פוסטים

מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

האם המטרה שלך לייצר הכנסות פסיביות, ולהתחיל כל חודש לא רק עם הוצאות קבועות, אלא עם ערוץ הכנסה תזרימי נוסף?
היום יש שפע של אפשרויות להשקעות נדל”ן מניב בחו”ל. מה נכון ומה לא נכון? מה רמת הסיכון בהשקעה? 
מה גובה התשואה שהנך מצפה לקבל  על ההשקעה שלך ?
מדובר בהון מושקע משמעותי, לעתים הון שחסכת בעמל של שנות עבודה רבות או סכום חד פעמי ממקור אחר, ולכן תשומת לב לעקרונות הבאים חשובה מאוד.
הפרטים הבאים מהווים מפתחות חשובים להשקעה מוצלחת.

מה קודם כל צריך להבין לפני שמשקיעים בנדל”ן?

למרות התחושה שהשקעה היא דבר פשוט יחסית יש לקחת בחשבון את מכלול הדברים.
בעזרת חברות ניהול נכסי נדל”ן אפשר לקבל תשקיף עבור כל הפרמטרים המהותיים להשקעה, וליצור תכנית עסקית מקצועית.
רכישת נדל”ן בחו”ל היא פשוט השקעה פיננסית טובה וגלום בה פוטנציאל רווח אדיר.

 איך משקיע יכול להרוויח מנכס נדל”ן ? להשוות תפוזים אל לחמניות.

ישנן שפע של דרכי פעולה להפיק רווחים מנדל”ן, בין אם מעסקאות קבוצתיות, ובין אן בנדל”ן בבעלות אישית.

הניסיון לבצע השוואה בין השקעות אלה קשה עד כדי בלתי אפשרית. מדוע? מפני שבעוד ניתן להשוות תשואה צפויה, יותר קשה להשוות את צד הסיכונים בהשקעה.

אך אין מה להתייאש. במאמר זה תקבל לידך מספר כלים שיאפשרו לך לנתב החלטת השקעה מושכלת.

אבחנה: לפני שמשקיעים בנדל”ן, מה שחשוב להבין הוא דווקא מימד הסיכון.

למשל, עסקאות קבוצתיות הן אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים של המשקיע הישראלי הממוצע, וזאת למרות שהשקעות אלה מתאפיינות לרוב בכך שהמשקיע בעצם בעמדת משקיע הון  או חוב מדרגה שנייה בחברה פרטית, כלומר אין למשקיע שום חזקת טאבו על שום נדל”ן, ולכן משקיע בקבוצה חשוף לכל הסיכונים הגבוהים בהשקעה בחברה פרטית, אשר הנדל”ן אינו מהווה בטוחה מפאת המימון הגבוה. במצב עניינים זה השעבוד שם את הבנק בעמדת נושה ראשונה. בעצם המשקיעים מהווים את כרית הביטחון לבנק, אשר מוכן לאשר את העסקה בזכות כך שהמשקיעים מוכנים לשמש בתור כרית הביטחון במקרה של תאונה. עוד נחזור אל משל הרכב בהמשך!

מדוע משקיעים רבים עושים זאת? קל. מצגת עם תכנית עסקית המציגה תשואה גבוהה ובנוסף אין צורך לבצע בקרה על ההשקעה מפני שהכסף מגיע היישר אל חשבון הבנק.

אז איך בכל זאת ניתן לבדוק את מימד הסיכונים ולהשוות בין אפשרויות ההשקעה השונות כדי לבחור את הנתיב המתאים ביותר?

בצד של השקעות הנדל”ן האמיתיות בהם תמצא עצמך עם הנדל”ן כבטוחה רשומה על שמך, נוכל למצוא כי לרוב נפוצות השקעות בעסקאות מסוג פליפ, כלומר עסקת אקזיט קצרת מועד של רכישת נדל”ן השבחתו ומכירה ובין אם בעסקאות נדל”ן מניב להשכרה.

נחזור אל מימד הסיכון.

מהו סיכון? סיכון הוא כל מה שאינך יודע. כדאי לקרוא בין השורות ולהסיק שסיכון הוא לא רק אובייקטיבי, למשל עסקת פליפ בהגדרה מסוכנת מעסקת נדל”ן להשכרה, בהנחה שעסקאות בוצעו שניהם באופן מקצועי, על כך נפרט למטה.

שימו לב כי הסיכון הוא גם סובייקטיבי ותלוי בניסיון שלך. ככל שהניסיון שלך מועט יותר, כדאי להיחשף לסיכון אובייקטיבי מצומצם יותר!

מהן המפתחות החשובים להשקעה מוצלחת?

תכנית עסקית נכונה – למשל: מעגל תשואה
יש פרטים חשובים מאוד שעלולים לא לקחת בחשבון ברכישת נכס,  מכיוון שלא תמיד נדע את השאלות שעלינו לשאול. כאן נכנס מרכיב הניסיון.
למשל ברכישת נכס נדל”ן מניב תשואה – התשואה מושפעת מגורמים צפויים שיש לקחת בחשבון. על מנת לקבל תשואה גבוהה והתאם לציפיות, יש צורך לדעת לפני ההשקעה את כל הפרטים הבאים:
  • גובה השכירות הצפוי שנקבל בשוק
  • הוצאות הקשורות בחברת ניהול
  • הוצאות מיסי נכסים
  • הוצאות עירוניות אחרות
  • אגרות מים ואו ביוב
  • ביטוח נכס שנתי
  • הקצאות לנכס ריק ותחלופת שוכרים
  • הקצאות לתחזוקת המבנה
אלה המרכיבים הבסיסיים. בהתאם למיקום ולסוג המבנה יתכנו הוצאות אחרות נוספות כגון אגרת נכסים מושכרים, תשלום יוטיליטז (חשבונות חשמל וגז) בהתאם להסכם מול השוכר.
במידה ומדובר ברכישה עם מימון אז כמובן יש להוסיף את הוצאות החזר הקרן והריבית. קשה לסנן אפשרויות השקעה הכדאיות ביותר מבלי להבין בצורה מדויקת את כל גורמים אלו.
דוגמא לתכנית עסקית מקצועית : קישור 
דוגמא לחקר מקצועי לבניית כלל מרכיבי ההכנסות והוצאות בעסקה- קישור ניתוח של שוק ההשכרה
למה הדבר דומה? לבדיקת מהירות מקסימלית שיכול להגיע אליה רכב.
האם המסקנה היא שעלינו לחפש את הרכבים המהירים ביותר? התשובה בחלקים הבאים.

רוצה לקבל מידע נוסף? הירשם עכשיו ותקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

הסיכונים והביורוקרטיה בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית

הסיכונים והביורוקרטיה בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית

בשנים האחרונות מחירי הנדל”ן בישראל עולים מרגע לרגע והסיכוי לקנות דירה יורד באותו היחס. המצב העגום הזה הביא לכך שאנשים רבים מחפשים אפיקי השקעה בארצות הברית על מנת להגדיל את הרווחים שלהם וליצור לעצמם הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן. כמו כן, כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. על כן, מהם הסיכונים הקיימים בהשקעה בנכסי נדל”ן בארצות הברית? במאמר זה נפרט אודות הסכנות וההליכים הביורוקרטים אליהם ייחשפו משקיעי נדל”ן בארה”ב.

סיכונים בהשקעות בארה”ב

כל השקעה מכילה מרכיבי סיכון שונים. כאשר משקיעים בישראל, מרכיבי הסיכון גבוהים אך מוכרים. לעומת זאת כאשר משקיעים בחו”ל יש למשקיעים רבים תחושה שישנם מרכיבי סיכון כמו הליכים ביורוקרטיים שאינם מוכרים והחשש גדול. כדי לאושש ואו לשלול תחושות אלו ולהבין את ההליכים והדרישות העירוניות, כדאי לקרוא מאמר זה עד סופו ואנו מבטיחים לעשות לכם מעט סדר בבלגן.

בארצות הברית בניגוד לישראל עיריות רבות מפעילות מנגנון בדיקה, בקרה ואכיפה על בעלי בתים במטרה לוודא רמת איכות של הבית. הדגשים משתנים בין עיר לעיר אך לרוב מתאפיינות בבסיס משותף מינימלי של דרישות בהקשר של נראות חיצונית של המבנה וסביבתו הסמוכה כמו גם שיקולי בטיחות.

האתגרים והסיכונים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית:

במהלך השנים משקיעים ישראלים בארה”ב לא היו מודעים או שהיו מודעים והתעלמו מהדרישות העירוניות או שלא יישמו מענה נכון אל מול הדרישות. הסיכון בכך הוא שבנקודת זמן מסוימת בעתיד ייתכן שתגיע בדיקת עירייה יזומה ואז ישנו סיכוי ויתגלו הפתעות בנוגע להיקף הדרישות ועלויות התיקון עלולות להסתכם בסכומים משמעותיים.

ישנם לא מעט משקיעים שמספרים על מקרים שבהם היה נושא כלשהו מול השוכר או מול שכן ושזמן מסוים לאחר מכן גם הגיעה אליהם בדיקת הפקח. כתוצאה מכך עלולים למצוא עצמם המשקיעים מתמודדים עם הצפה של כמה אתגרים בעת ובעונה אחת, והמחשבה שמדובר בצירוף מקרים לא בהכרח נכונה.

ואולם, בבסיס המנגנון האמריקאי גלומות הזדמנויות ויתרונות במידה ופועלים היטב ופשוט לפי התהליך הנדרש. זאת משום שראשית, באזורים בהם פועלים דרישות עירוניות ישנה שמירה טובה יותר על נראות הבתים בסביבה ומעצם כך שמירת ערך טובה יותר של שווי הבתים באזור. שנית, פעולה נכונה אל מול הדרישות העירוניות יוצרת אפשרות לקחת בחשבון עוד לפני הרכישה את השיקולים הנדרשים הנכונים והמלאים לגבי מצב המבנה, ולספק מוצר השכרה בטוח ואיכותי יותר.

כיצד נאכפות הדרישות העירוניות על נכסי נדל”ן בארה”ב?

שיטות האכיפה משתנות וכוללות בין השאר מנגנונים כמו:

בדיקה בנקודת זמן המכירה- POINT OF SALE– מנגנון אכיפה בנקודת המכירה. מנגנון ביורוקרטי שבו החוק דורש להזמין פקח עירייה שיבוא לבצע בדיקה ולכתוב דו”ח על מצב הבית ועל התיקונים הנדרשים כדי שהעירייה תאשר את הנכס למגורים. יש לדעת שבתים בארה”ב נדרשים לעמוד בתקני העירייה למשל מבחינת מערכת החשמל והאינסטלציה. דו”ח POS מפרט את כל הליקויים שהעירייה דורשת לבצע בנכס כחלק מסגירת העסקה והעברת הבעלות. מוכר הנכס יכול להנפיק את הדוח ולבצע את התיקונים כך שהנכס נמכר נקי מהפרות עירייה אך בדרך כלל דו”ח זה מונפק לאחר הסכמת הצדדים על מחיר קניה. לכן, התניית העסקה בקבלת הדו”ח מאפשרת לסגת מההצעה ברגע שהדו”ח מגיע לידנו. באופן זה ניתן לשכך את הסיכון משום שניתן להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות רכישת הנכס לפני שמתחייבים לסגירת העסקה. כך נעשה אם לדוגמה נגלה שדרישות השיפוץ המפורטות בדו”ח חורגות ממה שנראה לנו כעסקה טובה. ישנה אפשרות שבה רוכש הנכס מקבל את הנכס עם הליקויים ואז יהיה באחריותו לטפל בהם אל מול העירייה.

בדיקה תקופתית של הנכס – תיקונים ואחזקה שוטפת הם חלק משמעותי מאוד בתפעול והשכרה של נכס מניב בארה”ב. אנחנו כישראלים לא מכירים בדרך כלל את הסטנדרטים הגבוהים להם נדרשים בארה”ב. בארה”ב. באזורים מסוימים פועל מנגנון תקופתי של בדיקת פקח שנתית קפדנית מטעם העירייה על נכסים מושכרים כאשר ממצאי הבדיקה מחייבים את בעל הנכס ולא יאבד את רישיון ההשכרה לנכס ואו יוטלו עליו קנסות. באזורים אחרים פועלים מנגנונים דומים בתדירויות שונות למשל בדיקה אחת לשלוש שנים. באחריות בעל הנכס לתקן את הליקויים העולים כתוצאה מבדיקת הפקח, אחרת עלול המשכיר לספוג קנס או לאבד את האישור להשכיר את הנכס.

חשוב לציין כי יש לקחת בחשבון שהזמנת בדיקת פקח מקצועי שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס (HOME INSPECTION), היא בדיקה נפרדת ללא קשר לבדיקת פקח העירייה ואינה מחליפה אותה. בדיקת פקח מטעמנו אל הנכס יספק לנו דו”ח מפורט של הליקויים במבנה הפיזי של הנכס. בהתאם לתוצאות המדידות והערכות הפקח בשטח, אנו מבצעים חישוב עדכני של סעיפי הוצאות השיפוץ המידיות בנכס כמו גם סעיפי ההקצאות לתחזוקת הנכס בטווח הארוך. חשוב לדעת כי מה עוד שהממצאים בבדיקת הפקח הפרטי אינם מחייבים את הרוכש לטפל בממצאים ואילו ממצאי בדיקת פקח העירייה הם כן מחייבים.

לכן לטובת השקעה מוצלחת חשוב להתמחות בדרישות עירוניות באזורי הפעולה בהם אתם משקיעים מפני שהתמודדות מול עירייה כאשר עולים ליקויים משמעותיים לאחר רכישת הנכס הם מהסיבות העיקריות לכשלונם של משקיעים ישראלים בודדים בארה”ב ואשר חמורים בנזקם מפני שלרוב מתגלים בטווח זמן בינוני לאחר שמשקיעים דיווחו שבזמן זה ביצעו את אותה טעות שוב ושוב במספר נכסים ובהשקעת סכום ניכר מכספי החסכונות עוד לפני שהבעיה צפה אליהם חזרה. משקיעים מסווגים זאת כסיכון ולכן הוכלל במאמר זה אך למען האמת מדובר בתוצאה של טעות אשר ניתן למנוע באמצעות תהליך השקעה מקצועי ולא מדובר בסיכון ואי ודאות אובייקטיבית. בהקשר זה ניתן לסכם כי סיכונים הם גם סובייקטיביים באשר כל מה שהמשקיע אינו יודע מהווה סיכון.

למידע נוסף ניתן ללמוד כאן לגבי הדרישות העירוניות באזור צפון מזרח אוהיו במחוז קויהוגה ומחוז לייק.

לסיכום,

יש סיכונים והליכים ביורוקרטיים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית, אך עם הידיעה המוקדמת על הליכים ויכולת מתן מענה מקצועי לנושאים אלה ניתן לצמצם לחלוטין את הסיכונים המשמעותיים וליצור הזדמנות לצמוח. בארצות הברית יש כלים פשוטים המאפשרים להגן עלינו לחלוטין מפני עקיצות ולפעול נכון כדי להימנע מבעיות כאלו ואחרות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: