פוסטים

צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

הרבה אנשים שמשקיעים בנדל”ן בארה”ב מעוניינים לשפץ את הנכס ואף לצדד אותו, זאת בשביל שייראה במצב טוב ואפילו כמו חדש. בנוסף, הרבה משקיעים שוקלים אם כדאי לקנות בית שלא עשוי מאבן. אם המשקיע יסתכל סביב השכונה הוא יגלה שהרבה בתים מצופים במין לוחות עץ ופלסטיק המשפרים את נראות הנכס. לוחות אלה הם ציפוי ויניל. לאור כל זאת, נשאלות השאלות- מהו ציפוי ויניל, מהן תכונותיו מה היתרונות והאם יש לו חסרונות?

למה לצדד את הנכס בציפוי ויניל?

ציפוי ויניל בנוי מתוך שרף פלסטיק, מה שהופך אותו חזק להפליא. בניגוד למתכת ואלומיניום החומר הזה לא צובר חלודה ומאפשר הובלת חשמל. לא כמו עץ, זהו חומר שלא מתעוות ולא צובר ריקבון. בנוסף, זהו חומר שעמיד בפני רוח, שמש וגשם. כמו כן, הוא לא מושפע מאחוזי הלחות ומזיהום האוויר. למעשה, זהו חומר עמיד כל כך שיכול לשמור על תכונותיו עד 40 שנים שלפעמים מגיע עם אחריות יצרן. עם זאת, התועלת החשובה של החומר שזהו אחד החומרים הזולים ביותר בסביבה. יתר על כן, ההתקנה של ציפוי ויניל היא מהירה, קלה. מה שמסייע להפחית עלויות.

יתרונות נוספים בצידוד Vinyl

יתרון נוסף של ציפוי ויניל הוא מגוון עצום של סגנונות, עיצובים וצבעים. החומר יכול להיות מיוצר בצורות וגוונים שונים ומגיע בכל צבע שיתאים לצרכים החיצוניים שלך. עם זאת, למרות שהוא מציע את כל היתרונות של פלסטיק, התקנת ציפוי ויניל עדיין יכול בהחלט לחקות את האותנטיות והמראה של עץ צבוע טרי אמיתי. אפילו בתים היסטוריים נכנעו ליתרונות שציפוי הויניל מציע, שכן הוא יכול לשכפל לחלוטין לוחות עץ אמיתיים. הציפוי מגיע ברוחב לוחות שונים, סגנונות אופקיים ואנכיים, ואפילו מרקמים שונים. בנוסף, החומר גם מאוד אלסטי בכדי להשיג את המראה הנכון עבור הבית שלך. יצרנים מסוימים אפילו מציעים מגוון מערכות שלמות, כולל דלת ואת החלון המקיף, תריסים ועוד.

כיצד לשמור על צידוד הבית מסוג ויניל?

למרבה הפלא, לא הרבה. החומר לא מושך טרמיטים או מזיקים. אם בתור משקיע אתה שוכר את האנשים הנכונים עבור ההתקנה הראשונית של ציפוי ויניל ציפוי, זה יכול לשמש מבודד נהדר כדי להגן על הבית מפני טמפרטורות קיצוניות (חוסך לך כסף נוסף על חשבונות החשמל). כמו כן, המוצר כולו יצוק בצבע מסוים. לכן, הוא לעולם לא יתקלף כמו משטחים צבועים. כמו כן, זה חוסך לך את הוצאה הכספית על השכרת צוות צביעה כל כמה שנים. הצבע עלול לדעוך כל 5-10 שנים, אבל אתה פשוט צריך לקנות לוח תחליף מדי פעם במקום חיצוני חדש לגמרי. חשוב לציין שאתה צריך לנקות את זה פעם בשנה (מספיק באמצעות צינור). בנוסף, עשויים להיות תיקונים נפוצים כמו חורים וסדקים.

חסרונות בציפוי ויניל

חומר הויניל עמיד אבל לא חדיר. אם הוא נפגע על ידי מכסחת דשא או מפוח שלג, זה עלול לקבל סדק. במידה והציפוי לא מאובטח לחלוטין (בדרך כלל עקב התקנה פגומה) ויש רוחות חזקות הציפוי עלול לרדת. כמו כן, אם הציפוי לא מותקן כראוי, הוא יכול לדלוף ואז הוא יכול להיות פגיע לכל המרכיבים שהוא נועד למנוע: ריקבון, הצטברות מים וכדו’.

לסיום, ציפוי ויניל מסוג PVC מופיע על 90% של בתים באמריקה. כלומר אם אתה רוצה שהבית שלך יהיה בולט בפני עצמו אז ציפוי ויניל זה לא המוצר בשבילך. למשל, פרויקטים של השבחת נכס במחירים גבוהים. לעומת זאת אם אסטרטגיית היציאה שלך היא פליפים באזורי ביניים ואו בתים להשכרה, באפשרותך לוודא בקלות עד כמה נפוץ שימוש צידוד ויניל בסביבה בה הנך שוקל את ההשקעה, ובהתאם לכך שימוש בצידוד כזה מביא את הנכס לרמה צפויה ומקובלת שבה הנכס יעמוד בציפיות הביקוש.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

נדל”ן להשקעה: למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

הרבה אנשים שמשקיעים את כספם בנדל”ן פועלים על-פי תחושות בטן או המלצות. העיקרון הבסיסי בתורת השקעות נדל”ן הוא לבצע את התהליך באופן אנליטי. אמנם השקעה אנליטית דורשת יותר זמן, השקעה, חישובים, וכניסה לפרטים. אך תעזור למשקיע באופן דרמטי. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- מה הערך המוסף של כל המאמץ במישור האנליטי על פני תחושות בטן ובדיקות בסיסיות?

למה השקעה בנדל”ן צריכה להיות אנליטית?

הצורה שיש להסתכל על עסקה היא צירוף של מכלול דברים. נדל”ן הוא אמצעי לשים כסף ולקבל כסף כשבאמצע יש את נושא הנדל”ן עצמו שצריך להבין אותו. אך משום שבסוף התוצאה נמדדת במספרים אז אם רוצים לעשות את התהליך באופן מקצועי חייבים להעריך ולמדוד את הצפי של הביצוע. בנוסף, צריך כלי השוואה. כלומר, צריך אפשרות של להשוות, למדוד, לבחור עסקאות נכונות וטובות יותר. זה נותן יכולת להעריך ביצועים.

אם בקיאים במספרים אז צריך שתהיה את היכולת גם לרשום אותם. כמו בחיים עצמם, כאשר אדם אומר שהוא מבין בעניין מסוים אבל לא מסוגל לבטא אותו בכתב כנראה שהוא לא מבין אותו עד הסוף. במידה והוא יכתוב אז האדם יבין את הנושא באופן מדויק יותר. זאת משום שזה ייאלץ אותו לדייק.

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים?

בכל אופן, השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד זה מתבצע בצורה מדויקת יותר מבחינה ולידיציה, כלומר בודקים שלא מפספסים שום דבר מבחינת ההשקעה (עלות נכס, ארנונה, שיפוצים ועוד). אי אפשר לדעת ללא הכנסת כל הפרטים לתוך טבלה מסודרת ולעבור שורה שורה ולוודא שאין שום דבר יוצא דופן בהשוואה לנכסים אחרים. סיבה נוספת למה השקעה בנדל”ן חייבת להיות מדידה זה משום שאפשר לשים את הכסף על הרבה אפשרויות. אז אם נכנסים לרזולוציות הכי דקות, זה אפשר לבחון כל פרמטר ומכך להיות יותר מדויק בהחלטות שלך. זאת משום שבדיקה זו נותנת יכולת השוואתית על אפשרויות השקעה שונות.  בסופו של דבר הצירוף של דיוק בפרטים ויסודיות והצלבה בין כל הנתונים תגרום להצלחה גדולה יותר בהשקעה.

בדיקת מספרים באמצעות בעל מקצוע

ברוב המקרים כאשר אדם משקיע בנכס אין לו את היכולת והזמן להשקיע בבדיקת כל הנתונים של הנכס ולהצליב אותם, זאת בכדי לוודא שאין יוצאי דופן על מנת להצליח כמה שיותר בהשקעה. זאת משום שרוב המשקיעים הם אנשים שעסוקים בעבודה ובחיים האישיים שלהם אשר מחפשים להכניס השקעה פסיבית. זו הסיבה שרוב האנשים צריכים ליווי מקצועי שיעזור להם לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת להצליח בהשקעת הנדל”ן בצורה המקסימלית. דוגמה נוספת לכך שבה מומלץ לנקוט כאשר משקיעים בנכס היא סיוע של פקח בפרויקט. פקח יכול לסייע בשיפוץ הנכס בהבאת אנשי מקצוע טובים ובפיקוח עליהם. כך המשקיע יכול להיות וודאי ורגוע שהעבודה מתבצעת והוא יכול רק לבקר על התהליך מבלי לשים את כל תשומת הלב שלו על הפרויקט. באופן כזה, המשקיע יכול להשקיע את כספו בכך שיתרום לו שההשקעה בפרויקט תהיה מקצועית יותר.

כמו כן, חשוב לציין כי הליווי באמצעות נדלניר כולל את הבדיקה האנליטית באופן מקצועי ביותר. חלק מהליווי נכתבת תכנית עסקית מפורטת. בתכנית זו יש פירוט של כל ההכנסות לרבות שכר דירה והקצאות בית ריק. מנגד יש פירוט על הוצאות הנכס כמו: חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רשיון עירייה, ביטוח נכס ותחזוקה.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת דורשת השקעה בזמן או כסף, אבל זוהי הדרך שתעזור לכם לחסוך עלויות, אנרגיה ומאמצים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

משקיע בנדל”ן בארה”ב שנים רבות? הרי לך המלצות לניהול נכון של הנכס

במהלך שנות ההשקעה בעשרות נכסים בארה”ב ובמספר מדינות שונות, מצאנו כי אחת הסיבות העיקריות לכישלון של משקיעים ישראלים מתוחכמים, כולל כישלון של חברות נדל”ן בהשקעה, נובע בגלל חוסר תשומת לב מספקת לחשיבות תחזוקת המבנה. דוגמאות למבנה שאינו מתוחזק יכולות להיות גג שניזוק במהלך מזג אוויר סוער או אפילו מקרים של רטיבות וחדירת מים מוגברת שזרמו דרך המרתף ודרך יסודות המבנה שהתפתחו במהלך השנים ויצרו נזק מצטבר של עשרות אלפי דולרים. נזקים מסוג זה הם דוגמאות נפוצות לתוצאה שסיבתה העיקרית היא בעל נכס חסר תשומת לב לחשיבות תחזוקת נכסים מקצועית. לכן, מאמר זה הוא חובה לכל משקיע. להערכתנו, זהו כנראה אחד הנושאים החשובים ביותר אם לא החשוב ביותר מכולם עבור משקיעים אשר מחזיקים נכסים מושכרים לטווח בינוני-ארוך. במאמר זה נפרוט את הגישה המקצועית לתחזוקת נכסים בתפיסת ניהול תהליכית, בשיטת קצה – אל קצה.

החזקה של נכס דורשת תחזוקה:

אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בהחזקה של נכס פיזי לזמן ממושך, הוא עניין התחזוקה. כלומר, החזקה של נכס דורשת אחזקה. ניתן לרכוש נכס נהדר במחיר מצוין ולמצוא תוצאה של כישלון בהשקעה לאחר טווח זמן בינוני-ארוך וזאת עקב כישלון לחשוב מראש על המענה הראוי לשאלות הבאות:
  • האם כדאי לרכוש נכס או לא בהינתן התערבות התחזוקה הנדרשת במיידי ובהמשך?
  • האם מדובר בנכס שמתאים לך כמשקיע בהינתן אתגרי האחזקה?
  • במידה ויש לך היכולות, האם עדין מדובר באתגר אחזקה שאתה מעוניין לנהל?
  • האם ההשקעה משתלמת לאחר הערכות הCAPEX בתכנית האחזקה?
  • מה הן נקודות התערבות אחזקה פרו-אקטיביות שיש לקחת בחשבון בנכס?
  • מה לקחת בחשבון בתכנית האחזקה הפסיבית וכיצד לתכנן אותה כראוי?
  • כיצד לבצע תכנית אחזקה לנכס כבר לפני החלטת הרכישה?
  • כיצד ליישם את תכנית האחזקה ביעילות במהלך שנות האזחקה בנכס?
במאמר זה נדגים את החשיבות של כל השאלות הנ”ל ונעמוד על הטעויות הנפוצות של משקיעים בהקשר התחזוקה. בנוסף, נפרט את דרכי הפעולה האפשריות לניהול תחזוקה מיטבי. על מנת לעשות זאת, נחלק את המענה לשאלות לשני חלקים:
1) דע את ההשקעה
2) דע את עצמך

דע את ההשקעה:

בהנחה וביצעת בדיקת נאותות מקיפה למבנה (ראו כאן מאמר ושיעור וידאו בנושא זה) הרי שנמצאים בידך כלל הממצאים על הליקויים הפיזיים.
  • בשלב הזה נדרש לבצע הערכות על בסיס הממצאים. כך למשל, יש להעריך מה הם הממצאים התורמים לבלאי מואץ של הנכס? בהערכה זו תוכל למצוא למשל שהבלאי נוצר כתוצאה מלחות ו/או רטיבות מוגברת במרתף. אחת הטעויות הנפוצות היא להסתפק בצביעת DRY LOCK של המרתף ובטיפול מקומי לאותו הרגע בלבד בנקודות בהן נמצאה הלחות והרטיבות. לעומת זאת, דרך הפעולה הנכונה היא להעריך מה הן סיבות השורש לתוצאה זו. כלומר, לא מספיק רק לטפל בלחות וברטיבות הקיימים, אלא להבין מה סיבת השורש להיווצרותם מלכתחילה ולהעריך מה המענה הראוי לטפל בבעיה מהשורש. בסופו של דבר, נרכז בצורה זו את כל הממצאים וכך נבנה תכנית תגובה לטיפול בנכס אשר יכולה להתחלק לפעילויות לתגובה מידית, לפעילויות להמשך ניטור ותחזוקה בהמשך, או לחילופין להחליט שאין צורך בתגובה.
  • השלב הבא, יהיה לחשב מה העלות הנדרשת לטיפול לכל סעיף וסעיף. בהנחה וביצעת בצורה מקצועית את העבודה הזו, אז יהיה בידך עוד לפני הרכישה תכנית שיפוץ לתגובה מידית לאחר סגירת הרכישה. בנוסף, תהיה בידך גם תכנית CAPEX עם צפי השקעות עתידיות נדרשות בנכס. רק כך ניתן לבנות תכנית עסקית נכונה לבחינת כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. אחת הטעויות הנפוצות בהקשר זה, היא רכישת נכס “30% מתחת למחיר השוק”. רכישת נכס מסוג זה מהווה את סך ההשקעה לאחר התחשבות בתכנית שיפוץ מקצועית והכנת תכנית CAPEX נכונה (השקעות הון עתידיות), והיא גם מראה באופן מעשי שהנכס תומחר כך מסיבה מסוימת. הכישלון להבין זאת גורר החלטות השקעה מוטעות ולמרבה הצער, בפועל, מדובר בכישלונות שאינן נחלתם של משקיעים מתחילים בלבד, אלא גם של משקיעים מנוסים ויזמיים. לא רק זאת, אלא גם חברות שיווק נדל”ן נכשלות בהשקעות מסוג זה וזאת מכיוון שאינן טורחות ואו מסוגלות לבצע תכניות אלו.

דע את עצמך:

בהנחה וביצעת בצורה נכונה את חלק הבחינה הראשון, אז הגעת לעמדה של ידיעת ההשקעה. כעת, באפשרותך לבצע איזון נכון ולקבל החלטת השקעה מושכלת לגבי כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. למרות זאת, חשוב לומר כי גם אם עשית זאת בעבר, עברת רק חצי מהדרך. חשוב שתבין את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה ישנה גם הסתברות דומה שתיכשל בהשקעה!
איננו יכולים להקיף נושא זה במסגרת מאמר זה, אך חשוב שתדע שברמה הבסיסית ביותר, כמשקיע, עלייך להיות בעל אמצעים ומשאבים מעבר לאמצעים פיננסים., כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי.
על מנת שתבין זאת בצורה טובה יותר, נמחיש את החשיבות באמצעות דוגמא. בכל שנה, בעונת האביב, אנו מבצעים באופן יזום תחזוקה של הנכסים שדחינו לתקופה זו בשנה. התחזוקה מתבצעת בעזרת ביצוע של תכניות שיפוץ ואו תכניות תחזוקה. אנו עושים זאת ולא מחכים לקריאה מהדייר שנמצא בנכס או שמא לדיווח של חברת הניהול על תקלה שהגיעה לממדים חמורים. יתר על כן, אנו מיישמים תכניות תחזוקה דחויות והשקעות הון מכיוון שאנו מבינים שבטווח הבינוני-ארוך גישה זו חוסכת לנו מעלויות התחזוקה שיגיעו כתוצאה מגישת תחזוקה פסיבית בלבד להגיב רק כשתהיה בעיה, או שמא, חס וחלילה, משבר תחזוקתי.
מאמר זה החל במקרה בוחן של לחות מוגברת ואו רטיבות שהתגלו במרתף בנכס עוד לפני הרכישה ואף על פי כן החלטנו לרכוש את הנכס. על מנת לטפל בבעיה זו, אנו נבצע פעולות נדרשות מידיות אפשריות, כמו טיפול במרזבים וניקוז של מים ושלגים הרחק מהמבנה. נוסף על כך, נטפל בפתחים וחרכים בצמידות למבנה דרכם מתאפשרת חדירת לחות מוגברת. על מנת להמחיש זאת, תוכלו לראות בתמונה המצורפת את הפתחים שנפערו בין שביל הגישה לחנייה וקיר המבנה אשר דורשים טיפול יזום. פעולה זו ממחישה את חשיבות הפעולה היזומה של משקיע לטובת תחזוקת נכס מונעת ויכולה להסביר את ההבדל בין משקיעים המצליחים בעקביות בהשקעותיהם במספר נכסים רב ואו בבחינת הביצועים בטווח זמן בינוני-ארוך.
עם השנים, התאכזבו לגלות כי הסיבה העיקרית לכך שתחזוקה-מונעת-מקצועית-נכונה אינה מתבצעת אינה קשורה לעלויות הכספיות וזאת בדומה לדוגמא שציינו אשר הינה פעולת תחזוקה מונעת זולה יחסית. לכן, נשאלת השאלה מדוע פעולות תחזוקה חשובות מעין אלה אינן מתבצעות? במהלך השנים, ובמסגרת עבודת מנהל אתר זה כמנהל פורום תפוז, נתקלנו במשקיעים רבים ובסיבות רבות ששמענו מבעלי נכסים, כגון:
  • “לא הייתי מודע לבעיה”
  • “הייתי מודע לבעיה אבל לא הבנתי את הצורך בטיפול הזה”
  • “הבנתי את הצורך, אך לא הבנתי את חשיבות העניין”
  • “הבנתי שצריך בהמשך אבל שכחתי מזה” \ “לא היה לי זמן לטפל” \ “לא חזרו אליי אז חשבתי שזה לא חשוב יותר”.
  • “לא היו לי אנשים שם לטפל בזה” \ “לא מצאתי מישהו שיעשה את זה במחיר טוב”.
כל התשובות האלה מבטאות פערים ברמת המשקיע, כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי. לכן, חשוב שתדע את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה, יש לך אותה הסתברות גם להיכשל בהשקעה!
ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות בלבד להתמודד עם בעיה זו.
1) לא להשקיע במה שאינכם מבינים.
2) להשקיע בעצמכם וללמוד כדי לצמוח ולפתח את המשאבים והיכולת הנדרשים.
3) להשתמש בגורם מקצועי שיסגור עבורכם פערים אלו.

לסיכום,

נסיים בנימה אישית. השקעה בנדל”ן אינה מסובכת. מדובר באפיק השקעה אשר נחשב סולידי ברחבי העולם ומושך משקיעים ברמת משקי בית בכל מקום. היתרון הגדול בנכס נדל”ן בעיני רבים, נובע מכך שמדובר בנכס פיזי, ועם זאת בדיוק בגלל היתרון הזה ובניגוד לנכסים וירטואליים, נכס פיזי הוא כזה אשר יש חשיבות לאחזקתו. באופן אישי, אנו אוהבים נדל”ן ורואים את המבנה הפיזי כמערכת נהדרת! התשוקה והרצון להבין את המערכת אשר בה אתם משקיעים את מיטב כספכם והמחויבות לשמור על ערך הנכס שלכם יביאו אתכם לגישה נכונה ברכישת נכסים ואחזקתם.

בהצלחה בהשקעות!
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

משקיעים בנדל”ן בארה”ב? אספנו בשבילכם אתרי אינטרנט שיעזרו לכם

בעבר פרסמנו כאן מאמר המסביר כיצד לבדוק בית להשקעה בארה”ב לפני הרכישה שלו. הסיבה שעשינו זאת היא שישראלים רבים מבינים כי ישנן מדינות רבות בארה”ב שהינן אפיק השקעה מצוין אך ישנה דרך ארוכה עד לרכישת נכס באחת מהן. בנוסף למאמר, חשוב להבין כי בארה”ב ישנו שפע של מידע נגיש לכולם ורק צריך לדעת איך לחפש,מה לחפש והיכן לחפש. על מנת לייעל לכם את העבודה הזו, ריכזנו עבורכם מספר אתרי אינטרנט שיעזרו לכם לקבל מידע אמין ובלתי תלוי על האזורים ועל הנכסים בארה”ב.

אתרי אינטרנט מומלצים למשקיעים הישראלים:

ניתוח אזור השקעה ברמת עיר ואזור מיקוד:

  • AREA VIBES– כלי נהדר למשקיע המתחיל לבדיקה ראשונית של אזור השקעה. האתר מראה נתונים על רמת חינוך, רמת פשיעה, סוג האוכלוסייה, רמת הכנסה, ועוד. בהקשר לכך, אנו פרסמנו שיעור וידאו חינם המסביר כיצד לחקור ולאתר אזור שכדאי להשקעת נדל”ן בארה”ב. לכניסה לשיעור לחצו כאן.

הערכת צפי דמי שכירות ומידע על שוק הנדל”ן, בתים למכירה, בתים להשכרה, ומידע על הנכסים:

  • Rentometer– אתר המשמש להערכת גובה דמי שכירות של נכס נתון על בסיס השוואה לנתוני שכירות של נכסים דומים בסביבה.
  • zillow– אתר זה משמש כלוח המודעות של בתים למכירה בארצות הברית. כמו כן, הוא משמ גם כלוח המודעות של הבתים להשכרה בארצות הברית. ניתן לקבל מידע רב נוסף, כמו נתונים על מכירות בתים באזור, ומידע רב על כל נכס כולל דירוג בתי הספר, הערכת גובה דמי ארנונה, מפרט הנכס ועוד.

נתונים דמוגרפיים, סוציו אקונומיים, בדיקת רמת פשיעה ובדיקת רמת חינוך ע”פ דירוג בתי-ספר:

  • census.gov– אתר הצנזוס האמריקאי מכיל מידע שימושי רב לצורך ניתוח אזורי השקעה כדאיים בארה”ב וככזה הוא כולל מידע על האזורים ברמת אזורי מיקוד, מידע בנוגע לנתוני האוכלוסייה, דמוגרפיה ונתונים סוציו אקונומיים.
  • realtor– בדומה לאתר zillow, גם אתר זה משמש כלוח מודעות של בתים למכירה ובתים להשכרה בארצות הברית. אך, הייחודיות באתר הנ”ל הוא שמוטמע בו כלי טוב לבדיקת רמת הפשיעה סביב הנכס ברזולוציה גבוהה.
  • greatschools.org– באתר ניתן למצוא מידע על בתי הספר באזור הכוללים ציון המדרג את איכות בתי הספר. נתונים אלה חשובים מאוד כדי להבין את האזור ולדעת את רמת האוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס.

בדיקת מיקום הנכס, כיצד נראה הבית והרחוב:

  • Google maps– כן, אתר המפות של גוגל המוכר לכולנו יכול לשמש אתכם ככלי מפה המאפשר לנתח את הסביבה הסמוכה לנכס והוא יכול גם לתת לכם לקבל מבט על הרחוב בו ממוקם הנכס ולראות את הבית עצמו.

אתר המחוז בו ממוקם הנכס+ אתר העיר בו ממוקם הנכס:

  • County websiteבאתר המחוז בו ממוקם הנכס ניתן למצוא מידע ספציפי על הנכס: היסטוריית מכירות, גובה הארנונה, לבדוק מי הבעלים הרשום בנכס, היסטוריית שינויים בנכס עם היתרים, פרמיות ועוד.
  • City Website- לכל עיר יש אתר משלה. באתר העיר בו ממוקם הנכס ניתן למצוא מידע על תכניות פיתוח כלכלי המשפיעות על העיר, מידע על תשלומים שהעיר גובה על נכסים, מידע על תהליכי אכיפה של העיר ,כגון: נקודות המכירה, בדיקות שכירות ועוד. מידע זה חשוב מאוד לצורך הבנת כלל הגורמים שיש לקחת בחשבון בבחירת אזור השקעה נתון. כדוגמא, הנכם יכולים לראות את אתר העיר של קליבלנד

בדיקת תמחור עלויות השיפוץ של הנכס:

  • homeadvisor– עלויות שיפוץ הנכס הינן חלק נכבד בהחלטה של השקעה בנכס זה או אחר. לכן, על מנת לקבל אמדן עלויות של השיפוצים חשוב להיכנס לאתר הנ”ל אשר יודע להביא מידע לגבי תמחור עלויות השיפוץ של הנכס.

אתרים שימושיים ללמוד נדל”ן: 

  • דף מידע למשקיע של נדלניר– רוצה לדעת איך להשקיע נכון בנדל”ן בארה”ב? הורד את המדריך המפרט את השיטה בה ביצענו שוב ושוב השקעות נדל”ן רווחיות – מלא פרטים וקבל את המדריך לדוא”ל!
  • ערוץ יוטיוב של נדלניר– בערוץ היוטיוב שלנו נמצאים סרטונים רבים שיעזרו לך בכל הקשור לנדל”ן בארה”ב.
  • פורום השקעות נדל”ן בארה”ב בתפוז– מנהל נדלניר, ניר בבג’ני, נבחר ע”י תפוז לנהל את הפורום הגדול ביותר בישראל להשקעות נדל”ן בארה”ב. במסגרת ניהולו של הפורום בידי ניר, הפורום תפס תאוצה והפך לאחד הפורומים המבוקשים והמרתקים ביותר ברשת הישראלי. גולשים רבים מתייעצים עם ניר וקוראים את המלצותיו מידי יום ונעזרים בו כדי לבצע השקעות טובות בארצות הברית בכלל ובאוהיו בפרט. במידה ויש לכם שאלות, ביכולתכם לפנות אל ניר דרך הפורום ואו ישירות דרך היצירת קשר באתר.

מעוניין להשקיע בנכס בארה”ב? מומלץ להשתמש באתרים הנ”ל, אך לא להסתפק בכך.

כאשר משקיע מבצע פעילות בשלט רחוק מישראל, קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה וזאת מאחר ויש לו רק מראה עיניים בלבד. לכן, לא מספיק לסמוך על האתרים שליקטנו עבורכם, אלא יש גם להיעזר באיש מקצוע שיעשה עבורו את בדק הבית ויאשרר את המובטח על ידי המוכרים. בדק בית כולל בתוכו שלבים ודגשים רבים ועל כולם הרחבנו במאמר “איך בודקים בית בארה”ב לפני רכישתו להשקעה?” .

לסיכום,

למשקיעי הנדל”ן בארה”ב ישנה דרך המלווה בבדיקות מקצועיות ורחבות שלבסוף יובילו לרכישת הנכס המיועד.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

השוק המחזורי בארה”ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו ולא בישראל

אוניברסיטת הרווארד בארה”ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה”ב נעים בצורה מחזורית בטווח זמן של בין 12-20 שנה. המחקר גם הצביע על אבחנה נוספת מעניינת כך שרק אחת לכ-100 הופיע מחזור בו שוקי נדל”ן ירדו בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית מתנהגים שויק הנדל”ן רבים בארה”ב. נלמד באילו אזורים טמונוות הזדמנויות ההשקעה בעת הזו, כיצד לזהות אותן, וכיצד ניתן לבנות עמדת השקעה סולידית לטווח הבינוי והארוך בעלת ביצועים מרשימים התומכים בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה”ב ולא בישראל.

המחזוריות בשוק הנדל”ן בארה”ב

שווקי נדל”ן רבים בארה”ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.

  • היצע הקרקע – בניגוד לישראל, בארה”ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
  • עלויות הבנייה – מפני שבארה”ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ”ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים לעלויות הבנייה אז ישנו עיוות שוק, וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מנקודת מבטו של שמאי נדל”ן אז ניתן לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.

הירידות והעליות במחירי השוק

בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל”ן בארה”ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-20 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על אחוזים בודדים בלבד, ועם זאת כדי לשים את הדברים בפרספקיטבה הנכונה גם תיקון בגובה של  בין 15% ל-20% בטווח זמן אל אחת ל12-20 שנה עדיין מאפשר ליצור מרווחים משמעותיים מתשואות שוטפות על ההון ומרווח הון נצבר שממילא מחזירים את גובה ההשקעה ואף מעבר לכך משמעותית..

חשוב לציין כי באופן  סטטיסטי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל”ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה”ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של עד כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.

חשוב להבין כי אין דבר כזה “שוק הנדל”ן בארה”ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל”ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.

צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל”ן?

ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל”ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה”ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל”ן יצליח לצפות את לוח הזמנים הצפוי של אותו מעגל מחזוריות וידע לזהות בועות מחירי נדל”ן וגם הזדמנויות לרכישת נדל”ן המתומחרות היטב בעת הנוכחית. אנו נציג בהמשך מקרה בוחן לעניין זה, המסייע לענות לשאלה כיצד לזהות איפה הכי כדאי להשקיע בנדל”ן בארה”ב.

רוצה לקבל את המחקר המקורי של הרוארד בנושא השוק המחזורי?

מוזמנים לקרוא אותו בדף הפייסבוק של נדלניר. חפשו בפוסטים שלנו את המילה HARVARD.
האם מעניין אותך ללמוד את שוק הנדל”ן האמריקני, לקבל עדכונים על מחקרים , הזדמנויות חדשות ועסקאות בזמן אמת?
אז אנו מזמינים אותך להצטרף אלינו כחבר לדף נדלניר בפייסבוק.

 

מקרה בוחן – בחינת אזורי השקעה עם פוטנציאל מרווח הון משמעותית גלום כבר ברגע הרכישה

אחד היתרונות בארצות הברית היא שניתן לבדוק כל טיעון בכדי לאמת שמדובר באמת עובדתית. כאשר ניפגש אני מבטיח לך שלא תצליח למצוא שאלה אחת שלא אהיה מסוגל להראות לך כיצד תוכל לבדוק בעצמך ובקלות את המידע ברמת דיוק גבוהה ביותר.

מאחורי מאמר זה ניצבת השאלה – איפה כדאי להשקיע עכשיו בנדל”ן בארצות הברית? באילו אזורים מסוכן להשקיע והיכן ישנה הזדמנות, אם בכלל?
לעוקבים אחרי נדלניר ידוע שהתחלנו להשקיע לפני כעשור באטלנטה ומכרנו את כל הנכסים שם השנת 2017.  מאז שנת 2014 אנו רוכשים נכסים בצפון מזרח אוהיו. מדוע?
ישנן מספר סיבות לכך, וכרגע אנו נדגים בקלות שאחת הסיבות המרכזיות היא האפשרות לרכוש נכסים במחירים נמוכים וזולים משמעותית ביחס למחירי המחזור הקודם.

דוגמא להמחשה:
נכס אשר נרכש בתכנית ליווי מקצועי של נדלניר למשקיע ישראלי בדיוק כמוך בסכום של 47500 דולר בשנת 2019. אותו הנכס נרכש בשנת 2014 במחיר של 114900 דולר!
תצלום מתוך אתר המחוז. בשנה האחרונה אנו עדים לתחילה של מגמת עלייה חזקה יותר. אנו צופים שתהליך המחזוריות שהוכח סטטיסטית הסטורית באופן מובהק, יסגור את פער המחירים במוקדם יותר מאשר במאוחר.

 

כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?

לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל”ן בארה”ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל”ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם גם בתחשב במחיר הנוכחי ביחס למחזורים קודמים, ובבחינת עלויות הבנייה של בתים חדשים באותו האזור. באופן זה ניתן ליצור מרווח הון פוטנציאלי משמעותי גלום כבר בשלב הרכישה.

אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג’ורג’יה אל השקעות באזורים נבחרים ערי בפרברים סובבים למטרו קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.

רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר “מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?”.

רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל”ן מרחוק?

החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות.

שליטת המשקיע על הנכס וניהול הסיכונים

במאמר זה אציג את הנקודה הקריטית אותה פוגש כל אדם השוקל לרכוש נכס להשקעה בחו”ל – לקנות או לא לקנות? איך אפשר להגיע למצב בה כל בעל נכס יוכל לקבל את כל המידע עד הפרטים הקטנים ביותר ולבצע ניהול סיכונים בהשקעה, לנהל אותה ולצמצם תקלות ועלויות מיותרות.

להלן וידאו המציג ניתוח עסקה מקצועי להחלטת השקעה בניהול מרחוק:

ניהול טבלת ליקויים ודוח ניהול סיכונים:

כפי שציינתי קודם לכן, למשקיעים בנכס בחו”ל יש חשש מוצדק ופחד מאחר ואין לו שליטה על הנכס וזאת כאשר הוא רחוק ממנו ולא מגיע אליו לעתים קרובות. כל משקיע רוצה שתהיה לו את האופציה לקבל את ההחלטות אם הוא רוצה את הנכס ואם הוא מוכן להשקיע בו כסף רב.

על כן, יש דרך למנוע את החששות של המשקיע בגין חוסר השליטה על הנכס. בחו”ל בכלל ובארה”ב בפרט נהוג ומקובל להציע למשקיעים תקופת בדק. אותו משקיע מקבל הצעה על הנכס והוא שם התניה של תקופת בדק שחלה משבוע ועד חודש. לאחר מכן, המשקיע מחליט אם הוא רוצה לרכוש את הנכס או לא. באותה תקופת בדק המשקיע שולח אל הנכס פקח שיתן לו את רשימת הליקויים שדורשים שיפוץ ובנוסף לזאת, המשקיע ישלח לנכס גם גורמים מהעירייה וחברת ניהול שיבצעו דוחות משלהם לגבי הנכס ויציינו בהם נתונים וליקויים שאין ביכולתו של הפקח לגלות. בסופו של דבר, כל הנתונים שיתקבלו יחוברו לדוח ניהול סיכונים אחד. הדוח הנ”ל חשוב מאין כמותו מכיוון שהטיפול באותם נתונים יכולים לחסוך למשקיע עשרות אלפי דולרים.

הפרקטיקה: 

דוח ניהול הסיכונים משקף למעשה את השיפוצים שעל המשקיע לבצע בנכס. כך, המשקיע יודע כמה כספים עליו להשקיע והוא יכול להבין אם ההשקעה כדאית. עלות השיפוץ המתכונן נרשם בתוך דוח הנכס הכולל את כל ההשקעות הנלוות להשקעה. לאחר שקלול הנתונים אפשר לערוך את דוח הנכס ולרשום שהשיפוץ הנו מבוסס בדק.

חשוב לציין כי דוח ניהול הסיכונים כולל הערות של כל הגורמים לגבי הנכס, החל מהמשקיע, דרך הקבלן והפקח ועד חברת הניהול. הדוח יכלול גם נתונים לגבי פריטים החסרים בנכס, כגון: מקרר, וילון, ריהוט וכו’. על כן, ניהול דוח זה חשוב מאוד מכיוון שחוסרים של דברים בסיסיים בנכס יכולים להגיע לעלות של אלפי דולרים וזה נתון קריטי בהחלטת אם להשקיע באותו נכס. באופן מעשי, המשקיע בפרויקט מקבל תמונה מלאה של כל הליקויים, תיאור הליקויים, מה צריכים לעשות, מה יטופל, מה לא יטופל והאם יש הקצאה לכך?

כך לדוגמא, יכול להיות רשום בדוח ניהול הסיכונים כי הגג של הנכס מצוין אבל יש מסמרים שלא מוברגים עד הסוף ויש לטפל בכך כדי למנוע בלאי של אותו גג. לאור זאת, בנוסף לגג יתווספו נתונים נוספים שישקפו למשקיע את השיפוצים הנדרשים והוא יבין למה יש תקלות שדורשות טיפול ומדוע יש כאלו שאפשר לא לטפל בהם. הודות לניהול דוח ניהול הסיכונים, המשקיע מקבל תמונה מפורטת וברורה של כל התוכנית העסקית. יתר על כן, אודות לדוח ניהול הסיכונים ניתן לשכנע במשא ומתן עם בעל הנכס להוריד את מחיר ההשקעה.

חשוב לציין כי תשומת לב לפרטים קטנים כמו איכות העבודה שהתבצעה בגג ולא הופיעה בדוח של הקבלן חשובה מאוד מכיוון שהוא ביצע את דוח השיפוץ אבל צריך אנשים נוספים שיעברו על כל הגורמים הנוספים ולהוסיף אותם לדוח ניהול הסיכונים. זאת למעשה העבודה גם של חברת הניהול. הבדיקה בפרטים הקטנים יכולה לעשות את ההבדל לאחר כמה שנים. כך למשל, בקליבלנד, בה יש רוחות חזקות, ניתן לקבל קנס של אלפי דולרים בגלל בעיות בגג ואותן בעיות היה אפשר למנוע מלכתחילה אם היינו מודעים אליהן בנקודת הזמן לפני התחלת ההשקעה בנכס.

תוכנית התחזוקה:

בנוסף לכל זאת, יש להזכיר שבתוכנית העסקית של הנכס יש גם את תוכנית התחזוקה. לאחר שכל הגורמים שציינו לעיל בדקו את הנכס והוציאו דוח מפורט ניתן לפרט שגם תוכנית התחזוקה של הבית מבוססת בבדיקה. פירוט זה חשוב מאוד מכיוון שמערכות בבית כמו חימום וקירור אוויר וחימום המים בבית דורשים תחזוקה רבה שעלותן מסתכמת באלפי דולרים. לפיכך, חשוב לבצע תוכנית תחזוקה שתציין האם יש בכנס מערכות חדשות או שמא הן ישנות.

לסיכום,

כל הנתונים המפורטים לעיל מתחברים בסופו של דבר לתחושה של שליטה בנכס וזאת מקובעת בתהליך מקצועי. באופן פרקטי, זוהי נקודה קריטית שמאפשרת להעביר אל המשקיע שקיפות ובעזרת כך מצליחה לגרום לו להתגבר על החשש של חוסר השליטה ולהפוך אותה להרגשה של שליטה בנכס!

מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו לצוות נדלניר ואנו נשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם..


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: