פוסטים

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

משקיעים רבים שואלים מדוע ישנן עסקאות חלקן עם תשואה דו ספרתית ואחרות עם תשואה של 8 אחוזים? האם כדאי פשוט לרכוש אך ורק עסקאות שמציגות את התשואה המספרית הגבוהה ביותר? על כך נענה במאמר הבא.

סיבות לפערי התשואה

ישנן מספר סיבות לפערי התשואה. במאמר זה אלמד אותך כיצד לזהות מלכודות, כיצד להעשיר את יכולת בחינת העסקאות שלך וכיצד לפתח קריטריוני סף לעסקה משתלמת וכדאית עבורך.

ישנם 2 צדדים שחובה לבדוק בכל השקעה:

  1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.
  2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים

משקיע אשר מקבל החלטות השקעת נדל”ן על בסיס בדיקת המספרים בלבד, מבצע רק חצי מעבודת הבדיקה. ולכן הסיכוי להצלחה כלכלית שווה לסיכון לחורבן כלכלי והרס ההשקעה.

1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.    

כיצד לוודא מה הם ההוצאות וההכנסות מהנכס
רכישת נכס ללא ליווי מקצועי מחייבת את המשקיע לבצע את כל הבדיקות לבד.
לפער הזה נכנסות חברות שיוק נדל”ן אשר מציגות תכניות עסקיות מפתות אשר למרבה הצער לא בהכרח כוללות את כל מרכיבי ההוצאות ואת כל מרכיבי ההקצאות הנדרשות לעסקת הנדל”ן הנתונה.
המשקיע הממוצע רואה מולו תמונות נכס יפהפה ואת התוכנית העסקית המפתה.
באתר של נדלניר תוכלו למצוא דוגמאות כיצד נראית תכנית עסקית מקצועית ומלאה – תכנית עסקית מקצועית לחץ כאן, בחר נכס לדוגמא, ולחץ על כפתור פתח תכנית עסקית.
אולם, שימו לב שמרכיבי הכנסות, הוצאות והקצאות משתנות ואינן בהכרח זהות למשל באזורי השקעה שונים או בקטגוריות נכסים שונות.
גורם ליווי השקעה בעל אמינות ניסיון בסיסי באזור ידע להרכיב עבורכם לרוב תכנית מלאה.
עד כאן זוהי משוואת הסיכוי.
רוב המשקיעים מסתפקים בכך, ומחמיצים נדבך חשוב בבדיקת ההשקעה – משוואת הסיכון.
אלו המשקיעים הממוצעים אשר מבצעים שופינג של תשואה.

2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים  

במידה זהה, אני מקבל פניות ממשקיעים אשר מחפשים לרכוש נכס במחיר הזול ביותר האפשרי ובתשואה המקסימלית.
עכשיו, נלמד על ההבדל בין תשואה מקסימלית לתשואה אופטימלית. זהו נושא אשר נלמד במסגרת של ניהול סיכונים מקצועי ובמסגרת מאמר זה אציג מספר עקרונות בסיסיים מניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך 11 שנים בתעשייה.
ניהול סיכונים – ניתוחי רגישות 
 
תכנית עסקית
הדבר הראשון שחשוב להסביר הוא שהתכנית העסקית היא מודל תאורטי!
התכנית הזו היא לא המציאות, ולעולם אבל לעולם התכנית העסקית אינה יכולה להיות מציאות. בגלל זה היא נקראת תכנית. למה? כי במציאות יש עתיד. העתיד בהגדרה לא ודאי. ולכן יתכנו שינויים. מי שלא מבין את זה לא מבין השקעות. עם זאת ולמרות זאת, הרעיון בתכנית עסקית הינו להנדס מבנה שיתן לנו הערכה וקירוב לפוטנציאל הערך והביצועים של ההשקעה. כלומר, למרות שיתכנו שינויים עדין יש ערך לבצע מודל ותכנית.
ניתוחי רגישות
זה לא מספיק להכין תכנית עסקית בלבד מפני שההכרה בהיתכנות השינויים בעתיד מחייבת את מנהל הסיכונים בהשקעה להעריך את הגורמים אפשריים לשינויים (משתנים) ולהתחשב במשתנים אלו באמצעות ניתוחי רגישות.
זה אולי נשמע מורכב אבל זה מאוד פשוט!

