פוסטים

למה בחרתי להשקיע בקליבלנד אוהיו

איך לבחור השקעות נדל"ן

כשאנחנו משקיעים בנדל"ן בארה"ב, אנו מחפשים את הפוטנציאל לעליית ערך הנכס, ההשבחה שלו. השבחה היא תהליך של יצירת רווח מהנכס. אבל כשאנחנו מחפשים איפה הכי כדאי להשקיע, כדאי וחשוב להסתכל לאורך זמן. אסטרטגית אנחנו בחרנו להשקיע לטווח הבינוני (5-10 שנים), אך ניתן להסתכל על ההשקעה בנכס גם לטווח הארוך (יכול להגיע גם ל-20+ שנים). ככל שנבחר להשקיע לטווח ארוך יותר, כך נצמצם את הסיכון שאנחנו לוקחים אך לא בהכרח נשפר את עמודת הרווח. במאמר הבא נסביר כיצד לבחור אזור להשקעה ופרמטרים נוספים בנושא.

איך לבחור אזור להשקעה עם פוטנציאל עליית מחירים?

חשוב להבין, המחירים בשוק נקבעים על פי מאזן הכוחות בין ההיצע לביקוש באותו האיזור (ראה פוסט המחירים בשוק). כלומר, אם הדרישה לנכסים גוברת על ההיצע, המחירים יעלו ולהפך.
אם כבר החלטנו להשקיע, נבחר את האזור עם הפוטנציאל צמיחה הגבוה ביותר על פני הזמן.
זו אכן נראית ההחלטה הרציונלית ביותר, אך מה יכול לתת לנו אינדיקציה לפוטנציאל ההשבחה של הנכס על פני השנים הבאות?

ניתן להניח כי ככל שהאוכלוסייה גדלה, הצרכים שלה גדלים וכך עולה גם הביקוש לנכסים. בנוסף, אנחנו עלולים לחשוב שאם יש עלייה בביקוש, ישנה גם עליית מחירים תואמת.
אך האם גידול האוכלוסייה באזור הוא מדד מהימן לקבוע את פוטנציאל עליית המחירים? לא בדיוק.

חשוב להבחין בהבדלים בין שוק הנדל"ן האמריקאי לשוק הישראלי. במדינת ישראל, שוק הנדל"ן פועל בתודעת מחסור.
כלומר, פוטנציאל האדמות לבנייה בארץ הוא מוגבל ולכן גידול באוכלוסייה יביא בדרך כלל לעלייה בביקוש ואף לעלייה במחירים.

השקעות נדלן בארצות הברית – אז מה באמת ההבדל בין ישראל לארה"ב?

בארה"ב, הסיפור שונה לחלוטין. עתודות השטח לבנייה הן כמעט בלתי מוגבלות.
כאשר ישנו גידול משמעותי בביקוש, ניתן להכשיר שטחי אדמה רבים לבנייה. אם יש מחסור בשטח באזור פרברי מסוים, לרוב תיהיה חורשה בקרבת מקום שלא יהססו לשטח כדי להגדיל את שטחי המגורים. ניתן לראות שההנחה שלנו כי עלייה בביקוש מביאה לעלייה במחירים היא לא מדויקת, או יותר נכון, מדויקת לשווקים מסוימים.
בשנים האחרונות עשיתי הרבה בדיקות שמאות לנדל"ן בארה"ב, בין היתר באטלנטה, קליבלנד, שארלוט ודטרויט.
התמקדתי בחיפוש ומחקר באזורי הפרברים של הערים. במרכזי הערים הנכסים יקרים בהרבה ולרוב לא מאפשרים טווחי רווח משמעותיים באסטרטגית ההשקעה שלנו(ראה פוסט על נדל"ן במרכז ערים). בארה"ב,  הערך השמאי של האדמה בנכסים הוא 15% מערך הנכס. בישראל לשם ההשוואה הערך המקביל בנכסים עומד בממוצע על כ-30% (באזורי הביקוש בישראל יכול להגיע עד לכ-70%). הסיבה להבדל הכל כך משמעותי היא בדיוק בעתודות הקרקע שיש בארה"ב וחסרות בישראל.

בארה"ב מסורתית הנדל"ן עובד בצורה שונה- כשהמחירים לנכסים בשוק עוברים את עלויות הבנייה המתוכננות, יש כדאיות לבנייה. כלומר, אין חשיבות גדולה למחיר הקרקע כי הוא נמוך ואינו משתנה מהותית. אנחנו מסתכלים על הרכיב היקר הבא בעסקה והוא הבנייה (חומרים ושעות עבודה). כאשר המחיר שיווק עולה על עלויות הבנייה, מתחילה הכדאיות. החסם לעליית המחיר הוא בכלל נתון של עלויות הבנייה.

כיצד נאתר אזורי השקעה עם פוטנציאל השבחה?

נחפש שוק שיצא מאיזון בצורה כל כך חזקה כך שהמחירי קניית נכסים בשוק הם 50-60% פחות מעלויות הבנייה.

אם נסכים להנחת עבודה שעלויות הבנייה הם החסם שלנו למחירי הנכסים (בעקבות מה שהסברנו על זמינות הקרקע). אז נבחר במקומות שבהם יש מרווח משמעותי יותר בין מחירי הבתים לעלויות הבנייה.

לדוגמא, ניתן לבנות בית חדש למשפחה אחת בעלות של כ- 180-220 אלף דולר (עלויות חומרים ועבודה). מנגד, ניתן לקנות נכסים בקליבלנד (לא חדשים) בכ- 80-100 אלף דולר.  ניתן לראות שנוצר הפרש משמעותי,  בין מחיר הקנייה לעלות אילו היינו בונים את הנכס. ההפרש יאפשר לנו גם מרווח להשבחה פיזית של הנכס וגם את הרווחיות המידית. זו הסיבה שב-2014 הפסקתי להשקיע באטלנטה ועברתי לדטרויט וקליבלנד. אטלנטה (ראה פוסט על למה עזבתי את אטלנטה) כבר לא אפשרה את המרווחים האלו בין עלויות הבנייה למחירי השוק ולכן הלכתי לחפש הזדמנויות 'קורצות יותר'.

ממה להיזהר כשמחפשים נכס להשקעה בארה"ב?

שוק הנדל"ן יכול לעיתים לתעתע. בעשור האחרון הייתה עלייה מאד משמעותית במחירים באזור פלורידה ואטלנטה.
העלייה הזו קרתה אחרי משבר עמוק בשוק הדיור באזור. העלייה הייתה בסך הכל תיקון בריא וריאלי לשוק המתאושש אבל בעיני משקיעים אחרים היא יכולה להיתפס כתחילתה של מגמה ארוכה. בהסתכלות קדימה, אני חושב שהאזור הזה מוצה לשנים הקרובות. מחיר הנכסים התאזן ועכשיו כבר לא משקף פוטנציאל רווח כמו בעבר ואולי אף משקף סיכון בהשקעה.
היזהרו מלעלות על הגל אחרי שהוא נשבר.

רוצים ללמוד עוד על נדל"ן ב- "חגורת השמש" בארה"ב? כנסו וצפו בסרטון מוובינר שערכתי לאחרונה.

לסיכום

האסטרטגיה שהצגתי לכם כאן (כיצד לבחור את אזור ההשקעה הטוב ביותר בארה"ב, איך לאפיין ולבחון את הנכסים ואיפה למצוא את הרווח) היא רווחית ומוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. אבל, ישנם עוד אסטרטגיות רווח ותשואה בנדל"ן. חשוב מאד לבדוק כל צעד ולהסתכל כל הזמן קדימה בתכנון ומחשבה. אתם מוזמנים להשאיר פרטים ולהתייעץ איתי.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

    איך להשקיע בנדל"ן | השקעות נדלן בארצות הברית

    איך להשקיע בנדל"ן | השקעות נדלן בארצות הברית

    כל מה שרציתם לדעת על השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ובהשקעות נדל"ן בארה"ב בפרט. רוצים להשקיע ברכישת נדל"ן בארה"ב? ישנם פרמטרים רבים שאתם צריכים לקחת בחשבון. אנחנו בנדלניר פה בשבילך עם כל המידע שאתם צריכים לדעת אם אתם מתלבטים או רוצים לדעת מידע נוסף אודות השקעה בנכס נדל"ן בארה"ב.

    כדי לעבור אל המידע המלא בנושא עליו תרצו ללמוד , לחצו על נושא השיעור הנבחר מתוך המאגר הבא:

    – חדש באתר נדלניר? שעורי נדל"ן מומלצים ביותר:

    למה להשקיע בנכסים באזור קליבלנד?
      – מדריך לפתיחת חשבון בנק
      – סרטון הסבר איך לנתח עסקת נדל"ן

    1- איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן

    -למה נדל"ן בארה"ב (בקרוב)
    מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל"ן בארה"ב
    האם השקעות נדל"ן בחו"ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל"ן בישראל?
    למה ישראלים מתעניינים בנדל”ן באמריקה?

    2- איך מתחילים להשקיע בנדל"ן?

    מדריך השקעות נדל"ן
    מה משקיע נדל"ן מתחיל צריך לדעת?

    סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל
    מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל"ן?
    -השקעה בטוחה / השקעה בתשואה מובטחת – היש חיה כזו?!
    עסקאות פליפ בארצות הברית – הדרך המהירה ביותר להרוויח מנדל"ן!
    7 טיפים למבצעי השקעות נדל"ן בארצות הברית!
    השקעות נדל”ן – מה המיומנות החשובה ביותר שיודעים המשקיעים המצליחים?
    השקעות נדל”ן בארה”ב – 4 שיעורים שכל משקיע נדל”ן יכול ללמוד מדונלד טראמפ
    עמוד מונחי נדל"ן המשמשים בתהליך קנייה או מכירה של הנכס

    3- איך לבחור השקעת נדל"ן

    נדל”ן מניב ארה”ב – למה להשקיע בנכסים דוקא באזור קליבלנד אוהיו?
    מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית?

    נדל"ן להשקעה: למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל"ן?
    צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?
    האתגרים בהשקעה בנדל"ן במדינה זרה – פודקאסט משותף עם ג'ון קארני (Locker Room)
    למה בחרתי להשקיע בקליבלנד אוהיו
    איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – נכסים באטלנטה, פלורידה או אוהיו?
    איך לבדוק אם נכס מניב כדאי להשקעה?
    -השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות


      רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!


      4- מימון השקעות נדל"ן

      מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו"ל
      משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל"ן בחו"ל

      5- איך לקנות נדלן בארה"ב?

      5 המפתחות להצלחה בעסקאות נדל"ן בארה"ב
      מנטליות משקיעים – איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב בצורה נכונה
      מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?
      היכן מומלץ להשקיע?
      מה הסיכונים והביורוקרטיה אותם יש לדעת מראש?
      משקיעים בנדל"ן בארה"ב? אספנו בשבילכם אתרי אינטרנט שיעזרו לכם
      מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה ההסתברות לכך?
      סקשן 8
      סיור בשטח לפני השקעה: כמה חשוב לסייר בקרבת הנכס להשקעה בחו"ל?!
      קניית נדל”ן בארה”ב – איך לבדוק כדאיות עסקה לפני הרכישה? הדרכה להשקעה בטוחה בנכס מניב
      בתים בארה”ב – דברים שהלוואי וידעתי לפני ההשקעה הראשונה – מתי ואיך לקפוץ למים?
      -איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

      6- איך להשקיע בנדל"ן | שיפוצים

      איך לשפץ נדל"ן מרחוק? (בקרוב)
      איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו"ל?
      הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי
      -מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? – ראיון עם סוכן ביטוח

      7- איך להשקיע בנדל"ן | הגנות ביטוחים וניהול סיכונים 

      פוליסת אחריות לנכס בארה"ב
      מה זה LLC בהקשר לרכישת נכס בארה"ב?
      איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה?
      האם לבצע השקעה ישירה בארה"ב או להשקיע באמצעות LLC?
      איך יודעים שעסקת השקעה בחו"ל אכן כדאית ובטוחה? – סקירה מהירה

      8- ניהול נכסים להשכרה בארה"ב |  איך להשקיע בנדל"ן מניב תזרים מזומנים

      איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל"ן מרחוק?
      הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה
      הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול
      ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו"ל?
      סיפור ההשקעה של טטיאנה – איך פיקדון בנקאי רדום הופך לנדל"ן מניב בארה"ב
      איתור ורכישת נכסים בארה”ב – איך רונן הצליח להשקיע בנדל”ן באוהיו המניב 11.2% תשואה שנתית?

      9- נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב

      איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?
      -איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?
      איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל"ן להשקעה בארצות הברית?
      איך רוכשים בית להשקעה בארצות הברית במחיר נמוך מערכו בשוק?
      איך בוחרים מיקום השקעה בארצות הברית לתשואה גבוהה בסיכון נמוך?
      שיטת הסמול-בול. איך לקנות נדל”ן בארה”ב מתחת למחיר השוק?
      נדל”ן בארה”ב – לא מה שחשבת! איך לבדוק האם עסקת “מציאה” היא בכלל השקעה מתאימה לך?

      10- בירוקרטיה בהשקעות בארה"ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל"ן 

      למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה"ב?
      ארנונה על בית בארצות הברית: מה גובה מס הנכסים בארה"ב ואיך ניתן להוזילו?
      האם הסדרה "בין אריזונה לנס ציונה" אכן מציגה נתוני אמת על השקעה בקליבלנד?
      השקעות נדל”ן בארה”ב – המדריך לפתיחת חשבון בנק בארה”ב
      -המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
      -ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית – ראיון עם סוכן ביטוח
      -בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח – ראיון עם סוכן ביטוח
      פוליסת ביטוח – מגבלות וטעויות שמשקיעים מבצעים

      11- חדשות השקעות נדל"ן בארה"ב  

      הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021
      השקעות נדל"ן בארה"ב בצל משבר הקורונה: מדוע זה הזמן ואיך ללמוד נדל"ן?
      נדל"ן בארה"ב בצל הקורונה: הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול
      סיפור עסקת נדל"ן בצל הקורונה

      12 – נדלניר בית השקעות נדלן בארצות הברית

      -אודות נדלניר
      -ליווי אישי בהשקעה
      -יתרונות הליווי האישי
      שאלות נפוצות של משקיעים
      המלצות של לקוחות שלנו
      המלצות של משקיעים (וידאו) על נדלניר

      ראיון עם מנכ"ל החברה- ניר בבג'ני
      ניר בבג'ני, מייסד חברת נדלניר, מסביר בראיון לערוץ 7 את כל הדברים הקטנים והקריטיים למי שרוצה להשקיע בנדל"ן.
      ניר בבג'ני, מנכ"ל החברה, באתר 'מעריב הבוקר' עם טיפים חשובים כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

      רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

        למה נדל"ן בארה"ב

        בישראל רמות מחירי הבתים גבוהים ופחות נגישים לכיס הישראלי הממוצע. למי שלא יכול לקנות בארץ ועדין רוצה לקנות נדל"ן, ישנה האפשרות לרכוש מחוץ לישראל.
        בארצות הברית ישנה מציאות של תשואה מהשכרה גבוהה מאשר בישראל. זו עובדה שקל לבדוק. סיבה נוספת שמושכת משקיעים היא מפני שהיצע הנדל"ן והשוק גדול ומשמעותי מאשר בישראל, כתוצאה מכך בארה"ב קל יותר להשיג אפשרויות רכישת נדל"ן במחירים נמוכים והזדמנותיים ביחס למה שניתן להשיג בישראל. כלומר ליצור מרווח גלום כבר ברכישה.
         
        לצורך העניין, בארה"ב תרכוש נכס ב-250 אלף שקל המייצר כ-2000 ש"ח הכנסה חודשית. אין צורך להשתעבד למשכנתא עם חוב ארוך והכנסה שוטפת אפסית. אין מס רכישה. בנוסף, נדל"ן בארה"ב הוא כלי חשוב לגוון את תיק ההשקעות שלך, שהרי רובנו בחשיפת יתר לשוק המניות דרך קרנות פנסיה , השתלמות והשקעות עצמאיות. או בחשיפה לנדל"ן בישראל דרך נדלן להשכרה בבעלותנו או דירה בבעלות.
         
        בנוסף, ישנם מספר שיקולים שחשוב להעריך כדי להבין את ההזדמנות, הסיכונים, היתרונות והחסרונות בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
         

        מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית?

        כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. כך, כמעט בכל פגישה עם משקיע אנו נשאלים “מה הם הסיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל?”. או “מה קורה אם יש משבר ומחירי הנדל”ן בארצות הברית יורדים?” אלו שאלות חשובות מאוד, לכן בחרנו להקדיש לנושא זה מאמר: לינק

        סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

        משקיעים רבים חולמים על ביצוע השקעות נדל”ן בחול והשקעות נדל”ן בארצות הברית בפרט. אבל, אותם משקיעים חוששים לעבור לשלב הבא מאחר והם שמעו בעבר על לא מעט עקיצות ורמאויות לצד חצאי אמיתויות והסיכון נראה להם גדול מידי. ובצדק, השקעה מרוחקת הנה פתח לסיכונים חדשים שעלינו להתמודד עמם אך התמורה למתמודדים גדולה במיוחד. לינק: האם השקעות נדל"ן בחו"ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל"ן בישראל?

        מנטליות משקיעים

        לפני שאנו מבצעים עסקת נדל”ן מומלץ לדעת 2 היבטים מרכזיים:  חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב וחשוב לדעת את ההשקעה. לינק: איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב בצורה נכונה

        איך לקנות נדלן בארה"ב?

        בכל עסקת נדל”ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו. לינק: 5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל"ן בארה"ב

        איך לשפץ נדל"ן מרחוק?

        כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן בארצות הברית, אנו חייבים לקחת בחשבון שמדובר לרוב בבתים עשויים עץ ואשר דורשים מידה רבה של תחזוקה ושיפוץ כדי להשמישם ולהשכירם במחיר מלא. לכן, כאשר מבצעים רכישת נכס בשלט רחוק יש צורך בסיוע מאנשי מקצוע מקומיים שעוזרים לנו לשערך את עלויות השיפוץ בנוסף לעלויות הרכישה של הנכס. לינק: שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו"ל?

        ניהול נכסים להשכרה בארה"ב

        החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות. לינק: איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל"ן מרחוק?

        אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל”ן בחו”ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. חשוב לדעת כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות. לינק: הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה

        רכישת נדל"ן

        העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל"ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל"ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה"ב נדל"ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא: נדל"ן בארה"ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?
         
        כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל”ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית “מציאה”. אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו: איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?

        הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

        בעקבות משבר הקורונה משקיעי הנדל”ן שואלים לא מעט שאלות: האם כדאי להשקיע בנדל”ן ב-2021? איפה כדאי להשקיע ואיפה מסוכן ב-2021? מה האירועים שהתרחשו בשנת 2020 אשר הובילו לכדאיות השקעה בנדל”ן? במאמר זה אענה ואפרט על התשובות לשאלות הללו. לינק: הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

        הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

        הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

        מה מבדיל בין משקיע מצליח במימון עסקאות נדלן לבין רוב המשקיעים אשר טועים מפסידים כסף ועסקאות טובות?

        כדי לבצע עסקאות נדל"ן ממונפות מוצלחות, חשוב מאוד להכיר את אפשרויות מינוף הנדל"ן בארצות הברית. דוח שמאות הנדל"ן קובע את מסלול הלוואה שאותו המלווה יאשר לעסקה.  במאמר זה נפרט כיצד הליך אישור מסלול המימון מתבצע באמצעות שמאי להערכת שווי הנכס ודירוג הנדל"ן.


        בדיקת נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב

        בארצות הברית בשונה מנדל”ן מישראל, הבנייה היא מגוונת יותר כגון בנייה מעץ, בלוקים ואבן. לכן, לעתים קרובות יש פער בין הנראות של הבית ובין הערך האמיתי כנגזרת ממצב הבית בפועל. כך לדוגמה, במקרים מסוימים, יש מרתף עם בעיית אטימות למים, סדקים ביסודות של הבית, מערכות ניקוז קלוקלות ואו בעיות תשתית אחרות שיכולות להפוך נכס מעולה לכזה שאסור להתקרב אליו.

        במקרה של משקיע מישראל קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה. לכן, על המשקיע מרחוק להיעזר בפקח מקצועי ואמין מהסביבה שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס. בנוסף, חשוב שהפקח בו תיעזרו בשירותיו יגיע עם המלצות מלקוחות עבר וחשוב יותר – שיש לכם המלצה עליו מחברת הניהול המקומית בה אתם נעזרים בהשקעת הנכס.


        הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי מומחה

        בניגוד לפקח מבנים , אינספקטור, אשר תפקידו לספק הערכה באשר למצב הפיזי של המבנה באמצעות בדק בית, תכלית תפקידו של השמאי להעריך את שווי הנכס. הפקח והשמאי הם בעלי מקצוע שונים. הערכת שווי הנכס תלויה כמובן במצב הנכס הפיזי, אך מעבר לכך ישנם פרמטרים נוספים כמו מיקום הנכס, תצורתו ומצב השוק אשר כולם משפיעים על הערכת שווי הנכס אותה מספק שמאי הנכסים. שמאות להערכת שווי הבית לפני השקעה מתבצעת במרבית המקרים כדרישה הכרחית של בנק או גורם מלווה אחר, כחלק מתהליך אישור קבלת הלוואה למינוף עסקת נדלן.
        לכן, ישנה חשיבות יתרה להבנת מרכיבי דוח שמאות הנכס מעל ומעבר למחיר הנכס הסופי שמספק השמאי בהערכת שווי הנדל"ן.
        זאת מפני שסיווגי השמאי למשל לגבי מצב הנכס, יכולים לקבוע אילו אפשרויות מימון ניתן לקבל למינוף השקעות הנדל"ן שלך.
        למשל, מצב הנכס משפיע על סכום ההלוואה אשר המלווה יהיה מוכן לתת בעבור הנכס. המלווה קובע את סכום ההלוואה ביחס להערכת שווי הנכס. יחס זה נקרא LOAN TO VALUE או בראשי תיבות LTV.

        חשיבות דו"ח שמאי בעת השקעת נדל"ן בארה"ב

        כאשר משקיעים בנדל"ן בארצות הברית ניתן להשתמש פרקטית במסלולי מימון נדל"ן שונים ומגוונים. למשל בהשקעות נדל"ן להשכרה ניתן לבחור מסלולים לטווח ארוך כמו:
        1- הלוואות רכישה מותאמות למינוף רכישת נדלן במצב מבני חיובי
        2- הלוואות מותאמות למינוף עסקאות שיפוץ נדלן והשבחת מצב המבנה הירוד
        במסלול הראשון של הלוואות להשקעות נדל"ן, תנאי הלוואה מותאמים למצב שבו המלווה מעריך שיש סיכון נמוך. הסיכון הנמוך גלום בדירוג חיובי של מצב המבנה הפיזי. במצב כזה, המלווה יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כלומר LTV גבוה יותר.
        לעומת זאת, במצב בו דוח השמאי מצביע על סיווג מצב נכס ירוד, המלווה יציע הלוואה במסלול השני המתאים להשבחת נדל"ן.
        כלומר, המלווה האמריקאי הסטנדרטי יהיה מוכן לתת מימון לטובת השיפוץ, אך מצד שני לא יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה ביחס לשווי הנכס הנוכחי, כלומר LTV נמוך יותר, בגלל מצבו הירוד. לחילופין או בנוסף לכך, המלווה יתנה את ההלוואה בקבלת הערכות על שווי הנכס הצפוי לאחר השיפוץ הנקרא ש-AFTER REPAIR VALUE או בראשי תיבות ARV, ויתנה את מתן ההלוואה בכך שיש מרווח ביטחון בין סכום ההלוואה המקסימלי לבין ה-ARV.
        למה חשוב להבין מראש את מסלולי ותנאי ההלוואה לעסקת הנדל"ן?
        תהליך בדיקות הנאותות בהשקעה, כולל עלויות בדק הפקח ועלויות שמאי. לכן אנו כמשקיעים רוצים לצמצם את הסיכון לדחיית ההלוואה, מפני שאחרת עלויות הבדיקה האלה ירדו לטמיון. לכן כדאי לבצע את הבירור המוסבר מעלה מראש כדי לא להיות מופתעים שתנאי ההלוואה אשר ציפינו לקבל אינם תקפים, או גרוע מכך שאין באפשרותנו להשלים את העסקה בתנאי ההלוואה במסלול שבו המלווה מוכן לעבוד.

        למה אפשרויות המימון קשורות לדו"ח השמאות של נכס הנדל"ן?

        כמו שלמדנו בחלקים אחרים בתהליך ההשקעה, המפתח לצמצום הסיכונים עובר דרך יסודיות ושליטה בפרטים. יש לאסוף את כל פרטי ההלוואה ולא להסתפק רק בנתונים הבסיסיים כמו אחוז הריבית על ההלוואה, ה-LTV ועלויות הסגירה בעסקאות נדל"ן ממונפות.
        למשל, בנוסף לכך יש לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים, ולהבין מה הקריטריונים המשמשים לסיווג כל מסלול הלוואה. אל תניחו שבאפשרותכם לבחור את מסלול ההלוואה, אלא חקרו את הפרטים, האילוצים וההתניות של המלווה עבור אישור כל מסלול הלוואה.
        בהקשר של הדוגמא על מצב המבנה, כדאי לשלוט בסיווג השמאי באשר למצב הנכס C1 עד C6, מפני שמלווים רבים מסווגים את מסלולי ההלוואות בהתאמה לסיווגי מצב הנכס.
        הנה טבלה של סיווגי מצב הנכס:
        C1 – השיפורים נבנו ממש לאחרונה ולא הותאמו בעבר. המבנה כולו וכל הרכיבים חדשים והדירה אינה כוללת פחת פיזי.
        C2 – השיפורים אינם כוללים תחזוקה נדחית, פחת פיזי מועט או ללא, ואינם דורשים תיקונים. כמעט כל רכיבי הבניין חדשים או שתוקנו לאחרונה, שופצו או שוקמו לאחרונה. כל הרכיבים והגימורים המיושנים עודכנו ו / או הוחלפו ברכיבים העומדים בתקן הנוכחי. דירות בקטגוריה זו הן כמעט חדשות או שופצו לחלוטין לאחרונה והן דומות במצב לבנייה חדשה.
        C3 – השיפורים מתוחזקים היטב וכוללים ירידת ערך פיזית מוגבלת בגלל בלאי רגיל. רכיבים מסוימים, אך לא כל מרכיב בניין מרכזי, עשויים להתעדכן או להשתקם לאחרונה. המבנה נשמר היטב.
        C4 – השיפורים כוללים מעט תחזוקה נדחית והידרדרות פיזית עקב בלאי רגיל. הדירה תוחזקה כראוי ודורשת תיקונים מינימליים בלבד לרכיבי בניין / מערכות מכניות ותיקונים קוסמטיים. כל מרכיבי הבניין העיקריים נשמרו כראוי והינם תפקודיים.
        C5 – השיפורים כוללים תחזוקה נדחית ברורה והם זקוקים לתיקונים משמעותיים. רכיבי בניין מסוימים זקוקים לתיקונים, שיקום או עדכון. התועלת הפונקציונלית והמחיה הכוללת פחתו מעט בגלל המצב, אך הדירה נותרה שמישה ופונקציונלית כבית מגורים.
        C6 – לשיפורים נזק משמעותי או תחזוקה נדחית עם ליקויים או ליקויים חמורים מספיק כדי להשפיע על בטיחותם, תקינותם או תקינותם המבנית של השיפורים. השיפורים זקוקים לתיקונים ושיקום משמעותיים, כולל מרכיבים רבים או עיקריים.

        לרוב מצב C1 עד C4 נחשב כמצב מבנה סביר ומעלה ויתאימו למסלול הראשון.
        סיווגים C4 – C6, לרוב מסווגים כמצב מבני סביר ומטה ויתאימו למסלול השני.
        מן הסתם כל מלווה יסווג את מסלולי מימון הנדל"ן המוצעים למשקיעים כראות עיניו.
        שמאי מקצועי נדרש לקבוע בדוח השמאות את דירוג המבנה אשר משקף בצורה הטובה ביותר את הנכס בכללותו. לתאר את נכס הנושא נכון לתאריך ההערכה השמאותי על בסיס מוחלט, כלומר יש לדרג את הנכס לגופו. אנו מציינים זאת כי נתקלנו במצבים בהם השמאי עלול לקבוע את הדירוג על בסיס יחסי, כלומר הוא לא מדרג על פי האופן שבו הנכס מתייחס אלא משווה לנכסים אחרים בשכונה. בנוסף, דירוג המצב והאיכות של נכסים דומים חייבים להיעשות על בסיס מוחלט (שוב, כל נכס השוואתי לגופו), ולא על בסיס יחסי, ולשקף את הנכס נכון למועד המכירה של אותו נכס מקביל. הכרת הפרטים יכולה להיות ההבדל עבורך בביצוע אתגר על בעלי המקצוע ומניעת נפילת העסקה, לכן חשוב להכין שאלות לבירור מול השמאי להערכת הניסיון והמקצועיות לפני ביצוע השמאות.

        לסיכום,

        מינוף עסקאות נדלן להשקעה בארצות הברית דורש היערכות. בפרט, הכנת שיעורי בית והיכרות עם אנשי מקצוע מקומיים, מקצועיים ובדוקים חשובה כמהלך מקדים לביצוע העסקה. בין אם זה פקח שיבדוק את מצבו הפיזי של המבנה ובין אם זה שמאי מקצועי שיעריך את שווי הנכס. במהלך השנים צברנו ניסיון של מאות עסקאות נדלן ודרכם רכשנו את הניסיון והקשרים לקדם את העבודות הנדרשות בנכסים אשר רכשנו עבור עצמנו ועבור לקוחותינו.

        רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


        רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

          הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

          הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

          חדשות השקעות נדל”ן בארה”ב

          בעקבות משבר הקורונה משקיעי הנדל"ן שואלים לא מעט שאלות: האם כדאי להשקיע בנדל"ן ב-2021? איפה כדאי להשקיע ואיפה מסוכן ב-2021? מה האירועים שהתרחשו בשנת 2020 אשר הובילו לכדאיות השקעה בנדל"ן? במאמר זה אענה ואפרט על התשובות לשאלות הללו.

          מה האירועים העיקריים המשפיעים על הנדל"ן העולמי בכלל ועל הנדל"ן בארה"ב בשנת 2021 בפרט?

          כשמתבוננים אל שנת 2021 יש קודם לבחון את האירועים שהתרחשו בכלכלה העולמית כמו גם אירועים חברתיים שהתרחשו בייחוד בהשפעת הקורונה. שנית, יש אירוע כלכלי חסר תקדים הסטורי בהיקפו בו מספר רב של ממשלות ובנקים מרכזיים בעולם הגיבו למשבר שנוצר ונקטו במהלך של הדפסת כסף כדי ליצור תמריצים וסיוע לחברות בעקבות המצב הכלכלי המורכב. בנוסף, לא מעט מדינות חילקו כספים לציבור בצורות כאלה ואחרות כמו פיצויים למשל. כתוצאה ממהלכים אלו המדינות מגדילות חוב.

          כאשר מדפיסים כסף ומגדילים חוב נוצר לחץ להגברת אינפלציה. ההגדרה של אינפלציה היא הקצב שבו המחירים במשק עולים, כלומר זהו תהליך של ירידה מתמשכת בערך המטבע. זאת כתוצאה מכך שיש יותר היצע של כסף או אשראי בשוק. במילים פשוטות אינפלציה משמעותה שנשלם יותר כסף על אותה הסחורה, כלומר מגמה של התייקרות מחירים. על מושג האינפלציה ועל ומושגים נוספים ניתן ללמוד עוד בעמוד מונחי כלכלה ונדלן בלינק הבא: מונחי נדל"ן.

          בנוסף, בעקבות המשבר הכלכלי שנוצר מנגיף הקורונה ישנם נתונים עולמיים המעידים על כך שיש פחות ייצור סחורות, האטה בצמיחה. את התפוקה מודדים באמצעות נדד הנקרא תל"ג. ראשי תיבות של תוצר לאומי גולמי. למעשה, יש ההאטה בצמיחת התפוקות, למשל פיחות תפוקה בתעשייה, שירותים, סחורות ועוד.

          על כן ניתן לראות שמצד אחד יש יש גידול בהיצע כסף בשוק ומצד שני יש האטה או פיחות בהיצע הסחורות. ברגע שיש לכן, תרחיש אפשרי צפוי בשנת 2021 שהסחורות ימשיכו להתייקר ויעלו יותר כסף. במילים אחרות, אינפלציה מתגברת וערך הכסף נשחק. למעשה,זו דינמיקה שמתרחשת כבר כעת בשווקים ועלולה להתפתח עוד יותר.

          אירועים מאקרו כלכליים אלה שהתרחשו השנה משפיעים על ערך הנדל"ן, ובתרחיש צפוי של המשך המגמה יביאו ללחץ עליית המחירים גם בשנת 2021.

          להערכתי, אם מסתכלים באופן כללי התוצאה של כל התהליכים הללו יהיו שבממוצע מחירי הנדל"ן יעלו, כחלק ממגמה של עליית מחירי הסחורות בממוצע. זו מגמה כללית שמתרחשת כבר כעת בשוק. ניתן לראות זאת על ערך סחורות וחברות.

          ועם זאת, אין זה אומר שנראה עלייה גורפת במחירי הנדל"ן. להיפך, גם בתרחיש זה ובגלל גורמים נוספים אנו נראה עירוב שבו סקטורים מסוימים יעלו ואחרים צפויים לרדת.

          מה המגמות בתחום הנדל"ן בשנת 2020 ומה ההשפעות צפויות לשנת 2021?

          מחירי נדל"ן הצפויים לרדת בשנת 2021
          בעקבת הקורונה ניתן לראות התגברות בטרדנים של אימוץ טכנולוגיות המאפשרות תקשורת מרחוק. בהתאמה, כבר ניתן לראות כי חברות מאפשרות עבודה מהבית וכי עובדים נותנים משקל יתר לאפשרות של עבודה מהבית. לכן, צפוי כי השפעות מגמה זו יביאו ב-2021 לירידה בביקוש נדלן לסקטור משרדים למשל. בנוסף, לירידה בביקוש נדלן למגורים באזורים הצפופים בקרבה למקומות עבודה, בייחוד באזורים הצפופים והיקרים.
          מחירי נדל"ן הצפויים לעלות בשנת 2021

          בהתאמה, אנו צופים גידול בביקוש נדלן באזורים זולים יותר למחייה. עלייה בביקוש נדלן באזורי פרבר שאינם צפופים ובסמיכות לאזורי מטרו. גידול בביקוש נדלן למגורים בבית פרטי צמוד קרקע לעומת מגורים בבניין עם שטחים משותפים. גידול בביקוש לנדל"ן מגורים בעל שטח גדול יותר, ובייחוד כזה המאפשר פתרונות לשימושים כגון משרד ביתי.


          מה הכדאיות להשקיע בנדל"ן?

          מה הכדאיות להשקיע בנדל"ן לעומת שוק ההון בשנת 2021?

          בשוק הנדל"ן צריך להסתכל על סיכונים אל מול הזדמנויות. אם מתבוננים על שוק ההון בתקופה האחרונה ניתן לראות שהייתה תנודתיות מאוד גדולה. לעומת זאת, בשוק הנדל"ן התנודתיות הייתה יותר יציבה ומאוזנת. בשוק ההון שווי הנכסים שלך יכול לעלות או לרדת ב10% ויותר מכך מאוד מהר, וזה בייחוד נכון לשנת 2021.

          מה הכדאיות להשקיע בנדל"ן לעומת אפיק חסכון בשנת 2021?

          הסיכון של תנודתיות מחירים גורר לא מעט משקיעים לשבת על הגדר ו"לשמור" על הכסף בצורת חסכון. פסיכולוגיה כושלת מוכחת נוספת היא של משקיעים שמנסים לתזמן את השוק. כלומר, ממתינים בציפייה לירידה בשוק ההון ואו בשוק הנדל"ן. אך מה שהמשקיעים הללו לא לוקחים בחשבון זה שערך הכסף שלך צפוי להישחק בזמן ההמתנה, כלומר יהיה שווה פחות ויירד בעקבות האינפלציה שצפויה להימשך.

          כאמור, חסכונות ומזומן הם עמדת השקעה שחושפת לאינפלציה. ב-2020 התברר שישיבה על הגדר היא החלטה לא טובה, והמשך החלטה כזו עלול להמשיך ולהיות הימור לא טוב. לכן כדי להתגונן מפניה יש לשקול הקצאה וגיוון של חלק מהחסכונות, בייחוד באמצעות סחורות יציבות כגון נדל"ן למגורים, זאת כדי להגן על שווי הכסף שלך מפני שחיקה עקבית ומסוכנת.


          רוצה לקבל מידע נוסף? הירשם עכשיו ותקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

            איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

            איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

            שאלה שנשמעת קצת יומרנית נכון?

            בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל”ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום “תפוז” להשקעות

            בתחום הנדל”ן בארה”ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל”ן שונות ויכולתי לראות קוים משיקים שהתקיימו בעסקאות שהצליחו ולא התקיימו בעסקאות שנכשלו (ולא רק אצל אחרים אלא גם בהשקעות שלי!). בגלל שאני פריק של ניתוח ותהליכים הרמתי את הכפפה ופיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל”ן!

            עכשיו, אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל”ן או באמצעות חברת נדל”ן שעושה את העבודה בשבילך.

            ולדעתי לא משנה באיזה שוק אתם פועלים, חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.

            למעשה, מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל”ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר , בעזרת המפתחות הבאים:

            1. סביבת נכס הנדל”ן

            כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?

            לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה.

            2. השוק – ניתוח שוק הנדל”ן

            חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל”ן?

            יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל”ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל”ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל”ן.  לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל”ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל”ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל”ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל”ן.  

            3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל”ן

            גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?

            תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל”ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.

            השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל”ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.

            4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל”ן בארה"ב

            איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל”ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל”ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.

            5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל”ן

            איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.

            כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן  מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל”ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל”ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.

            כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל"ן בארה"ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

            רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


            רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

              איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?

              נדל”ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב

              כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל"ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית "מציאה". אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו.

              מה זו עסקת מציאה?

              בהגדרה עסקת מציאה זו עסקה של קניית נכס במחיר שהוא מתחת למחיר השוק.

              עם זאת, צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זווית ראייה, מפני שעסקת מציאה יכולה להיות טובה, אך ניתן גם להפסיד הרבה בעסקת מציאה אשר מתגלה כעסקה לא טובה.

              מה זה עסקה טובה/ לא טובה?

              פה למעשה נשאלת השאלה: האם עסקת מציאה זו עסקה טובה? לאו דווקא נכון. זאת משום שישנם מקרים בהם אפשר לקנות נכס מתחת למחיר השוק אבל המשקיע לא יצליח להשכיר את הנכס, יכניס שוכר גרוע, או במקרה אחר בו המשקיע יסתבך עם נכס הדורש שיפוץ עמוק שיצריך משאבים, זמן, השקעה והכי חשוב – ניסיון במורכבות של שיפוץ נכס נדל"ן בארה"ב, שהם מעבר למה שרצית או יכולת לבצע לטובת ההשקעה.

              ולכן, כדי לענות על השאלה האם העסקה טובה, פה נכנס המרכיב חשוב ביותר- מי הוא המשקיע?

              לשם הדגמה בואו נשווה בין משקיע מתחיל אשר לרוב גם ישקיע בנכס שלט רחוק אל מול קבלן מקומי.

              הקבלן המקומי יידע להתמודד עם השיפוץ משום שהוא בעל ניסיון ואמצעים להתמודד עם שיפוץ נכס מורכב. כלומר יש הלימה בין הבעיה בעסקה ליכולות הפתרון של רוכש העסקה במקרה הזה.

              לעומת זאת, משקיע מתחיל מרחוק (משקיע ישראלי במקרה שלנו) יכול לעשות חישובים "על הנייר", יראה את הנתונים של הנכס כולל עלויות השיפוץ שקיבל מקבלן מקומי שנשלח מטעמו לנכס, יתפתה לעסקת מציאה שכזו ויסגור את העסקה. המשקיע הזה חשוף יותר להפסיד בעסקה בה הנכס מצריך שיפוץ מורכב.

              זו דוגמא אחת מבין רבות שבה אי יכולת להעריך ברמת דיוק גבוהה את הבעיות ואת הנדרש לפתרונן יותר חשיפה לעסקה שיכולה להסתבך. דוגמא נוספת היא השקעות באזור אוכלוסייה חלשה ואו אזורי פשיעה.

              על כן, ניתן להיכשל גם בעסקת מציאה. כלומר עסקת מציאה יכולה להתברר כעסקה לא טובה. זאת מכיוון שלמעשה התוצאה פה קובעת את טיב העסקה. הצלחה בהשכרה והעסקה טובה או מכירת הנכס במחיר הפסד ולאחר בזבוז זמן, כסף ומאמצים על שיפוץ הוא כישלון.

              ולכן האבחנה החשובה לתהליך איתור עסקאות ומציאת העסקה המתאימה עבורך היא שיש לבחון את כל המרכיבים של העסקה ולא רק את המחיר. ההמלצה העיקרית היא לא להתפתות תמיד למחיר מציאה.


              איך מבדילים בין עסקה טובה לעסקה לא טובה?

              המפתח הוא יכולת אפיון של הבעיה בעסקה. זה למעשה ההבדל בין עסקה טובה לבין השקעה לא טובה. צריך לדעת להגיד מראש מה האתגרים בעסקה מסוימת. להבין מה הבעיה ולדעת לפתור אותה. פה נכנס מרכיב סינון העסקאות המקצועי.

              מי שמומחה בנדלן באמת יודע לשאול שאלות ולזהות מראש את המורכבויות בעסקה, אבל בנוסף לכך יודע אילו מורכבויות הוא יודע לפתור ואילו מורכבויות להימנע מהן. זו המומחיות. המומחיות אינה רכישה של כל עסקה מתחת למחיר השוק, אלא התמחות ביכולת פתרון מגוון מסוים של בעיות, כך שאיתור העסקאות היא זיהוי עסקאות המתומחרות בהנחה בעלות מאפיינים המתאימים למטרת ההשקעה למשל מיקום הנכס ותצורתו, ותהליך סינון העסקאות המקצועי הוא למעשה תהליך שבו נבצע בדיקות נאותות במטרה לזהות ברמת דיוק גבוהה את האתגרים בעסקה ולהעריך את יכולת הפתרון שלנו לעומתה.

              צריך לדעת לאילו עסקאות להיכנס מראש ולאיזה לא להיכנס. צריך לדעת מה מפסידים. מחיר הטעות אינו נמדד רק בהפסד כסף. זה יכול להיות למשל גם הפסד זמן, כאבי ראש, מאמצים.


              איך אתה מסנן עסקאות נדל"ן לדעת מה רלוונטי?

              ראשית כל כדי לסנן עסקה צריך לאתר עסקאות משתלמות. עליך להגדיר מראש אזור מטרה למשל על בסיס אוכלוסייה של הסביבה, אזורי תעסוקה סמוכים, רמות הכנסה, רמות שכירות, רמת פשיעה, סיכוני מזג אויר וכיוצא בזה. ככל שאתה יותר מקצועי אפשר לדעת לעשות זאת ביעילות רבה יותר. בקורס של נדלניר אני מלמד שיטה כיצד לזהות עסקאות בתוך דקות ספורות.
              כעת כאשר יש בידך עסקאות פוטנציאליות מתחיל שלב סינון עסקאות. הניסיון יעזור לך לדעת לשאול את השאלות הנכונות בשלב הזה כמו: מה הבעיה בעסקה? מה נדרש כדי לפתור את הבעיה במונחים של כסף, מיומנויות, בעלי מקצוע. כך ביכולתך להעריך את מידת ההתאמה של יכולת הפתרון שלך לבעיה הנתונה. גם היום אני לא אקח פרויקט שבו איני יודע שהצוות שלי מסוגל לפתור אותה.
              באופן זה ניתן להעריך ברמת דיוק גבוהה אם נכון או לא נכון להשקיע בעסקה.  ככל שאספת יותר נתונים, ביצעת הערכות מקצועיות, ערכת חישובים ואיזנת הכל נכון כך יש יותר סיכוי שתיקח החלטות השקעה נכונות יותר. התוצאה בהמשך תקבע אם ההשקעה תתברר כעסקה טובה או עסקה לא טובה.

              איך ניתן לסנן עסקאות בהתאמה ללקוחות ספציפיים למה שטוב למשקיע? מה השיקולים?

              טיב המציאה תלויה בשאלה- מי הוא המשקיע?

              כאשר משקיע חשוב במונחים של עסקה הכי זולה ותשואה הכי גבוהה זה לא מספיק טוב. צריך לדעת לענות על שאלות מסוימות נוספות כמו:
              • מה תקציב ההשקעה?
              • האם הכסף הפנוי אותו הוא משקיע הוא האחרון?
              • מה היכולת של המשקיע להתמודד עם התחייבויות כספיות עתידיות של ההשקעה?
              • מה התחייבויות אחרות שיש למשקיע? הלוואות?
              • האם המשקע רוכש נכס בודד או מתכוון לבנות תיק נכסים מושכרים?
              • עד כמה המשקיע זקוק להכנסה השוטפת לצריכה חודשית וכמה היציבות של ההכנסה חשובה?
              • תוך כמה זמן המשקיע צריך להגיע למצב של תזרים מזומנים חיובי מהעסקה?
              אלה מספר דוגמאות שאני שואל כל משקיע כי על-פי התשובות לשאלות הללו ניתן להתאים עסקאות אליך למה שנכון לך באמת ולא לפי סיסמאות שיווקיות נפוצות כגון הזדמנות השקעה בנכס זול מתחת למחיר השוק והתפתות לתשואה דו ספרתית על הנייר.

              למה על הנייר? כי למשל למשקיעים ישראלים מתחילים מרחוק לא מומלץ לקנות נכס באזור פשיעה קשה. זאת מכיוון שהוא לא ירצה להתעסק, להשקיע זמן ולהיות מופתע בסוף התהליך. בנוסף, צריך לדעת לגדר אזורים. לא להשקיע גם באזורים יקרים מידי. צריך למצוא את האיזון.

              ככל שהמשקיע יידע יותר פרטים על העסקה מעבר למספרים עצמם, יכול להיות שכאשר תבין מה פרופיל השוכרים, מידע מקיף על המבנה ועך השיפוץ,  כך תהיה פחות מופתע. אפשר לדעת את זה מראש באמצעות תהליך השקעה נכון.


              בנימה אישית מהניסיון שלי דוגמא נוספת ללא נכון/ נכון ומה לא טוב/טוב:

              אפשר לקנות נכס באזור עם פשיעה קשה אבל השוכר משלם כמו שצריך ובזמן אבל בהמשך אפשר להיות מופתע. מניסיון שלי בתחילת דרכי בהשקעות רכשתי נכס באטלנטה באזור עם פשיעה קשה. השוכר שילם בזמן ולא עשה בעיות. סיפרתי למעגלים הקרובים שלי שזה הצליח וחשבתי שאני חכם גדול.

              כאשר שיתפתי חברים ובני משפחה בתוצאות קנינו יחד נכסים נוספים כאלה. בהמשך הדרך עם הזמן ועם הגדילה בכמות הנכסים התחלנו לגלות בעיות שלא צפינו בשנה הראשונה. היה לי מקרה זכור בו שוכר נכנס למעצר והיה נדרש תהליך פינוי משפטי מורכב. כדי לפתור את התקלה הזו ועוד דומות שהצטברו נאלצתי להשקיע מאמצים, זמן, כסף, טיסות לארה"ב ועוד מעבר למה שתכננתי מראש. באותו זמן התחרטתי שהשקעתי בנכסים האלה ושלא שמתי לב לבור העמוק שהתגלה בשלב מאוחר יותר. בדיעבד היום אני שמח כי מההתעסקות הזו התמחיתי והקמתי את נדלניר.

              המסקנה מההשקעה הזו באטלנטה היא שישנם מקרים שיש נכס "מציאה" אבל לא נכון אסטרטגית להשקיע בנכס הזה כי התוצאה לטווח הארוך תהיה לא טובה.


              לסיכום

              ככל שאתה יותר מקצועי ומנוסה כך תדע לקבל החלטות נכונות יותר ולהיערך בהתאם. ככל שאתה יותר מדויק להעריך מה הבעיה שצריך לפתור והיכולת שלך לפתור מתאימה כך אתה תגיע לעסקאות מצוינות. כלומר, צריך לדעת להתאים בין הרמה התפעולית שלך להעניק פתרונות לבין המורכבות והבעיה שיש בנכס. ההתאמה תלויה מי אתה בתור משקיע.

              על כן, צריך לדעת 2 דברים: להבין ההשקעה וחשוב מכך לדעת מי אתה בתור משקיע.

              כדי ללמוד עוד על איתור עסקאות מציאה בשוק הנדל"ן בארה"ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

              רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


              רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל"ן בארה"ב

                5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל"ן בארה"ב

                בכל עסקת נדל"ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו.


                כיצד ניתן להצליח בשוק הנדל"ן בארה"ב?

                בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל"ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום "תפוז" להשקעות נדל"ן בארה"ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל"ן שונות. כתוצאה מכך פיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל"ן!

                אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל"ן או באמצעות חברת נדל"ן שעושה את העבודה בשבילך. חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.

                מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל"ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר לפי 5 מפתחות.


                1. סביבת נכס הנדל"ן

                משקיע בנדל"ן בארה"ב? היכן להשקיע? כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?

                לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה. ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע.

                2. השוק – ניתוח שוק הנדל"ן

                חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל"ן?

                יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל"ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל"ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל"ן.  לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל"ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל"ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל"ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל"ן.

                3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל"ן

                גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?

                תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל"ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.

                השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל"ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.

                4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל"ן

                איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל"ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל"ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. אני מזמין אותך ללמוד גם את השיטה אשר לפיה אנו מבצעים את כל ההשקעות שלנו בעשור האחרון עבור המשקיעים שלנו, הנהנים מחווית השקעה מקצועית. ככל שיותר אנשים ילמדו כך יתבצעו השקעות שפויות יותר, יהיו פחות עקיצות וכולם ירוויחו מזה. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.

                5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל"ן

                איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.


                לסיכום

                אלה הם חמשת הגורמים הקבועים שלי להצלחה או כישלון בעסקאות נדל"ן: סביבת הנכס, ניתוח השוק של אזור הנכס, ניתוח עסקת הנדל"ן, שיטת הפעולה, ואיכות הצוות.

                כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן  מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל"ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל"ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.

                כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל"ן בארה"ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

                רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


                רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                  איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב בצורה נכונה

                  איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב בצורה נכונה

                  במאמר זה נדון בשני היבטים אותם יש לבחון לפני ביצוע עסקת נדל"ן אשר יסייעו לכם לבחור את העסקאות הטובות עבורכם.


                  חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל"ן בארה"ב

                  לפני שאנו מבצעים עסקת נדל"ן מומלץ לשאול את עצמנו שאלות מכוונות לצורך התבוננות פנימית והבנה של העסקה הנכונה עבורי כגון: מדוע אני בוחר בהשקעה הספציפית הזו? מה התועלת אשר אני מעוניין להשיג ממנה? מה היא מידת הפניות שלי לעסקה וכן האם יש ברשותי את המשאבים הנדרשים לביצוע סוג העסקה. המשאבים הם לא רק כסף, אלא כאמור זמן, מוכנות להשקעת מאמצים, מיומנויות וכיוצא בזה. בנוסף, עלינו לבחור דרך פעולה המתאימה למשאבים אשר בחרנו להקציב לטובת השקעת הנדל"ן. למשל, האם אני מעוניין להשקיע כסף ולמנף מיומנויות של אחרים או שמא לפתח את עצמי לעיסוק אישי?

                  נקודה נוספת היא ההמלצה לעבוד עם שותפים. שותף עשוי לסייע הן מבחינת הזמן, המאמצים והמיומנות, בייחוד כאשר לשותף יש מיומנויות שונות משלימות אשר עשוי לתרום להצלחת העסקה, והן בבחינת הזמינות והעיסוקים של כל אחד מהשותפים.


                  כאשר ניגשים להשקעות נדל"ן בארה"ב דע את ההשקעה

                  לאחר שביררנו עם עצמנו אילו סוגי עסקאות נדל"ן נכונים לנו ביותר אז עלינו לעבור להיבט השני, דע את ההשקעה. היבט זה כולל שני ממדים. ההיבט הראשון זה איך לבחור ספקים או חברות המציעות השקעות נדל"ן.

                  לפני שאנו סוגרים עסקת נדל"ן עם חברת השקעות נדל"ן או בעל מקצוע מסוים עלינו לבחון מי החברה המדוברת, מה הם מעלותיה ומה הם חסרונותיה. ישנן מספר שאלות אשר אנו חייבים לשאול ולקבל תשובות מספקות עבורן. במידה והתשובות אינן מספקות אתכם, אל תתפתו לסגור עם החברה הנ"ל. למשל, שני דברים בסיסיים אותם אנו מלמדים לבדוק הם:

                  • Track record– מוניטין. בסעיף זה אנו מבקשים לראות הצלחות מוכחות ובאופן עקבי. עלינו לבדוק האם החברה ביצעה עסקאות דומות בעבר וכן האם היא הצליחה בהן ביחס לציפיות שהציגה. יתרה מזאת, אנו נרצה לראות מספר הצלחות עקביות ולאורך שנים בעסקאות דומות ולא הצלחה חד פעמית אשר יכולה להיות מקרית ואינה מעידה על יכולת שיטתית.
                  • ממליצים- לכאורה, כלל ההצלחות שהחברה הציגה בפנינו בהסתמך על הסעיף הקודם הינן בגדר טיעונים בלבד אשר חובנו לדעת לוודא את מהימנותם. לצורך כך עלינו לדוגמא לבקש מהחברה לשוחח עם לקוחות אשר עבדו מולם בשנתיים או שלוש האחרונות. את הממליצים נשאל מה הייתה העסקה? מה היו העלויות? מה היו הזמנים?  האם התוצאות תאמו את מה שהוצג לך? האם התוצאות תאמו את הציפיות שלך?

                  זוהי דוגמא למיומנויות בדיקה שהן חובה בארגז הכלים של כל משקיע נדל"ן! לאחר שנשאל את השאלות הנ"ל נוכל להיות בטוחים יותר לגבי החברה איתה אנו הולכים לעבוד, נעבור לשלב הבא שזהו ההיבט של בדיקת עסקאות. כלומר, רק לאחר שווידאנו את כשרוות הספקים והחברות אז נתפנה לבדיקת עסקאות ספציפיות שיציעו. אין שום הגיון לקנות עסקאות מפתות ככל שיהיו לפני שהשלמנו את בדיקת הנאותות של החברה. מצד שני, השלמת בדיקת הנאותות על חברת השקעות הנדל"ן אינה אומרת שכל העסקאות המוצגות על ידה שוות בהזדמנות, או מתאימות לך ולכן חשוב לרכוש מיומנויות של בדיקת עסקאות נדל"ן.


                  לסיכום

                  לפני רכישת נדל"ן להשקעה מומלץ קודם לבצע בירור פנימי דע את עצמך. לאחר מכן מומלץ לבדוק ניסיון והצלחות מוכחות של החברה, בין היתר באמצעות המלצות של משקיעי נדל"ן שכבר ביצעו זאת בעבר.

                  כדי ללמוד עוד על איך משקיעים בנדל"ן בארה"ב בדרך הנכונה צפה עכשיו בסרטון הבא:

                  רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


                  רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                    השקעה בנדל"ן בחו"ל בתקופת הקורונה

                    השקעה בנדל"ן בחו"ל בתקופת הקורונה

                    עקב משבר הקורונה נוצרה האטה כלכלית גלובלית. משבר זה מייצר הזדמנות בשווקי הנדל"ן בארצות הברית. במאמר זה נסביר איך נהנים מההזדמנות שנוצרה בעקבות משבר הקורונה ואיך להשקיע נכון בהתחשב בנסיבות השוק.

                    ירידה בשוק ההון עקב משבר הקורונה

                    כמו כל משבר אחר שוק ההון מגיב בתזזיתיות מיידית. מעבר להשלכות הבריאותיות, עקב השפעות החברתיות-כלכליות של קורונה נוצרה אי וודאות בקרב משקיעים. אי הוודאות נוצרה בעקבות חוסר היכולת לדעת בין השאר מתי מגפת הקורונה תסתיים ובאיזה אופן.

                    משבר הקורונה הביא לירידות שערים חדות בשוק ההון. שוק הנדל"ן אינו משוכלל ומייצר יותר משמעת כפויה על קונים ומוכרים, כך שאין רואים מיידית ירידות מחירים. עם זאת, כבר כעת נראים סימנים גם בשוק הנדל"ן וישנם הזדמנויות  הצפויות להימשך בעתיד הנראה לעין עליהם נסביר במאמר זה.

                    ירידה בשוק הנדל"ן – הזדמנות להשקיע

                    בתחום הנדל"ן, משבר הקורונה מביא למצב של מוכרים בעלי מוטיבציה למכור בהקדם. בעלי נכסים עם חשש שלא תהיה יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא. משפרי דיור אשר רכשו בית ולא מכרו את נכס הנדל"ן בבעלותם עד כה. אירועי החיים ממשיכים כרגעל בינהם נכסים בירושה, נכס למכירה לאחר גירושין ועוד. מוכרים אלה פוגשים שוק קר, מכיון שישינה האטה משמעותיתי בפעילות שווקי הנדל"ן בעת הנוכחית. מוכרים אלו חוששים מאובדן ערך של הנכסים בזמן המשבר מפני שאין ברצונם או ביכולתם לדחות את המימוש לטווח זמן עד אשר שווקי הנדל"ן יתאוששו. הלחץ של המוכרים מהווה מנוף אדיר לקונים, אשר משתמשים בחוסר הוודאות בשוק להפעלת מנוף להורדת המחירים. עקב כך נוצרה הזדמנות להשקיע בשוק הנדל"ן- דווקא בזמן משבר.

                    האבחנה היא כי תמיד יש אנשים שצריכים למכור נכסים בטווח זמן קצר מסיבות כאלה ואחרות, כעת מוכרים אלו בעמדת נחיתות . לכן, מי שבוחר להשתתף בשוק ולבחון עסקאות טובות – יש לו יתרון בתקופת משבר הקורונה.

                    למשל, באזור קליבלנד-אוהיו, עקב חוסר הוודאות שיש סביב משבר הקורונה, בהנחה ויש לך המיומנות לאיתור מוכרים בעלי בתים בלחץ למכור את הנכסים שלהם. אז במבן המעשה הצלחנו להשיג עסקאות בהנחות משמעותיות על נכסים בשווי 100-150 אלף דולר, השגנו במחיר רכישה של 65-85 אלף דולר בהתאמה.

                    מה ההבדל בין מחיר לערך?

                    אמנם יש הנחות מחיר על נכסים והסברנו מדוע.
                    עם זאת, בהתבוננות על השפעות המשבר, הערך של בית  רק עולה.
                    ברמת מאקרו הנדל"ן בארצות הברית נמצא בגירעון היצע של כמעט 4 מליון בתים עוד לפני הכניסה למשבר הקורונה, ועם ביקוש שנתי של כמיליון בתים נוספים בשנה. התוצאה הישירה של משבר הקורונה תהא האטה בקצב יצירת היצע של בתים חדשים.
                    מצד שני משוואת הביקוש מתחזקת מכמה סיבות. השימושיות של הבית עולה, אנשים נמצאים יותר זמן בבית ועובדים יותר מהבית. עבר לכך, דוגמא אשר ממחישה את העניין היא פידבקים מתושבים במספר שכונות בארה"ב אשר מספרים שניתן לראות כי תושבים יותר מטפלים בגינה שלהם, מטפחים אותה יותר ואפילו מגדלים ירקות.
                    ללא תלות במשך זמן המשבר דבר אחד כבר בטוח. התקשורת והממשלות צורבות תודעה שהבית הוא המקום הכי בטוח. הבית הוא המפלט בתקופת התפשטות נגיף הקורונה. לכן, ייתכן מאוד שבטווח זמן בינוני-ארוך המחירים צפויים לעלות ולהיות גבוהים יותר מאשר מחירי הבתים שהיו לפני משבר הקורונה.

                    הזדמנויות וסיכונים ברכישת נדל"ן בזמן משבר הקורונה ואחריו

                    במידה ומשקיע חושב ששוק הנדל"ן בירידה ושוקל להשקיע בנכס זול שנמצא באזורים זולים בארה"ב, זה יכול להיות סיכון מאוד גדול שלא מתאים לתקופה. מי שרוצה להשקיע מומלץ לחפש איזון בין השאלה איפה נמצאת ההזדמנות להנחות גבוהות ולבין השאלה באילו אזורים צפויים הסיכונים הגבוהים ביותר?  האסטרטגיה שאנו מציעים היא לאזן בין שני אלמנטים אלו כדי להציב את עצמנו בעמדה מאוזנת ונבונה לנצל את ההזדמנות מיטבית.

                    המצב הנוכחי בשוק מוכיח שיש פחות השתתפות בשוק הנדל"ן. זאת בשל הסיבה שאנשים מפחדים להשקיע אבל לא פחות מהסיבה שאנשים יותר מוגבלים להתעסק בשוק הנדל"ן בתקופת משבר הקורונה. בין היתר בגלל שאנשים לא יוצאים מהבתים. כאמור, עקב כך משקיעים בעלי מערכת פועלת בשטח המסוגלים להיות פעילים בתקופה הנוכחית, ימצאו בעמדת יתרון תחרותית בפעילות בשוק לא מושכלל ומדולל יותר עם כוח חזק יותר למשקיעים בעלי יכולת רכישת בתים במזומן. דוגמא מוחשית לכך היא מוכר בעיר סאוט יוקליד אוהיו. המוכר היה צריך למכור את הבית אבל לא היו כמעט מעוניינים, אז נוצר מצב שהוא היה צריך להוריד במחיר כדי למכור את הנכס למשקיע שלנו במזומן שהיה המציע היחידי והסכים לסגור את העסקה במזמומן ובמהירות. מי שמרוויח ממצב זה בעיקר, אלה המשקיעים שפעילים בשוק בזמן זה. על כן, עצם ההשתתפות בשוק הנדל"ן יוצרת הזדמנות למינוף כוח הרכישה במשא ומתן מול המוכר. עזרנו למוכר למלא את הצורך שלו, המוכר התחשב באי הודאות כרגע בשוק ובאילוץ שלו למכור, והסכים להנחה משמעותית. המוכר הבין והסכים שעליו ליצר הזדמנות למשקיע הרוכש ממנו בעת הזו.

                    מצד שני ישנם גם סיכונים. כאשר מתמקדים בנדל"ן להשכרה, סיכון בתקופת המשבר הנוכחי הוא איבוד הכנסה משכר דירה. הדרך בה נתמודד עם הסיכון הזה היא סינון שוכרים מתאים. בדרך כלל אין בעיה למצוא שוכר. השאלה החשובה היא מהי איכות השוכר? בתקופה הנוכחית ישנו יתרון גדול מכיוון שניתן למצוא שוכר איכותי באמצעות סינון חכם. שוכר שהעיסוק שלו למשל הוא עובד בבית החולים המקומי, בין אם זו אחות או השרת,  ייתן וודאות לגבי היכולת שלו לשלם שכר דירה בתקופה הקרובה. זוהי אחת הדוגמאות שאנו מבצעים בשטח להשקיע באזור זול יחסית בסמוך אל בית חולים. במקרה זה נרוויח כפליים. גם אזור בו נמצא נכס במחיר נמוך וגם נגישות אל אוכלוסיה שיש לה את היכולת בזמן הקרוב לשלם שכירות. כך נוצרת הזדמנות.

                    בצל הקורונה – דווקא עכשיו השקעה בנדל"ן

                    למרות המשבר הכלכלי הגלובלי שנוצר בעקבות נגיף הקורונה, שוק הנדל"ן למגורים אינו צפוי להיפגע כמו שאר התחומים בנדל"ן כמו נדל"ן מסחרי בעת שבה בעלי עסקים קטנים ומסחר אינם פועלים, וכמובן נדל"ן לתיירות ומלונאות. הביקוש למגורים אינו מושפע ישירות ממחלות המתפרצות בכל העולם, מה שכן מושפע הוא יכולת התשלום בעד המגורים ועל כך הסברנו ברמת השלכות בטווח זמן הקצר. כיוון שהצורך במגורים הוא בסיסי. הביקוש לדיור זה לא משהו שהולך להיעלם. בארה"ב זה כל כך בולט עד שישנם מקומות למשל בקליבלנד אוהיו שתחום הנדל"ן מוגדר כעת כתחום חיוני למרות הסגר שהוטל על האזרחים. ניתן ללכת לראות בתים, צוותי שיפוץ עובדים, יש פגישות בין משכירים ושוכרים, משרדי חברות הניהול פועלים. על כן, במקרה ויהיה משבר בתחום הנדל"ן הוא צפוי להיות קצר טווח וצפוי לעליית ערך בטווח זמן הבינוני-ארוך.

                    בנוסף, על-פי שקלול של נתונים מהעבר ניתן לראות כי שוק הנדל"ן בארה"ב כמעט ולא מושפע כאשר יש משברים כלכליים גלובליים. בתקופת המשבר הפיננסי בשנים 2007-2009 היתה פגיעה משמעותית רבה מעבר למשברים כלכליים קודמים, גם במשבר זה שוק הנדל"ן בארה"ב ירד בממוצע כלל ארצי ב15 אחוז. זוהי דוגמא הממחישה את העובדה כי שליש משווקי הנדל"ן נפגעו קשות אך יתר שווקי הנדל"ן הפגינו יציבות יחסית. ההזדמנויות גלומות בפרטים. ההיסטוריה מוכיחה שגם אם יש ירידות בשוק ההון זה לא תמיד הולך יחד ומשפיע על שוק הנדל"ן.

                    בעת בה ממשלות מייצרות תמריצים במיליארדי שקלים, מוזרם כסף נוסף לשוק. במקביל, בתקופה בה הכלכלה בהאטה, היצע הסחורות אינו גדל, ובתעשיות מסוימות בהאטה או עצירה. שילוב זה של יותר כסף בשוק עם פחות סחורות, מייצר סבירות לרמות אינפצליציה מוגברות. לכן, יש לקחת בחשבון שכוח המזומן עלות להשחק, נדל"ן כנכס ריאלי מהווה לא רק הזדמנות לרווח אלא הגנה על הערך הריאלי הנוכחי של הכסף.

                    לסיכום,

                    הקורונה מייצרת הזדמנויות טובות יותר להשקעה. עם זאת, יש לקחת בחשבון מכלול של פרמטרים על מנת שההשקעה תהיה מוצלחת. על מנת למנף את הרווחים מומלץ להשתמש בליווי של חברות ניהול נדל”ן שילוו אותך לאורך התהליך, בייחוד בעת הזו בה אי הודאות דורשת רמות דיוק מוגברות וצוות חזק שמסוגל לפעול בשטח בעת הזו. בנוסף, תקופת האי ודאות היא הזמן הנכון ללמוד ולהכיר את השוק לעומק.

                    עקב המצב שנוצר בעקבות נגיף הקורונה אנחנו מציעים את האפשרות ללמוד נדל"ן מהבית באמצעות קורס מקוון. הגענו למסקנה במיוחד עכשיו, כשהמשבר מטלטל את השוק ותוקע אותנו בבית,
                    כי זה הזמן הכי טוב להתפתח ולשפר מיומנויות רכישה של נדל”ן מרחוק בארה”ב!

                    במידה ותרצו לקרוא מידע נוסף בסרטון הבא בו ישנו דיון בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לאור משבר הקורונה: https://bit.ly/34uDPcl

                    מעוניינים להתייעץ איתנו כדי לנצל את חלון ההזדמנויות? פנו אלינו לצוות נדלניר ונוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


                    רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                      מה מספרים מהשטח אנשי נדל"ן בארה"ב
                      היערכות להשקעה בעקבות משבר הקורונה

                      סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

                      סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

                      אתם מחזיקים בנכס בארה"ב? כיצד הייתם מגיבים אם הייתם יכולים להשקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי כאשר תשלום שכר הדירה מגיע מהממשל הפדרלי עצמו? תכנית ה-Section 8 היא אחת מהתכניות הידועות והמוצלחות בעולם למיגור בעיות דיור של אוכלוסיות מעוטות יכולת. מה זה section 8? ולמה אם זה קשור אליכם בתור בעלי נכס המשכירים אותו אתם צריכים לשמוח או לדאוג? במאמר זה נסביר את הנושא בהרחבה ונענה על שתי השאלות הללו.


                      מה זה סקשן 8?

                      סקשן 8 (section 8) היא תכנית של משרד השיכון האמריקאי. התכנית עוזרת למשפחות מעוטי יכולת בעלות הכנסה נמוכה לממן לשלם שכר דירה באמצעות תקצוב חודשי. באמצעות תכנית זו מדינת ארה"ב מספקת סבסוד של שכר הדירה לדיירים שזכאים להטבה הזו. ישנם מקרים שהמדינה מממנת את כל שכר הדירה וישנם מקרים בהם המדינה מסבסדת אחוז גבוה מאוד מהתשלום החודשי של השכירות.

                      למה תכנית סקשן 8 צריכה לעניין אתכם בתור בעלי נכס?

                      במידה ומי ששוכר את הנכס שבבעלותכם הוא דייר שזכאי לסקשן 8 ההשקעה בנכס שלכם הופכת לכאורה למאוד יציבה. זאת משום שמדובר בד”כ בדיירים שנשארים זמן רב בנכס.
                      סיבה נוספת לכך שההשקעה שלכם הופכת ליציבה היא מכיוון שתשלומי שכר הדירה מובטחים להגיע בזמן ובסכום, ברובו אם לא במלואו, באמצעות סובסידיה של ממשלת ארצות הברית (לרוב שנתיים ומעלה). עובדה זו הופכת את העברת תשלומי השכירות לקבועה ונטולת בעיות. במקרים שהדייר אמור לשלם, כדאי לדעת כי דייר אשר אינו עומד בחובותיו עלול לאבד את אישור הסבסוד SEC8 היקר שלו, כך שישנה מוטיבציה לשוכר לשלם בזמן כדי לא לאבד את הזכות שלו לשובר תשלום “סקשן 8". זהו יתרון משמעותי מכיוון שבכל התקופה בה הדייר מתגורר בנכס שלכם נוצרת תחושת ביטחון ושקט נפשי.

                      יתר על כן, התכנית מחייבת עמידה בסטנדרטים של מצב הנכס והן של האזור. מה שנותן עוד הוכחה על אטרקטיביות הנכס למשקיע.


                      חסרונות של תכנית סקשן 8

                      בדיקת הבית ואישורו בידי העירייה הוא תנאי מקדים לכניסתם של הדיירים מתכנית סקשן 8. פקחי העירייה בודקים מרכיבים קטנים כמו כיסוי לשקעים שנמצאים בחוץ/במרפסת, חלון נפתח בכל חדר, מעקה צמוד למדרגות ועוד. במידה ולא עומדים באחד הפרמטרים הוא מוגדר כליקוי בטיחותי שחייב לתקן. בנוסף לכך, במידה ותוך כדי הימצאות הדיירים בנכס המושכר יהיו ליקויים בטיחותיים- בעל הנכס יצטרך לתקן אותם. אם לא יעשה זאת המדינה תפסיק לשלם לבעל הנכס את השכירות.

                      הדיירים של תכנית סקשן 8 מודעים לתנאים הללו ומנצלים זאת לטובתם. מדובר בדיירים לא נוחים הנמצאים במצוקה כלכלית ומכאן אתגר הניהול. במידה והם רוצים לעבור דירה הם ימצאו בכוח תקלות בבית. במקרה הגרוע יותר הם יגרמו לכך שיהיו ליקויים בטיחותיים בבית (יגרמו לתקלות חשמל, יתלוננו על מכרסמים בדירה, ישברו חלקים מהדירה.

                      מעבר לכך, מי שמקבל אישור לתכנית סקשן 8, בהרבה מקרים הינו חסר תעסוקה ואו מוקף באנשים כאלו אשר עלולים להצטרף ולגור אל חבר או בן משפחה שקיבל סבסוד שכר דירה. כך נוצרים מצבים של הסתברות גבוהה יותר לנזק לנכס ובלאי מוגבר, וכאמור בהצלבה עם אכיפה של רמת תחזוקת הנכס של תכנית הסקשן 8 בארה"ב, מביאה לתוצאה של נזקים אשר עלותם עלולה להיות פי כמה וכמה מאשר הכנסות שכר הדירה באותה השנה. ניסיון לכפות על השוכר תשלום על הנזקים שבאחריותו דומה לניסיון להוציא מטבעות מקופה סגורה ריקה. ולכן המשמעות היא ספיגת הנזקים ותיקונם על ידי בעל הנכס או לחלופין איבוד רשיון הסקשן 8.
                      חשוב להבין שרישיון הסקשן 8 ניתן לדייר ולא לבית עצמו. לכן, החלפת הדייר בדייר סקשן 8 חדש עלולה להיות מעגל חוזר של אותה התוצאה. ניסיון לשנות כיוון להשכרת שוק סטנדרטית מביא לפכחון לגבי איכות האזור והיכולת המובלת בהתאמה להביא שוכרים איכותיים לנכס.
                      אלה דוגמאות אמיתיות מניסיון. התובנה היא כי שורש האתגר בהשקעות נדלן להשכרה מסקשן 8 דורשות רמת מיומנות גבוהה ביותר בניהול נכסים.
                      הטעות הנפוצה של המשקיע הממוצע היא לרכוש נכס כבר מושכר עם דייר סקשן 8, שלכאורה מציג תשואה מובטחת גבוהה.
                      כיצד להימנע מכך?
                      הצעד הראשון שיכול לעזור הוא לדעת באיזה איזור להשקיע ובאיזה לא ובלי קשר להסכמה לקבל דייר סקשן 8 בקצה התהליך!
                      בנוסף, הנה כמה דוגמאות חשובות בהקשר הניהול. ראשית כל,  צריך לדעת לסנן את הדיירים מראש, לא מספיק בכך שהדייר התקבל לתכנית סקשן 8.

                      הדרך הטובה ביותר שתוכלו לעשות זאת היא באמצעות חברת ניהול מקומית שתסייע לכם בהשכרה ובניהול הנכס. עדיף לעבוד עם חברת ניהול המנוסה בניהול נכסי סקשן 8 באזור היעד ובעדיפות חברת ניהול בה אתם נהנים מעמדה טובה כמו כוח קבוצה או הרבה נכסים ולא להיות משקיעים בודדים כי בהגדרה מדובר בהשקעות הדורשות תשומת לב גבוהה לפרטים. אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה"ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.


                      לסיכום

                      כמה מן הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים הרוכשים נדל"ן בארה"ב הן רכישת נכס מוכן עם דייר מסובסד בפנים וללא הבנה של איכות המיקום ואו שווי שוק הנכס, דוקא בהשקעות מסוג זה ישנה חשיבות גבוהה אף יותר להבנה מעמיקה ויכולת ביצוע השקעה ברמה מקצועית. השקעה בנכסים שיושכרו במסגרת תכנית סקשן 8 יכולה להיות יציבה ומוצלחת, ועם זאת ברמת הבסיס למרות שכר הדירה המסובסד ותחושת הבטחון המתלווה לכך, בפועל מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה יותר מאשר החלופה של רכישת נכס איכותי יותר וגם שאינו בשכר דירה מסובסד. למדנו כי המפתח לסיכון הוא איכות השוכר הצפוי בנכס, ולאו דוקא ערובה פיננסית לשכר הדירה.

                      רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


                      רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!