פוסטים

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

משקיעים רבים שואלים מדוע ישנן עסקאות חלקן עם תשואה דו ספרתית ואחרות עם תשואה של 8 אחוזים? האם כדאי פשוט לרכוש אך ורק עסקאות שמציגות את התשואה המספרית הגבוהה ביותר? על כך נענה במאמר הבא.

סיבות לפערי התשואה

ישנן מספר סיבות לפערי התשואה. במאמר זה אלמד אותך כיצד לזהות מלכודות, כיצד להעשיר את יכולת בחינת העסקאות שלך וכיצד לפתח קריטריוני סף לעסקה משתלמת וכדאית עבורך.

ישנם 2 צדדים שחובה לבדוק בכל השקעה:

  1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.
  2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים

משקיע אשר מקבל החלטות השקעת נדל”ן על בסיס בדיקת המספרים בלבד, מבצע רק חצי מעבודת הבדיקה. ולכן הסיכוי להצלחה כלכלית שווה לסיכון לחורבן כלכלי והרס ההשקעה.

1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.    

כיצד לוודא מה הם ההוצאות וההכנסות מהנכס
רכישת נכס ללא ליווי מקצועי מחייבת את המשקיע לבצע את כל הבדיקות לבד.
לפער הזה נכנסות חברות שיוק נדל”ן אשר מציגות תכניות עסקיות מפתות אשר למרבה הצער לא בהכרח כוללות את כל מרכיבי ההוצאות ואת כל מרכיבי ההקצאות הנדרשות לעסקת הנדל”ן הנתונה.
המשקיע הממוצע רואה מולו תמונות נכס יפהפה ואת התוכנית העסקית המפתה.
באתר של נדלניר תוכלו למצוא דוגמאות כיצד נראית תכנית עסקית מקצועית ומלאה – תכנית עסקית מקצועית לחץ כאן, בחר נכס לדוגמא, ולחץ על כפתור פתח תכנית עסקית.
אולם, שימו לב שמרכיבי הכנסות, הוצאות והקצאות משתנות ואינן בהכרח זהות למשל באזורי השקעה שונים או בקטגוריות נכסים שונות.
גורם ליווי השקעה בעל אמינות ניסיון בסיסי באזור ידע להרכיב עבורכם לרוב תכנית מלאה.
עד כאן זוהי משוואת הסיכוי.
רוב המשקיעים מסתפקים בכך, ומחמיצים נדבך חשוב בבדיקת ההשקעה – משוואת הסיכון.
אלו המשקיעים הממוצעים אשר מבצעים שופינג של תשואה.

2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים  

במידה זהה, אני מקבל פניות ממשקיעים אשר מחפשים לרכוש נכס במחיר הזול ביותר האפשרי ובתשואה המקסימלית.
עכשיו, נלמד על ההבדל בין תשואה מקסימלית לתשואה אופטימלית. זהו נושא אשר נלמד במסגרת של ניהול סיכונים מקצועי ובמסגרת מאמר זה אציג מספר עקרונות בסיסיים מניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך 11 שנים בתעשייה.
ניהול סיכונים – ניתוחי רגישות 
 
תכנית עסקית
הדבר הראשון שחשוב להסביר הוא שהתכנית העסקית היא מודל תאורטי!
התכנית הזו היא לא המציאות, ולעולם אבל לעולם התכנית העסקית אינה יכולה להיות מציאות. בגלל זה היא נקראת תכנית. למה? כי במציאות יש עתיד. העתיד בהגדרה לא ודאי. ולכן יתכנו שינויים. מי שלא מבין את זה לא מבין השקעות. עם זאת ולמרות זאת, הרעיון בתכנית עסקית הינו להנדס מבנה שיתן לנו הערכה וקירוב לפוטנציאל הערך והביצועים של ההשקעה. כלומר, למרות שיתכנו שינויים עדין יש ערך לבצע מודל ותכנית.
ניתוחי רגישות
זה לא מספיק להכין תכנית עסקית בלבד מפני שההכרה בהיתכנות השינויים בעתיד מחייבת את מנהל הסיכונים בהשקעה להעריך את הגורמים אפשריים לשינויים (משתנים) ולהתחשב במשתנים אלו באמצעות ניתוחי רגישות.
זה אולי נשמע מורכב אבל זה מאוד פשוט!

דוגמאות לבדיקת השקעות נדל”ן כדי לחזות תשואה של הנכס

עכשיו אתן לכם כמה דוגמאות קלות.
מקרה בוחן – ניתוח רגישות
נניח שלפנינו 2 חלופות השקעה בעלות תשואה דומה בקירוב סביב 10% על ההון.
השקעה א’:  גובה שכר דירה 750 דולר בחודש, 9000 דולר בשנה.
השקעה ב’: גובה שכר דירה 1000 דולר בחודש, כלומר 12,000 דולר בשנה.
באופן כללי, ככל שפוטנציאל שכר הדירה של נכס גבוה יותר, כך בהתאם הנכס יקר יותר.
כלומר, היתרון בהשקעה א’ שאנו נקבל 10% תשואה על ההון בסך הכל השקעה נמוך יותר.
דבר זה בא לידי ביטוי בנכסים המוצגים כהזדמנויות השקעה במחיר זול ותשואה גבוהה ואטרקטיבית.
המשקיע מסיק שעדיף לו לסכן סכום נמוך יותר, וממילא יקבל תשואה דומה או אף גבוהה יותר מנכסים יקרים יותר.
טעות.
ניתוח רגישות גובה הכנסות
נדל”ן הוא מבנה פיזי המורכב מאסוף של מערכות וחשוף לבלאי ותחזוקה.
עלויות התחזוקה ברוב המקרים הן קבועות למשל: החלפת מזגן, מערכת חימום אויר, בוילר מים, חלונות.
בנוסף, הוצאות רבות תלויות בגודל הנכס ולאו דוקא בשווי הנכס. למשל החלפת גג, ריצוף, שטיחים, צביעת הבית, וכיוצא בזה.
לדוגמא, עלות רכישת מערכת חימום אויר FURNACE \ HVAC יכולה לעלות 3000 דולר וצפונה, כמובן תלוי בסוג ואיכות המוצר.
השקעה א: הוצאנו 3000 דולר מתוך 9000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 3.33% בתשואה
השקעה ב’: הפסדנו 3000 דולר מתוך 12000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 2.5% בתשואה
ולכן, בנכס שבו גובה שכר הדירה נמוך יותר, אנו נראה שאחוז התשואה נפגע יותר חזק כאשר יש עלויות תחזוקה.
נקודת איזון כמותית- דוגמא: לגובה שכר דירה
האם זה אומר שכדאי לרכוש נכס כמה שיותר יקר?
לא. כי ככל שהנכס יותר יקר התשואה הפוטנציאלית מהשכרה יורדת.
אך זה כן אומר שחשוב לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הכי זול, מפני שהביצועים צפויים להפגין רמת יציבות נמוכה יותר על פני זמן.
כלומר יש כאן עניין של מציאת נקודת איזון.
חשוב להבין שנקודת איזון אינה דבר מוחלט, אלא דבר סוביקקטיבי ואסביר מעט על כך בהמשך.
קריטריון סף לסינון הזדמנויות השקעה
לעניננו, אנו למדים מדוגמא זו שמנהל תהליך ליווי השקעה מקצועי יבצע ניתוח רגישות של הוצאות תחזוקה צפויות, של רמות גובה שכר דירה באזורים השונים, של מחירי הבתים באותם השווקים ושל מאפייני המשקיע ובהתאם לכך יקבע קריטריון סף של גובה שכר דירה. 
דוגמא לקריטריון סף: לאתר למשקיע נכס המושכר ב1000 דולר לכל הפחות.
דוגמא נוספת לקירטריון סף: לאתר למשקיע 5 נכסים, כאשר כל נכס מושכר ב900 דולר לכל הפחות.
לסכם, תהליך ניתוח הרגישות כולל בחינת משתנה משפיע וניתוחו, בהתאם לכך ביצוע בחינות כדי לקבוע נקודת איזון מסוימת.
כך מפתחים קריטריון סף.
כדי לכוון את ההשקעה כראוי, איתור וסינון מקצועי של הזדמנויות השקעה מתבצע בהתאם לכל קריטריוני הסף של ההשקעה.
ניתוח רגישות – איבוד שכר דירה
באופן כללי, ככל שמיקום של נכס איכותי יותר לרוב מחיר הנכס יהיה יקר יותר, ובהתאם גם שכר הדירה גבוה יותר.
ולמקרה הבוחן שלנו, ניתן להעריך שהשקעה ב’ בשכר דירה גבוה יותר,  צפויה גם להעניק לנו לנו נגישות למיקום איכותי יותר. מיקום איכותי יותר מגדיל את הסבירות להשיג לקהל שוכרים איכותי יותר לנכס,  כזה שיפחית את החשיפה לדייר בעייתי ולא משלם. המשתנה הפועל כאן הינו איכות המיקום.
נקודת איזון איכותנית- דוגמא: מיקום
האם המסקנה מניתוח הרגישות היא שנקנה נכס במיקום האיכותי ביותר? לא.
אך זה כן מלמד על החשיבות  לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הזול ביותר, מפני שאיכות המיקום תשפיע על יציבות העסקה בטווח הזמן בינוני-ארוך.
כלומר גם כאן ישנה נקודת איזון.
קריטריון סף למיקום
זוהי דוגמא נהדרת להמחיש את החשיבות הסובייקטיבית בקביעת קריטריון סף עבור איכות מיקום, כחלק מתכנית מקצועית לסינון עסקאות השקעה.
כאשר עומדים לפניי משקיעים ישראלים אשר מצפים להשקעה המתנהלת ביציבות בבקרה מרחוק, הכוונת המשקיע לרמת מיקום איכותית מספיק היא הרבה יותר חשובה מאשר במקרים של משקיע מקומי אשר הנכס ממוקם בחצר האחורית שלו ובמיוחד אם הוא חלק אינטגרלי מאותה אוכלוסיה בה הוא פועל.
משקיעים ישראלים למרבה הצער רוכשים נכסים באזורים קשוחים וקשים לניהול בכל רחבי העולם וברוב המקרים גם דרך ליווי נדל”ן כזה או אחר.  זו אחת הטעויות העיקריות הנובעות כתוצאה מרכישת נכסים להשקעה ללא תשומת לב מקצועית לבחינת משוואת הסיכונים בעסקה, ויצירת תכנית מותאמת אישית למשקיע לקביעת קריטריוני סף לסינון הזדמנות השקעה נכונה.
לסיכום, למדנו כי התכנית העסקית היא מודל תאורטי לצפי התשואה.
ברמה הבסיסית חשוב לדעת לבדוק שהתכנית העסקית היא נכונה ומלאה, אך זה לא מספיק.
במציאות התשואה היא תוצאה. תוצאת התשואה תלויה במשתנים אשר אינם ידועים אך בחלקם המשמעותי ניתנים לבחינה.
לכן, במידה ואינכם בקיאים במקצוע ניהול הסיכונים ובחרתם לפעול בהשקעת נדל”ן באמצעות ליווי מקצועי, הרי שמומלץ לכם לבדוק שהגורם המקצועי אינו מסתפק בהכרה והסבר של כלל סעיפי ההכנסות וההוצאות של הנכס לבדיקת השקעה משתלמת ברמת תשואה, אלא שמדובר בגורם בעל הכשרה מקצועית בתחום ניהול הסיכונים ונותן דעתו על מרכיבי סיכון שמעבר לבדיקה ברמה המספרית הבסיסית.  
 
על הכותב: ניר בבג’ני, מנהל הפורום הישראלי בתפוז להשקעות נדל”ן בארה”ב. מייסד חברת נדלניר, השקעות נדל”ן בארה”ב.
בהכשרתו מנהל פרויטים וסיכונים עם ניסיון של מעל עשור בתעשייה, ועם ניסיון השקעות נדל”ן בארה”ב מספר שנים רב ובמספר מדינות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה? – סקירה מהירה

לא מעט משקיעים מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט. אך, הם חוששים מכך שחברות ומתווכים מציגים להם תמונה חלקית בלבד של התמונה המלאה. מה עושים? איך ניתן להקטין סיכונים? בסקירה מהירה זו, אנו נעזור לכם להבין איך ניתן יהיה לזהות עסקאות טובות שאכן שווה להשקיע בהם.

בדיקת השקעות נדל”ן בחו”ל

מאחר ואנו פוגשים לא מעט משקיעים מתחילים ומנוסים מידי חודש, אנו נחשפים למגוון רחב של שאלות מצד המשקיעים שמעוניינים בשירותנו. להלן מקצת השאלות:

  • איך ניתן לדעת שמדובר בעסקה אמיתית ובטוחה?
  • איך אני יכול לדעת שבעצם אני לא קונה בית שלא מתפקד ומישהו משלם לי מהכסף שלי בעצם?
  • איך אני יכול לדעת שבבית בו אני רוצה להשקיע באמת יש שוכר? 
  • אם הבית מושכר, איך אני יודע מה הסכום האמיתי שהשוכר משלם (כמה מגיע אלי מתוך הסכום)?
  • איך אני יודע שלא עושים מניפולציות על סכומי הכסף שניתן להשיג מהנכס לאחר ההשקעה?
  • ועוד..

עד כמה שחלק משאלות אלו יכולות להישמע תמוהות, נתקלנו בלא מעט מקרים בהם חברת תיווך/שיווק ישראליות הבטיחו תשואה מובטחת וקבועה מראש למשקיעים אך בפועל שילמו את התשואה הנ”ל עם כספם של המשקיעים בכך שהחברה גבתה על נכס זול סכום גבוה משוויה האמיתי! במקרים אחרים, בתים הוצגו ככאלו המפיקים דמי שכירות גבוהים למדי אך לאחר עסקת ההשקעה, מתברר למשקיע שבפועל דמי השכירות נמוכים משמעותית והתשואה הצפויה צונחת בבת אחת.

אז מה עושים? איך בכל זאת משקיעים חכם ובטוח? ובכן, בשביל זה אנו כאן:

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה?

כאשר אתם מעוניינים להתקשר עם חברה/איש מקצוע לצורך ביצוע השקעה בחו”ל, כדאי להפעיל כללי ברזל בסיסיים ולהיות זהירים במיוחד. להלן מספר דוגמאות שיעזרו לכם:

  • אל תסמכו על דוחות של חברת הנדל”ן
    מציגים לכם תמונת מציאות ורודה מידי, העלו חששות. מציגים לכם מודלים של רכישת נכסים, בדקו מודלים של אחרים שאינם באינטרס של החברה המתווכת.
  • אל תסמכו על אישורים אפילו כשהם כתובים
    בקשו חוזה שכירות מחברת הניהול, בקשו דוגמאות להסכמים מול משקיעים אחרים, וודאו שמדובר באישורים תקינים ואמיתיים ואף בקשו פרטים של משקיעי עבר.
  • אמתו כל נתון שגורם זר מציג בפניכם
    נאמר לכם שניתן לצפות לתשואה מסוימת, בדקו את הסכם השכירות, בדקו את הלוחות השונים כדי להבין מהם דמי השכירות הראליים בסביבת הנכס להשקעה.
  • הקטינו סיכונים בהשקעה משותפת
    וודאו שהגורם המתווך/מלווה מחזיק בכוח קניה משמעותי מול אנשי המקצוע ומנהלי הנכסים. כך תבטיחו עלויות נמוכות וסיכויים גדלים לתשואה גבוה יותר.
  • אמתו את חברת הנדל”ן/המתווך
    חפשו את שם החברה יחד עם המילים “המלצות” “חוות דעת” “עוקץ” “הונאה” ואו כל מילה אחרת שיכולה להציף מידע חיוני טרם ההשקעה בפועל.

איך אנחנו יכולים לעזור לך?

בעבודה עם נדלניר כל משקיע מהווה חלק מקבוצת משקיעים גדולה. יחד אנו מהווים כוח מול חברת הניהול אשר נותן לכל משקיע ומשקיע אפשרות ליהנות מרמת שירות ויחס טוב יותר. זה גם מקטין את הסיכון שחברת הניהול תרצה להתעסק עם משקיע בודד בקבוצה בבעיות שירות או אמינות כי חברת הניהול יכולה לאבד עסק גדול יותר מול כל הקבוצה ומשקיעים עתידיים

אנו מאמינים בשקיפות בכך שמשקיע חייב להחזיק בבעלות מלאה וישירה בנכסים בהם הוא משקיע. מעבר לכך, אנו מאמינים שהמשקיע יכול לצאת לדרך רק לאחר שפתרנו את כל ספקותיו על ידי הוכחת דברינו בעזרת מקורות חיצוניים ואמינים כדוגמת:

  • הצגת הסכמי שכירות של משקיעים קודמים.
  • הצגת פרטי משקיעים לקבלת חוות דעת אישית עלינו.
  • הצגת נתונים אודות הסביבה והנכסים בלוחות באינטרנט.
  • הצגת מלוא האינטרסים שלנו כבר בפגישה הראשונה.
  • ועוד.

מעוניינים לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית? רוצים לבצע השקעה בסביבה טובה ובטוחה ולהקטין את הסיכון למינימום האפשרי? שוחחו איתנו, קבעו פגישה ונשמח להציג לכם את השירות שלנו וללוות אתכם עד להשלמת ההשקעה בהצלחה!