דוגמאות לבדיקת השקעות נדל”ן כדי לחזות תשואה של הנכס

עכשיו אתן לכם כמה דוגמאות קלות.
מקרה בוחן – ניתוח רגישות
נניח שלפנינו 2 חלופות השקעה בעלות תשואה דומה בקירוב סביב 10% על ההון.
השקעה א’:  גובה שכר דירה 750 דולר בחודש, 9000 דולר בשנה.
השקעה ב’: גובה שכר דירה 1000 דולר בחודש, כלומר 12,000 דולר בשנה.
באופן כללי, ככל שפוטנציאל שכר הדירה של נכס גבוה יותר, כך בהתאם הנכס יקר יותר.
כלומר, היתרון בהשקעה א’ שאנו נקבל 10% תשואה על ההון בסך הכל השקעה נמוך יותר.
דבר זה בא לידי ביטוי בנכסים המוצגים כהזדמנויות השקעה במחיר זול ותשואה גבוהה ואטרקטיבית.
המשקיע מסיק שעדיף לו לסכן סכום נמוך יותר, וממילא יקבל תשואה דומה או אף גבוהה יותר מנכסים יקרים יותר.
טעות.
ניתוח רגישות גובה הכנסות
נדל”ן הוא מבנה פיזי המורכב מאסוף של מערכות וחשוף לבלאי ותחזוקה.
עלויות התחזוקה ברוב המקרים הן קבועות למשל: החלפת מזגן, מערכת חימום אויר, בוילר מים, חלונות.
בנוסף, הוצאות רבות תלויות בגודל הנכס ולאו דוקא בשווי הנכס. למשל החלפת גג, ריצוף, שטיחים, צביעת הבית, וכיוצא בזה.
לדוגמא, עלות רכישת מערכת חימום אויר FURNACE \ HVAC יכולה לעלות 3000 דולר וצפונה, כמובן תלוי בסוג ואיכות המוצר.
השקעה א: הוצאנו 3000 דולר מתוך 9000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 3.33% בתשואה
השקעה ב’: הפסדנו 3000 דולר מתוך 12000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 2.5% בתשואה
ולכן, בנכס שבו גובה שכר הדירה נמוך יותר, אנו נראה שאחוז התשואה נפגע יותר חזק כאשר יש עלויות תחזוקה.
נקודת איזון כמותית- דוגמא: לגובה שכר דירה
האם זה אומר שכדאי לרכוש נכס כמה שיותר יקר?
לא. כי ככל שהנכס יותר יקר התשואה הפוטנציאלית מהשכרה יורדת.
אך זה כן אומר שחשוב לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הכי זול, מפני שהביצועים צפויים להפגין רמת יציבות נמוכה יותר על פני זמן.
כלומר יש כאן עניין של מציאת נקודת איזון.
חשוב להבין שנקודת איזון אינה דבר מוחלט, אלא דבר סוביקקטיבי ואסביר מעט על כך בהמשך.
קריטריון סף לסינון הזדמנויות השקעה
לעניננו, אנו למדים מדוגמא זו שמנהל תהליך ליווי השקעה מקצועי יבצע ניתוח רגישות של הוצאות תחזוקה צפויות, של רמות גובה שכר דירה באזורים השונים, של מחירי הבתים באותם השווקים ושל מאפייני המשקיע ובהתאם לכך יקבע קריטריון סף של גובה שכר דירה. 
דוגמא לקריטריון סף: לאתר למשקיע נכס המושכר ב1000 דולר לכל הפחות.
דוגמא נוספת לקירטריון סף: לאתר למשקיע 5 נכסים, כאשר כל נכס מושכר ב900 דולר לכל הפחות.
לסכם, תהליך ניתוח הרגישות כולל בחינת משתנה משפיע וניתוחו, בהתאם לכך ביצוע בחינות כדי לקבוע נקודת איזון מסוימת.
כך מפתחים קריטריון סף.
כדי לכוון את ההשקעה כראוי, איתור וסינון מקצועי של הזדמנויות השקעה מתבצע בהתאם לכל קריטריוני הסף של ההשקעה.
ניתוח רגישות – איבוד שכר דירה
באופן כללי, ככל שמיקום של נכס איכותי יותר לרוב מחיר הנכס יהיה יקר יותר, ובהתאם גם שכר הדירה גבוה יותר.
ולמקרה הבוחן שלנו, ניתן להעריך שהשקעה ב’ בשכר דירה גבוה יותר,  צפויה גם להעניק לנו לנו נגישות למיקום איכותי יותר. מיקום איכותי יותר מגדיל את הסבירות להשיג לקהל שוכרים איכותי יותר לנכס,  כזה שיפחית את החשיפה לדייר בעייתי ולא משלם. המשתנה הפועל כאן הינו איכות המיקום.
נקודת איזון איכותנית- דוגמא: מיקום
האם המסקנה מניתוח הרגישות היא שנקנה נכס במיקום האיכותי ביותר? לא.
אך זה כן מלמד על החשיבות  לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הזול ביותר, מפני שאיכות המיקום תשפיע על יציבות העסקה בטווח הזמן בינוני-ארוך.
כלומר גם כאן ישנה נקודת איזון.
קריטריון סף למיקום
זוהי דוגמא נהדרת להמחיש את החשיבות הסובייקטיבית בקביעת קריטריון סף עבור איכות מיקום, כחלק מתכנית מקצועית לסינון עסקאות השקעה.
כאשר עומדים לפניי משקיעים ישראלים אשר מצפים להשקעה המתנהלת ביציבות בבקרה מרחוק, הכוונת המשקיע לרמת מיקום איכותית מספיק היא הרבה יותר חשובה מאשר במקרים של משקיע מקומי אשר הנכס ממוקם בחצר האחורית שלו ובמיוחד אם הוא חלק אינטגרלי מאותה אוכלוסיה בה הוא פועל.
משקיעים ישראלים למרבה הצער רוכשים נכסים באזורים קשוחים וקשים לניהול בכל רחבי העולם וברוב המקרים גם דרך ליווי נדל”ן כזה או אחר.  זו אחת הטעויות העיקריות הנובעות כתוצאה מרכישת נכסים להשקעה ללא תשומת לב מקצועית לבחינת משוואת הסיכונים בעסקה, ויצירת תכנית מותאמת אישית למשקיע לקביעת קריטריוני סף לסינון הזדמנות השקעה נכונה.
לסיכום, למדנו כי התכנית העסקית היא מודל תאורטי לצפי התשואה.
ברמה הבסיסית חשוב לדעת לבדוק שהתכנית העסקית היא נכונה ומלאה, אך זה לא מספיק.
במציאות התשואה היא תוצאה. תוצאת התשואה תלויה במשתנים אשר אינם ידועים אך בחלקם המשמעותי ניתנים לבחינה.
לכן, במידה ואינכם בקיאים במקצוע ניהול הסיכונים ובחרתם לפעול בהשקעת נדל”ן באמצעות ליווי מקצועי, הרי שמומלץ לכם לבדוק שהגורם המקצועי אינו מסתפק בהכרה והסבר של כלל סעיפי ההכנסות וההוצאות של הנכס לבדיקת השקעה משתלמת ברמת תשואה, אלא שמדובר בגורם בעל הכשרה מקצועית בתחום ניהול הסיכונים ונותן דעתו על מרכיבי סיכון שמעבר לבדיקה ברמה המספרית הבסיסית.  
 
על הכותב: ניר בבג’ני, מנהל הפורום הישראלי בתפוז להשקעות נדל”ן בארה”ב. מייסד חברת נדלניר, השקעות נדל”ן בארה”ב.
בהכשרתו מנהל פרויטים וסיכונים עם ניסיון של מעל עשור בתעשייה, ועם ניסיון השקעות נדל”ן בארה”ב מספר שנים רב ובמספר מדינות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

השקעה בטוחה / השקעה בתשואה מובטחת – היש חיה כזו?!

בישראל פועלות מספר רב של חברות המציעות השקעות נדל”ן בארצות הברית ובעולם. בכל חברה מתהדרים בשיטת השקעה שונה ובהבטחות שנשמעות מבטיחות במיוחד מצד המשקיעים. אך האם הבטחות אלו ברי קיום? האם אכן יש כזה דבר תשואה מובטחת ואו השקעה בטוחה? על כך נרחיב במאמר זה.

השקעה בטוחה וללא סיכון – הישנו?

הבטיחו לכם את אחד ההבטחות הבאות:

  • השקעה בטוחה בנדל”ן.
  • השקעה מובטחת בנדל”ן.
  • השקעה מבוטחת בנדל”ן.
  • השקעה במודל חוב בנדל”ן.
  • השקעה עם תשקיף בנדל”ן.
  • השקעה בתשואה מובטחת בנדל”ן.

בכולם יש מטרה אחת, לגרום לכם לבצע השקעה מתוך מחשבה שאתם מבצעים מהלך נכון ובטוח. אך האם זה האמת?

נקדים ונענה על שאלה זו. לא!. אין כזה דבר השקעה ללא סיכון ואו השקעה בטוחה.

אז מה יש? ובכן, יש שיטות שונות לביצוע השקעות כך שרף הסיכון למשקיע יהיה נמוך יותר ואו שאין סיכון למספר שנים בודדות אך לא לאורך כל חיי ההשקעה. כדי לענות על השאלה בכותרת מאמר זה בצורה קונקרטית יותר, נדרש להסביר על שיטות ההשקעה המובילות. אנו נציג את הפרטים הבאים:

  • כותרת ההשקעה.
    • הסבר אודות ההשקעה.
    • מודל ההשקעה.
    • המוקש בהשקעה.

לאחר מכן, נסכם את דעתנו על הנושא כולו.

יצאנו לדרך,

סוגי השקעות בנדל”ן וכדאיותם:

מה זה השקעה בטוחה?

הסבר על ההשקעה: השקעה בטוחה הנה השקעה אשר יש לנו עליה טענה לתוצאה עתידית מובטחת וידועה מראש. במסגרת הבטחות להשקעה בטוחה, חברות השקעה יספרו על תשואה בגובה %X מידי שנה ולפרק זמן ידוע מראש.

מודל ההשקעה: המשקיע רוכש נכס לזמן לטווח קצר או בינוני כאשר שוק הנדל”ן במיקום ההשקעה נמצא במגמת עליה. כלומר, אם השוק עולה, המשקיע מרוויח אבל אם השוק קופא ואו יורד, המשקיע מפסיד ואין מדובר בהשקעה בטוחה באמת..

המוקש בהשקעה: במרבית המקרים, המשקיע מבצע רכישה במחיר גבוהה ממחיר השוק רק כדי לממן לעצמו את התשואה המובטחת בשנה או השנתיים הראשונות להם התחייבה החברה. כלומר, המשקיע בפועל משלם לעצמו את התשואה כאשר ביצע את ההשקעה יחד עם פרימיה נוספת לחברת ההשקעה.

מה זה השקעה עם ביטוח?

הסבר על ההשקעה: השקעה בנדל”ן עם גיבוי של גורם צד שלישי שמבטח את הכסף. כך לדוגמה, מבטיחים חברות “השקעה במודל חוב” ואו “השקעה מימונית” שבה הם יזכו להחזר כספי במידה וייגרם הפסד ואו נזק לנכס בה הם משקיעים.

מודל ההשקעה: השקעה דומה במאפייניה להשקעה רגילה בנדל”ן. אך במקביל, הדבר מתאפשר בעיקר בנדל”ן מניב והמשקיע משלם על פוליסת ביטוח לחברת ביטוח גדולה כדי שהחברה תעניק לו הגנה ביטוחית על הכסף.

המוקש בהשקעה: בביטוח כמו בביטוח, יש משמעות אדירה לאותיות הקטנות. לעתים אנו מרגישים בטוחים אך בפועל הכיסוי אינו מגן עלינו מפני מגוון רחב של תרחישים וביניהם שאנו לא זוכים בקדימות ביטוחית במקרים שיש בעיה (הבנק, בדרך כלל ראשון) וכמו כן, מה הם תנאי הפוליסה: האם יש השתתפות עצמית, האם הביטוח על מלוא ההון או רק על הקרן ושלל נוסף של פרמטרים שלעתים קרובות מגלים לנו שההשקעה כלל אינה כדאית ובוודאי שאינה מבוטחת.

מה זה השקעה מבוטחת?

הסבר על ההשקעה: השקעות נדל”ן מבוטחות הן השקעה אשר מעניקות למשקיע תשואה אך בנוסף אליהן גם שטר ביטחון של הקרן לטובת המשקיע באמצעות שיעבוד הנכס הנדל”ני לטובתו. כלומר, במקרי קיצון יש מאין לקחת את הכסף ולהחזיר למשקיעים.

מודל ההשקעה: קרן השקעות מגייסת משקיעים שישימו כסף אך יחד עם כספי המשקיעים, מבצעים מינוף להון ולוקחים הלוואה בריבית קבועה ומבוטחת.

המוקש בהשקעה: הלוואה עם בטוחה היא הצורה הטובה ביותר להגן על הקרן, במידה והבטוחה הנדל”נית שווה את הקרן ובמידה ולמשקיע יש קדימות ראשונית על הבטוחה. הבעיה שלעתים יש גם הלוואות חוץ בנקאיות בשעבוד של הנכס. כלומר, המשקיעים אינם בעלי קדימות ראשונית אלא משנית ואמנם בעלים בנכס אך אלו יקבלו את חלקם רק לאחר החזרת ההלוואה על הריביות המצטברים לבנקים וללווים הנוספים. במקרים אלו, ערבות זו נשחקת ואינה שווה הרבה במקרים בהם יש חדלות פירעון ואו ירידה חדה בערך הנכס.

אז מה הוא מודל ההשקעה הרצוי?

ההשקעות נדל”ן הטובות ביותר הן אלו שבהם הבנקים מבצעים את השקעותיהם. כלומר, השקעות נדל”ן בסביבה טובה ובשעבוד מלא ובקדימות ראשונית. כמשקיעים, יש לחפש תמיד השקעה עם בטוחה וללא מינוף יתר על חשבונכם. אבל אתם כבר יודעים זאת שהרי מדובר בהשקעה הדומה במאפייניה להלוואת משכנתא. הבנק מעניק מימון כנגד ערבות משמעותית ולפי הערכת שווי נכס כך שהערבות (הנכס) לא תישחק משמעותית גם בעת משבר בענף.

מה אנחנו מציעים?

כולם מעניקים הבטחות. אך במרביתן המשקיע בסופו של דבר אינו נמצא בעמדה הדומה לזו של הבנקים. עמדה של כוח ויכולת לנווט עצמאית כנדרש ובבטחה. אך אנו מתכוונים לשנות זאת ולהציע שירות הדומה לזה של הבנקים.

השקעה במודל הלואה עם ריבית שנתית קבועה, המעניקה שעבוד מדרגה ראשונה למשקיעים.
השאירו פרטים לקבלת פרטים נוספים:

 


מעוניין להתייעץ איתנו ואו ללמוד עוד על השירות שלנו? פנה אלינו:

שם פרטי ושם משפחה:

מספר הטלפון שלך:

דואר אלקטרוני שלך:

מתי לחזור אליך?