מונחי נדל"ן

ישנם הרבה מונחי נדל”ן המשמשים בתהליך קנייה ומכירה של בית. נדלניר כאן כדי לעזור לך להבין את המונחים הללו. יצרנו מילון מונחים של מונחי הנדל”ן הנפוצים ביותר והגדרותיהם כדי לעזור לך להבין טוב יותר את המינוחים המשמשים בתהליך קנייה או מכירה של הנכס.

A

המונח עיצוב מסגרת A מתייחס לבניין או לעיצוב הבית הכולל קו גג בעל פסגה תלולה עם תקרה הנפתחת לקורות העליונים. הסגנון החיצוני של בית כזה לרוב כולל גם גג עם פסגה גבוהה בצורת האות A. עיצוב מסגרת ה- A הגיע לשיא הפופולריות שלו באמצע המאה ה -20, והגיע לגדולה בשנות החמישים וירד בשימוש שנות השבעים. גג הבניין מתחיל בדרך כלל בקו היסוד או כמה מטרים מעל הקרקע. הבניין מכוון לעיתים קרובות עם חלונות הפונים לנוף מסוים, כמו גוף מים או הרים. הגג התלול הוא המאפיין האדריכלי הדומיננטי. בחלק מהבתים עם מסגרת A שתי קומות תופשות את החלל מתחת לגג, עם חלל מגורים פתוח גדול למטה וחלל לופט או חלל שינה מעל. ראו דוגמא של נכס עם גג בעיצוב מסגרת A

פחת מואץ הוא שיטה חשבונאית המורידה את ערך הנכס במהירות רבה יותר בשנים הראשונות לבעלות. ניתן לעמוד מול פחת רגיל, שיטה המאפשרת לבעל הנכס לציין את הירידה בערך הנכס לאט יותר לאורך שנים ארוכות יותר. פחת חשוב לצרכי מס מאחר ובעלי נכסים יכולים לעתים קרובות לנכות מס על סמך הערך האבוד בחלקים מסוימים של רכוש. עם פחת מואץ, בעל הנכס זוכה להטבות מס משמעותיות. הוא או היא יכולים לקחת את הניכויים מוקדם יותר ולתת לו תזרים מזומנים רב יותר לשימוש למטרות אחרות. כאשר בעלי נכסים עוסקים בתכנון מס, הם לעתים קרובות מבקשים למזער את סכום המס שהם משלמים בעתיד הקרוב. טקטיקות פחת מואצות מספקות אמצעי לגיטימי ויעיל לדחות את חבות המס עד זמן מה בעתיד, כאשר שיעורי המס עשויים להועיל יותר לבעל הנכס.
פחת הוא אחד מהמשתנים הרבים שחשוב לשים לב אליהם לפני שמשקיעים. איך לבדוק כדאיות עסקה לפני הרכישה בהתחשב בהקצאות הון מופחתות? במאמר הבא: לינק

בקנייה או מכירה של בית, חשוב לדעת את גילו האמיתי של הבית. הגיל האמיתי של המבנה אינו שנת הבנייה אלא מתייחס לכמה זמן עומדות כלל יסודות ומערכות המבנה. למשל ביחס ליסודות המבנה כמות השנים שלאחר סיום הבנייה ועד היום תהיה גילה בפועל. לחלופין, אם הוחלף גג המבנה לחדש אז גילו כגיל גג חדש. לכן לעיתים קרובות קביעת הגיל האפקטיבי של הנכס יכולה להיות מורכבת, במיוחד בכל הקשור למבנים ישנים במיוחד המכילים אוסף מערכות בגילאים שונים. לעיתים, ניתן לאמוד רק את גילו של בניין. ניתן להשתמש בשיטות שונות להערכת גיל הבניין. תקופות מסוימות מסומנות על ידי שימוש בחומרים מסוימים כמו מסמרים בעבודת יד, ריצוף ופנלים מיושנים. הסגנון האדריכלי של דירה יכול גם להצביע על מסגרת זמן מדויקת. כאשר ידוע על גיל הבניין, ניתן להדביק מחיר בטוח יותר. איך לבדוק נכס בארה”ב לפני הרכישה בהתחשב בגיל מערכות המבנה? במאמר הבא: בדיקת נאותות לנכס בארה”ב

דונם הוא יחידת מדידת קרקע במערכת המדידה המקובלת בארה”ב. בדרך כלל משתמשים בו למדידת שטחי קרקע גדולים כגון חווה, בית מגורים גדול או פארק. דונם הוא 43,560 מטרים רבועים. ריבוע שאורכו 208.7 מטר הוא בערך דונם אחד. זה בערך בגודל של מגרש כדורגל. מגרשי מגורים של בית צמוד קרקע בשכונה פרברית טיפוסית בארצות הברית הם בערך סביב רבע וחצי דונם. זהו שטח קרקע הנע בין 400 ל 600 מ”ר. ניתן למצוא בכל לוח מודעות נדל”ן למכירה או השכרה את מדד שטח הקרקע תחת קטגוריה הנקראת LOT.

כדי לצפות בדוגמאות של בתים צמודי קרקע להשקעה היושבים על שטח אדמה רשום במרשם אמריקאי בבעלותך ניתן לצפות כאן: נכסים לרכישה בארצות הברית

תוספת או נספח היא שינוי המצורף לחוזה מקרקעין. חוזה זה מציין תנאים שלא נכללו בחוזה הרכישה או המכירה המקורי. התוספת חייבת להיות חלק מהחוזה המקורי. שינויים המתרחשים לאחר חתימת החוזים מכונים תיקונים. על כל הצדדים להסכים לתנאי התוספת לפני שהחוזים נחשבים למלאים. דוגמה אחת לתוספת היא קונה המבקש כי מכשיר הבית, כמו מדיח כלים, ייכלל במכירת הבית. אחר עשוי לבקש סיוע בעלויות לסגור מהמוכר. ניתן להשתמש בתוספת כאשר מכירת הבית מותנית בגורמים מסוימים, כגון אימות מימון קונה או אישור כי הבית אינו נמצא באזור שיטפון ידוע. בנוסף, תוספות הינן כלי חשוב במסגרת מהלך משא ומתן על הנכס בשלבי בדיקות הנאותות, ובהתבסס על ממציאהן. כדי ללמוד עוד על פרמטרים בעת קניית נכס בארה”ב קרא את מאמר המידע על מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת

כאשר מישהו לוקח הלוואה לדירה, אפשרות אחת היא משכנתא ARM, או במילים אחרות – ריבית משתנה. למשכנתאות אלה שיעורים קבועים לפרקי זמן ספציפיים ומשתנים על פי לוח זמנים ספציפי. משכנתא ARM כולל ריבית ראשונית קבועה לפרק זמן מסוים, ואחריה תקופת הסתגלות; למשל, אפשר לקחת ריבית קבועה לשלוש שנים בהלוואה ל -10 שנים. לרוב המשכנתאות מסוג זה יש מכסה מקסימלית המספקת לצרכן ערובה לכך שהשיעור לא יעלה לאורך סכום מוגדר לאורך חיי ההלוואה. חלק מה- ARM מציעים גם אפשרות להמיר לשיעור קבוע לאחר פרק זמן מסוים. עבור מי שיש לו משכנתא קיימת, ARM עשוי לאפשר הורדת התשלום החודשי שלו, וזו אפשרות טובה עבור צרכן שלא מתכנן להישאר בביתו יותר מחמש שנים. כדי ללמוד עוד על מינוף השקעות נדל”ן קרא את מאמר המידע על מימון השקעה בנדל”ן בחו”ל

כל בית שונה מבחינת התכונות והתוספות הכלולות. בקהילה מסוימת או בפיתוח מסוים, יתכנו הטבות מיוחדות הזמינות רק לאותם תושבים. הטבות אלו משמשות לרוב קבלנים או סוכני נדל”ן כדי לפתות קונים. בית דומה שאינו כולל תוספות אלה בהחלט אינו מציע אותה רמת ערך. השירותים יכולים להיות מגוונים למדי בהתאם לקהילה ולאזור. אלה יכולים להיכלל ללא תשלום נוסף, או שיכול להיות תשלום חודשי או שנתי על מנת להיות חלק מהקהילה או להשתייך למקורב. ברוב המקרים, בעל בית חייב להיות שייך לעמותה. אין אפשרות לא להשתייך. תוספות אלה יכולות לכלול דברים כמו גישה לפארקים קהילתיים, בריכות שחייה, מכוני כושר ועוד. 
איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה? במאמר הבא: לינק

הקצאות הן מונח חשבונאי בו משתמשים בדוח פיננסי או בתכנית תקציב להשקעה אשר מספקת התייחסות לאירועים אשר יכולים לקרות בעתיד. 
דוגמאות: 
הקצאה לבית ריק ואו אובדן שכר דירה.
הקצאות לתחזוקה
הקצאות להחלפה או חידוש מערכות (למד עוד במונח גיל אפקטיבי)
כדי לראות כיצד בנויה תכנית תקציבית להשקעה כולל הקצאות, ראו תכנית השקעה מקצועית הבאה: לינק

האגודה האמריקאית למפקחי בית היא עמותה מקצועית ללא כוונת רווח המורכבת מפקחי בית עצמאיים. זו היא גם העמותה הוותיקה ביותר של פקחי הבית באמריקה. החברות משתרעת בפריסה ארצית עם יותר מ- 80 סניפים. האגודה האמריקאית למפקחי בית שואפת להבטיח פרקטיקה איכותית ואתית במקצוע פיקוח הבית. בדיקות בית הן חלק קריטי בתהליך רכישת הבית, חשיפת ליקויים אפשריים, תיקונים נדרשים והערכת מצבו האמיתי של הבית לפני רכישת הבית. לכן, האגודה האמריקאית למפקחי בית מציעה לחבריה קורסים בהשתלמות כדי לשפר את הידע והיכולות של חבריה. החברה מספקת גם בסיס נתונים של חבריה, כך שהקונים יוכלו למצוא מפקח בית מקומי ומוסמך שישכור אותו.

כדי ללמוד עוד על בדיקת הבית לפני הרכישה קרא את המאמר: איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה

אמורטיזציה או “פחת הלוואה” היא תשלום מדורג לסילוק קרן חוב באמצעות תשלומים תקופתיים.
לדוגמא: משקיע ישראלי רכש נדל”ן להשקעה בארצות הברית באמצעות מינוף. המשקיע קיבל הלוואה על סך 100 אלף דולר עם 6% ריבית. המשקיע משלם 10 אלף דולר בשנה הראשונה. התשלום מורכב מ6 אלף דולר תשלום ריבית , ו-4 אלף דולר עבור פחת הלוואה. לאחר התשלום, יתרת החוב עברה פחת הלוואה (אמורטיזציה) ועומדת כעת 96 אלף דולר. 
טיפ חשוב! עליך לקבל לוח סילוקין של הלוואה לעסקת הנדל”ן לפני שתחתום על המסמכים לקבלת ההלוואה שלך. לוח הסילוקין מגדיר בדיוק כמה מכל תשלום יעבור להפחתת הקרן וכמה יעבור לריבית. לוח הסילוקין מגדיר את משך זמן המשכנתא ואת יתרת הקרן בנקודות הזמן לאורך תקופת ההלוואה. 

פחת הלוואה הוא אחד מהמשתנים החשובים לשים לב אליהם בבחירת אפשרות המינוף המשתלמת ביותר לעסקת הנדל”ן. איך לבדוק כדאיות עסקה לפני הרכישה בהתחשב באמורטיזציה? צפו בסרטון הבא: 


שיעור האחוז השנתי, המכונה בראשי תיבות APR, מתייחס לשיעור הריבית השנתי שמשלם הלווה על ההלוואה לעסקת הנדל”ן. על המלווים למסור מידע זה ללווה לפני שהם חותמים על מסמכי הלוואה כדי להשוות שיעורי הלוואה בין המלווים. 

כדי ללמוד על מימון השקעה בעת קניית נכס בארה”ב קרא את המאמר הבא: מימון השקעה: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?

שמאות נדל”ן היא הערכה של שווי הנכס בנקודת זמן נתונה. השווי המבוקש באמצעות הליך השמאות הוא שווי השוק של הנכס. תהליך השמאות חשוב בקביעת שווי הבית מכיוון שעסקאות נדל”ן על נכס נתון מתרחשות לעיתים נדירות למדי, ויכולים להיות הרבה גורמים שיכולים לשנות את ערך הנכס לאורך זמן. השמאי או החברה שמבצעת הערכה שמאית יבדקו דברים כמו השטח, האם האזור עבר לאחרונה פיתוח חדש או עסקים מגיעים לאזור, דבר שיכול להגדיל את ערך הבית. השמאי מבצע בדיקה השוואתית של הערך של בתים אחרים באזור בו הנכס נמצא. שמאי בדרך כלל יספק מסמך כתוב המפרט את השמאות של הנכס. מסמך זה משמש לאחר מכן לצרכי מס או בעת חישוב הלוואת משכנתא.

כדי ללמוד עוד על הערכת שווי נכס קרא את המאמר: הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

במילים פשוטות, “עליית ערך הנדל”ן” היא הערכה כמה ערך הבית שלך צובר לאורך זמן, או ההיפך מהפחת. כדוגמה פשוטה, בית של 200,000 $ ששווה היום 250,000 $ בחמש שנים צבר עליית ערך של 50,000 $. חישוב תחזית עליית ערך הנכס יכול להיות מסובך מכיוון שגורמים רבים יכולים למלא תפקיד בהערכה הזו. אם הבית נמצא בשכונה טובה ומשתפרת, סביר להניח שהבית יעלה בערכו יותר מאשר בית באזור פשיעה גרוע של העיר ואו אזור השקעה שנקלע למצב של הזנחה. עם זאת, אלה אינם הגורמים היחידים הממלאים תפקיד בהערכה של שינוי ערך הנכס לאורך זמן. יש גורמים נוספים חשובים שמשתנים כמו למשל: גיל הנכס, השכנים, נתונים על המיקום, בתי ספר באזור, נתונים סוציו אקונומיים של האזור, שינוי בגודל המבנה או במצבו, מצב שוק הנדלן ועוד.

אחד מהגורמים החשובים הוא מיקום. כדי ללמוד עוד על מיקום נכס קרא את המאמר: משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

מונח נדל”ן שמשמעותו שהמוכר משכיר או מוכר את הנכס בתנאיו הנוכחיים, ללא כל ערבויות. הקונה או הדייר מקבל את הנכס בתנאים אלה. הקונה או הדייר אינו מצפה כי יבוצעו שיפורים בנכס. מוכר רשאי למכור נכס במצבו כפי שהוא למכירה מהירה. בתים אלה יימכרו בדרך כלל לפי שווי שוק המשקף את המצב. נכסים מעוקלים נמכרים בדרך כלל כפי שהם.
לדוגמה: במקום לתקן את ביתי הישן, אני בוחר למכור מתחת לשווי השוק של הנכס בערכו לאחר שיפוץ. אני מוכר את הבית כמות שהוא בהנחה. חלק מרוכשי הדירות או משקיעי נדלן עשויים לבחור לרכוש נכס כפי שהוא על מנת לשפץ אותו בהתאם למפרט שלהם לרמת מגורים או השכרה. נכסים כמות שהם נרכשים בדרך כלל על ידי משקיעים או על ידי הולסלרים שמפנים את הנכסים למשקיעים ואו משפצים בתים למטרות רווח. דוגמא: למרות שיש לבצע תיקונים במטבח, אני רוכש את הבית כמו שהוא ומשפץ את המטבח לפי הסטנדרטים המדויקים שלי.

כדי ללמוד עוד על פוטנציאל הרווח בעסקאות מציאה קרא את המאמר: נדל”ן להשקעה בארה”ב: חתול בשק או נכס עם רווח עתידי?

רכישת נכס במצב כמו שהוא או עסקה כמו שהיא משמעותה שהקונה מקבל את בעלות הנדלן ללא אחריות או התחייבות. כל דבר שעשוי להיות לא בסדר עם המבנה או העסקה אינו באחריות המוכר לפני השלמת הרכישה או אחרי סגירת העסקה. תנאי “כפי שהוא” AS IS הוא סוג עסקה אופייני מאוד ברכישת עיקול בנקאי או נכס REO. במקרים מסוימים, הדבר יחול על בתים או נכסים הדורשים שיפוץ מיוחד או כאלה הזקוקים לתיקונים. קונים שרוכשים נכס AS IS ,כמות שהוא, חייבים לקחת בחשבון שהם יהיו אחראים לכל. למשל, התיקונים ואו בעיות של תאימות קוד למקרקעין ולא תהיה להם שום עילה משפטית כלפי הבעלים לשעבר על כל דבר שהם מגלים שהוא לא בסדר ברכוש או במבנה לאחר סגירת המכירה באופן רשמי.

כדי ללמוד עוד בדיקת השיפוץ הנדרש לפני רכישת נכס להשקעה בארה”ב קרא את המאמר: שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו”ל?

המחיר המבוקש על נכס הוא נקודת המוצא במשא ומתן בעסקאות נדל”ן. בדרך כלל זה המחיר הראשון שהמוכר מציין על הנכס. בעסקאות נדל”ן סטנדרטיות רוב המוכרים קובעים מחיר מבוקש כזה שישמחו לקבל בעבור הנכס, אך מקובל שהקונה יתן הצעה במחיר אחר. זה הוא תהליך המשא ומתן. מפני שרוב המוכרים מצפים למשא ומתן, לכן מוכרים נוקבים את המחיר המבוקש בהתחשב בתהליך משא ומתן. המחיר המבוקש ישמש כנקודת מחיר התחלתית. אולם, הקונה הוא זה שקובע את המחיר המוצע ההתחלתי באמצעות הצעת רכישה ובה ינקוב את הצעת המחיר לרכישה. באפשרות המוכר לתת הצעת מחיר נגדית, לקבל את ההצעה או לסרב. בסופו של דבר תוצאת המחיר בתהליך משא ומתן יכולה להסתיים במחיר חוזה מעל או מתחת למחיר המבוקש. תוצאת מחיר החוזה תלויה במספר גורמים כמו: מחיר מבוקש, מצב שוק נדלן חם או מצב שוק נדלן קר, יכולות המשא ומתן של הצדדים, נסיבות אישיות של המוכר וכיוצא בזה. המוכר והקונה יצטרכו להגיע להסכם משם. 

כדי ללמוד עוד על מחיר נכס נדל”ן להשקעה בארה”ב קרא את המאמר: נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

הערכה של שווי הנדל”ן נעשית על ידי הרשויות כדי לקבוע את גובה מיסי הנכס. ההערכות שווי הנכס נעשות בדרך כלל אחת לשנה בתחילת השנה או בסופה. ישנם אזורים בהם הערכה מתבצעת אחת למספר שנים. שיטה זו של הערכת שווי הנכס לצורך קביעת גובה המס נקראת AD VALOREM TAX. הערכת שווי הנכס לצורך מס אינה שווי השוק הנוכחי של הנכס. בעלי נכסים יכולים לערער על ההערכה או לבצע הערכה עצמאית בכל עת. כאשר מעריכים את ערך הבית אז שווי הנכס לצורך מס יכול לעלות או לרדת באותה מידה. ערכי דירה נמוכים יותר גורמים לארנונה נמוכה יותר. ניתן לבדוק מראש האם יש לנכס פוטנציאל ערעור להורדת גובה מיסי הנכסים, ולשיפור התשואה שלך על ההשקעה. ישנם גם הערכות מיוחדות, למשל הערכות המוטלות על מי שמתגורר בקהילה שיש בה איגוד בעלי בתים HOA. 

כדי ללמוד עוד על הערכת שווי הנכס קרא את המאמר: נדל”ן להשקעה בארה”ב: חתול בשק או נכס עם רווח עתידי?  

נכסים הם דברים הנושאים ערך.

לדוגמא: קרקע אדמה, בתים, מכוניות, ריהוט, מזומן, פקדונות, ניירות ערך. 

חשוב להבין כי תפיסת הערך היא מושג מופשט. למשל, מטבעות קריפטוגרפיים כגון הביטקוין הם נכס. נכסים יכולים להיות מוחשיים ובלתי מוחשיים. הנדל”ן מוגדר כנכס מוחשי. נכסים מוחשיים הם אובייקטים פיזיים הנושאים ערך. נכסים לא מוחשיים משקפים בדרך כלל קניין רוחני כמו פטנטים וזכויות יוצרים.

כדי ללמוד עוד על נכסים להשקעה ניתן לצפות כאן בדוגמאות: נכסים לרכישה בארה”ב

העברת חוזה נדל”ן היא שיטה שבה זכות או חוזה על נכס מועבר מאדם אחד אל אחר. ניתן להעביר חוזה רכישה של נכס, מסחר בחוזה רכישה על נכסים נקרא הולסיילינג.
ניתן להעביר חוזה השכרה של נכס. מסחר בחוזים להשכרה נקרא סאב-לט SUBLET.
ניתן לסחור למשכנתאות והלוואות, תחום זה של מסחר חוב נדל”ן נקרא NOTES INVESTING או NOTE WHOLESALING.
דוגמא: מי שעוסק במסחר חוזים לזכות רכישת נכסים נקרא הולסלר WHOLESALER. מטרת הולסלר לאתר מוכרים לחוצים שימכרו את הנדל”ן בהנחה. לאחר מכן, ההולסלר מבצע תהליך DISPOSITION. כלומר, מאתר את הצד המקבל שאליו יעביר את החוזה. הצד המקבל יכול להיות קונים בשוק , או משקיעים שירכשו את הנכס וישפצו אותו. הצד המקבל נקרא ASSIGNEE. מטרת משקיע המקבל נכס מחוץ לשוק באמצעות עסקת OFF MARKET היא להביא את הנכס חזרה אל שוק המכירה אל מול ביקוש מגורים בבעלות עצמית או להביא את הנכס אל שוק ההשכרה.
כדי ללמוד מדוגמא של עסקת משקיע ברכישת נכס אוף-מרקט מהולסייל ניתן לצפות כאן:

מקצה הוא מי שמעביר את זכויותיו או את האינטרסים שלו בנכס לאדם אחר, שמוגדר על ידי המונח “מקבל” ASSIGNEE. במקרה זה, למקצה תהיה זכות חוזית משפטית כלשהי להשתמש בנכס או להחזיק בו. על ידי הקצאת האינטרסים החוזיים שלו, הוא מעניק את זכות השימוש או הבעלות לאדם אחר. המקצה יכול בדרך כלל לעשות את מה שבא לו עם זכויות הקניין שלו; אולם במקרים מסוימים, סעיף אי-הקצאה ימנע מאדם להקצות את זכויותיו ברכוש כלשהו. סעיפים אלה קיימים בדרך כלל כדי להגן על צדדים שאינם רוצים לעבוד עם מועמדים מפוקפקים. במקרים מוגבלים, החוזה יכתיב כי המפקיד יכול להקצות רק את הזכויות והאינטרסים שלו למספר מוגבל של אנשים שכבר אושרו על ידי הצד השני בחוזה.

לכן, כאשר בוחרים אזור השקעה חשוב להבין את הרגולציות והסביבה החוקית. למשל, קראו את המאמר: מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה הזכויות שלנו כבעלי הנכסים לפינוי שוכרים מהנכס?

כשרוב האנשים קונים בית, הם לוקחים על עצמם הלוואת משכנתה חדשה לגמרי. במועד סגירת עסקת הנדל”ן, מוכר הנכס יפרע בדרך כלל את יתרת המשכנתא הקיימת שלו באמצעות התמורה שקיבל ממכירת הבית. עם זאת ישנה שיטה אחרת שבה פועלים משקיעי נדל”ן אשר רוכשים בעלות על בית על ידי השתלטות על הלוואה קיימת של המוכר, כדי להנות מתנאי הלוואה קיימת טובה יותר. כאשר זה קורה, המלווה יגבה עמלת העברת הלוואה על עדכון הרשומות כדי לשקף כי מדובר בבעל נכס חדש המשתמש באותה הלוואה. סכום דמי העברת הלוואה עשוי להשתנות בהתאם למי המלווה ולנסיבות ייחודיות אחרות סביב ההלוואה. באופן כללי, סוג זה של עסקת נדל”ן עשוי להיות מאושר כחלופה לעיקול הנדל”ן. הבנק מעדיף להמשיך את ההלוואה עם בעלים מוטב חדש מאשר להוציא כסף על הליך עיקול בנקאי. אם הינך משקיע נדל”ן פוטנציאלי המעוניין בעסקאות המותנות בהעברת ההלוואה הקיימת אליך, אל תשכח לכלול עמלה זו בין העלויות האחרות בחישוב סך עלויות עסקת הנדל”ן.
כדי ללמוד עוד על עלויות השקעה בעת רכישת נכס בארה”ב קרא את המאמר: משקיע בנדל”ן בארצות הברית? מה הסיכונים והביורוקרטיה אותם יש לדעת מראש?

שכר טרחת עורכי דין מתייחס לכסף שישולם לעורכי דין על ידי אחד הצדדים או שניהם במקרים של התדיינות משפטית. בנדל”ן, מרבית העסקאות כוללות חוזה המציין מי ישלם שכר טרחת עורכי דין במקרה והעסקה כרוכה בהתדיינות משפטית. עמלות מסוג זה יכולות לכסות מספר חיובים הקשורים להתדיינות משפטית. זה יכול לכלול את האגרה לפי שעה שעורכי הדין גובים, או שזה עשוי להיות תשלום אחיד עבור עריכת מסמכים מסוימים. שכר טרחה שאושר על ידי בית המשפט הם אלה שבית המשפט רואה הוגן לכיסוי הוצאות הקשורות למקרה. ברוב התדיינות הנדל”ן, החוזה קובע כי הצד המפסיד יכסה את כל שכר טרחת עורכי הדין. זהו גורם שנועד למנוע פגיעה בתביעות קלות דעת במערכת בתי המשפט. אם בית המשפט רואה פעולה קלת דעת, אז לעתים קרובות בית המשפט מחייב את הצד המפסיד לשלם את כל האגרות. עלויות אלה אינן עלויות עורכי הדין לסגירת העסקה, שאותן כל משקיע מתחיל חייב לדעת.
כדי ללמוד עוד על מה צריך לדעת בעת רכישת נכס בארה”ב קרא את המאמר: מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

מכירת נדל”ן פומבית היא אירוע מכירה בו קונים פוטנציאליים מגישים הצעות תחרותיות על נכסים או שירותים במתכונת פתוחה או סגורה. מכירות פומביות של בתים בארה”ב פופולריות מאוד. קונים ומוכרים מאמינים שהם יקבלו עסקה טובה  יותר בקנייה או מכירה של נכסים בשיטת מכרז ציבורי. לדוגמא, במכירה פומבית פתוחה, הצדדים מתכנסים במקום פיזי או באתר מכרזי נדל”ן מקוון כדי להציע הצעות על נכסים. בעל עניין מודע לסכומי ההצעה המתחרה הגבוהה ביותר וישנה האפשרות להמשיך להעלות את מחיר הצעת הרכישה עד למועד סיום המכרז בו מוכרז הזוכה. המקובל הוא כי הזוכה הוא מי שהגיש את ההצעה האחרונה הגבוהה ביותר במסגרת תקופת המכרז. אך יש להבין היטב את תנאי המכרזים, מפני שיתכן מחיר מינימום כתנאי לזכיירה במכרז, כמו גם מגבלות על היכולת לבדוק את הנכס פיזית, מגבלות בבדיקה המשפטית, עלויות השתתפות במכרז וכיוצא בזה.

