פוסטים

צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

הרבה אנשים שמשקיעים בנדל”ן בארה”ב מעוניינים לשפץ את הנכס ואף לצדד אותו, זאת בשביל שייראה במצב טוב ואפילו כמו חדש. בנוסף, הרבה משקיעים שוקלים אם כדאי לקנות בית שלא עשוי מאבן. אם המשקיע יסתכל סביב השכונה הוא יגלה שהרבה בתים מצופים במין לוחות עץ ופלסטיק המשפרים את נראות הנכס. לוחות אלה הם ציפוי ויניל. לאור כל זאת, נשאלות השאלות- מהו ציפוי ויניל, מהן תכונותיו מה היתרונות והאם יש לו חסרונות?

למה לצדד את הנכס בציפוי ויניל?

ציפוי ויניל בנוי מתוך שרף פלסטיק, מה שהופך אותו חזק להפליא. בניגוד למתכת ואלומיניום החומר הזה לא צובר חלודה ומאפשר הובלת חשמל. לא כמו עץ, זהו חומר שלא מתעוות ולא צובר ריקבון. בנוסף, זהו חומר שעמיד בפני רוח, שמש וגשם. כמו כן, הוא לא מושפע מאחוזי הלחות ומזיהום האוויר. למעשה, זהו חומר עמיד כל כך שיכול לשמור על תכונותיו עד 40 שנים שלפעמים מגיע עם אחריות יצרן. עם זאת, התועלת החשובה של החומר שזהו אחד החומרים הזולים ביותר בסביבה. יתר על כן, ההתקנה של ציפוי ויניל היא מהירה, קלה. מה שמסייע להפחית עלויות.

יתרונות נוספים בצידוד Vinyl

יתרון נוסף של ציפוי ויניל הוא מגוון עצום של סגנונות, עיצובים וצבעים. החומר יכול להיות מיוצר בצורות וגוונים שונים ומגיע בכל צבע שיתאים לצרכים החיצוניים שלך. עם זאת, למרות שהוא מציע את כל היתרונות של פלסטיק, התקנת ציפוי ויניל עדיין יכול בהחלט לחקות את האותנטיות והמראה של עץ צבוע טרי אמיתי. אפילו בתים היסטוריים נכנעו ליתרונות שציפוי הויניל מציע, שכן הוא יכול לשכפל לחלוטין לוחות עץ אמיתיים. הציפוי מגיע ברוחב לוחות שונים, סגנונות אופקיים ואנכיים, ואפילו מרקמים שונים. בנוסף, החומר גם מאוד אלסטי בכדי להשיג את המראה הנכון עבור הבית שלך. יצרנים מסוימים אפילו מציעים מגוון מערכות שלמות, כולל דלת ואת החלון המקיף, תריסים ועוד.

כיצד לשמור על צידוד הבית מסוג ויניל?

למרבה הפלא, לא הרבה. החומר לא מושך טרמיטים או מזיקים. אם בתור משקיע אתה שוכר את האנשים הנכונים עבור ההתקנה הראשונית של ציפוי ויניל ציפוי, זה יכול לשמש מבודד נהדר כדי להגן על הבית מפני טמפרטורות קיצוניות (חוסך לך כסף נוסף על חשבונות החשמל). כמו כן, המוצר כולו יצוק בצבע מסוים. לכן, הוא לעולם לא יתקלף כמו משטחים צבועים. כמו כן, זה חוסך לך את הוצאה הכספית על השכרת צוות צביעה כל כמה שנים. הצבע עלול לדעוך כל 5-10 שנים, אבל אתה פשוט צריך לקנות לוח תחליף מדי פעם במקום חיצוני חדש לגמרי. חשוב לציין שאתה צריך לנקות את זה פעם בשנה (מספיק באמצעות צינור). בנוסף, עשויים להיות תיקונים נפוצים כמו חורים וסדקים.

חסרונות בציפוי ויניל

חומר הויניל עמיד אבל לא חדיר. אם הוא נפגע על ידי מכסחת דשא או מפוח שלג, זה עלול לקבל סדק. במידה והציפוי לא מאובטח לחלוטין (בדרך כלל עקב התקנה פגומה) ויש רוחות חזקות הציפוי עלול לרדת. כמו כן, אם הציפוי לא מותקן כראוי, הוא יכול לדלוף ואז הוא יכול להיות פגיע לכל המרכיבים שהוא נועד למנוע: ריקבון, הצטברות מים וכדו’.

לסיום, ציפוי ויניל מסוג PVC מופיע על 90% של בתים באמריקה. כלומר אם אתה רוצה שהבית שלך יהיה בולט בפני עצמו אז ציפוי ויניל זה לא המוצר בשבילך. למשל, פרויקטים של השבחת נכס במחירים גבוהים. לעומת זאת אם אסטרטגיית היציאה שלך היא פליפים באזורי ביניים ואו בתים להשכרה, באפשרותך לוודא בקלות עד כמה נפוץ שימוש צידוד ויניל בסביבה בה הנך שוקל את ההשקעה, ובהתאם לכך שימוש בצידוד כזה מביא את הנכס לרמה צפויה ומקובלת שבה הנכס יעמוד בציפיות הביקוש.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

 

 

נדל”ן להשקעה: למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

הרבה אנשים שמשקיעים את כספם בנדל”ן פועלים על-פי תחושות בטן או המלצות. העיקרון הבסיסי בתורת השקעות נדל”ן הוא לבצע את התהליך באופן אנליטי. אמנם השקעה אנליטית דורשת יותר זמן, השקעה, חישובים, וכניסה לפרטים. אך תעזור למשקיע באופן דרמטי. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- מה הערך המוסף של כל המאמץ במישור האנליטי על פני תחושות בטן ובדיקות בסיסיות?

למה השקעה בנדל”ן צריכה להיות אנליטית?

הצורה שיש להסתכל על עסקה היא צירוף של מכלול דברים. נדל”ן הוא אמצעי לשים כסף ולקבל כסף כשבאמצע יש את נושא הנדל”ן עצמו שצריך להבין אותו. אך משום שבסוף התוצאה נמדדת במספרים אז אם רוצים לעשות את התהליך באופן מקצועי חייבים להעריך ולמדוד את הצפי של הביצוע. בנוסף, צריך כלי השוואה. כלומר, צריך אפשרות של להשוות, למדוד, לבחור עסקאות נכונות וטובות יותר. זה נותן יכולת להעריך ביצועים.

אם בקיאים במספרים אז צריך שתהיה את היכולת גם לרשום אותם. כמו בחיים עצמם, כאשר אדם אומר שהוא מבין בעניין מסוים אבל לא מסוגל לבטא אותו בכתב כנראה שהוא לא מבין אותו עד הסוף. במידה והוא יכתוב אז האדם יבין את הנושא באופן מדויק יותר. זאת משום שזה ייאלץ אותו לדייק.

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים?

בכל אופן, השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד זה מתבצע בצורה מדויקת יותר מבחינה ולידיציה, כלומר בודקים שלא מפספסים שום דבר מבחינת ההשקעה (עלות נכס, ארנונה, שיפוצים ועוד). אי אפשר לדעת ללא הכנסת כל הפרטים לתוך טבלה מסודרת ולעבור שורה שורה ולוודא שאין שום דבר יוצא דופן בהשוואה לנכסים אחרים. סיבה נוספת למה השקעה בנדל”ן חייבת להיות מדידה זה משום שאפשר לשים את הכסף על הרבה אפשרויות. אז אם נכנסים לרזולוציות הכי דקות, זה אפשר לבחון כל פרמטר ומכך להיות יותר מדויק בהחלטות שלך. זאת משום שבדיקה זו נותנת יכולת השוואתית על אפשרויות השקעה שונות.  בסופו של דבר הצירוף של דיוק בפרטים ויסודיות והצלבה בין כל הנתונים תגרום להצלחה גדולה יותר בהשקעה.

בדיקת מספרים באמצעות בעל מקצוע

ברוב המקרים כאשר אדם משקיע בנכס אין לו את היכולת והזמן להשקיע בבדיקת כל הנתונים של הנכס ולהצליב אותם, זאת בכדי לוודא שאין יוצאי דופן על מנת להצליח כמה שיותר בהשקעה. זאת משום שרוב המשקיעים הם אנשים שעסוקים בעבודה ובחיים האישיים שלהם אשר מחפשים להכניס השקעה פסיבית. זו הסיבה שרוב האנשים צריכים ליווי מקצועי שיעזור להם לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת להצליח בהשקעת הנדל”ן בצורה המקסימלית. דוגמה נוספת לכך שבה מומלץ לנקוט כאשר משקיעים בנכס היא סיוע של פקח בפרויקט. פקח יכול לסייע בשיפוץ הנכס בהבאת אנשי מקצוע טובים ובפיקוח עליהם. כך המשקיע יכול להיות וודאי ורגוע שהעבודה מתבצעת והוא יכול רק לבקר על התהליך מבלי לשים את כל תשומת הלב שלו על הפרויקט. באופן כזה, המשקיע יכול להשקיע את כספו בכך שיתרום לו שההשקעה בפרויקט תהיה מקצועית יותר.

כמו כן, חשוב לציין כי הליווי באמצעות נדלניר כולל את הבדיקה האנליטית באופן מקצועי ביותר. חלק מהליווי נכתבת תכנית עסקית מפורטת. בתכנית זו יש פירוט של כל ההכנסות לרבות שכר דירה והקצאות בית ריק. מנגד יש פירוט על הוצאות הנכס כמו: חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רשיון עירייה, ביטוח נכס ותחזוקה.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת דורשת השקעה בזמן או כסף, אבל זוהי הדרך שתעזור לכם לחסוך עלויות, אנרגיה ומאמצים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

 

 

נדל”ן להשקעה בארה”ב: חתול בשק או נכס עם רווח עתידי?

כאשר אנו דנים ברכישת נכס נדל”ן להשקעה בארה”ב, בין הפרמטרים החשובים ביותר לבחירת הנכס הינם פוטנציאל הרווח העתידי והכרת האוכלוסייה שתגור בנכס שלנו. בהתאמה לכך, ישנם אזורים הנראים לעין כשווים להשקעה מכיוון שהם נמצאים בפיתוח אזורי, אך הדיירים הגרים באותו אזור יכולים להוות בעיה ולהפוך את הנכס ל”חתול בשק”. בשביל שתוכלו להבין עוד קצת בנוגע לבחירת הנכס להשקעה, כתבנו מאמר זה.

נדל”ן להשקעה בארה”ב: מה צריך להבין בבחירת הנכס?

משקיעים רבים, בהחלטתם ברכישת הנכס הנכון להשקעה בארה”ב, מסתכלים על האזורים בארה”ב ברמת המאקרו כשהם מנסים למצוא את המחירים הטובים ביותר בשוק מול המחירים במחזור הכלכלי. למרות שהמחשבה הזו נכונה היא לא מספיקה וחשוב לרדת לרמת המיקרו ולבדוק גם בפרטים הקטנים כדי שלבסוף המשקיע ידע היכן טמונות הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר. לאור זאת, כאשר המשקיע בודק את הפרטים הקטנים לגבי ההשקעה, בין הפרטים החשובים נמצאים פוטנציאל הרווח והאוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס. אם המשקיע לא יבדוק את הפרטים הללו, ההשקעה שלו עלולה לרדת לטמיון והוא יפסיד כספים רבים.

פוטנציאל הרווח והאוכלוסייה באזור הנכס

מרכיב זה הינו בעל משקל רב ביותר בהחלטה היכן לקנות דירה להשקעה. לפני שמחליטים על העיר או היישוב בו אנו מעוניינים להשקיע חשוב לבחון לעומק את כל נתוני ההשקעה האפשריים ולנסות לנתח ולהעריך מה צפוי לקרות לנכס שקניתם בטווח זמן בינוני של מספר שנים קדימה. האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל משכר הדירה החודשי, הוא להשקיע בנכס שיצליח להשביח את עצמו (להגדיל את ערכו) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול. לרוב, הגורמים שיכולים להוביל לערך הנכס לגדול הינם שיפורים באזור שלו, כגון: הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה, הקמת קניון חדש, הקמת אזור תעשייה וגם מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור ההשקעה. כפי שציינו קודם לכן, לצד זה, חשוב לבדוק גם מי האוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס שאיתה נתמודד כאשר הנכס יהיה בבעלותנו.

אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית עשויה להניב תשואה גבוהה יותר לעומת השקעה בערים שהינם ממעמד סוציו-אקונומי גבוהה, וזאת בעיקר בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות. למרות זאת, אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מטעמי תשואה מכיוון שיש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות מכשול משמעותי ולגרום לבעיות. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסייה יציבה ומבוססת יותר.

מקרה בוחן: השקעות של אמזון והשפעותיה על נכסי הנדל”ן.

בהתאם לפרמטרים שצוינו קודם לכן, דוגמא טובה להסתכל עליהן היא ההחלטה של אמזון להקים מרכז עבודה חדש בצפון מזרח אוהיו. בשנת 2017 אמזון החליטה להקים באזור צפון רנדל אשר נמצאת בצפון מזרח אוהיו מרכז מרכז עבודה חדש אשר יצור 2000 מקומות עבודה חדשים. המשמעות היא שרבים מן העובדים יחפשו לגור בשכונות הסמוכות למרכז החדש של אמזון. מתוך כך, הערים הסמוכות, warrensville heights ו- Garfield Heights שמציעות מחירי נכסים נמוכים יחסית הופכות ליעד נחשק להשקעה. אם זאת, חשוב לדעת שישנה מורכבות להשקיע באזורים אלו וצריך להבין שככל שהאזור פחות איכותי עולה הסבירות לאתגר בהתמודדות וניהול עם השוכר בנכס עד כדי גירוש מהנכס. עם זאת, ישנם אזורים פוטנציאליים אשר נחשבים טובים יותר שלא כוללים פשיעה ואוכלוסייה בעייתית ויחד עם צירוף הסמיכות לפרויקט אמזון החדש ישנה סבירות גבוהה שהם יהנו מעליית ערך הדירות ומכניסת ביקוש של שוכרים איכותיים יותר להגיע לגור במקום. הפרויקט החדש של אמזון הינה דוגמא מצוינת ברמת המיקרו לאזורים שאנו מבצעים ניתוח מדוקדק לבחינת התמורות הכלכליות, כניסת מקומות תעסוקה, מצב סוציו -אקונומי וגם יכולת ניהול שוכרים בסביבה.

רוצה שאנו נלווה אתכם ונדע לאתר עבורכם את הנכסים השווים ביותר?

פנו אלינו, לצוות נדלניר, ונשמח לבדוק בשבילכם היכן נמצאים הנכסים עם פוטנציאל רווח גבוה ועם הכי פחות סיכונים מבחינת האוכלוסייה באזור הנכס שאיתה תתמודדו!

נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לבצע רכישת נכס בחו”ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה

אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל”ן בחו”ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. במאמר זה נסקור ונסביר כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות.

נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לניהול הנכון

בארה”ב פועלות חברות ניהול נכסים. ישנן חברות ניהול נכסים מורשות וישנן שאינן מורשות. מבין חברות ניהול הנכסים המורשות ישנן טובות יותר ולעומתן יש חברות טובות פחות. על כך, הקדשנו מאמר נפרד המסביר כיצד לאתר ולסנן חברת ניהול טובה. לאחר שסיננתם חברת ניהול טובה, ישנם חששות הנפוצים וכעת, אנו נציע את דרכי הפעולה להתמודד איתם בקלות:

האתגר הראשון בניהול הנכס מרחוק הוא וידוא אמיתות הממצאים. ביום בהיר או מעונן, משקיע מקבל הודעה מחברת ניהול על צורך בביצוע תיקונים בבית. הסיבה יכולה להיות תלונה של דייר והיא יכולה להיות גם דיווח של חברת הניהול שנכנסה לבית של דייר שעזב ומצאה בעיות.

על המשקיע שקיבל את ההודעה מחברת הניהול לשאלות את עצמו מספר שאלות:

  • האם זה אמיתי? האם זה באמת הנכס שלי? התשובה לכך היא שבקלות קל לוודא זאת. בעת רכישת הנכס מומלץ שתבצעו בדיקת פקח מוסמך ותבקשו שהוא יספק לכם מאות תמונות של הנכס. לאחר מכן יש לבקש את מהפקח את המספר הסידורי של המערכות היקרות בבית, כגון: מערכות חימום אויר, קירור אויר וחימום מים. לגבי אלה, אין לכם מה לדאוג. חברת ניהול מסודרת איכותית עם רישיון תדאג לספק לכם תמונות של הממצאים אשר תומכים בטענתם לגבי הליקויים. השוואה אל דוח הפקח שביצעתם לפני הרכישה, כמו גם התמונות, יעזרו לכם לוודא בקלות האם מדובר בנזק שהיה קיים קודם או שמא זה נזק שהתרחש בזמן שבו היה הדייר.
  • האם יש אחריות לתיקונים? התשובה היא שתמיד כדאי להבין, בהתאם לטיב הנזק, מה סיבת השורש לליקוי. האם זה כתוצאה מבלאי טבעי או נזק שנעשה באחריות הדייר. בהתאם לכך, חברת ניהול מסודרת תחזיק ברשותה פיקדון של הדייר אשר ישמש כנגד נזקים באחריותו.
  • מה הצורך בטיפול? לחברת הניהול יש אינטרס לבית מתוקתק. ככל שהבית במצב טוב יותר תהיה להם עבודה יותר קלה להשכיר את הנכס במחיר המקסימלי ומבלי לשמוע מהדייר. האינטרס הזה קרוב מאוד לאינטרס שלכם כבעל הנכס, אך אינו זהה. משקיע המעוניין בנכס מניב איכותי, ירצה שקט תעשייתי ונכס במצב טוב. עם זאת, עדיין ישנו השיקול הקוסט-אפקטיבי. אנו לא בהכרח מעוניינים להפוך נכס לחדש וגם בכל הקשור לקוסמטיקה ישנה רמת גימור או בלאי מסוים שהם בגדר סביר ומקובל לאזור. בהקשר לכך, כאן נכנס האתגר מול חברת הניהול להבין מה הצורך בתיקון המבוקש. כמובן שיכולים להיות סיבות נוספות לצורך בתיקונים, כמו בדיקת פקח עירייה תקופתית. לכן העיקרון הוא להבין מה סיבת השורש בגינה מתבקש הטיפול, ובהתאם להחליט על הצורך.
  • התגובה המיטבית לבעיה? כאשר ישנו ליקוי כלשהו בנכס, פעמים רבות, ייתכן שישנן מספר דרכי פעולה אפשריות. תגובה אחת יכולה להיות טיפול פלסטר שטחי, תגובה אחרת יכולה להיות טיפול שיפתור את הבעיה מהשורש, ולעומתן, תיתכן ותהיה תגובה שתהיה מאופיינת בתיקון של מערכת לקויה או לחלופין החלפתה. יש לבחון בהתאם למקרה הספציפי מה התגובה המיטבית לליקוי וחברת ניהול טובה תפקידה לסייע לכם בכך. למשל, כאשר מערכת חימום האוויר מתקלקלת כדאי לשים לב מה הרכיב שהתקלקל ומה גיל המערכת. בהתאם לכך, ישנה נקודת זמן שעלות הטיפול הגבוהה, בשקלול העובדה שהמערכת הגיעה למיצוי זמן החיים שלה, תביא אותנו להעדיף להשקיע במערכת חימום אוויר חדשה. לרוב, זו נקודה שאנו בוחנים בתכנית הCAPEX עוד לפני רכישת כל נכס ונכס כמו בחינה של כל שאר המערכות היקרות בנכס. חשוב להדגיש כי עיקרון זה נכון גם למערכות אחרות בנכס כמו הגג של הנכס. בהקשר הזה ישנו מושג בשמאות נדל”ן הנקרא גיל אפקטיבי של הנכס, והוא שונה משנת הבנייה של הבית. בחלק מן המקרים בירור התגובה המיטבית לבעיה יתבצע כחלק משליחת על מקצוע לנכס, אשר יספק הצעה כיצד לתקן ויחד עם עלות תיקון להצעתו.

ניהול נכס בחו”ל: שקלול עלויות התיקונים וביצועם

לאחר ביצוע הצעדים הקודמים, הגענו לתובנה מה הבעיות אשר דורשות תגובה, וכמו כן מה היא התגובה הכדאית לבעיה. בהתאמה, יש בידינו גם הצעת מחיר לתיקונים הנדרשים. בהתאם לכך, ישנן מספר דרכי פעולה פשוטות מאוד על מנת לוודא שהצעות התיקון המדוברות מתומחרות נכון.

ראשית, יש לבקש פרטים מזהים בהתאם לצורך, כמו מספר הדגם והפרטים המזהים שלו. כאשר מדובר בעלויות של ציוד ואו חומרים נרכשים אזי ניתן לבדוק בקלות בחיפוש גוגל מה טווח המחירים של הציוד ברגע שברשותכם מידע זה. בנוסף לזאת, ישנם אתרים כמו HOME DEPO המרכזים מידע לרוב הציוד המכשירים והחומרים הנדרשים בתחום זה.

לגבי עלויות עבודה, ניתן להשתמש בכלים כמו https://www.homewyse.com/.באתר זה ניתן לבחור את תיאור העבודה, ולקבל מה הערכת העלות עבורה.

כפי שהסברנו במאמר לגבי חברת ניהול טובה, חברה כזו תדאג להפעיל קבלנים ובעלי מקצוע אשר אינם מועסקים שלה, כך שלא יהיה ניגוד אינטרסים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכסים לקבלת שירות תיקונים מבעלי המקצוע הטובים ביותר, ואנו מדגישים את המילה טובים ולאו דווקא זולים. לבסוף, לאחר ביצוע העבודה של התיקונים, יש לוודא שיש ברשותכם קבלה על העבודה מבעל המקצוע, כמו גם תמונות רלוונטיות לאחר התיקון. במידה ונרכש ציוד או מכשירים אחרים לבית יש לבקש עותק של האחריות למכשירים מאת היצרן.

לסיכום,

אז איך אפשר לעבוד בתהליך כזה בקלות ובעקביות?המפתח לעבודה בהליך כזה בצורה קלה ופשוטה היא לעבוד עם חברת ניהול איכותית אשר תדאג ממילא שהתהליך יבוצע בצורה טובה וכל מה שישאר לכם לעשותהוא להיות בעמדת בקרה, לקבל את המידע, את התמונות, וכן גם לקבל את הקבלות והאחריות על העבודה ולתעד הכל אצלכם. אם לא היה ברור עד כה, מצוינות בניהול הנכסים היא הכרחית למען השקט בתפעול השוטף!

אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.

רוצה שאנו נלווה אתכם וננהל את העסקה יחד עם חברות הניהול הטובות ביותר? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!

 

השוק המחזורי בארה”ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו ולא בישראל

אוניברסיטת הרווארד בארה”ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה”ב נעים בצורה מחזורית, כך שרק בכ-100 שנה מגיע מחזור בו שוק הנדל”ן נפגע בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית, שוק הנדל”ן האמריקאי לא נוטה לירידות משמעותיות וככזה, הוא מהווה נקודת חוזקה בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה”ב ולא בישראל.

המחזוריות בשוק הנדל”ן בארה”ב

שווקי נדל”ן רבים בארה”ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.

  • היצע הקרקע – בניגוד לישראל, בארה”ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
  • עלויות הבנייה – מפני שבארה”ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ”ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים ללעלויות הבנייה ישנו עיוות שוק וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מעינו של שמאי נוכל לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.

הירידות והעליות במחירי השוק

בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל”ן בארה”ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-16 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על בין 15% ל-20%.

חשוב לומר כי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל”ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה”ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.

חשוב להבין, כי בניגוד לישראל, אין דבר כזה “שוק הנדל”ן בארה”ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל”ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.

צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל”ן?

ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל”ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה”ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל”ן יצליח לצפות את לוח הזמנים המדויק של אותו מעגל מחזוריות וידע בדיוק מתי תתרחש הירידה הגדולה.

כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?

לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל”ן בארה”ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל”ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם ביחס למחזורים קודמים, בהשוואה לעלויות הבנייה של בתים חדשים באותו מקום ולבסוף הם מסתכלים על האזור ומחשבים את רמת ההיצע לעומת הביקוש.

אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג’ורג’יה אל השקעות באזורים נבחרים בפרברים סובבים למטרו, כגון: קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.

רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר “מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?”.

רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל”ן מרחוק?

החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות.

שליטת המשקיע על הנכס וניהול הסיכונים

במאמר זה אציג את הנקודה הקריטית אותה פוגש כל אדם השוקל לרכוש נכס להשקעה בחו”ל – לקנות או לא לקנות? איך אפשר להגיע למצב בה כל בעל נכס יוכל לקבל את כל המידע עד הפרטים הקטנים ביותר ולבצע ניהול סיכונים בהשקעה, לנהל אותה ולצמצם תקלות ועלויות מיותרות.

להלן וידאו המציג ניתוח עסקה מקצועי להחלטת השקעה בניהול מרחוק:

ניהול טבלת ליקויים ודוח ניהול סיכונים:

כפי שציינתי קודם לכן, למשקיעים בנכס בחו”ל יש חשש מוצדק ופחד מאחר ואין לו שליטה על הנכס וזאת כאשר הוא רחוק ממנו ולא מגיע אליו לעתים קרובות. כל משקיע רוצה שתהיה לו את האופציה לקבל את ההחלטות אם הוא רוצה את הנכס ואם הוא מוכן להשקיע בו כסף רב.

על כן, יש דרך למנוע את החששות של המשקיע בגין חוסר השליטה על הנכס. בחו”ל בכלל ובארה”ב בפרט נהוג ומקובל להציע למשקיעים תקופת בדק. אותו משקיע מקבל הצעה על הנכס והוא שם התניה של תקופת בדק שחלה משבוע ועד חודש. לאחר מכן, המשקיע מחליט אם הוא רוצה לרכוש את הנכס או לא. באותה תקופת בדק המשקיע שולח אל הנכס פקח שיתן לו את רשימת הליקויים שדורשים שיפוץ ובנוסף לזאת, המשקיע ישלח לנכס גם גורמים מהעירייה וחברת ניהול שיבצעו דוחות משלהם לגבי הנכס ויציינו בהם נתונים וליקויים שאין ביכולתו של הפקח לגלות. בסופו של דבר, כל הנתונים שיתקבלו יחוברו לדוח ניהול סיכונים אחד. הדוח הנ”ל חשוב מאין כמותו מכיוון שהטיפול באותם נתונים יכולים לחסוך למשקיע עשרות אלפי דולרים.

הפרקטיקה: 

דוח ניהול הסיכונים משקף למעשה את השיפוצים שעל המשקיע לבצע בנכס. כך, המשקיע יודע כמה כספים עליו להשקיע והוא יכול להבין אם ההשקעה כדאית. עלות השיפוץ המתכונן נרשם בתוך דוח הנכס הכולל את כל ההשקעות הנלוות להשקעה. לאחר שקלול הנתונים אפשר לערוך את דוח הנכס ולרשום שהשיפוץ הנו מבוסס בדק.

חשוב לציין כי דוח ניהול הסיכונים כולל הערות של כל הגורמים לגבי הנכס, החל מהמשקיע, דרך הקבלן והפקח ועד חברת הניהול. הדוח יכלול גם נתונים לגבי פריטים החסרים בנכס, כגון: מקרר, וילון, ריהוט וכו’. על כן, ניהול דוח זה חשוב מאוד מכיוון שחוסרים של דברים בסיסיים בנכס יכולים להגיע לעלות של אלפי דולרים וזה נתון קריטי בהחלטת אם להשקיע באותו נכס. באופן מעשי, המשקיע בפרויקט מקבל תמונה מלאה של כל הליקויים, תיאור הליקויים, מה צריכים לעשות, מה יטופל, מה לא יטופל והאם יש הקצאה לכך?

כך לדוגמא, יכול להיות רשום בדוח ניהול הסיכונים כי הגג של הנכס מצוין אבל יש מסמרים שלא מוברגים עד הסוף ויש לטפל בכך כדי למנוע בלאי של אותו גג. לאור זאת, בנוסף לגג יתווספו נתונים נוספים שישקפו למשקיע את השיפוצים הנדרשים והוא יבין למה יש תקלות שדורשות טיפול ומדוע יש כאלו שאפשר לא לטפל בהם. הודות לניהול דוח ניהול הסיכונים, המשקיע מקבל תמונה מפורטת וברורה של כל התוכנית העסקית. יתר על כן, אודות לדוח ניהול הסיכונים ניתן לשכנע במשא ומתן עם בעל הנכס להוריד את מחיר ההשקעה.

חשוב לציין כי תשומת לב לפרטים קטנים כמו איכות העבודה שהתבצעה בגג ולא הופיעה בדוח של הקבלן חשובה מאוד מכיוון שהוא ביצע את דוח השיפוץ אבל צריך אנשים נוספים שיעברו על כל הגורמים הנוספים ולהוסיף אותם לדוח ניהול הסיכונים. זאת למעשה העבודה גם של חברת הניהול. הבדיקה בפרטים הקטנים יכולה לעשות את ההבדל לאחר כמה שנים. כך למשל, בקליבלנד, בה יש רוחות חזקות, ניתן לקבל קנס של אלפי דולרים בגלל בעיות בגג ואותן בעיות היה אפשר למנוע מלכתחילה אם היינו מודעים אליהן בנקודת הזמן לפני התחלת ההשקעה בנכס.

תוכנית התחזוקה:

בנוסף לכל זאת, יש להזכיר שבתוכנית העסקית של הנכס יש גם את תוכנית התחזוקה. לאחר שכל הגורמים שציינו לעיל בדקו את הנכס והוציאו דוח מפורט ניתן לפרט שגם תוכנית התחזוקה של הבית מבוססת בבדיקה. פירוט זה חשוב מאוד מכיוון שמערכות בבית כמו חימום וקירור אוויר וחימום המים בבית דורשים תחזוקה רבה שעלותן מסתכמת באלפי דולרים. לפיכך, חשוב לבצע תוכנית תחזוקה שתציין האם יש בכנס מערכות חדשות או שמא הן ישנות.

לסיכום,

כל הנתונים המפורטים לעיל מתחברים בסופו של דבר לתחושה של שליטה בנכס וזאת מקובעת בתהליך מקצועי. באופן פרקטי, זוהי נקודה קריטית שמאפשרת להעביר אל המשקיע שקיפות ובעזרת כך מצליחה לגרום לו להתגבר על החשש של חוסר השליטה ולהפוך אותה להרגשה של שליטה בנכס!

מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו לצוות נדלניר ואנו נשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם..