פוסטים

אודות קליבלנד אוהיו: האם להשקיע בנדל”ן בעיר?

כחלק מפעילותנו בענף הנדל”ן, אחד המקומות העיקריים שאנו עוסקים בו ועוזרים ללוות את לקוחותינו להשקיע בו הוא קליבלנד אוהיו. אנו עוזרים למשקיעים להשקיע שם את כספם באופן מקצועי, בביטחון ובהזדמנויות המשתלמות ביותר ישירות בשוק הנדל”ן האמריקאי בכלל וגם בשוק באיזור זה בפרט. אך, נשאלת השאלה- מדוע דווקא קליבלנד אוהיו? ועל כך נענה במאמר הבא. 

אודות קליבלנד אוהיו:

ראשית כל כאשר מדברים על מדינת אוהיו חשוב לעשות הבחנה בין האזורים השונים. ישנן הזדמנויות השקעה שונות בערים כמו טולדו , סינסינטי , סולון.  אך אנו מתמקדים כאן באזור צפון מזרח אוהיו, הערים הסמוכות למטרופולין קליבלנד.  כלומר, חגורת הערים הממוקמות בקרבה סמוכה למטרופולין קליבלנד, אך לא בתוך מרכז העיר.

קליבלנד הינה עיר במדינת אוהיו שבארצות הברית. קליבלנד היא גם בירת מחוז קויאהוגה, שנחשב למחוז הגדול ביותר במדינת אוהיו. העיר ממוקמת בצפון-מזרח אוהיו, על החוף הדרומי של ימת אירי, בערך כ-97 ק”מ מערבית מהגבול עם פנסילבניה. העיר הוקמה בשנת 1796 על שפת נהר קויאהוגה, והפכה למרכז ייצור בשל מיקומה על שפת הנהר, כשהיא מחוברת למספר רב של תעלות וקווי רכבת. העיר הינה אחת הערים הגדולות והמרכזיות בארה”ב ומתגוררים בה כיום כ-480,000 תושבים.

העיר שהייתה אחת הערים הכושלות בארה”ב בשנות השבעים והשמונים של המאה ה-20 עברה מהפכה בשנות התשעים ותנופת בנייה שכללה את היכל התהילה של הרוק אנד רול, איצטדיונים חדשים ומפוארים לקבוצות הכדורסל והפוטבול של העיר הפכו את העיר לאתר תיירותי ממדרגה ראשונה. השיקום שהחל בשנות ה-80 בו ניקתה העיר את אזור המרכז המסחרי ושיפצה את גנים הציבוריים ונתיבי המים שלה, הפכו אותה לאחת הערים הראויות ביותר למגורים בארצות הברית. העיר קליבלנד מציעה למשקיע שוק סולידי ויציב שמתאפיין בעלייה מתונה החל משנת 2013, השוק סבל קשות מאז המשבר הכלכלי של 2008 והתקשה להתאושש למרות כל מאמצי המדינה, בקליבלנד קהילה יהודית גדולה ומושרשת ובתי ספר מהטובים בעולם. בנוסף לכל אלו, לאחר המשבר הכלכלי פעלה אוהיו ליצירת שגשוג כלכלי ולשיקום השכונות והאיזורים שנפגעו, התמיכה הממשלתית תרמה רבות להתייצבות השוק,עובדים חדשים הוכנסו למעגל העבודה דבר שהחזיר את האמון במשלמי המשכנתאות ומשלמי השכירות.

מדוע כדאי להשקיע בנדל”ן בקליבלנד אוהיו?

הצמיחה של קליבלנד הובילה אותה ליעד כדאי ביותר להשקעה בנדל”ן. למרות זאת, ייתכן ורבים מכן תוהים מדוע לטרוח להשקיע בנכסים וניהולם מרחוק מעבר לים במקום להשקיע בישראל קרוב לבית ? או למה דוקא בקליבלנד ולא במקום אחר בארה”ב ?

ישנן סיבות טובות מאוד להשקיע בנכסים דווקא באזור קליבלנד אוהיו ונפרט כעת את כל המידע אשר שופך אור על הזדמנות ההשקעה באזור זה.

  1. סביבה כלכלית:
  • תקציב השקעות ופיתוח ממשלתי של 12 ביליון דולר
  • פרויקט חידוש עירוני לאורך קו הנהר LAKE ERIE
  • צמיחת תעסוקה עקבית וגבוהה מהממוצע הארצי הכללי
  • NEO אזור היצוא הגדול באוהיו – מדורגת כיצואנית ה6 בגודלה מבין מדינות ארה”ב
  • נוכחות של 70% מחברות ה Fortune 500 . מתוכן, 10 מטות חברה ממוקמות באזור.
  • קליבלנד היא הבית של מוסדות בעלי שם עולמי, כגון : Dunlop, Aleris, Cliffs, KeyCorp, Eaton ועוד מוסדות רבים.

2. תעשייה רפואית מובילה צמיחה: 

  • תעשיית בריאות בעלת קצב הצמיחה המהיר ביותר בארה”ב.
  • יותר מ 60 בתי חולים בקליבלנד.
  • תעשייה ביו רפואית עם יותר מ 600 מתקנים. כל שנה מתווספים מתקנים.
  • התעשייה הביו-רפואית היא יצואנית גדולה של מוצרים התורמת ערך כלכלי מוסף לאזור.
  • קליבלנד קליניק  (Cleveland Clinic) – מרכז מצוינות עולמי מוביל בתעשייה הרפואית.
  • University Hospital – מרכז רפואי גדול בעל השפעה כלכלית סביבתית.
  • Global Center for Health and Innovation – מרכז מצוינות ומובילות בתעשייה.

3. ההזדמנות בשוק הנדל”ן:

  • מטרופולין קליבלנד הינו הגדול בארה”ב השוכן צמוד לנהר – סוגר על התפשטות היצע הנדל”ן.
  • הזדמנויות לרכישת נכסים באזורי אוכלוסיה איכותית ויציבה וגם בטווח מחירים משתלם ביותר.
  • חוקי השכירות נוטים לטובת בעלי הנכסים ולא הדיירים –  פינוי נכס מהיר.
  • שכר דירה גבוה לעומת מחירי הנכסים – תשואה גבוהה ותזרים מזומנים חזק למשקיעים.

4. תעשיית בידור וספורט משגשגת:

  • פליי האוס סקוור – מתחם ההופעות ה-2 בגודלו בארה”ב !!
    מושך תיירות פנים אמריקאית גבוהה ומהווה מרכז מקומי כלכלי ( שני רק למרכז לינקולן בעיר ניו-יורק התופס את המקום ה 1 בארה”ב )
  • קונבנשן סנטר – מתחם מרכז הכנסים הענק והחדש. מארח כנסים מובילים וחשובים החל מ 2016
  • קליבלנד היא הבית של 3 קבוצות ספורט גדולות – מביאות הכנסות תיירות משמעותיות לאזור במשך כל השנה.

5. חינוך ושוק העבודה:

  • יוזמת רפורמת המיסים באוהיו – מעודדת ומושכת אליה עסקים ויוצרת סביבת מחייה זולה.
  • חינוך גבוה: 27 מכללות ואוניברסיטאות.
  • ברשימת 10 הערים המובילות בארה”ב להיצע עבודה לאקדמאיים.
  • נתון אחרון וחביב – תוצאות. הערכת גודל כלכלה 170 ביליון דולר (NEO GDP DATA).

לסיכום,

עסקאות נדל”ן כדאיות בקליבלנד אוהיו וייתכן כי עדיף להקדים את שאר המשקיעים בעולם שמתחילים להבין זאת.

אם ברצונכם לדעת עוד או להתייעץ איתנו בנוגע להשקעות נדל”ן בארה”ב ובעולם הנכם מוזמנים לפנות אלינו, לצוות נדלניר, ואנו נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

 

איך בוחרים מיקום השקעה בארצות הברית לתשואה גבוהה בסיכון נמוך?

למרבית המשקיעים יש פחד מביצוע השקעות בסכומי כסף גדולים, כאשר מדובר בנדל”ן מרוחק כבארצות הברית פחד זה גדול אף יותר מאחר והם יודעים שיש מידע רב שאינו גלוי לעין ויש להם חשש מכך שכספם יושקע במדינה לא נכונה, בעיר ללא תעסוקה ואו בשכונה בעייתית בה יתקשו לגבות את שכר הדירה מידי חודש. פחד זה מוצדק אך יש מענה לחששות אלו ועל כך ננסה לענות במאמר זה.

בחירת מיקום השקעה בארצות הברית

כאשר אנו משקיעים ברכישת בית בארצות הברית, נבקש לדעת שבית זה יקנה לנו ביטחון כלכלי, או במילים אחרות נחפש השקעה עם היתרונות הבאים:

  • השקעה בסיכון נמוך.
  • השקעה עם תשואה גבוהה.

כולם יודעים לחשב את התשואה הצפויה אך רבים לא יודעים איך לזהות סיכון כהלכה.

כאשר משקיעים בנדל”ן המשתנה המשמעותי ביותר בכל הקשור לסיכון הנו כמובן מיקום הנכס ועל בחירת מיקום להשקעה בארצות הברית נעסוק כעת,

איך בוחרים מיקום להשקעה?

כדי לענות על שאלה זו, עלינו להקדים ולהדגיש שלכל משקיע יש רף שונה של סיכון שביכולתו לקחת על עצמו ומומלץ לברר זאת טרם יציאה להשקעה מכל סוג שהוא (הרגישו חופשיים לפנות אלינו לבירור רף סיכון שמתאים עבורכם!)

בואו נתחיל!

איתור מיקום השקעה בארצות הברית ברמת המאקרו:

רבים חושבים שאיתור נכס נעשה לפי פוטנציאל ההשבחה שלו. ובכן, לא כך יש לנהוג. במקום זאת, יש להתייחס לערך השוק של הנכס ולא לפוטנציאל ההשבחה שכלל אינו מובטח.

למה?

שוק הנדל”ן בארצות הברית הנו שוק מחזורי. ככזה, אנו זוכים להצצה אל העתיד. במידה והנכס מוצע במחיר נמוך מהשיא אליו הגיע בעבר, הרי שאנו יודעים שיש צפי לעליית ערך הנכס. לעומת זאת, במידה והנכס נמכר ברמת שיא ואו קרוב לרמת שיא של כל הזמנים, הרי שאין צפי לעליה משמעותית בערך הנכס ולכן מומלץ לוותר עליו.

בשונה מבישראל בה הנכסים מתייקרים כל הזמן, בארצות הברית, יש עליות ומורדות בערכי הנכסים ביחס מלא למצב הכלכלה. כדי ליהנות מיתרון משמעותי זה, מומלץ לבצע השקעות נדל”ן דווקא במדינות השניוניות “SECONDARY STATES” כדוגמת אוהיו / אידיאנה / מישיגן בהם יש עוד מרווח גדול לעליית ערך עד לשיא בשווי הנכסים שהכרנו בעבר.

איתור מיקום השקעה בארצות הברית ברמת המיקרו:

מומלץ לבחור נכס להשקעה באזורים בהם האוכלוסייה איכותית ויציבה. (שוק תעסוקה מלא, שירותים ציבוריים תקינים, רמת פשיעה נמוכה..) וזאת מאחר וככל שהאוכלוסייה איכותית יותר, כך אתם צפויים לראות עליית ערך גבוהה יותר ולהצליח לגבות את שכר הדירה בזמן מידי חודש. לעומת זאת, באזורים בהם יש פשיעה ואוכלוסיה קשה, המשקיעים יידרשו להשקיע זמן ואנרגיה מידי חודש בכדי להצליח לגבות את המגיע להם וזה כבר מצב שאינו אופטימלי עבור משקיע ישראלי שנמצא הרחק הרחק מהנכס בו השקיע.

שימו לב! במקום לחשוב על הרווח הגדול ולהפסיד את הקרן בהשקעה, עדיף לחשוב על יעדים ראליים וליהנות מביטחון כלכלי!

האם יש דרך להבטיח הצלחה בהשקעות נדל”ן בארצות הברית?

בוודאי. הצלחת השקעה באצות הברית תלויה במספר גורמים:

  • קשרים עם צוות מקומי יעיל ואמין:
    משקיע ישראלי שפועל מרחוק, תלוי בגורמים המנהלים את הנכס ויש משמעות למקצועיותם ואמינותם.
    אחריות צוות ניהול: איכות הניהול, איכות השיפוץ והנכס כדי למשוך את הדיירים היותר טובים באזור הנתון.
  • רכישת נכס במחיר נמוך מערכו בשוק:
    השקעה בנדל”ן כוללת לרוב גם שיפוץ של הנכס. לכן, השגת עסקה טובה מקנה מרווח וגמישות בטווח הקצר והגנה על הכסף שהושקעה.
  • לדעת לשאול את השאלות הנכונות:
    לשלוח פקח לבדיקת נכס ולרכוש מרחוק, זו לא בעיה. אך, במידה ולא תשאלו את השאלות הנכונות, אתם עלולים להפסיד עשרות אלפי דולרים..
לסיכום,

לקנות נכס בארצות הברית להשקעה, כל אחד יכול. להרוויח כסף באופן קבוע בסיכון נמוך, זה כבר נושא אחר לגמרי. יש צורך בניסיון מוכח בבחירת עסקאות קודמות, בהתקשרות עם צוות מקומי, בתשאול ממוקד ומדויק של כלל אנשי המקצוע המקומיים (מתווך, פקח, חברת ניהול, קבלה ועוד..) ובהצלבת מכלול הנתונים יחד שיצביעו על כדאיות ההשקעה והסיכון הנכלל בה.

אנו בנדלניר, יודעים לאתר את סביבת ההשקעה, לבחון את טיב ההשקעה ולבצע את ההצלבה בין הנתונים החלקיים שכל גורם מספק לנו בכדי לבנות את התמונה המלאה שתצביע עבורנו על הנכס הנכון, במחיר הנכון ובסיכון הנכון עבור המשקיע. – רוצים לדעת עוד על התהליך? מעוניינים להיפגש ולהתייעץ איתנו? פשוט השאירו פרטים ונשמח לעמוד לרשותכם!

בהצלחה!