לדוגמא: ישראל שמע שניתן לקנות בתים זולים בהנחה מתחת למחיר השוק במכרזי נדל”ן בארה”ב. הוא נכנס לאתר מכירה פומבית HUBZU והשתתף במכרז לרכישת נדל”ן. במכרז היו מגבלות בבדיקת המבנה מפני שלא היה מחובר לחשמל , גז ומים בעת המכרז. לאחר הזכייה במכרז, ישראל החל בעבודות השיפוץ בנכס ולאחר חיבור המערכות גילה כי ישנן בעיות נזילות מים חמורות במבנה. ישראל למד כי יש הבדל בין עסקה מתחת למיר השוק לבין עסה טובה.

כדי ללמוד עוד על רכישת נכסים להשקעה בארה”ב ועל ההבדל בין עסקאות נדל”ן מתחת למחיר השוק לבין עסקאות נדל”ן טובות צפה בשיעור הנדל”ן: 


מודל הערכת שווי אוטומטי (AVM) הוא אלגוריתם המשתמש במודל מתמטי או סטטיסטי בשילוב מאגרי נכסים קיימים ועסקאות לחישוב ערכי נדל”ן. רוב מודלי הערכת השווי האוטומטית (AVM) משווים את הערכים של נכסים דומים באותה נקודת זמן. 
 
דוגמא: לוח מודעות נדל”ן אמריקאי זילו ZILLOW מציב ערך לכל נכס באמצעות AVM הנקרא ZESTIMATE. משקיעים חובבנים רבים טועים לחשוב כי אמד זסטימייט מייצג שווי שמאי של הנכס או את מחיר השוק של הנכס. אמנם, שמאים רבים ואפילו מוסדות וול סטריט משתמשים במודל מסוג זה כדי להעריך שווי נכסים למגורים, אך כדי ללמוד עוד איך להעריך מחיר נכס נכון עבור שווי נדל”ן צפו בסרטון הבא:

חלונות סוכך הם חלונות הנטויים החוצה ומעלה כשהם נפתחים. מכיוון שלחלונות יש ציר בחלק העליון, הם מסתובבים ונפתחים החוצה בזווית. החלונות דומים לסוכך מעל גג ומכאן שמם. חלונות סוככים תלויים אופקית כמו רוב חלונות המגורים הנפוצים. הם יכולים לשמש בעצמם או בשילוב עם דגמים אחרים. מכיוון שהם נפתחים כלפי חוץ, חלונות סוכך מותקנים באופן קבוע באזורים שבהם זרימת אוויר חיונית ונמצאים לעתים קרובות מעל כיורי מטבח ומשטחי השיש. עלות החלפת חלון בודד עולה כמה מאות דולרים, תלוי בעיקר באיכות החומרים. מכיון שעלויות החלפת חלונות ישנים מצטברת לאלפי דולרים, הערכת מצב החלונות חייב להיכלל בתכנית הקצאות הון המתבצעת כחלק מבדיקות נאותות לפני רכישת נדל”ן להשקעה.
כדי ללמוד עוד על מרכיבי הקצאות הון לבדיקת דירות בארה”ב קרא את המאמר: צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

B

הצעת גיבוי היא אפשרות משנית של מוכר במקרה שהצעת רכישה המועדפת הראשונה לא תעבור. הצעות גיבוי נפוצות ביותר כאשר השוק חם. בתים אינם נשארים זמן רב בשוק נדל”ן חם ולכן זהו שוק של מוכרים. בשוק חם למוכרים מוגשת בדרך כלל יותר מהצעה אחת על נכס למכירה. לדוגמא: שני משקיעי נדל”ן צפו בבית  למכירה בערך באותו זמן. קונה אחד מגיש הצעה מיד אחרי השני. המוכר עשוי לקבל את ההצעה השנייה כהצעת גיבוי. דברים רבים יכולים לגרום לאי-ביצוע עסקה כולל מימון, בדק בית של פקח או סתם פחדים של משקיעים ברגע האחרון. זו הסיבה שמוכרים מעריכים הצעות גיבוי. זה נותן למוכר ביטחון מסוים כי הבית צפוי להימכר בעתיד הקרוב, אלא אם כן שתי ההצעות לא יעברו.

כדי ללמוד עוד על בדיקת שוק הנדל”ן בארה”ב טרם הרכישה צפו בסרטון הבא:


הסכום שנותר לאחר הפחתה.
לדוגמא: מאזן היתרה של המשקיע אצל חברת הניהול בסיום החודש הוא 1100 דולר. חברת הניהול גבתה הכנסה שכר דירה 1200 דולר. הוצאות ניהול הסתכמו ב100 דולר. מאזן היתרה הוא 1100 דולר. בחשבון חברת הניהול נשמר פיקדון מינימום של 500 דולר. חברת ניהול הפיצה למשקיע העברה של 600 דולר אל חשבון הבנק הפרטי שלו. כעת, מאזן היתרה של המשקיע אצל חברת הניהול הוא 500 דולר.

מאזן הוא מסמך פיננסי בצורת טבלה המפרט את הנכסים, ההתחייבויות והשווי הון הנקי. מאזנים משמשים בדרך כלל בבעלות יחידה, בשותפויות עסקיות ובתאגידים. מאזן פיננסי חיוני גם למשקיעי נדל”ן ועשוי להידרש על ידי בנקאים כחלק מתהליך ההלוואות למינוף נדל”ן. מכיוון שמאזן מפרט את הנכסים וההתחייבויות של יחיד, הוא מספק נתון מדויק עבור שווי הון הנקי. שווי נקי של אדם במאזן מכונה גם הון עצמי , EQUITY, כשמדובר בהשקעה בנדל”ן. לעתים קרובות משקיעי נדל”ן משתמשים במאזנים מכיוון שחלק ניכר משווים קשור בנכסים.

כדי ללמוד עוד אודות שלבים בהשקעה בנדל”ן צפו בסרטון הבא:


בדרך כלל, כאשר צרכן לוקח משכנתא, הוא מעדיף הלוואה בריבית קבועה עם לוח זמנים ספציפי לתשלום של 15 או 30 שנה. זו נחשבת למשכנתא סטנדרטית לבית. עם זאת, חלק מהרוכשים מעדיפים הלוואת בלון כאשר ההלוואה מסתיימת יותר מוקדם, למשל לאחר 5 או 10 שנים. הלוואות בלונים לרוב כוללות תכונה המאפשרת ללווה להחזיר את ההלוואה בסוף תקופת הבלון. רוכשי נדל”ן המבקשים מימון צריכים לשקול היטב את הסיכונים הכרוכים בהלוואת בלון. הלוואות בלונים עשויות להיות אידיאליות אם אתם שוקלים למכור את הבית ורוצים למחזר מחדש כדי לנצל ריביות נמוכות יותר. עם זאת, חשוב לבדוק בתנאי ההלוואה קנסות בתשלום מראש שעלולים להיות יקרים לבעלי בתים.

כדי ללמוד עוד על מימון בעת רכישת נדל”ן קרא את המאמר: מימון השקעה: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?

פשיטת רגל היא פתרון משפטי העומד לרשות אנשים שיש להם חוב הגבוה משווי הנכסים שברשותם. בין השאר, הליך פשיטת רגל מייצר נכסים מעוקלים למכירה. השקעות נדל”ן ממונפות עם הלוואות יכולות להיות בעלות השלכות חמורות כאשר אינך מצליח להחזיר את חובך. למשל, פשיטת רגל יכולה להיות להימשך שנים רבות ולהקשות עליך מאוד לקבל אשראי בעתיד. ציון האשראי, קרדיט סקור, שלך ייפגע, וזה עשוי להשפיע על היכולת שלך לזכות במשכנתא ולקנות בית או לרכוש נדלן להשקעה עם הלואות. 

כדי ללמוד עוד על משכנתא בעת רכישת נדל”ן עם אפשרויות מינוף בארה”ב צפו בסרטון הבא:

עסקת מציאה מתייחסת לכל נכס הנמכר במחיר נמוך משווי השוק. יש מוכרים שמחיר המכירה שלהם יהיה נמוך יותר כדי לבצע מכירה מהירה. כמו כן, ייתכן שהם ירצו לקבל מספר הצעות רכישה על הנכס כדי לנסות להעלות את מחיר העסקה. לעתים קרובות, בעלי הנכסים יודעים שיש בעיות עם הנכס, ולכן הם מתמחרים את הבית בידיעה שהם לא יכולים לקבל שווי שוק מלא בשל הבעיה או הבעיות. זו לא עסקת מציאה אמיתית. הנה דוגמה למכירת מציאה אמיתית: אם שווי בית מוערך ב-200,000 $ ובעל הנכס מציע אותו תמורת 180,000 $, זאת מכירת מציאה בגלל שמחיר הנדל”ן הנקוב נמוך מ -10% משווי השוק של הנכס.

כדי ללמוד עוד אודות רכישת נכס “מציאה” קראו את המאמר הבא: איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל”ן לא טובות?

לוח חום חשמלי בסיסי נוצר מרדיאטורים המוצבים לאורך מפלס הרצפה של קיר חשוף, בדרך כלל מתחת לחלון. שימוש בחום חשמלי היא דרך שקטה, אמינה ובטוחה לחימום החדרים בבית. לוחות חימום חשמלי אמנם אינם מקור החום העיקרי שלך בנכס, אך הם מקור חום משלים נהדר. מכיוון שמוצבים תרמוסטטים בכל חדר, קל לשלוט על הטמפרטורה. לדוגמא, אם אינך נמצא בחדר מסוים, תוכל להוריד את החום או לכבות אותו לחלוטין. בדרך זו אתה חוסך כסף בכך שאתה לא משתמש בחשמל. אנשים רבים אוהבים להכניס תנורי חימום חשמליים אלה לחדרים ברחבי בתיהם, כמו חדר אמבטיה, חדר שינה, או אפילו חדר קריר יותר מחדרים אחרים. בדרך זו, הם יכולים להתאים את הטמפרטורה בהתאם. מערכת החימום הזו נהדרת בחדר השינה כי היא כל כך שקטה.

כדי לבדוק בתים בארה”ב למכירה בהם יש מערכות חימום כנסו לעמוד הבא המציג נכסים להשקעה: נכסים לרכישה בארצות הברית

כפי שהשם מרמז, הכנסה לפני מס היא הסכום הכולל של ההכנסה לפני שנוכו מיסים. יש לשים לב להבדל בין הכנסה ברוטו לבין הכנסה תפעולית נטו, כלומר הרווח הנקי לאחר הוצאות הנקרא NOI :  Net Operating Icome. למונח זה חשיבות מיוחדת בניתוח עסקאות נדל”ן לחישוב כדאיות השקעות הנדל”ן. בנוסף לכך, ברמה האישית ההכנסה לפני מס חשובה לצורך קבלת הלוואות למינוף נדל”ן.

כדי ללמוד עוד על אודות בירורים פיננסיים טרם רכישת נכס בארה”ב צפו בשיעור הדגמה של ניתוח עסקאות נדל”ן

BID היא הצעת רכישה. מלחמת הצעות מחיר לרכישת נדל”ן מתייחסת למצב תחרות בין מספר קונים. תחרות כזו צפויה בשוק נדל”ן חם. בנוסף, תחרות יכולה להתרחש לעיתים קרובות בין שני קונים או יותר במכירה פומבית של עיקול. במדינות רבות, בתים מעוקלים יימכרו על ידי הבנק בהליך מכרז נכסים. מלחמת הצעות קניית נדל”ן היא מה שקורה כאשר קונה אחד מציע את הצעץ רכישה, ואחרים מוכנים להציע הצעות גם כן. בסופו של דבר, מלחמת הצעות הרכישה על הנכס מעלה את מחיר המכירה או את תנאי העסקה לטובת המוכר. מלחמת הצעות מחיר יכולה להיות דבר שלילי עבור אנשים שרצו לקנות בית בעלות נמוכה במכירה פומבית של עיקול, שכן פירוש הדבר הוא שכל הערך של הבית המעוקל יהיה גבוה מהצפי. בשלב מסוים, קונים פוטנציאליים עשויים לעזוב את מלחמת ההצעות מכיוון שהמחיר יהיה גבוה מדי. 

כדי ללמוד עוד אודות עסקאות משתלמות לרכישת נדל”ן בארה”ב צפו בסרטון הבא:


Binder הינו זכרון דברים. כלומר, זהו  הסכם בין מוכר בית לקונה המעניק את הזכויות לרכישה לפרק זמן קצר מוגדר. זכויות אלה מובטחות על ידי תשלום פיקדון כספי מאת הרוכש אל מוכר הנכס. יש לקחת בחשבון יפ כספי הפיקדון עלולים שלא להיות מוחזרים באם הקונה יחליט שלא לבצע את הרכישה. כספים אלה מכונים ‘כסף ביטחון’. או EARNEST MONEY DEPOSIT ועשויים להידרש גם בשלב הצעת רכישה כחלק מחוזה על הנכס.  על מנת להגן על נכסיהם, על רוכשי הבית לוודא כי תנאי ה Binder  כוללים תנאים להחזר כספי הפיקדון במידה והעסקה לא תתקדם. אם רכישת הבית לא מתרחשת בתוך התקופה הנקובה בחוזה, ההסכם יפוג. תנאים מסוימים עשויים להיכלל בחוזה העסקה בכתב, לרבות מקרי התניות אישור מימון של המלווה לעסקה ואו ובדיקת נכסים על ידי פקח מבנים.

כדי ללמוד עוד אודות 12 המפתחות לבדיקת עסקאות נדל”ן לאחר חוזה על הנכס ולפני סגירת העסקה קראו את השיטה : שיטת בדיקת עסקאות נדל”ן של נדלניר

זו היא פוליסה המכסה שני נכסים או יותר ומכאן שמה, פוליסת ביטוח שמיכה או פוליסת ביטוח מטריה. פוליסת ביטוח מטריה מאפשרת לרוכש ביטוח לנצל מגבלות גדולות יותר מעל המגבלה בפוליסות ביטוח נכסים בודדים בנפרד. כלומר, אם לבעל נכס יש יותר מבית אחד מבוטח, בעל הנכס יכול לנצל את מגבלת הביטוח הכוללת החלה על כל הנכסים. למשל, אדם עם שני בתים עשוי לבטח כל אחד מהם עד חצי מיליון דולר כיסוי לאחריות. אך במסגרת פוליסת ביטוח מטריה, יש לבעל הנכס אפשרות להגדיל את האחריות כך ששני הנכסים יהיו מבוטחים תמורת 1 מיליון דולר יחד. בתרחיש זה, אם בעל הנכס רוצה להגיש תביעה של מיליון דולר על אחד הנכסים, הוא יכול להגיש תביעה זו. במסגרת פוליסה רגילה שבה שני הנכסים היו מבוטחים בנפרד, בעל הנכס יוגבל לכיסוי של חצי מיליון דולר בלבד עבור אחריות כל אחד מהנכסים.

בדוגמא הזו התייחסנו לאחריות במובן LIABILITY. מאחר ומשקיעים רבים מתבלבלים עם פוליסת אחריות בית HOME WARRANTY, כדאי ללמוד עוד במאמר הבא: מה צריך לדעת על פוליסת אחריות לנכס בארה”ב?

אגרות חוב הם הסכם המחבר שני אנשים בצורה פיננסית כך שצד אחד מספק הלוואה ומצד שני הלווה מספק הבטחה המגובה בערבון להחזר ההלוואה יחד עם תשלום ריבית על ההלוואה. בנדל”ן, דוגמא קלאסית לכך היא משכנתא. באופן כללי, אגרות חוב נדל”ן הן השקעות או הלוואות בעלות הכנסה קבועה, המגובות בנכסי נדל”ן. ישנם מספר דרכי פעולה להשקיע באגרות חוב נדל”ן, למשל: השקעה בקרנות נאמנות הרוכשות נדל”ן, קרנות REIT, השקעה בקרנות הנסחרות בבורסה, פלטפורמות מימון המונים בנדל”ן. בנוסף, אחד התחומים בהשקעות אלטרנטיביות נקרא NOTE INVESTING אשר לרוב משמש עבור הלוואות ליזמי נדל”ן המעוניינים לגייס חוב באופן לא מפוקח. מומלץ לבצע יעוץ באשר לסיכונים לפני כניסה לעסקאות אלו המשווקות כבטוחות.
כדי ללמוד עוד על ההבדל בין השקעות בטוחות, ביטוח השקעה והשקעות מבוטחות במאמר הבא: היש חיה כזו? השקעה בטוחה, השקעה מובטחת, מבוטחת, נדלן במודל חוב, השקעה עם תשקיף, נכס עם תשואה מובטחת 

הפרת חוזה היא מצב בו אחד הצדדים אינו ממלא את חובותיו בהסכם. השקעות נדל”ן הן תחום בו חשוב להתמצא משפטית בין אם מדובר בזכרון דברים בין קונה למוכר, חוזה רכישת נדל”ן או מכירת נדל”ן, חוזה הלוואה חוב או חוזה שכירות. 

למשל, קחו את מערכת היחסים בין המשכיר לדייר. כאשר דייר חותם על חוזה שכירות למשך שנה, השוכר בדרך כלל מסכימים להתגורר במגורים, לציית לכללים ולשלם את שכר הדירה עד לתאריך היעד. אם דייר לא משלם את שכר הדירה על פי תנאי השכירות, הרי שהשוכרים מפרים חוזה. במצב זה, בעל הדירה יכול לקחת את הדייר לבית המשפט לצורף פינוי ולאחר מכן גם למשפט להשיב נזק. הפרת חוזה נפוצה גם במכירות נדל”ן מכיוון שקונים פוטנציאליים רבים חותמים על חוזה כחלק מתהליך המכירה. אם הקונה ימצא נכס אחר ויחליט לרכוש אותו במקום זאת, יתכן שהוא או היא נמצאים בהפרת חוזה ועליהם לרכוש את הנכס המקורי או להיות חשופים לשלם קנס כלשהו.

קרא במאמר הבא כדי ללמוד עוד אודות סביבה משפטית בהשקעות נדל”ן להשכרה

נקודת איזון של נכס להשקעה היא נוסחה חשובה הקשורה בניתוח עסקאות נדל”ן. 

נקודת האיזון מתייחסת למצב בו ההכנסה החודשית משכירות משתווה לסך ההוצאות התפעוליות, כלומר מדד ההכנסה נטו לפני מס שווה בדיוק אפס. במילים פשוטות, זהו מצב בו הנכס מחזיק את הוצאותיו כך שתזרים המזומנים הוא אפס.

למד בשיעור הוידאו דוגמא של חישוב תזרים מזומנים בהשקעות נדל”ן עם אפשרויות מינוף

הלוואת גישור בנדל”ן הינן הלוואות קצרות טווח המשמשות לסייע במעבר הזמן שבין שני עסקאות נדל”ן. ועד למועד מימוש וקבלת הכספים מהעסקה, זאת במקרה שבתוך זמן זה המוכר מבצע רכישה של נדל”ן ומבקש מימון קבוע לרכישה. הלוואת גשר יכולה לשמש קונה שטרם מכר את ביתו האחרון וזקוק להלוואה לתשלום המשכנתא על הבתים הישנים והחדשים כאחד. יש לשלם משכנתא זו עד שמכירת הבית האחרון תאפשר משכנתא קבועה לבית החדש. לפעמים משתמשים בו כדי למנוע מכירת בית לקונה אחר לפני שהקונה הראשון יכול למצוא משכנתא בתנאים טובים. עלויות סגירה רגילות חלות בדרך כלל על הסכם הלוואת הגשר. הלוואות גשר נועדו בדרך כלל כפתרון מימון לטווח קצר. ניתן לממן הלוואות אלו כהלוואה לריבית בלבד במקרים מסוימים. חלקם מגיעים עם מקדמות ואחרים אינם מאובטחים. שם נוסף להלוואת הגשר הוא הלוואת התנופה.

כדי ללמוד עוד על מימון השקעת נדל”I בחו”ל קראו את המאמר הבא: מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו”ל או תצפו בסרטון הבא:

מתווך נדל”ן הוא מי שמפקח על העסקאות המתרחשות במהלך רכישת נדל”ן. סוגי העסקאות שבהם מתערבים מתווכים כוללים עסקאות המתייחסות לנכסים למגורים ולמסחר. מתווך מנוסה ומקצועי יכיר את האזור המקומי שלו כולל בתי הספר המקומיים ופונקציות הקהילה. יהיה לו/לה ידע נרחב אודות דיני מקרקעין. למרות שמתווך אינו הכרח, בכל עת שמתרחשת עסקה בין מוכר לקונה, כדאי למתווך לפקח על העסקאות. במקרים רבים, אותו מתווך יכול לייצג את שני הצדדים המעורבים. רוכשי בתים ונדל”ן צריכים תמיד לקבל שירותים ממתווך מכיוון שהדבר מסייע להקל על כל עסקאות שמתרחשות, והדבר מבטיח לרוכש כי כל הליכי הרכישה מתבצעים כראוי.

כדי ללמוד עוד אודות ניתוח סביבת נכס הנדל”ן קראו את המאמר הבא : 5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

או צפו בסרטון הבא: 

ברוקראז’ היא חברה לתיווך עסקאות נדל”ן. חברה המפעילה משרד ברשיון המסייע לביצוע עסקת נדלן בין קונה למוכר תמורת עמלה. 

למעשה, גם העמלה שמקבלת חברת התיווך נקראת ברוקראז’. 

שירות הברוקר לתיווך בין קונה ומוכר מסייע לקבוע מחיר של נכס מקרקעין. לאחר קביעת המחיר, סוכן התיווך עוקב כי כל המסמכים המשפטיים יושלמו, יתקבלו חתימות נחוצות ונגבו כספים מתאימים. העמלות למתווך משולמות עם סיום העסקה בין הקונה למוכר. שימוש בחברת תיווך יכול לחסוך לרוכשים ומוכרים זמן ומשאבים יקרי ערך. קוני בתים למגורים או משקיעים שרוצים שירות המציע להם בתים שמתאימים לצרכים שלהם; חברת תיווך יכולה לעזור בכך. באותו האופן מוכר נכס שלא רוצה לשווק את ביתו למכירה באופו עצמאי; חברת תיווך יכולה לעזור גם בזה.

כדי ללמוד עוד אודות עמלת תיווך וכל יתר העמלות והעלויות בסגירת עסקאות נדל”ן צפו בסרטון הבא: 


מונח המתאר את המצב בו הנכס צריך להימסר לקונה נדלן או לדייר. המשמעות היא כי יש לנקות את הנכס מכל הפריטים האישיים ויש לטאטא את הרצפות. אם הדייר לא משאיר את השטח נקי, הבעלים יכול לנכות דמי ניקיון מהביטחון או הפיקדון. בעת מכירת בית, ניתן לקבוע בתנאי חוזה נדלן כי הבית ימסר ע”פ מצב ‘מטאטא נקי’ לפני סגירת העסקה. לרוב, ‘מטאטא נקי’ פירושו גם שהנכס ריק לחלוטין מפריטים שאינם מחוברים למבנה, כגון רהיטים. החריג למקרים מסוג זה כולל פריטים השייכים לנכס, כגון חלונות ישנים או דלתות המאוחסנות במרתף או במוסך. אלה עשויים להיות שימוש עבור הדייר הבא או הבעלים.

כדי ללמוד עוד על איך לבדוק מצב נכס לפני רכישה, צפו בסרטון הבא :



היתר בנייה הוא מתן רשות מגורם ממשלתי מקומי לאפשר בנייה חדשה של בניין, שיפוץ בניין קיים או תיקונים גדולים בבניין קיים. בעלי נכסים וקבלנים זקוקים להיתר בנייה עבור נכסים למגורים, מסחר או תעשייה. בניית בניינים חדשים תמיד מחייבת היתר. הסוכנות הממשלתית המקומית דורשת תוכניות לפני מתן האישורים ברוב המקרים. לאחר מתן ההיתר, הסוכנות עשויה להזדקק לבדיקות תקופתיות כדי לוודא שהעבודה עומדת בקוד הבנייה המקומי ותכניות שהוגשו. בסוף פרויקט הבנייה על המפקח לבצע בדיקה אחרונה לפני שיוצא היתר אכלוס. לרוב השיפוצים הגדולים של בניינים קיימים יש צורך בהיתרים. עדכונים של מערכות עיקריות וביצוע תוספות או שינויים מבניים נמצאים תמיד ברשימה. בחלק מהתיקונים בבניינים הקיימים ייתכן שיהיה צורך בהיתר ברוב השיפוט.  מומלץ לבדוק לפני רכישת נדל”ן האם נחוצים היתרים או האם ישנה בנייה שבוצעה ללא היתרים.

כדי ללמוד עוד אודות בדיקת עסקת נדל”ן לפני הרכישה קראו את המאמר הבא : איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה? 

בונגלו הוא אחד מסוגי תצורה אפשריים של בית. כלומר Layout style. מבנה בתצורה של בנגלו הוא לרוב בית צמוד קרקע עם קומה אחת ובדרך כלל עם מרפסת קדמית רחבה. בתי בנגלו יכולים להכיל קומה שנייה חלקית בלבד או עליית גג, הבנויה בגג משופע. בבונגלו יש בדרך כלל פחות מ”ר של שטח מחיה מאשר תצורות בתים אחרות. למטר מרובע, בונגלו יקר יותר לבנייה מאשר בית שווה-קומתי, כי הבונגלו זקוק לבסיס וגג גדולים יחסית. תצורת הבנגלו נפוצה בבתים ומתאימה במיוחד לקשישים ולאנשים עם קשיי ניידות. זו תצורת מבנה נגישה לאוכלוסיה ממוצעת כי כל אזורי המגורים נמצאים באותה רמה. מכיוון שמדובר בבית קטן יותר, בדרך כלל קל יותר לשמור על ניקיון והוצאות תחזוקת הנכס זולות יותר.

כדי ללמוד עוד אודות מאפייני בתים להשכרה בארה”ב והורדת עלויות תחזוקה בנכסים להשקעה קראו את המאמר הבא: צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

תשלום נוסף אל מלווה בתמורה לקבלת הלוואת נדלן בתנאים טובים יותר, כלומר הורדה בשיעור הריבית על הלוואה. כאשר בוחנים אפשרויות להשקיע בנדלן עם מינוף בריבית מופחתת, אז חשוב לבדוק מול המלווה את משך תקופת התוקף של ההורדה בשיעור הריבית.  משכנתא לקנייה היא סוג מיוחד של מימון נכס כאשר המלווה מסכים להוריד את הריבית למספר שנים בתמורה לתשלום.

כדי ללמוד עוד על מימון רכישת נכס להשקעה בארצות הברית קראו את המאמר הבא: מימון השקעה: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?

מתווך קונה הוא מי שמייצג את הקונה באופן בלעדי. כאשר מתווך קונה מעורב במכירה של מוכר פרטי לא מתיווך, ברירת המחדל היא שהקונה מסכים לשלם למתווך את העמלה האופיינית במקום שהמוכר ישלם. לכן מיומנות משא ומתן חשובה בעסקאות נדלן לא רק על מחיר הנכס אלא גם על חלוקת תשלומים בעסקה. במהלך רכישת הבית, מתווך הקונה מייצג באופן בלעדי את טובת הקונה. לעתים קונים מעדיפים זאת מכיוון שמתווך הקונים תומך לאורך כל תהליך הרכישה עד לסגירת עסקת הנדלן. תהליך רכישת נדלן כולל איתור בתים, תמיכה בתהליך בדיקת נכסים, משא ומתן על מחיר מכירה וסגירת העסקה. כאשר מתווך קונה עובד עם קונה חדש, המתווך יחתים את הקונה על הסכם המתאר את העמלה שתשולם בסיום העסקה. 

כדי ללמוד עוד אודות איתור נכסים להשקעה בחו”ל קראו את המאמר הבא: שיעור חשוב בנושא איתור נכסים להשקעה | עקרונות השיטה לאיתור הזדמנויות נדלן להשקעה

שוק קונים הוא מצב בשוק נדל”ן שבו לרוכשים יש כוח חזק יותר ביחס למוכרים. מצב זה קורה בדרך כלל בגלל שיש היצע של הרבה בתים באזור ויש ביקוש דליל יותר של קונים בסביבה. למשל, כאשר יש לרוכש ארבעה או חמישה נכסים המקובלים עליו בשוק לבחור מהם, ובאותו הזמן אין למוכר מספר הצעות של קונים שונים, אז לעתים קרובות המוכרים יצטרכו להתפשר במשא ומתן על תנאי עסקת הנדלן, לדוכמא להוריד את מחיר הנכס המבוקש כדי למכור את הבית. לחילופין, מוכרים רבים פשוט ימתינו שתקופה כזו תסתיים, ויבחרו שלא למכור את הנכס שלהם במחיר נמוך רק בגלל שהשוק לא לטובתם. הם יחכו לתקופה טובה יותר. מצב כזה מגביל את היצע הנכסים בשוק וממתן את כוח הקונים. 

כדי ללמוד עוד אודות מציאת נכס בארה”ב במחיר נמוך מערכו בשוק קראו את המאמר הבא: איך רוכשים בית להשקעה בארצות הברית במחיר נמוך מערכו בשוק?

C

ניתוח עסקאות נדלן כולל שימוש במדדים כדי לאמוד את ביצועי העסקה.  מדד התשואה על ההון קובע את שיעור ההכנסה הפוטנציאלית של השקעה ביחס לסך הון הנכס. ונקרא בקיצור, שיעור התשואה על ההון. כדי לקבוע את המספר, עליך לחלק את הרווח הנקי של הנכס בסך עלויות ההשקעה. הרווחיות נקבעת במונחים של אחוז שנתי. היחס מאפשר למשקיע להשוות את גובה הכנסות הנדל”ן לעומת נכסים להשקעה דומים באזור. עבור נכסים דומים כאלה באזור נתון, נכס בעל שיעור תשואה על הון גבוה יותר הוא השקעה טובה יותר מזו עם שיעור נמוך יותר. שיעור התשואה על ההון ממלא תפקיד חשוב בקביעת פוטנציאל ההכנסה של נכס וגם המחיר שמשקיע נדל”ן פוטנציאלי עשוי להיות מוכן לשלם ברכישה . שיעור התשואה על ההון מניח שהמשקיע רוכש את הנכס ללא מימון. אם הרוכש זקוק להלוואה, עליו להשתמש במדד שיעור תזרים המזומנים על הכסף, שם גם נכניס את תשלומי הקרן והריבית לחישוב.
כדי לצפות בדוגמא של ניתוח עסקאות נדלן עם תכנית עסקית לחישוב תשואה על ההון קראו את המאמר הבא : סיפור ההשקעה של טטיאנה


מבנה CAPE COD הוא אחד מסוגי תצורה אפשריים של בית צמוד קרקע. כלומר Layout style. בפרסום של בתים למכירה או השכרה סוכן נדל”ן מקצועי יציין את תצורת המבנה. למשל,בית בסגנון קייפ קוד. תצורת CAPE COD מתייחסת לעתים קרובות לבית צמוד קרקע עם גג תלול וחלונות מרובים שמבצבצים ממנו. באופן כללי, הבית הוא בדרך כלל בגובה של קומה וחצי עד שתי קומות. מקור הסגנון באזור קייפ קוד שבמסצ’וסטס במאות ה -17 וה -18. העיצוב התפתח כאשר התושבים בנו בתים אפורדביליים שיעמדו במזג האוויר האופייני לניו אינגלנד. בחלקו החיצוני של בית מסוג זה יש לעתים קרובות חיפויי עץ. לעתים קרובות למדי, חזית הבית סימטרית, עם דלת במרכז וחלון אחד או שניים ממוקמים באופן שווה משני הצדדים. תריסים הם פרט נפוץ שנמצא סביב כל החלונות הפונים לחזית.


כדי למצוא בתים צמודי קרקע במגוון סגנונות בנייה כנסו ללינק הבא : איתור נכסים למכירה


1- הון הוא סכום של כסף הפנוי לטובת שימוש רכישת נכסים. נקרא גם הון עצמי. לדוגמא: הכנתי מסמך הוכחת הון שבו יתרת הכסף שלי בעובר ושב לטובת רכישת נדלן להשקעה.

2- מניות , אגרות חוב ונדלן הם סוגים של הון. לדוגמא: מכירת הבית שלך פירושה שאתה מחסל את ההון שלך. למשל, קיבלתי 50 אלף דולר הון ממכירת בית בארצות הברית ובכסף הזה רכשתי מכונית חדשה.

כדי ללמוד עוד אודות מסמך הוכחת הון ושאר צעדי היערכות שחשוב לעשות לפני רכישת נדלן קראו את המאמר הבא: נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

הוצאת הון או CAPEX היא כל דבר שאתה רוכש ומייצר כתוצאה מכך ערך מוסף. ניתן להוסיף את הערך לעסק, לרכב או לנדל”ן. ריהוט וציוד הם סוגי ההוצאות הנפוצים ביותר. מרבית הרכישות ההוניות יועילו לנדל”ן או לעסק למשך יותר משנה. הוצאה גדולה שתוכלו להוסיף לביתכם שתעלה את ערך הנכס יכולה להיות למשל מערכות חדשות, חניה מקורה או בריכת שחייה. ניתן לבצע פחת על ההוצאות לצרכי מס. חלק מהתיקונים בבניינים יכולים להיחשב כהוצאות הון אם הם משפרים את מצב הבניין, כולל פינוי אסבסט או התקנת גג חדש. 
כדי ללמוד עוד על CAPEX ועל ניהול נדלן להשכרה באופן מקצועי קראו את המאמר הבא: נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לבצע רכישת נכס בחו”ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה

רווחי הון הם הרווחים שמשקיע מרוויח בעת מכירת “נכס הוני”. “נכס הוני” יכול להיות בצורה של השקעות כגון מניות, אגרות חוב והשקעות דומות אחרות או נדל”ן. רווח הון מתרחש רק כאשר רוכש הנכס מוכר אותו ברווח. לדוגמא, נניח שמשקיע קנה 100 מניות של חברה הנסחרת בבורסה תמורת 1000 דולר. זו היא קרן ההשקעה. שווי המניות עולה ל- 1100 דולר לאחר שנה, והמשקיע מחליט למכור את המניות. רווח ההון של המשקיע ברכישה יהיה 100 דולר. אם המשקיע החזיק במניה ולעולם לא ימכור אותה, לעולם לא יתרחש אירוע רווח הון. פרק הזמן שהמשקיע מחזיק בהשקעה יכול להיות ארוך טווח או קצר, אך יש לתבוע כל רווחי הון על מיסי ההכנסה של המשקיע. הפסד הון מתרחש כאשר משקיע מאבד כסף ביחס לקרן ההשקעה.
כדי ללמוד עוד על יצירת רווחי הון מנדלן בארה”ב קראו את המאמר הבא: עסקאות פליפ בארצות הברית – הדרך המהירה ביותר להרוויח מנדל”ן!

מס רווח הון הוא מס על רווחים ממכירה של נכס. נכס יכול להיות נדלן, מניה או עסק למשל. אם אין רווח במכירה, למשל נכס נמכר תמורת הפסד, אז אין מס. שיעור מס רווח ההון משתנה בהתאם לחוקים החלים על סוג הנכס. לדוגמא, נניח שמשקיע קונה מניות תמורת 15 דולר למניה. אם המשקיע היה מוכר את המניה תמורת 18 דולר למניה, המשקיע יחויב במס רווח הון של 15 אחוז על תוספת הרווח של 3 דולר למניה. מיסי רווח הון מסווגים לטווח הקצר או לטווח הארוך. רווחי הון לטווח קצר ממוסים בדרך כלל בשיעור מס גבוה יותר מאשר רווחי הון לטווח ארוך. מיסוי מסוג זה נועד לעודד את המשקיעים לשמור את כספם בחברה לתקופה ארוכה יותר וכן להבדיל בין פעילות השקעות בנכסים לבין פעילות מסחר בנכסים. המיסוי הוא נושא לבירור אישי ותלוי מבנה מס, למשל משקיעים רשאים להפחית או לדחות את מיסי רווח ההון מהמכירה באמצעות מספר מנגנוני מס.

חשוב להבדיל בין מס נכס לבין מס רווח הון. כדי להימנע מטעות משקיעים נפוצה מומלץ ללמוד עוד אודות מיסים בנדל”ן בארה”ב במאמר הבא: מס נכסים בארצות הברית: איך לדעת מה גובה מס הנכסים בארה”ב ואיך ניתן להוזילו?

תזרים מזומנים בנדל”ן הוא סכום הכסף שנותר מהכנסות לאחר שבעל נכס להשכרה עומד בהתחייבויות כספיות הקשורות לנכס. ככלל, ניתן לחשב סכום זה על ידי סך הכנסות בהפחתת תשלומי הלוואות, מיסים והוצאות תפעול כמו ביטוח נכס, מס נכס, אגרות עירוניות וניהול ותחזוקה שוטפת. תזרים מזומנים הנובע מהשכרת נכסים מרובים משמש לעתים קרובות משקיעי נדל”ן להשלמת תיקונים ושיפוצים בכל הנכסים המושכרים בבעלותם, וכך להגדיל את ערך הנכסים. ישנן אסטרגיות בניית פורטפוליו נדל”ן אשר מחשבות תזרים מזומנים פנוי שיכול לשמש כמשאב לרכישת נכסים נוספים להשכרה. מה שמקנה למשקיע אפשרות להגדיל את ההכנסה החודשית  באמצעות שימוש בתזרים המזומנים המצטבר. ניתן לחשב את אחוז התשואה השנתית של נכס על ידי היחס של סכום הכסף שהושקע בנכס לחלק בסך תזרים המזומנים שנוצר במשך שנה אחת. לדוגמא נכס בסך השקעה של 100 אלף דולר המגלגל קאש פלו של 10,000 דולר בשנה, מייצר אחוז תשואה שנתית של 10% על ההשקעה כתוצאה מהתזרים המזומנים הנכנס.
כדי ללמוד עוד על ניתוח עסקאות נדל”ן וחישוב תזרים מזומנים צפו בסרטון הבא:


לדוגמא, אם משקיע מבצע עסקת נדל”ן עם מינוף ורוכש דופלקס בארצות הברית ב 100,000 $. המשקיע שם הון עצמי של 20%, אז המזומן שהושקע הוא 20,000 $. שאר הסכום בעסקה מגיע מהלוואה. לאחר מכן, הנכס מושכר ומייצר הכנסה חודשית. תזרים המזומנים של הנכס מחושב אחרי ששולמו כל הוצאות כולל משכנתא, מיסים, ביטוחים, שירותים ותיקונים, לכן המשקיע נותר עם 2,000 דולר בחשבון הבנק. אז על 20 אלף דולר שהמשקיע הוציא מהכיס קיבל בשנה 2,000 דולר לחשבון הבנק. כלומר תשואת כסף על הכסף בעסקת הנדלן הזו היא 10%.
(2,000 $ רווח נקי / 20,000 $ השקעה ראשונית = 10%). החזר קאש על קאש אינו כולל פחת. בנוסף, תשואת מזומן על מזומן היא לפני מס. 
כדי ללמוד עוד איך לחשב תשואה בנכסים להשקעה בארה”ב צפו בסרטון הבא:

משכנתה הפוכה היא מחזור משכנתה קיימת על דירה, או נטילת משכנתה על דירה קיימת ללא משכנתה, כך שסכום הלוואה גדול מיתרת חוב משכנתה על דירה קיימת. התוצאה של עסקת משכנתה הפוכה היא כסף שמועבר לחשבון הבנק של בעל הדירה. משכנתה היא מוצר הלוואה ייחודי לתחום הנדלן שבו המלווה מוכן להלוות תמורת ערבון, בצורת שעבוד הנכס. משככתה הפוכה מתייחסת למצב שבו יש בעל דירה קיימת ללא משכנתה על הנכס או לבעלי בתים שיש להם סכום הון משמעותי בנכס שלהם, כלומר יתרת חוב המשכנתה נמוכה ביחס לשווי הבית הנוכחי. מה שצריך לדעת על משכנתה הפוכה שהיא הלוואה המאפשרת לחלץ מזומן מהבלוקים. איך עובדת משכנתה הפוכה : במהלך סגירת חוזה משכנתה הפוכה, אם קיימת יתרת ההלוואה המקורית היא משולמת, ואז בעל הבית מקבל צ’ק על היתרה שמועבר אל חשבון הבנק. כלומר, בעל הדירה חופשי להשתמש בכסי הלואה באופן חופשי לפי בחירה, אך הסיבות הנפוצות ביותר לעבור תהליך מימון מחדש של משכנתה על הדירה הן ביצוע שיפורים בבית או מינוף נדלן לחילוץ הון משמעותי לרכישות נדל”ן נוספות או לבני גיל השלישי בעיקר לבני 60 ומעלה שצריכים מזומן את הכסף עם פתרון הלוואה ללא מכירת הבית.

דוגמא : משכנתה הפוכה או או מימון מחדש לטובת חילוץ מזומנים עשוי להתרחש אם משפחת ישראלי חייבת כיום 125,000 $ על משכנתה קיימת לבית מגוריהם, ששווי השוק ההוגן של הבית מאפשר לחלץ כסף בסך 150,000 $. מר וגברת ישראלי יכלו ללוות 150,000 $ כנגד הנכס. עם זאת, 125,000 $ ישמשו לפירעון המשכנתא הראשונה, ואת 25,000 $ הנותרים ישולמו להם במזומן. במידה ואין כלל הלוואה כנגד הנכס, אז היתרה יכולה להגיע עד 150 אלף דולר שיועברו לחשבון הבנק של משפחת ישראלי כתוצאה מעסקת משכנתה הפוכה.
 
כדי ללמוד עוד אודות מימון נכס נדל”ן קראו את המאמר הבא: מימון השקעה: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?
1- אזהרות, לרוב נכתבות אל רוכש פוטנציאלי, לנהוג בזהירות. אזהרה היא דרך פעולה עבור מוכר או מתווך לצמצם אחריות למצבים שאחרת עלולים להיות תהליך לא ראוי או הונאת נדל”ן.
2- אזהרה היא הודעה רשמית המבקשת מבית משפט להתערב ולהשהות את הפעולה עד שהצד שהגיש את האזהרה או האתגר יכול לטעון את טענתו. בנדל”ן, אזהרה מעניקה לרוב למי שקרא לכך את השליטה בנכס בעת מכירתו. אזהרה לא מכריחה מכירה של נכס, אך היא מעמידה את מי שמנפיק אותה לעמוד בתור לתשלום בבנק או לחברת המשכנתא. כל מי שיש לו אינטרס חוקי ברכוש יכול להנפיק אזהרה בנכס. אזהרה יכולה למנוע מבעל בית למכור נכס למישהו אחר אם יש צד שלישי אחר שיש לו אינטרס בעיזבון. בית המשפט יאמר לבעל הבית כי לא ניתן למכור את הבית עד שמנפיק האזהרה רשאי להביע את דאגתו.
כדי ללמוד עוד על קניית בית או מכירת נדל”ן – איך לקנות נדלן בארה”ב?

תעודת אכלוס מאמתת כי נכס מסוים עומד בכל קודי הבנייה. לכן, אישור זה קובע כי בטוח לחיות בנכס זה.  חשוב שיהיה מסמך זה לכל בעל בית לפני סגירת עסקת רכישת נדל”ן. באופן כללי, משקיעי נדל”ן בעלי בתים צריכים לוודא שהבניין שלהם בטוח כי השוכרים שלהם יכולים לתבוע אותם. הנזקים עשויים לחרוג מכל מה שהכנסות השכירות החודשיות מכניסות עבור אותו נכס. מעבר לכך, ישנן רשויות אשר אינן מאפשרות השכרת הנכס לפני קבלת תעודת אישור אכלוס.
כדי ללמוד עוד על ביורוקרטיה בנכסי נדל”ן בארה”ב קראו את המאמר הבא: משקיע בנדל”ן בארצות הברית? מה הסיכונים והביורוקרטיה אותם יש לדעת מראש?

הזמנת שינוי עבודה בפרויקט נדלן הן הוראות לעדכון תכנית בניית בית או לעדכון תכנית שיפוצים למבנה, במהלך העבודה או לאחר שהעבודה הסתיימה. שינוי היקף עבודות השיפוץ בהזמנות שינוי הן לרוב יקרות ולכן חשוב לדעת לבדוק את תכנית הבנייה או את מפרט הצעת השיפוץ של הקבלן מראש.  איך עובד תהליך הזמנת שינוי מול קבלן שיפוצים? כאשר יש צורך לשנות את חוזה הבנייה המקורי, משתמשים בצו שינוי. על כל הצדדים לחתום על צו השינוי, כולל הבנאי, הקבלן, האדריכל והבעלים. אחת הדוגמאות מדוע ניתן לבקש מבעליו לחתום על צו שינוי היא אם מסירת חומרי בניין מסוימים עוכבה, מה שיגרום לעיכוב בהשלמת שלב בנייה מסוים. סיבה נוספת מדוע ייתכן שיהיה צורך בהזמנת שינוי היא אם הרוכש מבקש שדרוג שלא נכלל בחוזה הבנייה המקורי. לדוגמא, אם הבעלים יבחר בשני חלונות בפינת האוכל במקום בחלון אחד כפי שהיה בתוכנית המקורית, צו שינוי יאשר את העלויות המתוארות ואת לוחות הזמנים של הבנייה.
כדי ללמוד עוד אודות תכנית שיפוץ מקצועית לדירות השקעה בארצות הברית קראו את המאמר הבא: שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו”ל?
למשקיעי נדל”ן מנוסים שביניכם, CLEAR TITLE מתאר מצב של בעלות נקייה על הנדלן. בעלות נקייה על הנדלן הכרחית כדי לשווק את הנכס למכירה, או בלעז MARKETABLE TITLE.  מעבר לכך הנה הסבר מפורט למשקיעים מתחילים בנדל”ן : המונח בעלות נקייה הוא ההגדרה לנכס נקי משעבודים ופסקי דין, השייך אך ורק לבעלים הרשום. בישראל נטבע לכך המונח טאבו נקי, או בקיצור טאבו. לעתים קרובות משתמשים במונחים אחרים כמו “בעלות חופשית וברורה” או בלעז FREE AND CLEAR TITLE. כאשר יש מצב של ‘טייטל נקי’, אף צד שלישי אינו יכול להגיש תביעה משפטית לבעלות על הנדל”ן. לידיעה, בעל נכס יכול לקבל בעלות (טייטל) בזמן שהנכס נתון לשעבוד. משכנתא מנוסחת במיוחד כדי להעביר בעלות ברורה ברגע שהמוכר משלם את יתרת המשכנתא. בעלות ברורה או בלעז CLEAR TITLE נדרשת כדי לקנות או למכור נכסי נדל”ן בארצות הברית. במהלך מכירת נכס, נשכרת חברת טייטל TITLE COMPANY שתבדוק אפשרות לביצוע העברת בעלות ברורה. מלבד נושאים פיננסיים, הפרות קוד של דרישות רשויות עשויות גם למנוע העברת בעלות נקייה. חשוב לדעת שתהליך הטייטל כולל אפשרויות ביטוחיות חלקן הכרחיות וחלקן משניות עד כדי נחשבות כיסוי ביטוחי משפטי כבד ומיותר. לכן, בהשקעות נדל”ן בכלל, ובהשקעות נדל”ן בארצות הברית בפרט חשוב להתמצא לפחות ברמה הבסיסית בהליך המשפטי לסגירת עסקאות נדל”ן, וזאת כדי לודא מול חברת הטייטל האמריקאית שההליך מבוצע באופן מלא ובהתאמה לרמת ניהול הסיכונים שלך בהשקעה.
כדי ללמוד עוד על תהליך הטייטל, בדיקות משפטיות וסגירת עסקאות נדלן צפו בסרטון הבא:
עבור רוכש הבית, סגירת הנדל”ן היא השלב האחרון לטאבו על הדירה. כלומר, בעלות על הנכס. בעלות על נכס בארצות הברית נקראת טייטל TITLE. בדרך כלל ישנם מסמכי סגירה רבים לחתימה, תלוי בסוג העסקה. למשל מסמכי סגירה לעסקת CASH קצרים יותר ביחס אל מסמכי סגירת עסקת נדל”ן עם משכנתא. למשקיעים מתחילים קחו בחשבון כי רכישה של נכס במזומן תדרוש גם היא לא מעט מסמכי סגירה לעיונכם. חברת טייטל משמשת הסוכן האחראי לסגירת העסקה, הסוכן יסביר על כל מסמך לפני החתימה ויוציא עותק לקונה. מסמך סגירה חשוב נקרא CLOSING STATEMENT, או בעברית הצהרת הסיום. הצהרה זו תשקף בפירוט את כל העלויות בעסקת הנדל”ן כך ששום סכום מעבר לכך לא אמור להתחשב בעסקה. עבור הרוכש יום הסגירה זה היום האחרון שבו כל הכסף חייב להיות זמין בחשבון בנק הנאמנות באמצעות תשלום בצ’ק קופאית בנק, או למשקיעי נדלן זרים באמצעות העברה בנקאית WIRE ברוב המקרים. עבור המוכר יום הסגירה היא יום התשלום. 
כדי ללמוד עוד על סגירת חוזה נדל”ן צפו בסרטון הבא:
עלויות סגירת עסקת נדל”ן כוללות שכר טרחה לעורכי דין שיוצרים את הניירת, ביטוחים של עסקת הנדלן כגון TITLE INSURANCE, ואפילו שירותים כמו משלוח הניירת לרישום העברת הבעלות. חלוקת עלויות סגירת עסקת נדל”ן בין המוכר והקונה היא נושא למשא ומתן. מעבר לכך, יש עלויות סירת עסקה נוספות בעסקאות נדל”ן עם הלוואת רכישה. בנקים ומוסדות פיננסיים גובים עמלות בגין יצירת הלוואת המשכנתא. עלויות הסגירה בדרך כלל מסתכמות בכ -1 עד 5 אחוזים מסכום המשכנתא, אך יכולות להיות שונות מאוד בין מלווים שונים וסוגי משכנתא. לעיתים, ניתן לגלגל את עלויות הסגירה למחיר הלוואת המשכנתא, אך לרוב הן משולמות על הסף בתום מכירת הנכס. על המוסד הפיננסי המלווה לספק רשימה של העמלות ואומדן עלויותיהן לפני המכירה הסופית, למשל אומדן עלות שמאות שווי הנכס מטעם המלווה. חשוב לעיין בזהירות ולשאול שאלות אם נראה כי פריטים כלשהם רשומים בטעות או שאינם הגיוניים בעיניך.
כדי ללמוד עוד אודות סגירת עסקת נדל”ן צפו בסרטון הבא: 

הצהרת סגירה היא מסמך חשבונאות העסקה המפרטת את העלויות של עסקת מקרקעין. לרוב, חברת הטייטל מספקת את טופס הקלוזינג סטייטמנט לפני סגירת העסקה ומציינת את עלויות העסקה באחריות המוכר ואת אלה שמשלם הקונה. שם נוסף להצהרת סגירה הוא דף הסדר אשר בעבר נקרא מסמך HUD1. סוכן הסגירה מטעם חברת הטייטל מגיש מסמך זה בכדי למסור למוכר וגם לקונה פרטים על כל העמלות שיש בעסקה. פריטים סטנדרטיים שנוספו לדוח זה כוללים דמי הלוואה, עלויות נלוות, תשלומי PMI מתקדמים, ביטוח בעלי בתים, עמלות סוכנים, סכומי הסדר הלוואות ומידע על מחיר הרכישה. אם הקונה או המוכר מסכימים לשלם חלק מהעמלות הרגילות של האחר, מידע זה מופיע גם בדוח הסגירה. מסמך זה הפך לדרישה עם העברת חוק הליכי הסדרת המקרקעין בשנת 1974, והוא מספק הצהרה ברורה על כל העלויות הקשורות לעסקת המקרקעין.

נדל”ן המשמש לגיבוי של חוב נקרא בטוחה. 
דוגמא: לווה שלקח משכנתה לטובת רכישת נכס בבעלותו, מעמיד את הנכס כבטוחה להלוואה.
בטחונות הם מונח נפוץ בענף ההלוואות. אולם יש להיזהר מתופעה הולכת וגוברת בה חברות שיווק נדלן משתמשות במונח בטוחה או בצורות דומות לו כאשר ישנו עיוות של המושג. למשל, קבוצת שותפים מוגבלים בחברה הרוכשת נדל”ן להשקעה כמו בניין דירות לרוב אינם מקבלים השקעה עם בטוחה. לעומת זאת, בנק המעניק משכנתה לחברה כן מקבל בטוחה. משקיעים בעסקת חוב המלווים לחברה יכולים לקבל את הנדל”ן כבטוחה, אך למשקיעי נדלן חשוב ללמוד עוד כדי להבין מה הם ההבדלים בין בטוחה , בטוחות, ערבונות, השקעה בטוחה, השקעה מובטחת, השקעה מבוטחת.
משקיעי נדלן להשכרה נתקלים במונח גבייה בהקשר של איסוף שכר דירה חודשי של חברת הניהול. עם זאת, גבייה מתייחסת לתהליך הוצאה לפועל של חוב. למשל, אם שוכר עשה נזק במבנה ואו לא שילם שכר דירה ונספק כנגדו חוב לתשלום בבית משפט אז ניתן לבצע הליך גבייה להוצאה לפועל של החוב. מקרה נפוץ של גבית חוב הוא כאשר לווה מאחר בתשלום משכנתא, המלווה יכול יתחיל בתהליך הגבייה של החוב. בעלי בתים שאינם מגיבים להליכי גבייה עשויים להיות בתים מעוקלים. השלב הראשון בתהליך הגבייה הוא שליחת הודעה בכתב או שיחת טלפון בנוגע למצב. לאחר מכן לבעל הבית תהיה אפשרות להגיב בהסבר מדוע תשלום החוב חלף. בהתאם לנסיבות, בעל החוב עשוי להחליט לעבוד עם החייב על שינוי תנאי החוב. עם זאת, הם לא חייבים לעשות זאת. הלווים נדרשים לשלם את המשכנתא בהתאם לתנאים המוסכמים. בהנחה שהמצב לא נפתר, עשויים אז להתחיל הליכי עיקול. על המלווה להוכיח כי הלווה הפר את חוזה המשכנתא. שופט רשאי או לא רשאי לאפשר את השלמת העיקול באותה נקודה. לכן, חשוב להשתמש ביעוץ מקצועי כאשר שוקלים למנף השקעות נדלן.
כדי ללמוד עוד על השיקול המשפטי בהשקעות נדלן להשכרה וחוקי פינוי דיירים קראו את המאמר הבא: מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה ההסתברות לכך?
בנק מסחרי הוא סוג מיוחד של חברה פיננסית. רובם מספקים חשבונות בנק עובר ושב CHECKING ACCOUNT, חשבון בנק חסכון SAVINGS ACOUNT וחשבונות אחרים ללקוחות אישיים ועסקיים. בנוסף, בנקים מסחריים רבים מציעים הלוואות עסקיות וכרטיסי אשראי. מרבית הבנקים מציעים מגוון הלוואות ובדרך כלל עוסקים בהלוואות אישיות, עסקיות, רכב ובית. בנקים מסחריים מעורבים לעיתים קרובות בענף השקעות ויזום נדל”ן ועשויים להוציא מכתב אשראי מטעם הרוכש. בעל מכתב אשראי מבנק מסחרי חיוני עבור קונים המעוניינים לרכוש נדל”ן במכירה פומבית או סוג אחר של מכירה ציבורית. 
כדי ללמוד עוד על בנקים בנוגע לרכישת נדל”ן בארה”ב קראו את המאמר הבא: למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב?
בנדל”ן, נכס מסחרי הוא כל סוג של נכס עם ייעוד שימוש הנדל”ן לקמעונאות, תעשייה, נכס מסחר, בנייני משרדים, נדל”ן למלונאות או שירותים.  הבניין או הקרקע עשויים לייצר רווח מהכנסות משכירות או מרווח הון. בנוסף, יש מדינות שמסווגות נכסים למגורים עם יותר ממספר יחידות מסוים כנכסים מסחריים למטרות מסוימות. ליותר פירוט, הקטגוריות השונות של נכסים מסחריים כוללות נדל”ן מסחרי לפנאי כמו מלונות, מתקני ספורט ומסעדות. נכסים מסחריים קמעונאיים כוללים קניונים, בוטיקים וחנויות קמעונאיות. דוגמאות לנכסים מסחריים משרדים כוללים בנייני משרדים ומשרדים הנותנים שירותים. נכסים מסחריים תעשייתיים הם מוסכים, נכסי תעשייה, מחסנים ומרכזי הפצה לוגיסטיים מרלו”ג, בתי אבות, מרפאות ובתי חולים הם נכסים מסחריים בתחום הבריאות. דירות מסווגות כנכסים מסחריים רב-משפחתיים. יש לציין כי חברות שברשותם עסקים רבים המשמשים בנכסי נדל”ן מסחריים משכירים את השטחים ולא מחזיקים בנכסים בבעלותם. בדרך כלל, משקיע נדל”ן הוא הבעלים של הנכסים וגובה דמי שכירות לעסקים.
כדי ללמוד עוד אודות השקעה במספר דירות בארה”ב קראו את המאמר הבא: השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות
עמלה במכירת נדל”ן היא סכום הכסף שלקוח משלם למתווך עבור שירותיו. הסכום מבוסס על אחוז ממחיר המכירה. יש מתווכים שמפצלים את העמלה. למשל, נכס שרשום על ידי סוכן אחד המייצג מוכר יכול להימכר על ידי מתווך נדלן אחר המייצג קונה. לכן, לפחות שני מתווכי נדלן מעורבים לעתים קרובות בעסקת מכירה של נכס. לא משנה כמה סוכנים מעורבים, הלקוח משלם רק עמלה אחת וחברת טייטל מטפלת בפיצול. העמלה לתיווך ניתנת למשא ומתן בחוזה רשום. עם זאת, למתווכים רבים יש אחוזים שהם רוצים לגבות. בעת הרישום תינתן למוכר מסמך הנקרא אומדן עלויות תום לב. העמלה המשוערת תירשם באחוז המוסכם כפול מחיר הרישום. העמלה בפועל תותאם בהתאם למחיר המכירה.
משקיעי נדלן מנוסים יודעים לעבוד עם המתווכים ולרתום רשת קשרים מקצועית ואף חברית עם מתווכים כדי להשיג קדימות על הזדמנויות נדל”ן כדאיות להשקעה, בעוד טעות נפוצה של משקיעי נדל”ן מתחילים לראות במתווך מכשול עקב עלויות התיווך.
כדי ללמוד עוד אודות עמלת תיווך וכל יתר העמלות והעלויות בסגירת עסקאות נדל”ן צפו בסרטון הבא: 

נכסים השוואתים (או בקיצור השוואתיים) הן נכסים שנמכרו לאחרונה ודומים במהותם ובסביבה הסמוכה למיקום הנכס אשר רוצים לאמוד את שווי מחיר השוק ההוגן עבורו. סוכני תיווך נדל”ן (ברוקר) ישיגו רשימה של נכסים להשוואה מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא לסייע לקונים בתהליך המשא ומתן. על ידי צפייה בבתים דומים שנמכרו, הקונים יכולים להגיש הצעה משכילה וסבירה למוכר. שנית, צפייה בהשוואה יכולה להועיל לקביעת שווי הנכס. כמובן, הערכת נכס שמאית היא האמצעי העיקרי לקביעת שווי הנכס, אך ניתן להשיג דוח השוואה בקלות אשר מספק תובנה חשובה באשר לשווי הנכס. בבחירת בתים להשוואה, חשוב לבחון מאפיינים הדומים באופן מובהק לבית הנבדק. לדוגמא, נכסי השוואות צריכים להיות בעלי שטח דומה וצריכים להיבנות באותה תקופת זמן. ניתן לבקש מברוקר חוות דעת לגבי שווי הנכס הנבדק על בסיס רשימת הנכסים השוואתיים או לבקש לקבל דוח הנקרא CMA שהינו דוח אנליטי לניתוח נכסים השוואתיים בשוק.
כדי ללמוד עוד על הערכת שווי נכס צפו בסרטון הבא:

ניתוח שוק השוואתי, או בראשי תיבות CMA, הוא הערכת שווי נכס רק על בסיס מספר מאפיינים ממכירה של נכסים השוואתיים. תהליך הערכה זה בו אנשים או סוכנים חוקרים את מחירי המכירה של בתים דומים הממוקמים בסיבה הסמוכה ושנמכרו בתקופה האחרונה. אמד שווי נכס זה נועד לתת למוכרים, קונים וסוכנים טווח מחירים התחלתי לבתים כאשר הם משווקים למכירה או לקונים אשר מבררים את מחיר השוק של הנכס. ה- CMA יבדוק בדרך כלל לענות על שאלה חשובה אחת: בהשוואה לשאר הבתים שנמכרו באזור זה, כמה צפוי היה הבית המסוים הזה להימכר בשוק? חשוב להכיר במגבלות של אמד שווי שוק הנכס אשר מספק  טווח מחירים. זה לא תהליך המשמש לספק נקודת מוצא מדויקת ומדעית למי שקונה ומוכר בתים בשוק. טעויות נפוצות של משקיעים מתחילים היא להסתפק בדוח השוואת נכסים “מבושל” של ברוקר לא אמין, וכתוצאה מכך לטעות בהבנת שווי הנכס האמיתי. בנוסף, טעות נפוצה של משקיעי נדלן לשגות בהחלטות השקעה על ידי מתן משקל יתר למרכיב אמד שווי נכס בניתוח העסקה, ולא באופן מאוזן על פני מספר שיקולים כמותיים ואיכותיים.

כדי ללמוד עוד אודות בדיקות ניתוח עסקאות נדל”ן להשקעה קראו את שיעור הנדל”ן הבא: משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

ריבית המשולמת על קרן הלוואה המקורית וגם על הריבית המצטברת שלא שולמה, נקראת ריבית משוכללת או ריבית דריבית.
לדוגמא, ברשותך נכס מושכר בארצות הברית שמייצר הכנסה חודשית של 1000 דולר בחודש. הפקדת את ההכנסה בחסכון המייצר 8% ריבית שנתית. בסוף השנה ברשותך 1080 דולר. בשנה השנייה, השקעת את הקרן 1080 דולר בריבית שנתית של 8%, וקיבלת ריבית 86.4 דולר. בכל שנה, הריבית מתקבלת על הסכום המצטבר של הקרן בתוספת הריבית המצטברת של התקופות הקודמות, ומכאן שמה ריבית דריבית או ריבית משוכללת.
כדי ללמוד עוד אודות ניצול יתרונות ריבית בהשקעות נדל”ן קראו את המאמר הבא: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?
קודנדומיניום אן בקיצור קונדו, הוא מונח המתייחס לבניין מרובה יחידות דיור עם פרצלציה נפרדת. כלומר, כל יחידת דיור בבניין בעלת מרשם בעלות נפרד. מאוד דומה לאופן בעלות סטנדרטית של בניין דירות בישראל. זאת בניגוד לבניין מרובה דירות שכולו רשום על בעלים יחיד ונקרא multi family. עם זאת, מבנה קונדו רשום בבעלות משותפת של השטחים המשותפים (שטחים משותפים כוללים למשל מעברים, מסדרונות, מדרגות, מעליות , חדר כושר, בריכה ומתקני פנאי אחרים, חניות לא צמודות וכיוצא בזה).  לרוב, יש הבדל באיכות בין דירה לבית משותף. עם זאת ברכישת קונדו להשקעה חשוב לבצע בירורים מעמיקים מעל ומעבר לנושא עלות ועד בית HOA. 
כדי ללמוד עוד על השקעה במתחמי דירות קראו את המאמר הבא: השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות
הלוואות בנייה הן הלוואות לזמן קצר המספקות מימון לשלבי פיתוח הקרקע או לשיפור נדל”ן, למשל בניית בתים חדשים. הלוואת בנייה כוללת הסכם בין הלווה, המלווה והקבלן המסדיר את תשלום הכספים. לוח הזמנים שתוכנן ואושר מעניק מימון לכל שלב בפרויקט הבנייה. המלווים בדרך כלל דורשים צורות שונות של תיעוד, כולל תכניות בנייה, סיכום של כל העבודות שצריכות להסתיים, פירוט עלויות שייווצרו וחוזה בניה חתום. הלוואות בנייה דורשות בדרך כלל תשלומי ריבית בלבד בזמן שהבניין נמצא בבנייה. קרן הלוואה תשולם במלואה עם סיום פרויקט הבנייה. בפרויקט בנייה חדשה משמעות ההשלמה היא שהונפקה תעודת אכלוס. הלוואות בנייה משולמות בדרך כלל עם התמורה של מכירה או מחזור החוב באמצעות משכנתא קבועה.
כדי ללמוד עוד אודות שיפור והשבחת נדל”ן באמצעות בנייה חדשה או שיפוץ מבנה קיים קראו את המאמר הבא: עסקאות פליפ בארצות הברית – הדרך המהירה ביותר להרוויח מנדל”ן!
סגנון עכשווי הוא סוג של אדריכלות עם מאפיינים שאינם מסורתיים. כלומר, סגנון בנייה “מודרני”. למשל, גגות שטוחים, שימוש רב בזכוכית, משטחים בזוויות ומגוון של צורות. סימנים נוספים לזיהוי מבנים בסגנון ארכיטקטוני מודרני הם משטחים עם קצוות וקווים חדים, החלונות נוטים להיות גדולים ולא מעוטרים. סגנון מסוים זה משתמש בחומרים תעשייתיים, והמעצבים אינם מודאגים משימוש בפריטים מסורתיים בעיטור. הסגנון העכשווי שומר על מקומו ברבים מהבתים החדשים שיוצאים לשוק הנדל”ן מדי שנה. לעיתים קרובות רוכשי בתים עתידיים יצטרכו לבחור בין סגנונות עכשוויים לבין בתים מסורתיים יותר, כולל סגנון חווה הנפוץ RANCH STYLE בבתים פרטיים צמודי קרקע כמו גם סגנון ויקטוריאני. החיסרון של רוכשי בתים בסגנון העכשווי שהוא יכול לצאת מהאופנה אם מראה חדש כלשהו יהפוך לפופולרי.
כדי לראות תמונות נכסים במגוון סגנונות בנייה כנסו לאיתור נכסים למכירה
התנייה היא תנאי שיש לעמוד בו כדי שהחוזה יהיה תקף ומחייב. במקרה של הצעת רכישה של נדל”ן, סעיף התנייה עלול לכלול דברים רבים שעלולים לקרות ולמנוע את סגירת עסקת המקרקעין. דומאות נפוצות של התניות ברכישה נדלן : יש רוכשים אשר במקביל מציעים למכירה בית נוכחי בבעלותם, ומתנים בכך את סגירת עסקת רכישת הנדל”ן. במקרה זה, הקונה יוכל לצאת מהעסקה אם ביתו לא יימכר בתקופת זמן נקובה. התנייה משמעותה, שלא תהיה שום השלכה אם יתממש סעיף לגיבוי ויציאה מהעסקה, אלא אם כן צוין אחרת מפורשות בחוזה עסקת הנדל”ן. ישנן דרכים רבות להשתמש בסעיפי התנייה והן מהוות ארגז כלים חשוב כחלק מהמשא ומתן לרכישת עסקת נדל”ן. ההצעות יכולות להיות כפופות למועדי סגירה מסוימים. לעתים קונים מגבילים את הצעתם ליכולתם להשיג אישור הלוואה או לקבל שיעור משכנתא נוח. התנייה בקבלת נכס נקי מהפרות עירונית. התנייה בביצוע בדיקת פקח מבנים וכיוצא בזה. לכן, חשוב לודא ששני הצדדים בעסקה הקונה והמוכר מסוגלים להתמודד עם השלכות שבהן אחד או יותר מההתניות מתממש, גם לטובת היכולת לסגור את עסקת הנדלן וגם לטובת מיצוי הזדמנויות המשא ומתן בתהליך בדיקות הנאותות ועד הסגירה של עסקת הנדלן.
כדי ללמוד עוד אודות סגירת חוזה בעת רכישת נדל”ן להשקעה צפו בסרטון הבא:
חוזה הוא הסכם בין שני צדדים מוסמכים לעשות או לא לעשות דברים מסויימים, ההסכם מחייב מבחינה משפטית.
לדוגמא: חוזה נדל”ן תקין למכירה של נכס חייבת לכלול דברים מסוימים כמו: הצעת רכישה, הסכמת מוכר, צדדים מוסמכים, מסמכי עסקה בכתב, תיאור של הנכס, חתימות של המוכרים ,הקונים או עו”ד באי כוח מטעמם.
תהליך החוזה לעסקת נדל”ן מתחיל בקונה שמעביר מסמך הצעת רכישה. הקונה יחליט את הסכום שהוא מוכן להציע על הנכס.
יש לקחת בחשבון הרבה דברים בהצעה מעבר לדוגמא למשל מי ישלם עבור כל פריט סגירה, התניות, אחריות לבעיות מסוימות, יש לכתוב בפירוט כל פרט. מסמך הוכחת הון ואו אישור הלוואה עקרוני חייב להיות מלווה בהצעה כדי להראות שהקונה רציני ברכישה.  מוכר הנכס יכול לקבל, לתת הצעה נגדית או לדחות את הצעת הרכישה. כל שינוי בהצעה מבטל את החוזה שנכתב. חייב להתקיים “מפגש מחשבות” לחוזה. כלומר שכולם חייבים להסכים על אותו המסך החתום.
כדי ללמוד עוד אודות סגירת חוזה בעת רכישת נדל”ן צפו בסרטון הבא:
קבלן הוא בעל מקצוע והוא גם עסק בפני עצמו שמסכים להשלים פרויקט בנייה. קיימים מספר סוגים של קבלנים וקבלני משנה שבדרך כלל אחראים על חלקים בעבודה גדולה יותר. בעבודות הדורושת התמחות נמצא קבלנים העוסקים רק בתחום זה. למשל גגות, מסגרות ומתקיני ריצוף הם בדרך כלל קבלני משנה. קבלנים כלליים הם סוג אחר של עסק המתמחה בניהול פרויקטים של שיפוץ בית או בנייה ביתית או בנייה מסחרית. קבלנים כללים, הנקראים GENERAL CONTRACTORS או בקיצור GC, מטפלים בדרך כלל בפרויקטים שלמים ומקובל שהם גובים הצעות מחיר עבור חלקים מסוימים בעבודה מקבלני המשנה.
לדוגמא: אתה משקיע נדל”ן וחושב לבנות בית חדש. רכשת קרקע במכרז במחיר הנכון והמיקום המושלם. מכיון שאינך עוסק בבנייה ומפני שאתה משקיע חכם הבנת שאתה זקוק לאיש מקצוע כדי להתמודד עם העבודה. כלומר, החלטת שלא תנהל בעצמך את פרויקט הבנייה אלא תקציב הפרויקט שלך יכלול קבלן שיפוצים כללי לניהול עבודות השיפוץ. אתה מוצא אגריכל או למשקיעי נדלן רוכשים בזול סט שרטוטים נהדר. עכשיו משקיע הנדל”ן לוקח את התוכניות למספר קבלנים כדי לקבל מושג כמה כסף וזמן נדרש לשיפוץ. קבלן מסוים, או בנאי, מסכים לבנות ולסיים את ביתכם תמורת 100,000 דולר. אתה חותם על חוזה לסגירת העסקה. 
כדי ללמוד טיפים מהשטח של קבלן שיפוצים צפו בסרטון הבא:
מימון נדל”ן יצירתי מתאר שיטות חדשניות מסוימות למימון רכישת בית למגורים או לטובת השקעה. מימון נדלן יצירתי משמש גם כדי לעזור למכור בית. משכנתאות פרטיות נחשבות לסוג של מימון נדל”ן יצירתי. משכנתא פרטית היא הלוואה לקניית דירה, וההבדל לעומת משכנתא רגילה רק בכך שמדובר במלווה פרטי כמו חברה מסחרית במקום מוסד פיננסי מסורתי כמו בנק. הלוואות פרטיות מסוג זה נקראות PRIVATE MONEY LOANS או בקיצור PML. שיעורי הריבית על משכנתאות פרטיות בדרך כלל גבוהות מהלוואות במימון מסורתי של הבנק. מכירות קצרות או מכירות בחסר הן סוג אחר של מימון יצירתי ונקראות SHORT SALE. בעסקת מכירה קצרה, בעל הבית חייב למכור את הבית כבר כמה חודשים והוא עומד בפני עיקול בנקאי בכל עת. הקונה הפוטנציאלי מנהל משא ומתן על מחיר מכירה ישירות עם הבנק המלווה. מחיר המכירה המוצע בדרך כלל נמוך מהיתרה הקיימת. אם מתבצעת עסקה, הבית נמנע מעיקול ונוצר הסכם הלוואה חדש עם הקונה החדש. בסופו של דבר, מימון יצירתי ממזער את כמות הכסף שהקונה נדרש להשקיע ברכישת נכס.
כדי ללמוד עוד אודות מימון להשקעה בנדל”ן קראו את המאמר הבא: מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו”ל
אשראי הוא סכום הכסף שהמלווה ילווה לרוכש כדי לרכוש בית מהמוכר. סכום האשראי שהושאל וריבית ההלוואה תלויה בהיסטוריית האשראי של הקונה והאם המלווה רואה את הרוכש כסיכון פוטנציאלי. המלווה ימשוך לעתים קרובות דוחות אשראי על הקונה משלוש לשכות האשראי הגדולות לפני שהוא מציע הצעת אשראי. תמיד מומלץ לקונה לבדוק את היסטוריית האשראי שלו ב- TransUnion, Experian ו- Equifax לפני הגשת בקשה לאשראי על מנת להבטיח שהרקע אשראי שלו מדויק ולא ישפיע לרעה על בקשת הלוואה או תנאי הלוואה. לאחר קביעת היסטוריית האשראי של הקונה, המלווה יציע הצעת הלוואה, בדרך כלל במכתב התחייבות או אישור הלוואה עקרוני, ויפרט את תנאי הצעת המשכנתא של הבנק או הגוף המלווה.
כדי ללמוד עוד אודות מימון רכישת נכס נדל”ן קראו את המאמר הבא: מימון השקעה: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?
דו”ח אשראי הוא דוח רשמי המציג את היסטוריית האשראי של אדם. דוח אשראי כולל תשלומים ששילם על חובות, לרבות שכירות או משכנתאות קודמות, שטרות ושירותים, כרטיסי אשראי והלוואות. יש שלוש סוכנויות דיווח צרכניות אשראי לאומיות, כולל Equifax, Experian ו- TransUnion. גם ישראלים יכולים להוציא קרדיט ריפורט כזה. כל אזרח אמריקאי זכאי לדוח אשראי שנתי חינם שניתן לגשת אליו בכתובת annualcreditreport.com. דוח קרדיט שנתי חינם זה אינו כולל את ציון האשראי הכולל של הצרכן, אלא מספק רשימת חשבונות כדי שהצרכנים יוכלו לאשר כי אין נתונים שגויים. צרכנים המבקשים לגשת לדוח האשראי החינמי שלהם באינטרנט צריכים להיות ערניים לאתרי מתחזים או כאלו שאולי מחפשים לרמות או לגנוב את זהות המבקרים. בנוסף לשלוש סוכנויות הדיווח לצרכני האשראי הלאומיים, יש גם קומץ סוכנויות דיווח צרכניות לאומיות, כולל Innovis, PRBC ו- Teletrack.
כדי ללמוד עוד על פרטים שחשוב לדעת לפני שמתחילים השקעת נדל”ן הראשונה קראו את המאמר הבא: דברים שהלוואי וידעתי לפני ההשקעה הראשונה – מתי ואיך לקפוץ למים?
curb appeal הוא מונח המשמש את סוכני הנדל”ן לתיאור הרושם הראשוני של קונה פוטנציאלי כשהוא מסתכל על הבית מבחוץ עם ההגעה. סביר יותר שפרסום מודעת מכירה או השכרה של בית עם תמונת נראות חיצונית מושכת יקבל יותר ביקורים מאשר בית שנראה משעמם ומוזנח מבחוץ. סוכני נדל”ן יציעו לעיתים קרובות הצעות כיצד לשפר את נראות הבית החיצונית לקונים פוטנציאליים לפני שמוציאים את הבית למכירה. חצר מטופחת ובית מטופח יכולים לפעמים להיות מכריעים אפילו עד רמה של להכניס לתוך הבית קונה בררן. אם בית מראה סימני בלאי או שבחצר יש עשבים שוטים בכל מקום, הוא יוצר רושם ראשוני שלילי שעלול להישאר עם הקונה הפוטנציאלי כאשר סוכן הנדל”ן יוביל את הסיור בשאר הנכס.
כדי ללמוד עוד אודות בדיקת נכס לפני רכישה צפו בסרטון הבא:


 

I

אינפלציה מתייחסת לעליית מחירי המוצרים והשירותים לאורך זמן. ככל שהמחירים עולים, ערך המטבע יורד וגורם ליחידת כוח הקנייה של המטבע לרדת. בעוד שיעורי האינפלציה הנמוכים הם נורמליים ואף בריאים לכלכלה, אינפלציה קשה עלולה לפגוע בצרכנים ולהשפיע לרעה על הכלכלה. בנדל”ן, לאינפלציה יש השפעה ניכרת על שיעורי המשכנתא. קצב אינפלציה גבוה עלול להקשות על אבטחת המשכנתא, או לגרום לעליית שיעורי המשכנתא. עם זאת, מנגד, כלכלנים רבים רואים בהשקעה בנדל”ן דרך “להתגונן” בבטחה מפני אינפלציה. הסיבה לכך היא ששווי הנדל”ן נוטה לעלות לצד שיעורי האינפלציה. ההשקעה ברכוש, בתיאוריה, היא דרך למנוע נגד דפלציה במטבע.

S

סקר הוא מסמך משפטי שהוכן על ידי מודד מורשה המגדיר את הגבול המדויק, הגודל והתכונות של חלקת אדמה. ניתן להשתמש בסקר לקביעת המידות המדויקות של שטח האדמה. שרטוט המדידה יציג זוויות של הנכס, שטחים סמוכים, הקלות או כל קושי אחר, מאפיינים פיזיים קיימים כגון מבנים או גדרות, ואת המידה המדויקת של השטח. בעת הכנת המסמך, המודד יבקר באתר כדי למצוא זוויות ותכונות פיזיות אחרות. המודד יבצע מדידות מדויקות של האתר וכל מה שיוצג בשרטוט. בנוסף, הסוקר יבקר בבית המשפט או יקבל דוח המציג את כל ההקלות וכלים משפטיים אחרים המשפיעים על האזור. לאחר איסוף המידע, הסוקר יכין את השרטוט המציג בבירור את כל המידע כך שהקונה והמוכר יוכלו לבדוק בבירור את מה שמועבר. סקר המדידה נדרש פעמים רבות כחלק מתהליך אישור הלוואת משכנתה לעסקת נדל”ן. 

B