פוסטים

שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו”ל?

כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן בארצות הברית, אנו חייבים לקחת בחשבון שמדובר לרוב בבתים עשויים עץ ואשר דורשים מידה רבה של תחזוקה ושיפוץ כדי להשמישם ולהשכירם במחיר מלא. לכן, כאשר מבצעים רכישת נכס בשלט רחוק יש צורך בסיוע מאנשי מקצוע מקומיים שעוזרים לנו לשערך את עלויות השיפוץ בנוסף לעלויות הרכישה של הנכס.

שיפוץ נכס להשקעה

אנו נרצה להציד בפניכם ראיון שערכנו עם קבלן שיפוצים מקומי שחי ופועל בקליבלנד אוהיו וביצע יחד אתנו מספר פרויקטים מוצלחים לשביעות רצונם של המשקיעים שליווינו בתקופה האחרונה. בעזרת ראיון זה, ניתן להבין טוב יותר איך רואים אנשי מקצוע את אפיק ההשקעה מרחוק ואילו פרמטרים יש לקחת בחשבון כחלק מתהליך השקעה בכלל ובארצות הברית בפרט.

להלן וידאו – ראיון עם קבלן מקצועי להערכת עלות שיפוץ נכס להשקעה:

להלן תמלול הראיון המוצג בוידאו מעלה:

שלום פראנק, אנו רוצים לנצל הזדמנות זו לשאול כמה שאלות ובעצם לקבל הבנה טובה יותר לאופן שבו רואה קבלן שיפוצים מקצועי את הבית שבו אנו רוצים להשקיע ואיך הוא יכול להעריך את שווי הנכסים טרם ביצוע השקעה בפועל.

בואו נתחיל עם מספר שאלות ותשובות המתבססות על שנות הניסיון של הקבלן:

  • ניר: כמה שנים אתה משפץ בתים בארצות הברית?
    • פראנק: החל משנת 1996!
  • ניר: אילו סוגי נכסים הנך משפץ ומחדש?
    • פראנק: אני מחדש ומשפץ בתים פרטיים בדומה לנכס מאחורינו.
  • ניר: איך אתה בודק ומה אתה מחפש כאשר הנך נכנס לבית לצורך בדיקה לפני שיפוץ?
    • פראנק: לפני בדיקת עלויות, אני אבדוק את הנראות של השכונה. מאחר ואתה יכול לרכוש בית בעייתי בשכונה גרועה והסיכוי לקבל את כספך חזרה נמוך. מצד שני אם אתה רוכש בית בעייתי בשכונה חדשה, סיכוי גבוהה למדי שתוכל להחזיר את ההשקעה.
    • פראנק: קודם מוודאים שכדאי להשקיע בשכונה, רק לאחר מכן על הבית. ראו את הבית מאחורינו: “בית זה נראה טוב, רוכש פוטנציאלי רואה את הבית ואומר, אני יכול לראות את עצמי חי בבית זה”.
    • פראנק: לאחר כניסה לבית, (בית זה) זיהינו שנדרשים בעיקר עבודות קוסמטיות. להלן מספר דוגמאות:
      • שירותים: מיד כשנכנסתי לבית, ניתן היה לראות שיש עובש בשירותים ובתקרות שיש לטפל בהם. כמו כן, לא היה שידה בשירותים.
        • קירות: ראינו קירות שלא הושלמו ושיש לבצע להן השלמות.
        • ריצוף וקרמיקה: יש צורך בהחלפת הריצוף מצד אחד, אך האמבטיה רק בת 5 שנים ואין צורך בהחלפתה.
      • רחבי הבית: האם הקירות תקינים, האם יש כבלים חשופים, האם יש בעיות חשמל, האם הריצוף נראה טוב?
      • מרתף: העלויות הגבוהות יהיו תמיד במרתף – מערכות המיזוג/חימום, מצב היסודות של הבית (בבית זה מעולה) ועוד.
  • ניר: אם ארצה להתמקד, אתה אומר שאפילו לפני שנכנסים לנכס, אנו בודקים את הנראות של הנכס מהרחוב והמיקום?
  • ניר: אם נרצה לבחון את התכניות הכוללות ברמת המאקרו, מה הם ההוצאות הגדולות ביותר בשיפוץ בית להשקעה?
  • ניר: האם נסתכל על הגג? שלד? עבודות בטון? מערכות טכניות בבית?
    • פראנק: הדבר הגדול ביותר שאני בוחן זה גג הרעפים, מאחר ואם נדרשת החלפה לגג רעפים אנו בוחנים עלויות החלפה של 15,000$-20,000$ ובדרך כלל זה הופך את ההשקעה ללא כלכלית ואנו נעבור הלאה. לאחר שבחנתי את הגג רעפים, אני בוחן את עבודות העץ בבית. כלומר, את הריצוף ומצבו (האם נדרש אלימינציה/חידוש) ועלויות החלפת ריצוף יכולות להגיע גם לכמה אלפי דולרים נוספים.
    • פראנק: יש הרבה דברים המחייבים הסתכלות, אך אם אסכם: 1. גג הרעפים, 2. מערכות הקירור חימום, 3. מערכות חשמל. כל היתר נחשב עבודות קוסמטיות עם עלויות סבירות.
  • ניר: האם יש לך עוד עצות או טיפים שיש לקחת בחשבון בשערוך ראשוני של נכס להשקעה?
    • פראנק: מאחר ואנו משקיעים רבות בבתים ישנים יש לבדוק היטב אם יש אזבסט ועלות טיפול בכך עומד על בין 10,000$-15,000$. כדי לגלות זאת, יש לבחון דברים שאינם ניכרים לעין ומעבר לבדיקה ראשונית לבחון דברים הנוגעים לסביבה ותקינות הנכס.
  • ניר: איך אתה בוחר מה חובה לתקן ומה נחמד לתקן?
  • ניר: בנוגע למה שרצוי לתקן אך לא חובה לתקן, איך אתה מחליט אם כדאי לתקן או לא?
    • פראנק: צריך לחשוב על הרוכשים פוטנציאליים, אם אשה לא תרצה לשכור דירה עם מטבח שאינו נראה בעיניה, שווה לתקן זאת על אף שאין חובה בכך.
    • פראנק: אנו בדיוק עובדים על שיפוץ בית אחר בעיר בו אנו מתלבטים בין חומרי גלם בגלל עלותם אך נשקיע יותר כדי שיראה טוב יותר ויתאים ליותר רוכשים.
  • ניר: מה שאתה בעצם אומר, שאנו עושים חישוב קר של עלות מול תועלת. ניסיון להבין מה הרוכשים רוצים ובהתאם לכך להשקיע?
    • פראנק: הדבר המעניין הוא, כאשר אתה עובד עבור משקיעים כקבלן, אני חייב לשקלל את ההשקעה ביחס לערך שהם יקבלו ממנה בנכס להשקעה. מאחר ומשקיע או בעצם אף אחד לא רוצה להשקיע כדי להפסיד כסף על ההשקעה אלא תשואה העולה על 5% או 10% רווח על השקעתם.  זה עסק, כל עוד כולם מרווחים, הרי שהחיים טובים וכולם שמחים.
  • ניר: תודה רבה, נתראה בפרויקט הבא שאלווה.
מה ניתן ללמוד מוידאו זה?

בראש ובראשונה שחשוב מאוד להגיע מוכנים ועם הידע והליווי הנכון כדי להימנע מעקיצות ואו הפסדים מיותרים. אך מעבר לכך, שיש צורך בבחירת אנשי מקצוע מקצועיים שמכירים את הסביבה, את הנכסים ואת הרוכשים הפוטנציאליים ויש ביכולתם את הכלים (והיושרה!) להמליץ לכם מה כדאי לבחון ומה יש לשפץ בבית כדי לעשות רווח ניכר על ההשקעה.

רוצה שאנו נלווה אתכם ונחבר אתכם עם אנשי מקצוע מעולים כמו פראנק? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.

בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: