פוסטים

השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות

השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות

האם עסקאות מולטי פמילי בארצות הברית היא הדרך הטובה ביותר להרוויח מנדל”ן? במאמר זה נענה על שאלה זו תוך התייחסות לטרנד של השקעות נדלן חברתיות.


השקעה בנדל”ן בארה”ב

כאשר משקיעים בנדל”ן בארה”ב יש מספר ברירות באשר לסוג הנכס שתבחרו להשקיע בו. במסגרת האפשרויות של השקעה בנדל”ן למטרת מגורים, סוגי הנכסים בארצות הברית שונים מעט מהנכסים המוכרים לנו בישראל בכמה מובנים: ההגדרות, שיטת ההשקעה הנדרשת, המידע הנחוץ לביצוע העסקאות, סוגי המימון וההחזר על ההשקעה לאורך זמן. אז כיצד לשקלל המידע ולבחור מה מתאים לכם?


השקעה קבוצתית בהשקעת נדל”ן בארה”ב

מסלול השקעה קבוצתית הנפוץ בנדל”ן בארה”ב היא השקעה במתחם דירות מגורים המיועד להשכרה. מתחם הדירות בנוי ומושכר. המבנה כולל בתוכו תשתיות ומתקנים רבים לרווחת הדיירים. מתחם דירות זהו סטנדרט מגורים מבוקש ונפוץ בארה”ב אשר ממשיך ותופס תאוצה. בשל כך, השקעה מסוג זה נחשבת ליציבה וטובה. לכן, יותר ויותר חברות ביטוח גדולות משקיעות במתחמים הללו את כספי מבוטחיהן.

הרווח הפוטנציאלי במסלול זה הינו גבוה מאוד, היות שמעבר לרווח השוטף משכירות הדיירים קיים גם פוטנציאל רווח ממכירת הנכס בתום 5-3 שנות השבחה.

מה זה מולטי פמילי בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

כאשר משקיעים בנדל”ן בארצות הברית ניתן להשקיע במספר סוגי השקעות שונים למגורים. אחד מהם הוא Single Family. בתרגום פשוט זהו נכס למשפחה יחידה. התצורה הנפוצה ביותר של נכס למשפחה יחידה הינו נכס צמוד קרקע. מאחר ונכס מסוג זה הינו הנפוץ בבעלות פרטית, אלו הם הנכסים שניתן להשיג בהנחה על מחיר השוק, כאשר מוצאים מוכר לחוץ, או לחילופין ניתן למצוא בתים רבים מסוג זה למכירה לאחר עיקול בנק. מדובר בהזדמנות משום שהבנקים רוצים להיפטר מהם במהירות ומכאן הזדמנות הרכישה בהנחה.

סוג השקעה נוסף למגורים הוא נכס Multi Family. זהו בניין/ קומפלקס של מספר מבנים או מספר בתים בשכונה. מדובר בנכס ללא פרצלציה כך שהנדל”ן כולו בידי בעלים יחיד. הבעלות היחידה יכולה להיות בצורה של משקיע פרטי בודד או חברה. במקרה של השקעות חברתיות מדובר בבעלות יחידה של חברה.  כלומר, החברה היא התאגדות משפטית של מספר משקיעים לצורך רכישת נכס מגורים מניב.

שוק נכסי ה-Multi-Family נחשב לאטרקטיבי מאוד וחווה צמיחה חזקה הן בביקוש, בעליית מחירי השכירות ורמת ההשקעה בנכסים מסוג זה. נכסים מסוג זה מושכים חברות גדולות, כולל חברות כגון חברות ביטוח המגוונות את סל השקעות נדל”ן בארה”ב שלהם בנכסי נדל”ן מסוג זה.

בין מאפייני שוק ה- Multi-Family ניתן למצוא מספר מאפיינים:

  1. נכסים המנוהלים על ידי חברת ניהול המתפעלת באופן מלא את שירותי המתחם. חברת הניהול לוקחת על עצמה את האחריות לכל היבטי התפעול של הנכס – שיפוץ ואחזקה לפני מסירה, תחזוקה שוטפת וניהול הנכס על בסיס יום יומי, שיווק הנכס לשוכרים, בדיקת השוכרים וחתימה על החוזים, ביצוע גבייה ותשלומים עבור מיסים, חשמל, מים וגז ובמידת הצורך גם בפינוי דיירים שלא עומדים בתשלומי השכירות. מבחינת המשקיעים, משמעות העבודה עם חברת ניהול הוא תשלום בגין דמי הניהול והוצאות התחזוקה של הנכס.
  2. רישום על גוף אחד: רישום נכס מסוג Multi Family הוא בדרך כלל על גוף אחד ולכן, ההוצאות וההכנסות מתחלקות בין כל המשקיעים. אם בנכס קיימת דירה לא מושכרת, עדיין יש לשלם בגינה מיסים ותחזוקה. מבחינה מיסוי, ניתן לבצע השקעה בנכס מסוג זה באמצעות רישום חברת LLC שמאפשרת הכרה בהוצאות, הפסדים וכמובן גידור האחריות במקרה של תביעה או נזקים.
  3. גיוון – הנכסים כוללים בניינים, מתחמי מגורים ואף שכונות שלמות.
  4. רמה גבוהה של רווחיות – תפוסה של למעלה מ-90% בנכסים המושכרים.
  5. מיקום נכסים באזורים עתירי תעסוקה ובאזורים מתפתחים.

יתרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

כאשר משקיעים בנכס מסוג Multi Family כחלק מקבוצה ישנו יתרון משמעותי. היתרון הוא האפשרות להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית ולייצר, יחד עם משקיעים אחרים פיזור סיכון ואפשרות לנטילת מימון אפקטיבי. בניכוי ההוצאות בגין עמלות הניהול והתחזוקה מתקבלת תשואה, אשר במקרים רבים גבוהה יותר מהשקעת נדל”ן בישראל. עסקאות אלה נקראות גם עסקאות סינדיקציה, כאשר החברה היזמית משמשת בתפקיד הסינדיקט שך ההשקעה, כלומר איגוד המשקיעים לכדי שותפות אחת.

כמו כן, ישנם יתרונות נוספים. ביניהם:

  • תשואה: תשואה שוטפת משכירות הדירות הקיימות בנכס קיים המושכר ברובו.
  • רמת פיזור גבוהה: פיזור השקעה גבוה על פני מספר רב של יחידות הקיימות במתחם.
  • מס: מיסוי נמוך יחסית, עקב יתרונות המס הגלומות בהכרה בהוצאות המימון.
  • יציבות: השקעה עם רמת יציבות גבוהה לאורך זמן.
  • פוטנציאל גבוה: ישנם פרויקטים עם מרכיב השבחה יזומה, המגלמים פוטנציאל לרווח הון במכירה בתום תקופת ההשקעה של 5-3 שנים.
  • גמישות: גמישות פיננסית בסוג ההשקעה.

חסרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

גורמי הסיכון העיקריים הינם:

  • זו אינה השקעת נדל”ן ישירה בבעלותך. הגורם המושך משקיעים מכל העולם אל השקעות הנדל”ן, הינו הביטחון בבעלות על נכס פיזי. בהנחה ורכשת את נכס הנדל”ן בצורה נכונה, קרן ההשקעה שלך מגובה בבטוחה ברורה ויציבה הנכס. בהשקעות קבוצתיות, המשקיע אינו הבעלים של הנדל”ן אלא שותף מוגבל של חברה פרטית. לכן, אינו בעל השליטה בנכס, ואינו נהנה מההגנה על הקרן הכרוכה בעמדה בסיסית זו.
  • סיכונים הקשורים ביזם – זו השקעה בחברה פרטית מפוקחת חלקית. לאחרונה חברות רבות מצטרפות לטרנד של השקעות נדל”ן קבוצתיות, מדובר בתחום שבו הפיקוח נמצא בראשיתו, ובטח שאינו ברמת פיקוח כמו של חברות אשר נסחרות בשוק ההון. זהו מרכיב הסיכון העיקרי, המהווה את סיבת השורש המסבירה כיצד משקיעים הפסידו את מיטב כספם בהשקעות אלה.
  • קושי במימוש – כאשר בבעלותך הישירה נכס נדל”ן להשכרה, הינך נמצא כמשקיע בעמדה הקלה והנוחה ביותר למכור את הנכס בשוק הפתוח בכל רגע שתחפוץ. בהנחה וביצעת השקעה שפויה, באפשרותך יהיה למכור את הנכס למספר פוטנציאלי רב של רוכשים, בין אם משקיעים או בין אם המעוניינים ברכשת בית בבעלות פרטית למגורים. לעומת זאת, חברה המחזיקה נכס מולטי פמילי, נמצאת בהגדרה בשוק קטן יותר. ככל שהשוק קטן יותר, כך אתגר המכירה גדול יותר. מעבר לכך, בהשקעה קבוצתית המשקיע אינו נמצא בעמדת שליטה להחליט על מימוש, בהנחה ובעקבות שיקולים כאלו ואחרים, החלטת להנזיל את כספי ההשקעה בזמן מוקדם יותר. תמצא שהאפשרויות שלך מוגבלות ביותר, יהיה עליך במקרה הטוב למצוא משקיע שייכנס לנעליך, ובמקרה הרע יותר גם אם תצליח למצוא כזה משקיע, תיתקל בקנס. לכן, מדובר בהשקעה שבשום פנים ואופן לא מומלץ לבצע בכסף אחרון ואו כסף שישנה שבירות שתצטרך בתוך 7-10 שנים, במידה ומימוש הפרויקט מתעכב.
  • גודל הפרויקט ומורכבותו – חשוב להבין כי עסקאות מולטי פמילי, ובמיוחד אלו הכוללים מרכיב השבחה יזומה, מהווים אתגר יזמי גדול ומשמעותי מעבר לפרויקט שיפוץ והשכרה של נכס מסוג סינגל פמילי. לכן בהתאמה, גם בהשוואה של חברה מקצועית ואמינה בהשקעות סינגל פמילי בארה”ב לעומת חברה  מקצועית ואמינה להשקעות בתחום המולטי פמילי, יש לקחת בחשבון שהשונות האפשרית גדלה ככל שהפרויקט גדול יותר ומורכב יותר. דחייה בפרויקט קטן של מספר חודשים היא אפשרית,  בפרויקט גדול דחייה של מספר שנים בלוחות הזמנים היא הרבה יותר אפשרית ככל שהפרויקט גדול יותר.
  • השקעות במינוף גבוה – לרוב, השקעות אלו מובנות מימון בנקאי של כ75% ומעלה. היתרון באחוז המימון הגבוה בתנאים טובים הינו הגדלת התשואה. החיסרון בעמדת מינוף גבוה, היא שהינך כמשקיע חבר בקבוצה, מהווה את כרית הביטחון של הבנק להלוואה. בלעדיך, הבנק לא היה שוקל לעולם לתת מימון לנכס. כך שבמידה וההשקעה תצלח כולם שמחים, אך במידה וסיכון כלשהו ברשימה זו יתממש, המשקיעים בסכנת מחיקת הון ההשקעה כולו, כאשר הבנק בעמדה שבו יקבל את כל הכסף. הסיכוי היחיד של הבנק להפסיד, זה רק אחרי שהמשקיעים נמחקו ב100%, ולא משנה את אתה משקיע הוני או משקיע חוב בתוך הקבוצה.
  • עלות גבוהה לעומת בית פרטי. חסם כניסה גבוה, עבור המבקשים להנות מהיתרונות בבעלות ישירה לנכס גדול, אך ללא החסרונות הגדולים של מבנה ההשקעה הקבוצתית.
  • צורך לבדיקות מורכבות וחקר שוק יסודי – ניתוח יסודי ומעמיק של עסקת מולטי פמילי דורש מיומנויות מקצועיות גבוהות, ולמעשה משאיר את רוב החברים בהשקעות אלה, בחסדי החברה היזמית המשווקת. לעומת זאת ניתוח עסקת נדל”ן מסוג SINGLE FAMILY הינה לרוב פשוטה וקלה הרבה יותר. לכן מומלץ להשתמש בייעוץ מקצועי ואו לבדוק האם קיימים גופים מוסדיים או משקיעים גדולים אחרים בפרויקט. במידה וההשקעה החברתית, היא כזו שחברים בה הרבה “דגים קטנים” זהו סימן לתמיהה לגבי טיב ההשקעה.
  • סיכוני שוק, מימון וריבית – עלולים להביא לשינויים דרסטיים בביצועי ההשקעה השוטפים. זמינות ועלות אשראי הינן דבר ורסטילי בטווח זמן בינוני ולכן יש לבדוק את יציבות תנאי המימון, גם בתרחיש שבו תכנית המכירה מתעכבת בכמה שנים.
  • סיכונים מקרו-כלכליים במדינת הנכס –  במקרה של האטה כללית בכלכלה במדינת הנכס או במקרה ספציפי של משבר בשוק הנדל”ן, ביצועי ההשקעה עלולים להיות תלויים במרכיב חיצוני לאיכות החברה היזמית וניהול הפרויקט. במקרה של שינויים בשוק, בביקושים, ברמות המחירים, אזי בהתאמה ישתנו ביצועי הנכס, והערכות השווי. במשבר הסאב פריים בשנת 2008 ראינו כיצד שינוי חיצוני בשוק הביא משקיעים רבים למחוק את הונם גם בהשקעות מעין אלו.

לסיכום

מי שמחליט להשקיע בנכסים מסוג Multi-Family מומלץ לרכוש לאחר בדיקת נאותות יסודית של החברה היזמית. מומלץ לבדוק ניסיון רלוונטי בפרויקטים דומים עם השותפים בחו”ל, ולחקור אודותיהם. בנוסף, חשוב לשים לב במיוחד לסוגיות המימון, המיסוי, האזור בו נמצא הנכס וביצוע בדיקות נאותות לנכס. לכן, חשוב מאוד לבחור את החברה שבאמצעותה מתבצעת ההשקעה – היכרותה עם השוק המקומי, היסטוריית ביצוע עסקאות דומות, ליווי בנקאי ומימוני, ליווי משפטי והיכרות העבודה מול גופי התכנון וגופי רגולציה אמריקאים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

בכל עסקת נדל”ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו.


כיצד ניתן להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב?

בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל”ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום “תפוז” להשקעות נדל”ן בארה”ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל”ן שונות. כתוצאה מכך פיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל”ן!

אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל”ן או באמצעות חברת נדל”ן שעושה את העבודה בשבילך. חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.

מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל”ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר לפי 5 מפתחות.


1. סביבת נכס הנדל”ן

משקיע בנדל”ן בארה”ב? היכן להשקיע? כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?

לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה. ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע.

2. השוק – ניתוח שוק הנדל”ן

חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל”ן?

יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל”ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל”ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל”ן.  לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל”ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל”ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל”ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל”ן.

3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל”ן

גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?

תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל”ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.

השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל”ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.

4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל”ן

איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל”ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל”ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. אני מזמין אותך ללמוד גם את השיטה אשר לפיה אנו מבצעים את כל ההשקעות שלנו בעשור האחרון עבור המשקיעים שלנו, הנהנים מחווית השקעה מקצועית. ככל שיותר אנשים ילמדו כך יתבצעו השקעות שפויות יותר, יהיו פחות עקיצות וכולם ירוויחו מזה. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.

5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל”ן

איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.


לסיכום

אלה הם חמשת הגורמים הקבועים שלי להצלחה או כישלון בעסקאות נדל”ן: סביבת הנכס, ניתוח השוק של אזור הנכס, ניתוח עסקת הנדל”ן, שיטת הפעולה, ואיכות הצוות.

כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן  מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל”ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל”ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.

כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה

איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה

במאמר זה נדון בשני היבטים אותם יש לבחון לפני ביצוע עסקת נדל”ן אשר יסייעו לכם לבחור את העסקאות הטובות עבורכם.


חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב

לפני שאנו מבצעים עסקת נדל”ן מומלץ לשאול את עצמנו שאלות מכוונות לצורך התבוננות פנימית והבנה של העסקה הנכונה עבורי כגון: מדוע אני בוחר בהשקעה הספציפית הזו? מה התועלת אשר אני מעוניין להשיג ממנה? מה היא מידת הפניות שלי לעסקה וכן האם יש ברשותי את המשאבים הנדרשים לביצוע סוג העסקה. המשאבים הם לא רק כסף, אלא כאמור זמן, מוכנות להשקעת מאמצים, מיומנויות וכיוצא בזה. בנוסף, עלינו לבחור דרך פעולה המתאימה למשאבים אשר בחרנו להקציב לטובת השקעת הנדל”ן. למשל, האם אני מעוניין להשקיע כסף ולמנף מיומנויות של אחרים או שמא לפתח את עצמי לעיסוק אישי?

נקודה נוספת היא ההמלצה לעבוד עם שותפים. שותף עשוי לסייע הן מבחינת הזמן, המאמצים והמיומנות, בייחוד כאשר לשותף יש מיומנויות שונות משלימות אשר עשוי לתרום להצלחת העסקה, והן בבחינת הזמינות והעיסוקים של כל אחד מהשותפים.


כאשר ניגשים להשקעות נדל”ן בארה”ב דע את ההשקעה

לאחר שביררנו עם עצמנו אילו סוגי עסקאות נדל”ן נכונים לנו ביותר אז עלינו לעבור להיבט השני, דע את ההשקעה. היבט זה כולל שני ממדים. ההיבט הראשון זה איך לבחור ספקים או חברות המציעות השקעות נדל”ן.

לפני שאנו סוגרים עסקת נדל”ן עם חברת השקעות נדל”ן או בעל מקצוע מסוים עלינו לבחון מי החברה המדוברת, מה הם מעלותיה ומה הם חסרונותיה. ישנן מספר שאלות אשר אנו חייבים לשאול ולקבל תשובות מספקות עבורן. במידה והתשובות אינן מספקות אתכם, אל תתפתו לסגור עם החברה הנ”ל. למשל, שני דברים בסיסיים אותם אנו מלמדים לבדוק הם:

  • Track record– מוניטין. בסעיף זה אנו מבקשים לראות הצלחות מוכחות ובאופן עקבי. עלינו לבדוק האם החברה ביצעה עסקאות דומות בעבר וכן האם היא הצליחה בהן ביחס לציפיות שהציגה. יתרה מזאת, אנו נרצה לראות מספר הצלחות עקביות ולאורך שנים בעסקאות דומות ולא הצלחה חד פעמית אשר יכולה להיות מקרית ואינה מעידה על יכולת שיטתית.
  • ממליצים- לכאורה, כלל ההצלחות שהחברה הציגה בפנינו בהסתמך על הסעיף הקודם הינן בגדר טיעונים בלבד אשר חובנו לדעת לוודא את מהימנותם. לצורך כך עלינו לדוגמא לבקש מהחברה לשוחח עם לקוחות אשר עבדו מולם בשנתיים או שלוש האחרונות. את הממליצים נשאל מה הייתה העסקה? מה היו העלויות? מה היו הזמנים?  האם התוצאות תאמו את מה שהוצג לך? האם התוצאות תאמו את הציפיות שלך?

זוהי דוגמא למיומנויות בדיקה שהן חובה בארגז הכלים של כל משקיע נדל”ן! לאחר שנשאל את השאלות הנ”ל נוכל להיות בטוחים יותר לגבי החברה איתה אנו הולכים לעבוד, נעבור לשלב הבא שזהו ההיבט של בדיקת עסקאות. כלומר, רק לאחר שווידאנו את כשרוות הספקים והחברות אז נתפנה לבדיקת עסקאות ספציפיות שיציעו. אין שום הגיון לקנות עסקאות מפתות ככל שיהיו לפני שהשלמנו את בדיקת הנאותות של החברה. מצד שני, השלמת בדיקת הנאותות על חברת השקעות הנדל”ן אינה אומרת שכל העסקאות המוצגות על ידה שוות בהזדמנות, או מתאימות לך ולכן חשוב לרכוש מיומנויות של בדיקת עסקאות נדל”ן.


לסיכום

לפני רכישת נדל”ן להשקעה מומלץ קודם לבצע בירור פנימי דע את עצמך. לאחר מכן מומלץ לבדוק ניסיון והצלחות מוכחות של החברה, בין היתר באמצעות המלצות של משקיעי נדל”ן שכבר ביצעו זאת בעבר.

כדי ללמוד עוד על איך משקיעים בנדל”ן בארה”ב בדרך הנכונה צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

אתם מחזיקים בנכס בארה”ב? כיצד הייתם מגיבים אם הייתם יכולים להשקיע בשוק הנדל”ן האמריקאי כאשר תשלום שכר הדירה מגיע מהממשל הפדרלי עצמו? תכנית ה-Section 8 היא אחת מהתכניות הידועות והמוצלחות בעולם למיגור בעיות דיור של אוכלוסיות מעוטות יכולת. מה זה section 8? ולמה אם זה קשור אליכם בתור בעלי נכס המשכירים אותו אתם צריכים לשמוח או לדאוג? במאמר זה נסביר את הנושא בהרחבה ונענה על שתי השאלות הללו.


מה זה סקשן 8?

סקשן 8 (section 8) היא תכנית של משרד השיכון האמריקאי. התכנית עוזרת למשפחות מעוטי יכולת בעלות הכנסה נמוכה לממן לשלם שכר דירה באמצעות תקצוב חודשי. באמצעות תכנית זו מדינת ארה”ב מספקת סבסוד של שכר הדירה לדיירים שזכאים להטבה הזו. ישנם מקרים שהמדינה מממנת את כל שכר הדירה וישנם מקרים בהם המדינה מסבסדת אחוז גבוה מאוד מהתשלום החודשי של השכירות.

למה תכנית סקשן 8 צריכה לעניין אתכם בתור בעלי נכס?

במידה ומי ששוכר את הנכס שבבעלותכם הוא דייר שזכאי לסקשן 8 ההשקעה בנכס שלכם הופכת לכאורה למאוד יציבה. זאת משום שמדובר בד”כ בדיירים שנשארים זמן רב בנכס.
סיבה נוספת לכך שההשקעה שלכם הופכת ליציבה היא מכיוון שתשלומי שכר הדירה מובטחים להגיע בזמן ובסכום, ברובו אם לא במלואו, באמצעות סובסידיה של ממשלת ארצות הברית (לרוב שנתיים ומעלה). עובדה זו הופכת את העברת תשלומי השכירות לקבועה ונטולת בעיות. במקרים שהדייר אמור לשלם, כדאי לדעת כי דייר אשר אינו עומד בחובותיו עלול לאבד את אישור הסבסוד SEC8 היקר שלו, כך שישנה מוטיבציה לשוכר לשלם בזמן כדי לא לאבד את הזכות שלו לשובר תשלום “סקשן 8″. זהו יתרון משמעותי מכיוון שבכל התקופה בה הדייר מתגורר בנכס שלכם נוצרת תחושת ביטחון ושקט נפשי.

יתר על כן, התכנית מחייבת עמידה בסטנדרטים של מצב הנכס והן של האזור. מה שנותן עוד הוכחה על אטרקטיביות הנכס למשקיע.


חסרונות של תכנית סקשן 8

בדיקת הבית ואישורו בידי העירייה הוא תנאי מקדים לכניסתם של הדיירים מתכנית סקשן 8. פקחי העירייה בודקים מרכיבים קטנים כמו כיסוי לשקעים שנמצאים בחוץ/במרפסת, חלון נפתח בכל חדר, מעקה צמוד למדרגות ועוד. במידה ולא עומדים באחד הפרמטרים הוא מוגדר כליקוי בטיחותי שחייב לתקן. בנוסף לכך, במידה ותוך כדי הימצאות הדיירים בנכס המושכר יהיו ליקויים בטיחותיים- בעל הנכס יצטרך לתקן אותם. אם לא יעשה זאת המדינה תפסיק לשלם לבעל הנכס את השכירות.

הדיירים של תכנית סקשן 8 מודעים לתנאים הללו ומנצלים זאת לטובתם. מדובר בדיירים לא נוחים הנמצאים במצוקה כלכלית ומכאן אתגר הניהול. במידה והם רוצים לעבור דירה הם ימצאו בכוח תקלות בבית. במקרה הגרוע יותר הם יגרמו לכך שיהיו ליקויים בטיחותיים בבית (יגרמו לתקלות חשמל, יתלוננו על מכרסמים בדירה, ישברו חלקים מהדירה.

מעבר לכך, מי שמקבל אישור לתכנית סקשן 8, בהרבה מקרים הינו חסר תעסוקה ואו מוקף באנשים כאלו אשר עלולים להצטרף ולגור אל חבר או בן משפחה שקיבל סבסוד שכר דירה. כך נוצרים מצבים של הסתברות גבוהה יותר לנזק לנכס ובלאי מוגבר, וכאמור בהצלבה עם אכיפה של רמת תחזוקת הנכס של תכנית הסקשן 8 בארה”ב, מביאה לתוצאה של נזקים אשר עלותם עלולה להיות פי כמה וכמה מאשר הכנסות שכר הדירה באותה השנה. ניסיון לכפות על השוכר תשלום על הנזקים שבאחריותו דומה לניסיון להוציא מטבעות מקופה סגורה ריקה. ולכן המשמעות היא ספיגת הנזקים ותיקונם על ידי בעל הנכס או לחלופין איבוד רשיון הסקשן 8.
חשוב להבין שרישיון הסקשן 8 ניתן לדייר ולא לבית עצמו. לכן, החלפת הדייר בדייר סקשן 8 חדש עלולה להיות מעגל חוזר של אותה התוצאה. ניסיון לשנות כיוון להשכרת שוק סטנדרטית מביא לפכחון לגבי איכות האזור והיכולת המובלת בהתאמה להביא שוכרים איכותיים לנכס.
אלה דוגמאות אמיתיות מניסיון. התובנה היא כי שורש האתגר בהשקעות נדלן להשכרה מסקשן 8 דורשות רמת מיומנות גבוהה ביותר בניהול נכסים.
הטעות הנפוצה של המשקיע הממוצע היא לרכוש נכס כבר מושכר עם דייר סקשן 8, שלכאורה מציג תשואה מובטחת גבוהה.
כיצד להימנע מכך?
הצעד הראשון שיכול לעזור הוא לדעת באיזה איזור להשקיע ובאיזה לא ובלי קשר להסכמה לקבל דייר סקשן 8 בקצה התהליך!
בנוסף, הנה כמה דוגמאות חשובות בהקשר הניהול. ראשית כל,  צריך לדעת לסנן את הדיירים מראש, לא מספיק בכך שהדייר התקבל לתכנית סקשן 8.

הדרך הטובה ביותר שתוכלו לעשות זאת היא באמצעות חברת ניהול מקומית שתסייע לכם בהשכרה ובניהול הנכס. עדיף לעבוד עם חברת ניהול המנוסה בניהול נכסי סקשן 8 באזור היעד ובעדיפות חברת ניהול בה אתם נהנים מעמדה טובה כמו כוח קבוצה או הרבה נכסים ולא להיות משקיעים בודדים כי בהגדרה מדובר בהשקעות הדורשות תשומת לב גבוהה לפרטים. אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.


לסיכום

כמה מן הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים הרוכשים נדל”ן בארה”ב הן רכישת נכס מוכן עם דייר מסובסד בפנים וללא הבנה של איכות המיקום ואו שווי שוק הנכס, דוקא בהשקעות מסוג זה ישנה חשיבות גבוהה אף יותר להבנה מעמיקה ויכולת ביצוע השקעה ברמה מקצועית. השקעה בנכסים שיושכרו במסגרת תכנית סקשן 8 יכולה להיות יציבה ומוצלחת, ועם זאת ברמת הבסיס למרות שכר הדירה המסובסד ותחושת הבטחון המתלווה לכך, בפועל מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה יותר מאשר החלופה של רכישת נכס איכותי יותר וגם שאינו בשכר דירה מסובסד. למדנו כי המפתח לסיכון הוא איכות השוכר הצפוי בנכס, ולאו דוקא ערובה פיננסית לשכר הדירה.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

התשובה לשאלה איפה כדאי לבצע השקעות נדל”ן דורשת התייחסות ליכולת זיהוי אזורי השקעה משתלמים, מתוכן בחירת אזור השקעה כדאי מורכבת ממספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בשביל לבחור נכס יש כמה פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת. יש להתייחס למיקום שזה מתבטא בניתוח מרכיבי הסביבה.  נוסף על כך כך, חוץ מהסביבה יש פרמטרים נוספים כגון בחינת השוק , וישנם פרמטרים אחרים חשובים ביותר שישפיעו על ביצועי ההשקעה כמו האנשים. כלומר, צוות מקומי אמין אם לנושא של רכישה, שיפוץ או ניהול איכותי של הנכס.

במאמר זה נתמקד בניתוח הסביבה ואיך אנחנו בוחרים את הסביבה של הנכס בו נשקיע.


כיצד בוחרים עיר להשקעה כאשר רוצים להשקיע בנכס נדל”ן?

הרבה אנשים שמעוניינים להשקיע בנכס בארה”ב מתייחסים להרבה היבטים כמו: נתוני הגירה, רמת בתי הספר בסביבה, פשיעה, דמוגרפיה ועוד.

מכל הנתונים האלה קשה להרכיב תמונה מסוימת. לכן, כשחושבים על פרמטרים צריך בעצם לנסות להבין מה אנחנו רוצים לגלות באמצעות הפרמטרים האלה?

לכן כאשר בוחרים עיר להשקעה קודם כל צריך להבין מה המטרה של ההשקעה. במידה ומדובר למשל בנכסים להשכרה אז צריך לנתח מה אנחנו רוצים להשיג מהנכס להשכרה הזה. כישראלים שמנהלים נדל”ן בארצות הברית אנו מציעים לנקוט בגישה שחותרת לאו דווקא למציאת מקסימום התשואה, כלומר התשואה הגבוהה ביותר אלא למצוא את האיזון הנכון. האיזון הנכון הינו הנקודה שבה יש לנו גם תשואה גבוהה וגם פרופיל יציבות שמתאים לעמדה שלנו כמשקיעים מרחוק. לכן, חשוב מאוד לחפש נקודה של איזון מיטבי. כמענה לשאלה של “איך בוחרים עיר להשקעה?” נאזן בין מרכיבי המספרים והתשואה למרכיבי האיכות של ההשקעה.


כיצד לנתח את מרכיבי האיכות של ההשקעה- ניתוח אחוז בעלי הבתים בסביבה כשבוחרים נכס להשקעה

ברמת המיקרו, הפרמטר העיקרי שאנו מציעים מניסיוננו לצורך אמידת רמת איכות של הסביבה, זה כמה אחוז מהאנשים באזור הם בעלי הבתים? זאת מכיוון שאזורים שיש בהם בעלי בתים באחוז גבוה, משקף שאנשים רוצים להשתקע באזור הזה, שהם בעלי יותר אכפתיות לשמירה על הנכס שלהם ומחויבות לקהילה המקומית. בנוסף, זה מראה את היכולות הכלכליות של האנשים באזור לקנות בית ולגור בו, זאת לעומת אנשים שיעדיפו לשכור בית ולרוב בהקשר ליכולת הפיננסית.

לכן, כאשר נבחן ברמה ממוקדת מה אחוז בעלי הבתים באזור, נתון זה ייתן לך תשובה מאוד טובה ואינדיקציה לגבי שאר הפרמטרים. כלומר,  אחוז גבוה של בעלי בתים יתבטא בדרך כלל ברמת פשיעה נמוכה יותר באזור, ברמת הכנסה ממוצעת ומעלה, ברמת חינוך שיש באזור. האינדיקציה הזו חשובה מאוד ומבטאת את איכות האוכלוסייה בסביבה.

אנחנו לא נרצה להתמקד בקנייה רק באזורים שהם בהכרח עם אחוז בעלי בתים גבוה יותר. כדי להבין את המשמעות של כך חשוב לדעת את הנתון הבא: אזור בו יש 66% ומעלה מבחינת אחוז בעלי הבתים זהו אזור ברמת איכות לרוב מספקת כאזור ידידותי למטרת השקעת נדל”ן להשכרה. זה יתבטא גם במה שנראה בסביבה. בין אם בגינות מטופחות, הרכבים שחונים ברחוב ועוד. העין של כל אדם סביר תראה זאת, לא צריך להיות גאון נדל”ן. לא חייבים להיות פיזית באזור. אפשר מהר מאוד לראות את איכות האזור אפילו באמצעות Google Maps או באמצעות נתונים סטטיסטיים על-פי הפרמטרים האלה. עם זאת, כדי לשכך לגמרי את הסיכון כדאי מאוד להצטייד בקשר עם מי שמכיר את האזור ברמת רזולוציה של רחובות ויכול לתת אינדיקציה לגבי איכותה.

על כן, כאשר רואים וחיים את השטח ושואלים מה הפרמטר שהוא הכי מסמל און-ליין מה שקורה בשטח באמת, לניסיוני זה אחוז בעלי הבתים באזור.


לסיכום

בחירת עיר להשקעה מורכבת ממספר רב של פרמטרים שיש לקחת בחשבון. להערכתנו, היכולת של המשקיע לבדוק בקלות ובפשטות את אחוז בעלי הבתים באזור יכולה לסייע בידך להימנע מהחלטת רכישה שגויה של נכסים באזורים חלשים מדי, ולעזור לך להימנע ממלכודת השקעה בין אם נפלת אליה בעצמך, בין אם דרך ברוקר אמריקאי או חברת שיווק נדל”ן שמכרה לך את הנכס. התמקדות בפרמטר אחוז בעלי הבתים והבנת איכות האזור תסייע בידך להימנע משגיאה חמורה כזו, וכמובן שיועץ או משקיע מנוסה באזור הם הדרך הנכונה להבטיח את כספי ההשקעה שלך. שימו לב כי בהסתכלות על המספרים בלבד עלולה להביא אותך לרכוש נכס באזור חלש מדי שלא מתאים לך כהשקעה, בין אם רכשת במחיר נכון לשוק ובין אם לאו. ברוב המקרים, ברוקר או חברת נדל”ן המשווקים באזורים חלשים שלא מתאימים למשקיעי נדל”ן ישראלים אשר לא חיים באזור אלא מנהלים את הנכס מרחוק, גם עלולים להביא לתוצאה של רכישת נכס במחיר מופקע לשוויו האמיתי בשוק.
דרך הפעולה המוצעת היא  להתמקד באזורים בהם אחוז בעלי הבתים גבוה מספיק. במקרים אלו,  סביר להניח שמדובר באזור עם אוכלוסייה באיכות טובה ומתאימה להשכרה עבורך. יתר על כן, חשוב מאוד לדעת שבאיתור נכס להשקעה כדאי למצוא את הנקודה שתוביל אותנו לפרופיל יציבות ולא רק תשואה גבוהה על הנייר.
כדי ללמוד עוד על איך בוחרים נכס להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא מהשטח:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!