שאלות ותשובות למשקיעים

אם היינו מדברים עכשיו בפגישה פנים אל פנים, הייתי כנראה יכול לצפות את רוב השאלות שלך. איך? מפני ששמתי לב שהרבה שאלות טובות חוזרות שוב ושוב בפגישות עם משקיעים עד היום. לכן, החלטתי לשתף כאן את השאלות שקיבלתי במהלך השנים מאת משקיעים אחרים חכמים וקפדנים, שרצו לבחון לעומק את כדאיות השקעות בנכסים בחו”ל עבורם וגם רצו לבדוק את נדלניר. יש כאן בעצם סוג של חכמת ההמונים, ולכן אני משוכנע שיהיו כאן דברים מעניינים עבורך ללמוד משאלות של משקיעים אחרים.

• תלמדו הרבה פרטים שחשוב מאוד לדעת לפני החלטה לביצוע השקעה בין אם בעזרת נדלניר ובין אם בכל אופן אחר בו תבחרו להשקיע.

• תגלו את סיפור השיטה שפיתחתי להשקעה ישירה בארה”ב. שיטה המאפשרת חסכון של עשרות אלפי דולרים בהשקעה. תמצאו כמה טיפים על איך לקנות בית נכון ומתחת למחיר השוק, ואיך לדעת ב100% אם המחיר שאתם קונים את הנכס הוא הזדמנותי או שהוא לא טוב.

• תכירו את המוקשים העיקריים שבהם נפלתי וכיצד לדלג מעליהם, במיוחד, השיטה שפיתחתי ושיפרתי עם השנים להשקעה מוצלחת מרחוק. למדתי תוך כדי ביצוע עשרות עסקאות קנייה ומכירה של נדל”ן בארה”ב ב- 3 מדינות שונות.

• תקבלו כאן על מגש של כסף את השאלות הטובות והחוזרות שמשקיעים חכמים ורציניים העלו בפגישות איתי פנים אל פנים.

גם לי זה משתלם מאוד לתת לך את כל המידע הזה כאן. כי אם זה יעניין אותך, אז מצוין ניפגש ממילא וכבר תהיה לנו היכרות טובה יותר. מצד שני אם זה לא יעניין אותך, אז חסכנו את זמן השיחה לשנינו. אני אוהב חסכון. חוץ מזה אני מאמין ששקיפות וגילוי נאות הם הדרך הכי טובה לבנות מערכת יחסים מוצלחת ומשתלמת לשני הצדדים בטווח הארוך.

נעים מאוד שמי ניר. הרקע המקצועי שלי הוא מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צברתי כ-10 שנות ניסיון בניהול פרויקטים והנדסת תהליכי עבודה בחברות מאוד גדולות. בזכות הרקע המקצועי קיבלתי ניסיון עבודה עצום עם אנשי מקצוע אחרים שגם הם הטובים והמומחים ביותר בתחומם. בעלי מקצוע ממגוון תחומים ומכל רחבי העולם. הניסיון והמיומנויות המקצועיות שפיתחתי הם שהובילו לביטחון ביכולתי לבנות תהליך ותשתית חזקה לטובת עניין פשוט הרבה יותר, השקעות נדל”ן ישירות בארה”ב. אספר לך בהמשך מה זו השקעה ישירה ואיך גיליתי את זה.

אני מזמין אותך לבקר אותי בפרופיל הפייסבוק שלי אם מעניין אותך להכיר יותר, ואני מאשר בקשת חברות של כל מי שרוצה, או פשוט ליצור איתי קשר ונכיר בשיחה אחד על אחד. הנה הטלפון שלי 03-9770799.

התחלתי לבדוק את הזדמנויות הנדל”ן המניב בארצות הברית בשנת 2010. מאז ועד היום הספקתי לבצע עשרות עסקאות של קנייה ומכירה ב-3 אזורי פעילות :

• אטלנטה ג’ורג’יה
• דטרויט מישיגן
• קליבלנד בצפון מזרח אוהיו.
• בנוסף ביקרתי או חקרתי לעומק מספר אזורי פעילות אפשריים נוספים בפלורידה – ג’קסונויל וטמפה , בטקסס כמו אוסטין, יוסטון ודאלאס וגם את ממפיס טנסי.

• כמובן. התחלתי את הדרך אך ורק כמשקיע פרטי בכסף שלי, ואני ממשיך לעשות זאת היום
• השקעתי כספים של בני משפחה וחברים טובים שראו את התוצאות וביקשו שאעזור גם להם לבצע השקעות דומות
• בהמשך ליוויתי משקיעים בדיוק אבל בדיוק באותו התהליך כמו שהשקעתי לעצמי ועבור האנשים הקרובים לי ביותר

האתגר הראשון שהייתי צריך להתמודד מולו היה דוקא יותר פסיכולוגי ורגשי. כי מבחינת המספרים והעובדות, הבנתי במהלך הבדיקות שהזדמנות השקעה בדירות בארה”ב משתלמת הרבה יותר מאפשרויות הנדל”ן בבית בישראל. אני מתאר לעצמי שההרגשה הזאת יכולה להיות מוכרת גם לך, וזה טבעי.

סיבה נוספת שהיה לי קשה בהתחלה היא מפני שאנשים מהסביבה הקרובה אליי הזהירו אותי לא לצאת למסע הרפתקאות. הכוונות שלהם היו טובות אבל ידעתי בתוכי שהם דיברו מפחדים שלהם או שהם ניזונו מהסיפורים שאוהבים להפחיד אותנו בחדשות, שהרי סיפורי הצלחות לא עושים כותרות מספיק טובות. אני ידעתי שהאנשים שהזהירו אותי באו עם כוונות טובות אבל לא היה להם ניסיון וידע מקצועי בתחום, ועדין זה השפיע עליי ועיכב אותי.

השינוי הגיע כעבור שנים בהמשך הדרך כאשר כמה מהם ביקשו ממני להשקיע גם עבורם. אני זוכר את הערב שהראיתי לאבא שלי את חשבון הבנק עם סכומים של אלפי דולרים שנכנסים לחשבון כל חודש כבר כשנתיים. השיא היה כשהוא ביקש שאשקיע גם את כספו. זה הדהים אותי מכיון שהוא הזהיר אותי כל כך הרבה שלא כדאי לעשות את זה. זה היה רגע מיוחד עבורי שבו הרגשתי שיש כאן משהו גדול יותר ממה שדימיינתי בתחילת הדרך. חוץ מזה, היו לי בתחילת הדרך לא מעט ספקות משלי.

לסיכום, בכנות עיקר החששות היו מהלא נודע. במיוחד חששתי מניהול נדל”ן בשלט רחוק, למרות שיש לי ניסיון של הרבה שנים בניהול ובעבודה יומיומית עם אמריקאים ומרחוק. הנה כמה מהשאלות והחששות העיקריים שעברו לי בראש בתחילת הדרך:

• איך מוצאים נכס טוב מעבר לים ?
• מה אם אצטרך לטוס בדחיפות בשביל רכישה, שיפוץ או בעיות אחרות ?
• איך אמצא שוכרים ואיך יועברו לי התשלומים?
• איך אוכל לבדוק בעצמי את אמיתות הדברים ב100% ?
• איך אדע שהדייר לא מחרב לי את הנכס ?

כל השאלות האלו פתירות. ולא רק אנחנו  אלא משקיעים רבים מכל רחבי העולם מצליחים להנות מהיתרונות של הנדל”ן האמריקני מבלי לטוס לשם כדי לבדוק את הדייר או לבדוק את השיפוץ. למעשה, רובם לא מגיעים לשם בכלל. האמת היא שלקח לי שנים וגם נאלצתי לשלם ביוקר עד שלמדתי איך לפתור את השאלות האלו בצורה איכותית. אבל אין שום סיבה שגם אתם תצטרכו לעבור את כל הדרך הזו, כאשר יש דרכים טובות לדלג מעליה.

קודם כל, לא יכולתי פשוט להתעלם מההזדמנות.

דבר ראשון בגלל הנגישות. כי אפשר להיכנס להשקיע בארה”ב בסכומים נמוכים יחסית לישראל. חשבתי לעצמי שגם אם במקרה הכי גרוע זה לא יעבוד כמו שציפיתי, אני אמכור אחרי כמה חודשים ועדין אשמור על הקרן של הכסף שהשקעתי, מכיון שיש לי את נכס הנדל”ן למכור אותו. כמובן, חשוב מאוד לדעת איך לקנות נכון בתים בארה”ב – בזכות יכולת ההשקעה הישירה-  מצאתי פתרון לפחד של הפסד קרן ההשקעה.

גם חשבתי מה הייתי עושה במקום זה עם הכסף? בקניית בית להשכרה בארץ אני שם את כל הכסף כהון עצמי ועוד אחרי זה משלם כל חודש את שכר הדירה לבנק  כדי לכסות את המשכנתה. חשבתי לעצמי איך זה נקרא ללכת על בטוח?  הדבר הבטוח היחיד  הוא שלא הייתי רואה שקל רווח לכיס עשרות שנים מהנדל”ן בארץ, אלא אם כן אמכור בעתיד ברווח, ומי יודע אם ומתי זה יקרה אם בכלל. היום – נכון לשנת 2017 – כבר  נגמרו האפשרויות בנדל”ן בישראל. גם בגלל המחירים הגבוהים, וגם בגלל החוקים והמיסוי. מעבר לכך, יש סיכונים גבוהים מאוד בשוק הנדל”ן הישראלי שהרבה גופים לא רוצים שאנחנו נהיה מודעים אליהם.

תוצאות מיידיות – להנות מהפירות עכשיו אני הבנתי אז שזה אפשרי ליצור מיידית הכנסה של אלפי שקלים בחודש לכיס. היום ולא בעוד 20 שנים. מה שבאמת עניין אותי זה לקבל קבוע כל חודש הכנסה פסיבית של כמה אלפי שקלים. רציתי שינוי בחיים. דמיינתי כמה טוב זה יהיה ליצור הכנסה חודשית נוספת ומשמעותית. בעיקר חלמתי לשבור את התלות בעבודה השכירה היומיומית.

בגלל התשואה בשורה התחתונה מעבר לכך, במשך החודשים שעברו בדקתי בקפידה את האזורים בארה”ב, את השוק, הנכסים והמספרים בתכניות העסקיות. מצאתי שהתשואות בארה”ב גבוהות פי 2 – 3 יותר מהנדל”ן בישראל וזאת אחרי כל החישובים והתרחישים השונים.

“זה מוחשי, זה מוצק, זה יפהפה. זה אומנותי בעיניי ואני פשוט אוהב נדל”ן”  – דונלד טראמפ.

זהו. יש רגעים בחיים שצריך פשוט לקבל החלטה. זה מה שמפריד את מי שמדברים לעומת מי שעושים. אני גם מאמין שהדרך הכי טובה ללמוד זה לעשות. ומה לעשות, העובדה היא שרק מי שפועל מרוויח –  אז החלטתי שהפעם אני לא מרשה לעצמי לפספס את ההזדמנות.

נפגשתי עם המון חברות נדל”ן והשתתפתי בכנסים על השקעות נדל”ן בארה”ב. היתה לי המון מוטיבציה כי ההזדמנות הזאת המריצה והלהיבה אותי. אבל גיליתי משהו מפתיע בבדיקות שעשיתי. מצאתי באינטרנט דרך אתרי לוחות המודעות של נכסים בארה”ב (אתרים כמו כמו ZILLOW, TRULIA, REALTOR ו -HOMES) לא מעט נכסים למכירה בשוק – שנמצאים ממש ליד הכתובות שחברות הנדל”ן הישראליות מוכרות לנו – אבל בפערי מחיר נמוכים יותר משמעותית.

הנכסים נראו לי בדיוק אותו הדבר. לא הבנתי איך זה יכול להיות אמיתי? מדובר פה בחסכון של עשרות אלפי דולרים בהשקעה על אותם הנכסים. ברגע שגיליתי את הדבר הזה, עלתה לי השאלה שפרצה את הדרך קדימה: איך אפשר לקנות ישירות בארה”ב נכס דומה למה שהחברות הישראליות והאמריקאיות משווקות לנו?

אחרי שגיליתי את ההזדמנות להשקעה ישירה. התחלתי להתקשר עם מתווכים אמריקאים כל ערב. שאלתי שאלות, הצלבתי מידע, בדקתי עם עורכי- דין, ועם משקיעים עצמאים ועם יזמים אחרים. גיליתי מעל לכל צל של ספק שיש מספר דרכים פשוטות לקנות נכסים ישירות בארה”ב, ובפער מחירים של עשרות אלפי דולרים זול יותר ביחס למחירי הנכסים שקונים מחברות הנדל”ן הישראליות. הבנתי שאם אשקיע ישירות בארה”ב, אוכל לדלג מעל החברות הישראליות ואז אחסוך הרבה מאוד כסף. אני אוהב חסכון.

גם מצאתי שיש תהליך מסודר להשקיע בצורה בטוחה ב100%. אפילו בארץ אי אפשר להגיע בפשטות כזו לרמת בטחון שהכסף יגיע ליעדו, ושבצד השני אקבל את הנכס לבעלותי, נקי מחובות ושעבודים ועוד עם ביטוח. בחרתי לצאת לדרך עצמאית בהשקעות נדל”ן ישירות באמריקה.

לצערי היו כמה מלכודות בהשקעות נדל”ן בארה”ב שעוד לא הבנתי בשלב הזה. שילמתי בהמשך על השיעורים האלה לא מעט כסף עד שהצלחתי להגיע ליכולת של הצלחה שוב ושוב באופן עקבי ושיטתי. לי לא היה מי שיעזור להשקיע ישירות ובהצלחה ישר בפעם הראשונה. אבל אין שום סיבה שאתם לא תוכלו להשקיע כך, ולחסוך עשרות אלפי דולרים בהשקעה. לא פחות חשוב תוכלו גם לדלג מעל כל המוקשים בדרך. אני מתכון להסביר לך בפגישה שלנו איך עושים את זה.

בחרתי בדרך הקשה והיא לבצע בעצמי השקעות ישירות בארה”ב, העדפתי לקנות לבד במקום להשקיע בנכסים מחברות נדל”ן ישראליות, המוכרות לנו במחירים של עשרות אלפי דולרים מעל מחיר השוק. האתגר כתוצאה מכך היה שנאלצתי להתמודד עם אי-ודאות, תחושות של חשש, לא מעט לבטים וכאבי ראש הכרוכים בפעילות לבד.

בשורה התחתונה חוויתי בתחילה גם כישלון והפסד כספי. בנוסף למידע מפורט על הכשלונות אני משתף במידע על המלכודות שגיליתי, וכתוצאה מכך על תהליך 4 השלבים שפיתחתי להשקעה ישירה ומוצלחת בנדל”ן בארה”ב. ניתן למצוא פירוט על כך במדריך להשקעת נדל”ן ישירה וגם במאמרים שלי בדף מידע למשקיע. בשורה התחתונה עד שהגעתי לתוצאות חיוביות עברתי מסע ארוך.

הנה כמה שיעורים חשובים :

איך להשקיע באזורים הנכונים

לא לחינם זו הנקודה הראשונה. אני משוכנע שזו הטעות מספר 1 של משקיעים ישראלים בחו”ל. למזלי, אני אמנם ידעתי איך לקנות במחיר טוב, וגם הבנתי איך לקנות בתהליך מסודר ובטוח כך שהכסף יעבור למוכר דרך חשבון נאמנות, והנכס יעבור לבעלותי נקי מחובות ושיעבודים ועם ביטוח כנגד כל הפתעה שלא תבוא. אבל טעיתי בחשיבה לא מספיק חזקה שעדיף לי לקנות בזול מאוד באזורים לא איכותיים מספיק והכי חשוב לא מתאימים לניהול השקעה מרחוק.

למדתי איך זה כן יכול לעבוד באזורים האלה, אבל הבנתי שאזורים קשים לא מתאימים למשקיע ישראלי ולאסטרטגיה של השקעה שקטה ומוצלחת בשלט רחוק בטווח הארוך. זו הסיבה שהכנתי שיעור וידאו חינמי שבו כל אחד יכול לבדוק בקלות ובעצמו כל אזור השקעה. לא משנה אם הציעה לך את זה חברת נדל”ן או ברוקר אמריקאי, או כל גורם אחר.

“הרבה יותר טוב לקנות נכס נהדר במחיר סביר מאשר לקנות נכס סביר במחיר נהדר” – וורן באפט.

לעבוד עם אנשים אמינים

לא פחות חשוב לקח לי זמן ומאמץ עד שמצאתי שותפים טובים ואמינים בארה”ב שיעשו את העבודה כמו שצריך. אנשים שירוויחו ביחד איתי ולא על חשבוני. כי גם אחרי שידעתי איפה ואיך אני רוצה להשקיע, עדין למדתי עוד שיעורים מתקדמים כמו החשיבות של חברות ניהול טובות, שלא יאכלו לי את התשואה.

איך לבדוק עסקת נדל”ן  – השקעת ערך

ההצלחה נקבעת כבר ברגע הכניסה להשקעה. חייבים לדעת איך לקנות נכון נכסים מניבים. יש באתר מספר דוגמאות המסבירות מה היא השקעת ערך בנדל”ן ומה הדברים שחייבים לבדוק לפני החלטה על רכישת נכס מניב.

מתי להיכנס ואיפה כדאי להשקיע ?

פעלתי במספר מדינות שונות בארה”ב. נכנסתי לכל מדינה בזמן אחר. הבנתי מנסיון, ומתוך בדיקת התוצאות במהלך השנים שיש הבדלים משמעותיים בין השקעה באזור איכותי באטלנטה ג’ורג’יה או השקעה בנכס זול בדטרויט מישיגן לבין זיהוי אזור איכותי וכדאי לקניית נכסים להשכרה.

איך להיכנס לנדל”ן בחו”ל בצורה נכונה?

למדתי איך אפשר להיכנס להשקיע בארה”ב בצורה חכמה, וצברתי ניסיון שממנו הבנתי מה היתרונות והחסרונות של כל דרך השקעה. יש לך בדיוק 3 דרכי פעולה אפשריות:

אפשרות הכניסה הראשונה  –  דרך פעולה פאסיבית. ישנן חברות ישראליות המציעות לנו נכסים משופצים ומושכרים. הנכסים נמכרים במחירים גבוהים ממחירי השוק. היתרון הוא שאפשר להיכנס להשקעות נדל”ן במאמץ מועט ביותר ובכנות גם בלי הרבה הבנה. אך בעיניי זהו בעצם חיסרון. אני מאמין שאם ברצונך להיות משקיע/ה אז עליך להתאמן וללמוד כדי לפתח מיומנויות של משקיעים. נשמע לא טוב? אם לא בא לך, אז אל תיכנסו ואני מעיד בפניך כאן ובכתוב שאני לא מוכן לתת לך שירות כי זה לא דבר מתאים לך. עכשיו אני מקוה שהבנת מדוע אני מעדיף לתת כאן את כל המידע, כי בעיניי יש הרבה אנשים שצריכים לחשוב יותר טוב עם עצמם, ואני מגיע לפגישות בהם הדבר הזה עולה לי זמן רב, אשר בסופו איני בעמדה להציע לך שירות ולהיות שלם עם עצמי שזה באמת טוב לך.

אפשרות הכניסה השנייה – דרך פעולה יזמית. מצד שני, כאשר העזתי ופעלתי עצמאית במטרה לקנות נכסים ישירות מהשוק בארה”ב ובמחיר הזדמנותי, אז שילמתי רק על הטיסה לאמריקה אלפי דולרים שאכלו לי את התשואה של הנכס הראשון. חוץ מזה תמיד לומדים דברים חדשים כאשר עושים בפעם הראשונה משהו שלא מכירים ולבד. אם הכיון הזה עדין בוער בך אז אני בהחלט יכול להבין  אותך! יש לי נסיון של עשרות שנים בניהול פרויקטים והנדסת תהליך. מגיע מרקע משפחתי מסחרי, למשל מיומנויות של משא ומתן. אני גם בנאדם של מספרים .למרות שלדעתי בכלל לא צריך 5 יחידות מתמטיקה או מצטין בטכניון בשביל להבין את הנדל”ן. הפשטות היא הדבר היפה כאן. כמובן מרכיב האישיות והעניין שלך הוא גורם חשוב. אני משוכנע שאם הכיון היזמי גורם לך להתרגשות ובוער בך כמו שקרה לי אז האסטרטגיה הנכונה היא לפעול בשלבים. בשלב הראשון, להיצמד למומחים וללמוד מהם תוך כדי עשייה. בשלב השני לקחת סיכון ולפעול לבד, בשלב זה הסיכונים כבר יותר קטנים בעיקר מפני שהיכולת והנסיון שלך יעזרו לך להתמודד עם ההפתעות בדרך.

אפשרות הכניסה השלישית – דרך האמצע של המשקיעים המתוחכמים. אין שום סיבה שגם אתם תעברו את כל הדרך לבד או שתימנע מכם האפשרות לבצע השקעת ערך ישירות בשוק בארה”ב . העיקרון שלמדתי הוא להיעזר בגורם אמין, מקצועי ומנוסה שיהיה בצד שלך. כי כך תוכלו לאזן בין הצורך לפעול במקצועיות וביטחון כבר בהשקעה הראשונה לבין הצורך לרכוש את הנכס במחיר משתלם.