהול, דוחות, פידבק מהדיירים ועוד!
  4. שימו לב לרמת השירות האישי – האם יש מענה מהיר ומקצועי לפניותיכם!
  5. בררו מי החברה – כמה עובדים, וותק החברה, מספר נכסים בניהול ועוד!
  6. בקשו רישיונות מתאימים לתחומי השירות המוצעים לכם!
  7. וודאו שאתם חותמים על חוזה ניהול שמקיף את כל הצרכים שלכם!

כאשר מדובר בחברת ניהול נכסים אשר קיימת זה זמן ומעסיקה מספר עובדים שאחראים לניהול מספר גדול של נכסים, ניתן לרוב להיות יותר רגועים בכך שיש להם אינטרס לשמור על שמם הטוב. יתרה מזאת, חברה אשר מנהלת מספר רב של נכסים תזכה לאזכורים והמלצות שונות ברשת ואו ממשקיעים נוספים אשר היו שביעי רצון. כלומר, ככל שמדובר בחברה טובה, וותיקה ויציבה יותר, כך תזכו להיחשף ליותר אינדיקציות אודות כדאיות ההתקשרות מולה.

בחברות ניהול מבוססות, יש דרכי עבודה קבועים ומסודרים הן בשטח והן להתנהלות מול בעלי הנכסים. ניתן להרגיש זאת מהרגע הראשון ומהאופן בו אתם זוכים לקבל מענה ושירות עוד בטרם חתימה על חוזה שירות. בחברות אלו, לא יעשו כל פעולה בנכס מבלי לקבל את אישורכם לכך מראש (וודאו שסעיף זה מופיע בחוזה!) אלא אם כן מדובר במקרה חירום. מכך שלא יחייבו אתכם על תיקונים שלא היו ואו לא חייבו עבודה בפועל.

תשלומים ועמלות לחברת ניהול הנכסים:

חשוב לקרוא היטב את חוזה השירות ולבחון את סעיפי התשלומים והעמלות שנדרשים מחברת ניהול הנכסים. במקרים מסוימים, השירות זול מידי ואו אינו ראלי וניתן להסיק מכך שהעלויות יגבו מכם בדרכים עקיפות ויש לא מעטים כאלו.

להלן נושאים שיש לשים עליהם דגש:

  • בהירות ההסכם – האם תנאי ושירותי חברת הניהול ברורים ועונים על כך הדרישות? (SLA).
  • אופן החיוב הקבוע – האם מנהל הנכסים מקבל אחוזים מהרווח או שכר קבוע מראש? (אינטרס לתפוסה מלאה).
  • מתי נדרש אישור לתיקון – מאיזה סכום, על מנהל הנכסים לקבל אישור מהמשקיע? (מה קורה עם שישי-שבת-ראשון).
  • גביה על ניהול תיקונים – האם יש וכמה עולה ניהול התקשורת עם איש המקצוע שמגיע לתיקון (ישנם חברות שגובות על כך).
  • אחריות על פינוי דייר – האם חברת הניהול מכינה הכל למעט חתימה עו”ד או שיש הוצאה משמעותית נוספת?
  • עמלות חידוש/שכירות – האם חברת ניהול נכסים גובה עמלה על כל חידוש חוזה/איתור שוכר חדש לדירה?
  • מועדי קבלת תשלומים – מי מחזיק בפיקדונות השוכרים ומה הם מועדי העברת דמי השכירות החודשיים?
  • תנאי סיום התקשרות – איך ובאיזו התראה ניתן יהיה לסיים התקשרות ומעבר לחברת ניהול חלופית? (עם או בלי דייר בדירה)

מסקנות בהמשך לאמור מעלה:

כמו בכל שירות אחר שאתם צורכים ומקבלים מבעלי מקצוע, גם שירותי ניהול נכסים בחו”ל דורשים מעקב, ניהול והקפדה על הפרטים הקטנים ביותר בצורה שוטפת. כלומר, רוצים לקבל יותר מחברת הניהול? מעוניינים שחברת הניהול תעשה עבודתה נאמנה? הדרך הטובה ביותר להשיג יעדים אלו היא לדרוש זאת באופן קבוע ומפורש מחברת הניהול בתחילת ההתקשרות ובאופן שוטף במהלכה.

בחברות הניהול יש שני סוגי לקוחות:

  1. לקוחות ניהול רדומים – לקוחות שלא פעילים ולא דורשים יותר מידי, מקבלים שירות מינימלי.
  2. לקוחות ניהול אקטיביים – לקוחות פעילים שרוצים הוכחות למתן שירות, מקבלים שירות מקסימלי.

היו לקוחות אקטיביים והבטיחו תועלת מקסימלית!!!!

לסיום, במידה ואתם מנהלים נכסים בחו”ל, נשמח אם תמלאו סקר קצר:

אנו מקווים שמאמר זה הועיל לכם, נשמח שתשתפו משקיעים נוספים כך שגם הם ייהנו מהתוכן ששיתפנו וישתתפו בסקר מעלה.

בברכה,

צוות נדלניר


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: