מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

תכנית עסקית נכונה – מעגל הון
באותו אופן יש לבצע חישוב נכון של תכנית ההון.
תכנית ההון אינה בוחנת כלל את הביתועים השוטפים. מדובר בבדיקה של סך הכל השקעה בנכס לעומת שווי הבית בשוק.
סך הכל השקעה בנכס מורכב באופן פשטני ממחיר הנכס, עלויות בדיקת הנכס, עלויות סגירת העסקה כולל הוצאות משפטיות ושיפוץ הנכס.
בהתאם לסוג האזור והמבנה ייתכנו דרישות נוספות שיכולות להוות הוצאות משמעותיות שיש לקחת בחשבון למשל הפרות בנייה, ליקויים ודרישות עירוניות ועוד.
בנוסף, יש לבנות תכנית הקצאות הון הלוקחת בחשבון את גיל המבנה ומשך זמן חיים נותר של מערכות כגון חימום אויר, מיזוג אויר, חימום מים גג המבנה והחנייה באם יש ועוד.
להלן שיעור וידאו המראה כיצד אנו יוצרים תכנית שיפוץ וגם תכנית הקצאות הון מקצועית לפני רכישת עסקה – קישור לשיעור וידאו.
רוצים שיעורי וידאו נוספים?
הצטרפו לערוץ הלימודים של נדלניר ביוטיוב – כאן.
למה חשוב לבצע תכנית הקצאות הון מקצועית?
מפני ששווי מערכות בנכס, גם אם הן עובדות ותקינות, יכול להסביר הבדל שווי של עשרות אלפי דולרים בין מערכות חדשות לישנות!
אם לא לקחתם זאת בחשבון, תיפגשו עם הטעות במכירה או בטווח הזמן הבינוני בתשלומי הון גבוהים שלא נלקחו בחשבון כלל.
בחינת שווי הנכס
החלק השני בבניית מעגל הון נכון בעסקה נדלנ”ית, היא להרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק.
ישנם כמה דרכי פעולה מאוד פשוטות לבצע זאת. למשל, לשלוח שמאי לנכס או לקבל דוח מברוקר מקומי.
בתהליך ליווי מקצועי, המשקיע מקבל דיווח מפורט ומדויק על שווי הנכס וכך ניתן להשוות אל מול גובה ההשקעה הראשונית ובהתחשב במצב מערכות הבית ותכנית הקצאות ההון לחשב את מחיר הרכישה הנכון לנכס.
ביצוע חסר של בדיקות אלו יביא לתוצאה של אי – ודאות במקרה הטוב ובמקרה הרע חורבן כלכלי של ההשקעה כולה, אשר יצוף למציאות בעת המכירה במקרה המאוחר ביותר.
כי לרכוש נכס אך ורק לפי גובה תשואה מקסימלית, יכולה למשוך לטעות שבה רוכשים נכס במיקום חלש ובמחיר מנופח מעל שווי השוק.
כבר יצאנו למדים שתכנית עסקית וחישוב מעגל תשואה, היא מאמץ חתירה לתשואה מאוזנת ולא הגבוהה ביותר.
כלומר, למצוא איזון הכי מוצלח בין אזור אוכלוסיה ידידותי להשכרה, במחירי הזדמנות, כך שתתקבל תשואה כה שיותר גבוהה וגם בעלת יציבות
למה הדבר דומה? אם נישאר בדוגמת הרכב, הדבר דומה לכך שאנו בוחנים האם מחיר הרכב בסוכנות בה אנו נמצאים, 
הוא מחיר תחרותי ומשתלם ביחס לחלופות שמציעות סוכנויות רכב אחרות ואו לרכבים דומים באותה הקטגוריה.
לאחר בדיקות אלה, אנו כבר בעמדת החלטה הרבה יותר טובה מאשר אחרי חלק הבחינה הראשון.
אך האם המסקנה היא שעלינו למצוא את הקטגוריה של הרכיבים המהירים ביותר ולקנות את הרכב הכי זול בקטגורית המהירים?
התשובה בחלק הבא.
היכן כדאי להשקיע?

לאחר מחקר מעמיק וניסיון רב של הצלחות אחד המקומות העיקריים שאנו עוסקים בו הוא צפון מזרח אוהיו. הצמיחה של קליבלנד הובילה אותה ליעד כדאי ביותר להשקעה בנדל”ן. הגורמים הם: סביבה כלכלית, תעשייה רפואית, תעשיית בידור וספורט, חינוך ושוק העבודה, מיקום גאוגרפי.
עסקאות נדלן כדאיות בקליבלנד אוהיו ועדיף להקדים את שאר המשקיעים בעולם שמתחילים להבין זאת.
אנחנו מציעים ביטחון כלכלי ותשואה גבוה באוהיו, השקעה בליווי אישי, ניהול נכסים מקצועי ואמין.

איזון. אנו מנוסים מאוד בבחירת מיקומי נכסים אשר מצד אחד מספקים תשואות גבוהות על ההון ומצד שני אזורים לא זולים עד כדי כך שמדובר במיקומים קשוחים ופחות יציבים לניהול שוטף.
נניח וביצענו השקעה באופן מושלם עם חלקי תכנית התשואה וההון אך ללא התחשבות בחלק הזה.
למה הדבר דומה?
אם נחזור לדוגמת הרכב, הדבר דומה לשיקול האם לקחת מכונית כמה שיותר מהירה אך לא יציבה או לקחת מכונית הכי מהירה רק מבין אלו שמגיעים למדד יציבות ואיזון מינימלי מספק.
רכב ללא מנגנוני איזון יכול למצוא עצמו בסבירות גבוהה יותר בתוצאה של תאונה ואו תקלות.

מה הבעיות שיכולות להיווצר בניהול נכס שאינו בשליטתנו במרבית הזמן?

הצוות ודע את עצמך
בעסקת נדל”ן תמיד קיים המימד התפעולי.
בדיקת נכס מקצועית ויסודית לפני הרכישה.
שיפוץ הנכס בצורה נכונה בין אם למכירה או להשכרה.
במקרה של השכרה, כמובן בחירת דיירים מתאימה וניהול איכותי ויעיל של הנכס המושכר.
 
כל התכניות שבנינו מלכתחילה ולפי ההסבר למעלה הן תכניות,
כלומר הן מלמדות על תוצאות וביצועים ברמת הפוטנציאל, זה חשוב
 
אבל כעת אם נחזור אל משל הרכב אנחנו כבר על הכביש.
ולכן, כעת נכנס לפעולה הפקטור החשוב ביותר בנדל”ן – והוא ניחשתם נכון – האנשים!
 
צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, ואך חשוב מכך לצורך שמירה על ערכו!
וגם המשקיע, כלומר עצמך, מהווה חלק קריטי בהצלחת ההשקעה בעמדת הבקרה וקבלת ההחלטות.
ולכן, אין ולא יהיה תחליף ל
1-צורך בהשגת צוות מקומי איכותי שדואג לאינטרסים שלך, ולא רק לכיס שלו.
2- וגם, אין תחליף בצורך לידע שלך כדי לבצע בקרה נכונה ולא להיות עיוור להשקעה שלך.
בנדלניר, אנו עובדים עם ספקים קבועים לאורך שנים אשר נבדקו והוכחו כאמינים.
העיקרון בבסיס שיטה זו היא שיש לצוות הרבה הרבה יותר מה להפסיד באם לא יתנו שירות איכותי לכל אחד ואחד מבעלי הנכסים מפני שאחרת מסכן את המשך ההזדמנות לעבוד עם נדלניר. כוח הקבוצה!
בנוסף, תהליכי העבודה מובנים בתהליך מסודר אשר בנינו, שיפרנו ואנו מדייקים במהלך השנים על בסיס ניסיון מצטבר של מאות שנות השכרה.
לבסוף, תמיד יש לך גורם מקצועי בעלך ידע רב אשר יכול לסייע בידך בנקודות בקרה וצמתי החלטה חשובים, כדי לוודא שהשקעתך ממשיכה בכיוון הנכון.
נניח וביצענו השקעה באופן מושלם עם חלקי תכנית התשואה וההון אך ללא התחשבות בחלק הזה.
למה הדבר דומה?
לקחת מכונית הכי מהריה מבין אלו בקטגוריית המשפחתיות היציבות והבטוחות,  אבל לשים בה אדם ללא רישיון נהיגה וללא צוות תומך.
האם הרכב הזה ישיג את הביצועים המצופים ממנו?
והאם יש סיכון לתאונה שתפגע בשווי הרכב?
 
החלק הזה בא להדגיש עקרון חשוב. במידה ואתם שוקלים ברצינות להשקיע ממיטב כספכם בנדל”ן בעל ערך משמעותי, אז התעלמות מהמרכיב האנושי היא טעות שאין לכם המותרות לבצע.
כדי להימנע מתקלות תאונות והפתעות, חזקה עליכם להקיף עצמכם בצוות מקצועי ומנוסה, אשר ידע להוציא מהנכס שלכם את מיטב הפוטנציאל, ולא פחות חשוב מכך, לבנות תכנית השקעה נכונה, למשל באמצעות פעילויות תחזוקה מונעת פרואקטיבית, תשמר את ערך הנכס היקר שלכם.
בנימה אישית, במהלך השנים כמנהל הפורום בתפוז פגשתי משקיעים רבים אשר חירבו את כספי השקעתם בגלל חוסר היכולת לתת משקל נכון לאחד מ3 מרכבים אלו, דבר שהביא להרס כלכלי ולצערי לא רק. לכן, אני מבקש לשתף את הכתבה הזו עם כל מי שמכיר אדם השוקל לבצע השעות נדל”ן בחו”ל. אם כולם יקחו בחשבון את 3 העקרונות שהתוויתי כאן, אז יתבצעו השקעות שפויות יותר, והדבר יהיה טוב לכל הפועלים בתחום.

איך אנחנו יכולים לעזור לך?

בפועל אנחנו יוצרים יציבות גבוהה מיטבית בהשקעה באמצעות כל הכלים והמשאבים שהסברנו מעלה ועוד.
חברתנו תלווה אותך לאורך כל הדרך. אנו מבצעים כניסה להשקעה אך ורק מתוך ראיה רחבה וארוכת טווח.
קיימים סיכונים בהשקעות נדלן ועם האסטרטגיה הנכונה ודרך פעולה טובה מדובר בהשקעה סולידית עם תשואה יציבה וצפויה מראש.

לסיכום,

הרבה אנשים רוצים לייצר הכנסה פסיבית דרך השקעה בנדל”ן. עם זאת, יש לקחת בחשבון מכלול של פרמטרים על מנת שההשקעה תהיה מוצלחת. על מנת למנף את הרווחים מומלץ להשתמש בליווי של חברות ניהול נדל”ן שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך עשרות שנים בתעשייה.


רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!


רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו?

המרחק שלך מנכס נדל”ן מניב הכנסה חודשית הוא שיחת טלפון איתנו.