פוסטים

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

אתם מחזיקים בנכס בארה”ב? כיצד הייתם מגיבים אם הייתם יכולים להשקיע בשוק הנדל”ן האמריקאי כאשר תשלום שכר הדירה מגיע מהממשל הפדרלי עצמו? תכנית ה-Section 8 היא אחת מהתכניות הידועות והמוצלחות בעולם למיגור בעיות דיור של אוכלוסיות מעוטות יכולת. מה זה section 8? ולמה אם זה קשור אליכם בתור בעלי נכס המשכירים אותו אתם צריכים לשמוח או לדאוג? במאמר זה נסביר את הנושא בהרחבה ונענה על שתי השאלות הללו.


מה זה סקשן 8?

סקשן 8 (section 8) היא תכנית של משרד השיכון האמריקאי. התכנית עוזרת למשפחות מעוטי יכולת בעלות הכנסה נמוכה לממן לשלם שכר דירה באמצעות תקצוב חודשי. באמצעות תכנית זו מדינת ארה”ב מספקת סבסוד של שכר הדירה לדיירים שזכאים להטבה הזו. ישנם מקרים שהמדינה מממנת את כל שכר הדירה וישנם מקרים בהם המדינה מסבסדת אחוז גבוה מאוד מהתשלום החודשי של השכירות.

למה תכנית סקשן 8 צריכה לעניין אתכם בתור בעלי נכס?

במידה ומי ששוכר את הנכס שבבעלותכם הוא דייר שזכאי לסקשן 8 ההשקעה בנכס שלכם הופכת לכאורה למאוד יציבה. זאת משום שמדובר בד”כ בדיירים שנשארים זמן רב בנכס.
סיבה נוספת לכך שההשקעה שלכם הופכת ליציבה היא מכיוון שתשלומי שכר הדירה מובטחים להגיע בזמן ובסכום, ברובו אם לא במלואו, באמצעות סובסידיה של ממשלת ארצות הברית (לרוב שנתיים ומעלה). עובדה זו הופכת את העברת תשלומי השכירות לקבועה ונטולת בעיות. במקרים שהדייר אמור לשלם, כדאי לדעת כי דייר אשר אינו עומד בחובותיו עלול לאבד את אישור הסבסוד SEC8 היקר שלו, כך שישנה מוטיבציה לשוכר לשלם בזמן כדי לא לאבד את הזכות שלו לשובר תשלום “סקשן 8″. זהו יתרון משמעותי מכיוון שבכל התקופה בה הדייר מתגורר בנכס שלכם נוצרת תחושת ביטחון ושקט נפשי.

יתר על כן, התכנית מחייבת עמידה בסטנדרטים של מצב הנכס והן של האזור. מה שנותן עוד הוכחה על אטרקטיביות הנכס למשקיע.


חסרונות של תכנית סקשן 8

בדיקת הבית ואישורו בידי העירייה הוא תנאי מקדים לכניסתם של הדיירים מתכנית סקשן 8. פקחי העירייה בודקים מרכיבים קטנים כמו כיסוי לשקעים שנמצאים בחוץ/במרפסת, חלון נפתח בכל חדר, מעקה צמוד למדרגות ועוד. במידה ולא עומדים באחד הפרמטרים הוא מוגדר כליקוי בטיחותי שחייב לתקן. בנוסף לכך, במידה ותוך כדי הימצאות הדיירים בנכס המושכר יהיו ליקויים בטיחותיים- בעל הנכס יצטרך לתקן אותם. אם לא יעשה זאת המדינה תפסיק לשלם לבעל הנכס את השכירות.

הדיירים של תכנית סקשן 8 מודעים לתנאים הללו ומנצלים זאת לטובתם. מדובר בדיירים לא נוחים הנמצאים במצוקה כלכלית ומכאן אתגר הניהול. במידה והם רוצים לעבור דירה הם ימצאו בכוח תקלות בבית. במקרה הגרוע יותר הם יגרמו לכך שיהיו ליקויים בטיחותיים בבית (יגרמו לתקלות חשמל, יתלוננו על מכרסמים בדירה, ישברו חלקים מהדירה.

מעבר לכך, מי שמקבל אישור לתכנית סקשן 8, בהרבה מקרים הינו חסר תעסוקה ואו מוקף באנשים כאלו אשר עלולים להצטרף ולגור אל חבר או בן משפחה שקיבל סבסוד שכר דירה. כך נוצרים מצבים של הסתברות גבוהה יותר לנזק לנכס ובלאי מוגבר, וכאמור בהצלבה עם אכיפה של רמת תחזוקת הנכס של תכנית הסקשן 8 בארה”ב, מביאה לתוצאה של נזקים אשר עלותם עלולה להיות פי כמה וכמה מאשר הכנסות שכר הדירה באותה השנה. ניסיון לכפות על השוכר תשלום על הנזקים שבאחריותו דומה לניסיון להוציא מטבעות מקופה סגורה ריקה. ולכן המשמעות היא ספיגת הנזקים ותיקונם על ידי בעל הנכס או לחלופין איבוד רשיון הסקשן 8.
חשוב להבין שרישיון הסקשן 8 ניתן לדייר ולא לבית עצמו. לכן, החלפת הדייר בדייר סקשן 8 חדש עלולה להיות מעגל חוזר של אותה התוצאה. ניסיון לשנות כיוון להשכרת שוק סטנדרטית מביא לפכחון לגבי איכות האזור והיכולת המובלת בהתאמה להביא שוכרים איכותיים לנכס.
אלה דוגמאות אמיתיות מניסיון. התובנה היא כי שורש האתגר בהשקעות נדלן להשכרה מסקשן 8 דורשות רמת מיומנות גבוהה ביותר בניהול נכסים.
הטעות הנפוצה של המשקיע הממוצע היא לרכוש נכס כבר מושכר עם דייר סקשן 8, שלכאורה מציג תשואה מובטחת גבוהה.
כיצד להימנע מכך?
הצעד הראשון שיכול לעזור הוא לדעת באיזה איזור להשקיע ובאיזה לא ובלי קשר להסכמה לקבל דייר סקשן 8 בקצה התהליך!
בנוסף, הנה כמה דוגמאות חשובות בהקשר הניהול. ראשית כל,  צריך לדעת לסנן את הדיירים מראש, לא מספיק בכך שהדייר התקבל לתכנית סקשן 8.

הדרך הטובה ביותר שתוכלו לעשות זאת היא באמצעות חברת ניהול מקומית שתסייע לכם בהשכרה ובניהול הנכס. עדיף לעבוד עם חברת ניהול המנוסה בניהול נכסי סקשן 8 באזור היעד ובעדיפות חברת ניהול בה אתם נהנים מעמדה טובה כמו כוח קבוצה או הרבה נכסים ולא להיות משקיעים בודדים כי בהגדרה מדובר בהשקעות הדורשות תשומת לב גבוהה לפרטים. אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.


לסיכום

כמה מן הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים הרוכשים נדל”ן בארה”ב הן רכישת נכס מוכן עם דייר מסובסד בפנים וללא הבנה של איכות המיקום ואו שווי שוק הנכס, דוקא בהשקעות מסוג זה ישנה חשיבות גבוהה אף יותר להבנה מעמיקה ויכולת ביצוע השקעה ברמה מקצועית. השקעה בנכסים שיושכרו במסגרת תכנית סקשן 8 יכולה להיות יציבה ומוצלחת, ועם זאת ברמת הבסיס למרות שכר הדירה המסובסד ותחושת הבטחון המתלווה לכך, בפועל מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה יותר מאשר החלופה של רכישת נכס איכותי יותר וגם שאינו בשכר דירה מסובסד. למדנו כי המפתח לסיכון הוא איכות השוכר הצפוי בנכס, ולאו דוקא ערובה פיננסית לשכר הדירה.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

התשובה לשאלה איפה כדאי לבצע השקעות נדל”ן דורשת התייחסות ליכולת זיהוי אזורי השקעה משתלמים, מתוכן בחירת אזור השקעה כדאי מורכבת ממספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בשביל לבחור נכס יש כמה פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת. יש להתייחס למיקום שזה מתבטא בניתוח מרכיבי הסביבה.  נוסף על כך כך, חוץ מהסביבה יש פרמטרים נוספים כגון בחינת השוק , וישנם פרמטרים אחרים חשובים ביותר שישפיעו על ביצועי ההשקעה כמו האנשים. כלומר, צוות מקומי אמין אם לנושא של רכישה, שיפוץ או ניהול איכותי של הנכס.

במאמר זה נתמקד בניתוח הסביבה ואיך אנחנו בוחרים את הסביבה של הנכס בו נשקיע.


כיצד בוחרים עיר להשקעה כאשר רוצים להשקיע בנכס נדל”ן?

הרבה אנשים שמעוניינים להשקיע בנכס בארה”ב מתייחסים להרבה היבטים כמו: נתוני הגירה, רמת בתי הספר בסביבה, פשיעה, דמוגרפיה ועוד.

מכל הנתונים האלה קשה להרכיב תמונה מסוימת. לכן, כשחושבים על פרמטרים צריך בעצם לנסות להבין מה אנחנו רוצים לגלות באמצעות הפרמטרים האלה?

לכן כאשר בוחרים עיר להשקעה קודם כל צריך להבין מה המטרה של ההשקעה. במידה ומדובר למשל בנכסים להשכרה אז צריך לנתח מה אנחנו רוצים להשיג מהנכס להשכרה הזה. כישראלים שמנהלים נדל”ן בארצות הברית אנו מציעים לנקוט בגישה שחותרת לאו דווקא למציאת מקסימום התשואה, כלומר התשואה הגבוהה ביותר אלא למצוא את האיזון הנכון. האיזון הנכון הינו הנקודה שבה יש לנו גם תשואה גבוהה וגם פרופיל יציבות שמתאים לעמדה שלנו כמשקיעים מרחוק. לכן, חשוב מאוד לחפש נקודה של איזון מיטבי. כמענה לשאלה של “איך בוחרים עיר להשקעה?” נאזן בין מרכיבי המספרים והתשואה למרכיבי האיכות של ההשקעה.


כיצד לנתח את מרכיבי האיכות של ההשקעה- ניתוח אחוז בעלי הבתים בסביבה כשבוחרים נכס להשקעה

ברמת המיקרו, הפרמטר העיקרי שאנו מציעים מניסיוננו לצורך אמידת רמת איכות של הסביבה, זה כמה אחוז מהאנשים באזור הם בעלי הבתים? זאת מכיוון שאזורים שיש בהם בעלי בתים באחוז גבוה, משקף שאנשים רוצים להשתקע באזור הזה, שהם בעלי יותר אכפתיות לשמירה על הנכס שלהם ומחויבות לקהילה המקומית. בנוסף, זה מראה את היכולות הכלכליות של האנשים באזור לקנות בית ולגור בו, זאת לעומת אנשים שיעדיפו לשכור בית ולרוב בהקשר ליכולת הפיננסית.

לכן, כאשר נבחן ברמה ממוקדת מה אחוז בעלי הבתים באזור, נתון זה ייתן לך תשובה מאוד טובה ואינדיקציה לגבי שאר הפרמטרים. כלומר,  אחוז גבוה של בעלי בתים יתבטא בדרך כלל ברמת פשיעה נמוכה יותר באזור, ברמת הכנסה ממוצעת ומעלה, ברמת חינוך שיש באזור. האינדיקציה הזו חשובה מאוד ומבטאת את איכות האוכלוסייה בסביבה.

אנחנו לא נרצה להתמקד בקנייה רק באזורים שהם בהכרח עם אחוז בעלי בתים גבוה יותר. כדי להבין את המשמעות של כך חשוב לדעת את הנתון הבא: אזור בו יש 66% ומעלה מבחינת אחוז בעלי הבתים זהו אזור ברמת איכות לרוב מספקת כאזור ידידותי למטרת השקעת נדל”ן להשכרה. זה יתבטא גם במה שנראה בסביבה. בין אם בגינות מטופחות, הרכבים שחונים ברחוב ועוד. העין של כל אדם סביר תראה זאת, לא צריך להיות גאון נדל”ן. לא חייבים להיות פיזית באזור. אפשר מהר מאוד לראות את איכות האזור אפילו באמצעות Google Maps או באמצעות נתונים סטטיסטיים על-פי הפרמטרים האלה. עם זאת, כדי לשכך לגמרי את הסיכון כדאי מאוד להצטייד בקשר עם מי שמכיר את האזור ברמת רזולוציה של רחובות ויכול לתת אינדיקציה לגבי איכותה.

על כן, כאשר רואים וחיים את השטח ושואלים מה הפרמטר שהוא הכי מסמל און-ליין מה שקורה בשטח באמת, לניסיוני זה אחוז בעלי הבתים באזור.


לסיכום

בחירת עיר להשקעה מורכבת ממספר רב של פרמטרים שיש לקחת בחשבון. להערכתנו, היכולת של המשקיע לבדוק בקלות ובפשטות את אחוז בעלי הבתים באזור יכולה לסייע בידך להימנע מהחלטת רכישה שגויה של נכסים באזורים חלשים מדי, ולעזור לך להימנע ממלכודת השקעה בין אם נפלת אליה בעצמך, בין אם דרך ברוקר אמריקאי או חברת שיווק נדל”ן שמכרה לך את הנכס. התמקדות בפרמטר אחוז בעלי הבתים והבנת איכות האזור תסייע בידך להימנע משגיאה חמורה כזו, וכמובן שיועץ או משקיע מנוסה באזור הם הדרך הנכונה להבטיח את כספי ההשקעה שלך. שימו לב כי בהסתכלות על המספרים בלבד עלולה להביא אותך לרכוש נכס באזור חלש מדי שלא מתאים לך כהשקעה, בין אם רכשת במחיר נכון לשוק ובין אם לאו. ברוב המקרים, ברוקר או חברת נדל”ן המשווקים באזורים חלשים שלא מתאימים למשקיעי נדל”ן ישראלים אשר לא חיים באזור אלא מנהלים את הנכס מרחוק, גם עלולים להביא לתוצאה של רכישת נכס במחיר מופקע לשוויו האמיתי בשוק.
דרך הפעולה המוצעת היא  להתמקד באזורים בהם אחוז בעלי הבתים גבוה מספיק. במקרים אלו,  סביר להניח שמדובר באזור עם אוכלוסייה באיכות טובה ומתאימה להשכרה עבורך. יתר על כן, חשוב מאוד לדעת שבאיתור נכס להשקעה כדאי למצוא את הנקודה שתוביל אותנו לפרופיל יציבות ולא רק תשואה גבוהה על הנייר.
כדי ללמוד עוד על איך בוחרים נכס להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא מהשטח:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה?

אתם מבינים שעליכם להשקיע את כספיכם בנדל”ן בחול, אתם אף מבינים שארצות הברית הינה אפיק השקעה מעולה לישראלים, עד כאן הכל בסדר. כעת, עליכם לאתר נכס בארצות הברית בו כדאי להשקיע. אך כדי לעשות זאת, עליכם להסתמך על אנשי מקצוע מקומיים שיבדקו עבורכם את הבית טרם ביצוע ההשקעה. במאמר זה, אנו ננסה לעזור לכם להבין איך מבצעים בדק בית להשקעה בארצות הברית.

ביצוע בדק בית לפני רכישת נכס להשקעה בארה”ב

בארצות הברית בשונה מנדל”ן מישראל, הבנייה היא מגוונת יותר כגון בנייה מעץ, צידוד אלומיניום או ויניל (VYNIL), וכמובן גם בנייה בבלוקים ואבן. כתוצאה מכך, לעתים קרובות יש פער בין הנראות של הבית ובין ערכה האמיתי כנגזרת ממצב הבית בפועל. כך לדוגמה, במקרים מסוימים, יש טרמיטים שפוגעים ביסודות הבית, מרתף עם בעיית אטימות למים, סדקים ביסודות, מערכות ניקוז קלוקלות ואו בעיות תשתית אחרות שיכולות להפוך נכס מעולה לכזה שאסור להתקרב אליו.

כאשר משקיע מבצע פעילות בשלט רחוק מישראל, קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה וזאת מאחר ויש לו רק מראה עיניים (תמונות) בלבד. לכן, על המשקיע מרחוק להיעזר באיש מקצוע שיעשה עבורו את בדק הבית ויאשרר את המובטח על ידי המוכרים.

אבל איך עושים זאת?

כדי לבצע בדק בית (אינספקשיין), עלינו לפעול לפי השלבים הבאים:

  1. סיכום עם המוכרים על התניית העסקה בביקור ובאישור פקח מטעמכם.
  2. הבנת הצרכים שלכם ורישומם טרם התקשרות עם פקח לבדיקה:
    • יש להבין מהפקח מה בדיקתו כוללת ועד כמה היא מקיפה ומדויקת.
  3. התקשרות עם פקח אמין ומקצועי שעומד בדרישות הבאות:
    • גורם מקצועי ואמין שפועל בסביבה ומכיר את נקודות התורפה של הנכסים.
    • גורם מקצועי ואמין אשר מגיע עם המלצות ממכרים ואו לקוחות עבר.
    • גורם מקצועי ואמין אשר עליו קיבלתם המלצה מחברת הניהול המקומית.
    • גורם אשר זוכה לביקורות טובות תחת החיפושים “PROPERTY INSPECTOR” או “HOME INSPECTOR”.

בדיקת בית לפני השקעה איננה ברירה שעומדת לרשותכם אלא חובה שאתם חבים לעצמכם. זאת משום ועליכם להתנות מול מוכרי הדירה שבאחריותם לתקן את כל הפגמים שהתגלו עקב בדיקתו של הפקח ואו לחלופין ביכולתכם לנהל משא ומתן על המחיר בעקבות הממצאים ולסגת מההסכם הנרקם בעקבות מסקנות של אי תקינות מצד הפקח (מה שמכונה: GENERAL HOME INSPECTION).

כמה דגשים חשובים שיש לקחת בחשבון:

  • יש לוודא עם מוכר הדירה שהוא מכין את הדירה כך שהפקח יהיה מסוגל לעשות את עבודתו.
    • פינוי חפצים במרתף.
    • הפעלת מים.
    • חיבור חשמל.
    • ועוד..
  • יש לזכור שהפקח אינו מחפש בעיות שמעכבות השכרת הנכס אלא רק את הליקויים במבנה הפיזי. למשל, הפקח לא יעיר על דגשים לנכס כדי להביאו למצב אטרקטיבי להשכרה ואו למכירה בדרגת הגימור המתאימה, ואינו מוסמך או בעל הידע המקצועי לתת משוב על תצורת מבנה פנימית לא אטרקטיבית ביחס לביקוש המקומי, גודל החדרים, אמבטיות , אבזור ועוד. לכן, מסקנות הפקח בדוח בדק הבית אינן מהוות את כל הנדרש לצורך בניית תכנית שיפוץ לנכס, אך כמובן מרכיבות חלק חשוב מהתכנית.
  • יש לזכור שיש עוד בדיקות מלבד בדק הבית: בדיקות טייטל ומשפטיות, בדיקות האזור , בדיקת השוק ועוד..
  • יש לוודא שאתם מבינים מה ההבדלים בין הקצאות ובין הוצאות:
    • הקצאות – סעיפי תיקון שיידרשו בעתיד ויש לקחתם בחשבון לטווח הארוך.
    • הוצאות – סעיפי תיקון מידיים לטיפול ובאחריות המוכר.

האם יש מדד טוב לבדיקת בית מלבד פקח?

במידה ואתם מחזיקים בבית להשקעה וניהול הנדל”ן בשלט רחוק (מישראל), הרי שאתם צריכים להעסיק חברת ניהול מקומית עליה אתם ביררתם ועליה אתם יכולים לסמוך. לכן, כדאי מאוד להיעזר בחברת ניהול זו שרוצה אף היא בחיים קלים, ולכן צפויה לעזור לכם לבחור איש מקצוע טוב לצורך הבדיקה ואף לזהות עבורכם בעיות שלא בהכרח עלו בבדיקה עצמה.

חברת הניהול בשונה מהפקח צפויה לזהות לא רק בעיות בנכס עצמו אלא גם אלמנטים חסרים שנדרשים בכדי להשכיר את הנכס בהצלחה (אין וילונות, חלונות חורקים, אין מכונת כביסה..). כלומר, עליכם להיוועץ עם כל גורם מקצועי ועם חברת הניהול כדי לוודא שהנכס יוכל להיות מושכר בהצלחה וללא הפתעות בעתיד.

משקיע מקצועי מבצע תיאום והצלבה של נתוני הבדק מגורמי המקצוע השונים ואנו מסבירים על כך בפירוט במדריך ההשקעה החינמי של נדלניר בעמודים 22-26.

רוצים לראות עוד?
להלן וידאו עם דוגמה וטיפים שחייבים להכיר על ביצוע בדק בית
ויישום הממצאים של בדיקת הפקח בשיפוץ הנכס על ידי קבלן אמריקאי מקומי:

כדי ללמוד עוד על איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא מהשטח:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? השאירו פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!